Gent.mo Avv. Cannavò sono una collega la quale nel ricercare una soluzione al caso di due miei assistititi si è ritrovata sulle pagine del Suo sito web e, pertanto, di seguito Le rappresento la loro vicenda.
Segnatamente i due miei clienti, soci di una cooperativa edilizia, hanno sottoscritto nel lontano 1997 un atto di prenotazione di un box da costruire, gli stessi hanno provveduto a pagare l’intero prezzo concordato e nel 1999 gli è stato assegnato in godimento il box nell’attesa che si procedesse al trasferimento di proprietà, ma anche alla loro definizione, però sono passati oltre 20 anni, i miei assistiti nel mentre hanno versato altre somme per la definizione dei box che però non erano stati definiti, per cui nell’anno 2019 hanno deciso di recedere secondo le modalità previste nello Statuto. Orbene, la cooperativa successivamente ad avere ricevuto le lettere di recesso e prima di averli resi esecutivi e/o accettati, ha convocato un assemblea e ha deliberato “i criteri per la definizione dei recessi”, ossia ha stabilito che doveva essere corrisposta un’indennità di godimento sin dal 1999 ad oggi.
Alla mia contestazione ossia che la norma statutaria non prevedeva nulla di tutto questo e che tale delibera, importando una modifica alla predetta, sarebbe dovuta avvenire nelle forme di legge, la cooperativa mi ha risposto che la detta indennità scaturiva dalla risoluzione del rapporto contrattuale per colpa dei miei assistiti ossia per avere esercitato il diritto di recesso per cui sono tenuti a pagare tale indennità di godimento.
Mi corre obbligo sottolineare che la consegna del box nell’anno 1999 è avvenuta senza la sottoscrizione di alcuna scrittura privata, per cui alla cooperativa ho contestato che la detta indennità non era dovuta in quanto le parti avevano a quel tempo concluso un contratto di comodato d’uso gratuito e verbale, oltre naturalmente al fatto che la norma statutaria in materia di recesso non poneva alcuna condizione ma recita solamente che i soci possono recedere in ogni momento e che deve essere dato un preavviso di almeno tre mesi.
Infine per completezza Le dico che ho chiesto ed ottenuto due decreti ingiuntivi per entrambi i miei assistiti ed il Tribunale me li ha concessi senza immediata esecutorietà e che la cooperativa ha fatto opposizione chiedendo in via riconvenzionale l’importo da loro quantificato a titolo di indennità di godimento.
Ordunque e sperando di essere stata chiara nella mia rappresentazione dei fatti, il mio quesito: può la cooperativa chiedere la suddetta indennità di godimento???
Io ho cercato giurisprudenza in materia di contratti preliminari stante che l’atto di prenotazione per sua natura è cosi qualificato e che nel caso dei miei clienti è costituito da una sola facciata ove non è previsto alcunché.
Risposta al quesito:
In ragione di quanto esposto nel quesito resta incerta la causa della lunga attesa per la “definizione” del rapporto mutualistico, presumibilmente riconducibile ad aspetti riguardanti la procedura urbanistica ovvero ad altre inadempienze imputabili alla gestione della Cooperativa.
In forza di quanto recede, i soci avrebbero dovuto far valere i loro diritti, anziché recedere.
A seguito del semplice recesso, infatti, la Cooperativa ha diritto a chiedere il corrispettivo per l’uso degli immobili, altrimenti i soci utenti otterrebbero un ingiustificato arricchimento. Nell’attuale Giudizio di opposizione ai decreti ingiuntivi, va esaminata l’ipotesi di sostenere la domanda risarcitoria, anche se un tale tardivo percorso è, comunque, difficilmente praticabile.