Egregio Avvocato, premesso che veniva costituita una Società cooperativa edilizia s.r.l.. Detta Società provvedeva all’acquisto dei suoli sui quali dava seguito ad una lottizzazione per la realizzazione di un complesso residenziale di 100 alloggi di tipologia unifamiliare e relative opere di urbanizzazione primaria e secondaria a carico dei soci.
Ad esecuzione dei manufatti e delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, la Cooperativa procedeva con Rogito Notarile all’Assegnazione e trasferimento di proprietà degli alloggi ai singoli soci. Nel Rogito, nella descrizione degli immobili trasferiti, viene riportato testualmente: “…omissis…il tutto e nel suo insieme confinante con : via a denominarsi e residua proprietà della società cooperativa assegnante, per due lati, salvo altri; l’immobile viene dedotto a corpo e non a misura; l’assegnazione abbraccia anche diritti, ragioni, pertinenze, accessioni, dipendenze, oneri e servitù attive e passive inerenti all’immobile assegnato. Si evidenzia che il prezzo a corpo riportato negli atti di rogito per le assegnazioni suddette interamente versati dai soci, è comprensivo anche di tutte le somme impiegate dai soci per la realizzazione delle opere primarie e secondarie; infatti gli immobili sono confinanti con strade a denominarsi di residua proprietà della cooperativa”.
Essendo la Cooperativa in liquidazione, per procedere allo scioglimento della stessa cooperativa occorre che la stessa assegni proindiviso le strade di cui risulta ancora proprietaria. Questo aspetto è causa di problemi in quanto, nel frattempo, alcuni soci, con relativi atti notarili, hanno alienato il loro immobile.
Premesso quanto segue:
1) In considerazione che i soci hanno già adempiuto all’acquisto dei suoli ed alla realizzazione delle strade pagando con il Rogito di assegnazione dell’immobile anche la corrispondente IVA anche per quanto riguarda le strade.
2) Che le strade realizzate dalla cooperativa insistono su suolo della Cooperativa e, come già sottolineato in narrativa, i soci hanno già provveduto a versare per esse anche le somme di IVA in sede di rogito notarile di assegnazione dell’immobile.
3) Che nella nota di trascrizione dell’Agenzia del Territorio riporta nella parte: Altri dati Quadro D: Presenza di parti libere relative al Quadro A: Si; Quadro D: Il prezzo dell’assegnazione è stato pagato e quietanzato.
4) Che secondo un antico principio, la proprietà di una cosa qualificata come cosa principale fa acquistare la proprietà delle cose qualificabili come accessorie alla stessa.
5) Che l’accessione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario e, precisamente, quel fenomeno in base al quale la proprietà di una cosa si estende a quello che si unisce ad essa, per il fatto dell’incorporazione materiale, indipendentemente dalla scienza o dalla volontà del proprietario.
Tutto quanto premesso, nella fattispecie, le strade, costruite dal proprietario “Cooperativa” su suolo comune e che, pertanto, si uniscono ai manufatti già assegnati ai singoli soci, possono ritenersi, di fatto, di proprietà degli stessi in conseguenza dell’avvenuta assegnazione dell’immobile? Se così non fosse è praticabile la strada di rettifica degli atti di assegnazione?
Quale altra soluzione può essere suggerita per la soluzione di quanto esposto?
Risposta al quesito:
Occorre verificare bene l’atto notarile, posto che, da quanto sinteticamente espresso, appare probabile che sia stato erroneamente redatto nella parte in cui fa riferimento al confine con la “residua proprietà” della Cooperativa assegnante.
Non è, infatti, comprensibile la ragione per cui la Cooperativa avrebbe dovuto mantenere la proprietà su parti comuni, strutturalmente pertinenze pro quota degli alloggi assegnati ai soci prenotatari.
Se, come sembra, si tratta di un errore, lo stesso notaio o altro deve rettificare l’atto, specificando che le strade rientrano nelle pertinenze degli alloggi.