Circa 5 anni fa la Cooperativa di cui ero socio assegnatario ha deliberato con voto unanime dei soci e su istanza del Presidente, la vendita al sottoscritto di un vano tecnico, posto al piano terrazzo, visto che sarebbe rimasto inutilizzato, scopo deposito. I soci hanno incassato circa 1.200 euro cadauno come minor versamento da fare alla Cooperativa.
Oggi il Comune, per voce del dirigente Ufficio Tecnico, mi comunica che quel magazzino di 18 mq non poteva essere accatastato da privato ma solo come locale ad uso deposito del Condominio, prefigurando così un abuso edilizio o una illegittima assegnazione.
Come è mai possibile che il deposito che ho acquistato dai soci, regolarmente accatastato dalla coop come C/2, minuziosamente descritto nell’atto notarile, su cui pago IMU (seconda pertinenza C/2), tassa dei rifiuti, prefiguri da parte mia un reato penale, attesa la mia buona fede (e dei 25 soci che hanno firmato la vendita)? Sono sconcertato.
Risposta al quesito:
Il quesito pone due problematiche: l’una di natura pubblicistica, l’altra di natura privatistica.
La prima attiene agli aspetti penali e amministrativi dell’abuso, l’altra inerisce agli aspetti risarcitori per il vizio della cosa acquistata.
Quanto al primo aspetto, in sede penale non dovrebbero esserci conseguenze per l’acquirente di buona fede, essendo il reato contravvenzionale imputabile al rappresentante legale della Cooperativa (il quale risponde anche del reato di falso per la dichiarazione resa nell’atto di assegnazione). In sede amministrativa occorre verificare se la situazione di abuso possa essere sanata con una variante, probabilmente con progetto ex art.13, predisposto da un tecnico professionista abilitato.
In ogni caso tutti i costi e i danni possono essere richiesti dall’acquirente alla Cooperativa venditrice.
Il pagamento dell’IMU non sana l’opera abusiva, anche se l’irregolarità è dovuta ad un progetto errato e l’acquirente dell’immobile è in buona fede.
Occorre, pertanto, regolarizzare l’opera secondo legge, salvi gli aspetti risarcitori sopra enunciati.