Gent.mo avvocato, sono socio di una Cooperativa scpa a proprietà divisa e volevo porLe il seguente quesito: può l’assemblea dei soci deliberare, addirittura prevedendone l’ effetto retroattivo, un canone di locazione per l’uso degli immobili da parte dei soci che già da tempo sono stati immessi nel possesso degli stessi.?
Tengo a precisarLe che questa delibera è intervenuta dopo che la gran parte dei soci ha stipulato l’atto di assegnazione definitivo, divenendone dunque proprietaria. Mentre ci sono alcuni soci che, come me, loro malgrado, per motivi attinenti ad abusi e difformità dal progetto originario riscontrati dal Comune non possono stipulare.
Risposta al quesito:
Se la Cooperativa è a “proprietà divisa” non può ipotizzarsi alcun “canone d’uso”, in quanto lo scopo della Società è quello del trasferimento della proprietà.
Alcune leggi di finanziamento pubblico, tuttavia, prevedono specificatamente che la Cooperativa beneficiaria assegni gli alloggi in locazione con patto di futura vendita alla scadenza del periodo locativo.
In tal caso la Cooperativa avrebbe una natura mista, in quanto per il periodo obbligato della locazione sarebbe a proprietà indivisa, mentre alla scadenza del periodo stesso acquisirebbe la natura della “proprietà divisa”.
Solamente in una tale ipotesi (locazione con patto di futura cessione in proprietà) l’Assemblea potrebbe deliberare la definizione quantitativa del canone (precedentemente rimasta sospesa) per regolarizzare il “periodo locativo” già trascorso.
Essendo, tuttavia, la Cooperativa a mutualità prevalente, il canone richiesto deve, comunque, bilanciare il fabbisogno finanziario occorrente per la esclusiva copertura dei costi.
La delibera assembleare che determini il canone retroattivo dopo la stipula dell’atto pubblico di assegnazione può essere opposta dal socio dissenziente, se nell’atto medesimo viene enunciata la quietanza del prezzo (come da prassi).
La Giurisprudenza, infatti, ha sancito l’immodificabilità del prezzo di assegnazione successivamente alla stipula dell’atto pubblico con l’accollo del mutuo individuale.
I soci impediti nella stipula dell’atto pubblico per le irregolarità urbanistiche possono convenire in giudizio la Cooperativa, il Direttore dei Lavori e, ricorrendone i presupposti, anche gli amministratori per ottenere il risarcimento dei danni.