Vorrei acquistare un immobile da un socio di cooperativa edilizia a r.l. assegnatario e proprietario. Il socio, unitamente ad altri, è divenuto proprietario nell’agosto 2015 con atto notarile di assegnazione in proprietà. L’appartamento è parte di un complesso di altri 19 appartamenti di cui uno solo è rimasto invenduto, ancora di proprietà della coop.
Sull’immobile invenduto è stata iscritta ipoteca (a seguito di d.i. esecutivo, notificato alla coop 4 mesi dopo i rogiti) per un credito parzialmente insoddisfatto del costruttore di circa 110.000 residui. Con successiva transazione tra il solo Presidente della coop (senza avviso ai soci) ed il creditore si è stabilito che con la vendita (entro un termine, oggi scaduto) verrà cancellata l’ipoteca e soddisfatto il creditore. L’appartamento invenduto vale circa 115.000.
Esisterebbero poi altri potenziali creditori (su fatture, ritenute non versate, e progetti di fatture) ma per somma complessiva non elevata, non superiore a 90.000. Vi sarebbero, quindi, debiti complessivi della cooperativa (inclusi i 110.000 citati) per massimo 200.000. Sembrerebbe che, nonostante due mesi prima del rogito dell’agosto 2015, nell’assemblea sia stato approvato il bilancio positivo (in eccedenza di 10.000) con rassicurazione scritta del Presidente che con la vendita degli ultimi immobili si sarebbero pagati interamente le rimanenze, 4 mesi dopo, invece, sarebbe emersa la situazione debitoria descritta.
Preciso che i soci non si sono mai accollati i debiti della coop e non hanno, nell’ultima assemblea del maggio 2016, approvato il bilancio. Il mio dubbio è se il mio acquisto, come terzo, possa in qualche modo essere pregiudicato da tale situazione in caso di fallimento o altre procedure.
Risposta al quesito:
Se nell’atto di assegnazione al socio venditore non esistono imposizioni in ordine a futuri pagamenti per costi in itinere ovvero accolli di qualunque genere, l’acquirente non ha alcun onere verso la Cooperativa.
Per quanto riguarda l’eventuale sopravvenienza di procedura concorsuale a carico della Società, basta verificare se il prezzo di vendita sia congruo, perché in tal caso non è più possibile procedere con revocatoria fallimentare.
L’ultimo controllo riguarda la regolarità dell’atto di vendita, nel senso che occorre verificare se la Cooperativa è soggetta a vincoli (ad esempio se finanziata ovvero se ha realizzato su zona PEEP, la vendita è possibile solo dopo il quinquennio dall’assegnazione).