Io entro come socia della Coop. XX, composta da un totale di 80 soci, il 6-12-2006 dietro versamento della somma di € 37.111 ed assegnazione dell’alloggio 4.3 con relativo box del costo complessivo di € 131.925 che decido di pagare mediante richiesta di mutuo di
€ 96.277.
Il 10 /03/2008 veniva stipulato Mutuo Fondiario a sal 30 nnale tra la Coop e la Banca XX di Crotone dell’ importo di € 4.600.000 con cui sono stati costruiti la totalità degli edifici della cooperativa.
Dal 17/02/2009 incomincio a pagare interessi di preammortamento per un totale, al 18/06/2013 quattro anni dopo, di € 16.764, nel frattempo nel 2010 circa mi veniva cambiata tipologia di alloggio e passavo da assegnataria dell’alloggio 4.3 ad assegnataria dell’alloggio 4.1 senza che ciò apportasse modifiche al costo complessivo dello stesso. Inoltre il 06/02/2011 versavo, su apposito c.c. dedicato intestato alla Cooperativa,
€ 16.277, per ridurre la mia quota mutuo al valore di € 80.000.
Nel dicembre 2011 viene consegnata documentazione della Banca XX con proposta di frazionamento dell’ipoteca e successivo accollo dei mutui, a cui fa seguito mia richiesta nel gennaio 2012 di concessione di mutuo per un valore di € 80.000 presso il mio istituto di credito che non può essere erogato, come risulta da documentazione in mio possesso, per mancato frazionamento dell’ipoteca da parte della Banca XX.
Il 9/11/2013 cambia il Consiglio di Amministrazione della Cooperativa in seguito a dimissioni del precedente Presidente ed il nuovo Consiglio in data 07/01/2014 mi comunica che la tipologia di alloggio assegnatami presenta una differenza di costo complessivo in eccedenza di € 28.514, aggiungendo a detta cifra ulteriori interessi di preammortamento e richiedendomi un totale di € 29.686 da versare entro 15 giorni.
A questo punto, preso atto della continua richiesta di pagamenti senza prospettive tangibili di risoluzione del contenzioso con la Banca XX che continuava a non frazionare l’ipoteca, essendo sempre più insistenti voci di fallimento della suddetta Cooperativa, mi rivolgo ad un avvocato per consiglio ed a mia sorella, commercialista e revisore dei conti, scoprendo che gli interessi di preammortamento sarebbero dovuti essere ripartiti secondo le rispettive quote millesimali tra tutti i soci della Cooperativa e non solo tra i 45 richiedenti mutuo, che gli oneri finanziari del mutuo degli appartamenti rimasti non assegnati, circa 24 unità immobiliari, per dimissione dei soci o perché destinati come pagamento alla ditta costruttrice, venivano addebitati solo ai soci richiedenti mutuo, che ai relativi versamenti da me effettuati non erano mai seguite regolari fatture da poter portare in detrazione fiscale come per legge, che l’iniziale importo di € 4.600.000 richiesto dalla Cooperativa era stato ridotto a € 4.140.000 senza che detta diminuzione di debito totale venisse ripartita equamente tra i soci richiedenti mutuo ed altre “incongruenze” che non mi dilungo nell’elencare.
Presa coscienza di ciò chiedo, lo stesso gennaio 2014, per iscritto di poter avere i documenti contabili ed amministrativi della Cooperativa in modo da poter calcolare l’effettiva somma da me dovuta da versare.
Sono seguite numerose missive di richiesta di consultazione dei documenti contabili a cui la Cooperativa non ha mai dato risposta, anzi continuando ad aggiungere interessi di preammortamento alla somma richiestami, calcolati sempre nello stessa erronea modalità e continuando a non emettere fatturazione ai successivi versamenti da me effettuati.
Nel frattempo il dicembre del 2015 la Banca mutuataria ha finalmente frazionato le quote ipotecarie e dal gennaio 2016 sono incominciati i primi rogiti notarili, mentre la mia situazione resta bloccata in quanto il C.d.A della Cooperativa, nonostante le mie continue richieste di nuovi calcoli del mio debito stralciato delle spettanze già versate e non dovute, si rifiuta di presenziare al rogito se non saldo il ciò che secondo loro è dovuto e che ad oggi è lievitato a € 37.000 circa.
L’avvocato a cui mi sono rivolta, ed a cui ho fornito il parere da Lei precedentemente formulato, mi ha detto che, se vi è un verbale di assemblea tra i soci in cui è stato approvato che il pagamento degli interessi passivi di preammortamento sarebbe dovuto gravare solo sui soci richiedenti mutuo, non posso oppormi a questa decisione e che anche presentando una richiesta di responsabilità bloccherei soltanto la mia situazione con ulteriore aggravio di spese di mutuo ulteriormente slittato, viste le lungaggini giudiziarie, oltre le spese legale che dovrei affrontare.
Aggiungo anche che lo scorso anno mi è stato richiesto il pagamento di € 6.485 come IVA prima casa, che ho regolarmente versato senza che fosse emessa regolare fattura impedendomi le dovute detrazioni, in quanto dicono che le detrazioni spettano alla Cooperativa.
Inoltre alla mia Banca è stato comunicato dalla Banca XX che il mutuo da me richiesto è di € 80.000, ma che per poter cancellare l’ipoteca devo restituire € 92.168, richieste spiegazioni di ciò alla stessa Banca XX ed alla Presidenza della Cooperativa mi è stato risposto che è stato praticato un aumento di garanzia su tutte le abitazioni dei soci richiedenti mutuo presso altre banche per poter permettere il frazionamento dell’ipoteca. Devo quindi dare ciò che mi è richiesto dal C.d.A senza poter detrarre ciò che ho ingiustamente versato con un aggravio di costo di abitazione esorbitante?
Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare l’ammontare effettivo degli interessi di preammortamento sul presupposto che essi rappresentino la presunta differenza di prezzo dell’alloggio posta a carico del socio prenotatario.
Accertata la rilevante entità dei predetti interessi di preammortamento, occorre verificare se le erogazioni di mutuo sono giovate anche per la costruzione degli alloggi prenotati dai soci non mutuatari.
In caso affermativo, questi ultimi devono rifondere la quota parte degli interessi commisurata alla loro effettiva fruizione, altrimenti si violerebbe il principio di parità di trattamento tra soci cooperatori.
In tal caso non verrebbe messa in discussione la delibera assembleare, dovendosi supporre che essa è stata assunta sul presupposto che le somme erogate fossero esclusivamente dirette agli alloggi prenotati dai soci mutuatari.
Altro aspetto è quello riguardante l’esecuzione del contratto di mutuo da parte della Banca, la quale risponde se ha violato l’art.39 TUB, incamerando illegittimamente una maggiore quantità di interessi di preammortamento.
Il socio deve mettere in mora la Cooperativa, chiedendo la tutela nei rapporti contrattuali con la Banca e, in caso di inerzia, procedere giudiziariamente al fine di ottenere il risarcimento dei danni per gli interessi versati in esubero.