Sono socio di una cooperativa per la realizzazione di sette villette e prenotatario di un alloggio. Alla data del mio ingresso (2015) la coop aveva già sottoscritto un mutuo edilizio su stato avanzamento lavori, del quale alcuni soci risultano fideiussori (non io che non ne ero nemmeno a conoscenza, io sono solo socio prenotatario).
Prima che iniziassero i lavori di realizzazione della mia villetta ho versato 30.000 euro. Ad un certo punto i lavori si sono arenati senza eventi di carattere eccezionale che potessero giustificare i ritardi) e le villette sono rimaste nello stesso stato per circa un anno e mezzo. Oggi quattro sono finite e stanno provvedendo a rogitare. A giugno 2017 verso un’altra quota di 10.000 euro e pretendo che si riprendano i lavori, necessitandomi la casa visto che due delle sette villette sono anche invendute.
La coop mi chiede via email il versamento di somme a titolo di interessi di preammortamemto ogni sei mesi, senza fornirmi chiarimento circa le modalità di calcolo e di ripartizione degli stessi tra i soci (dicendo che sono calcolati in base alla somma di mutuo indicato nel compromesso). A saldo, vorrei stipulare un mutuo con una banca diversa da quella della cooperativa che mi applica condizioni migliori e la quale mi ha spiegato che necessitano solo del frazionamento dell’ ipoteca gravante iscritta sul lotto. La coop mi dice che sarà difficile trovare una banca disposta a stipulare vista l ipoteca iscritta.
Le chiedo quali documenti chiedere alla coop per capire l impiego derivante dai miei anticipi, da quelli degli altri soci, dai contributi pubblici e dal mutuo edilizio che dicono aver impiegato per intero ed ancora se è legittima la richiesta degli interessi di preammortamento considerando che non sono fideiussore e non voglio stipulare mutuo con la banca da loro indicata.
Risposta al quesito:
Una prima analisi dei flussi finanziari può essere eseguita dai valori esposti nei bilanci sociali (valore delle costruzioni realizzate, entità dei finanziamenti bancari erogati, ammontare dei versamenti dei soci, etc…; in altri termini controllare i flussi finanziari analizzando le fonti di finanziamento, esposte nel passivo dello Stato Patrimoniale, confrontandole con gli Impieghi, esposti nell’attivo dello Stato Patrimoniale, considerando le decurtazioni delle perdite; in tale modo di potrà avere un’idea di massima della regolarità dei flussi finanziari), ciò al fine di ottenere indizi sufficienti per valutare l’opportunità di approfondimento mediante specifiche richieste agli amministratori e, successivamente, anche con eventuale azione giudiziaria (se emergono i presupposti) .
Gli interessi di preammortamento remunerano le erogazioni di mutuo effettuate dalla Banca, ciò sino alla messa in ammortamento del mutuo medesimo; essi rappresentano un “onere finanziario” che deve essere ripartito tra i soci in base alla effettiva fruizione della quota parte di mutuo erogato.
Alla predetta ripartizione risulta indifferente la fideiussione prestata, in quanto si tratta di garanzia che non incide sulla determinazione dell’onere finanziario.