Sulla problematica della non applicazione ed esclusione dalla base imponibile ai fini IVA – a mente dell’art. 10, comma 1 e 2 del Testo Unico IVA – degli interessi passivi (di preammortamento), sostenuti dalla Cooperativa per il conseguimento dei mutui ipotecari utili alla realizzazione del programma costruttivo, non ho trovato in rete altri riferimenti, a parte una Sua puntuale risposta (positiva) ad un quesito del 2.5.2016 pubblicato sul Vostro sito.
Ciò posto e considerato che, in quanto socio di Cooperativa edilizia, mi appresto a stipulare l’atto di assegnazione di un alloggio (sulla formazione del cui corrispondente prezzo, tuttavia, il Consulente contabile della Cooperativa ha calcolato gli interessi passivi sui mutui nel tempo corrisposti alla Banca erogante), La pregherei cortesemente di volermi notiziare, al di là dei citati riferimenti normativi (art. 10 commi 1 e 2 DPR IVA), su eventuali sentenze di Cassazione, o circolari interpretative sull’argomento da parte della Agenzia delle Entrate, che consentano di adottare tale criterio di esclusione.
Chiarisco che il predetto Consulente, da me interpellato al riguardo, ritiene non applicabile tale esenzione, adducendo motivazioni del tipo “si è sempre fatto così” e “non ci sono riferimenti specifici sulla rete”.
Risposta al quesito:
Le prestazioni di servizi concernenti le operazioni di finanziamento sono esenti da iva ai sensi dell’art. 10, comma 1, D.P.R. n. 633/1972. Ciò significa che, per espressa volontà del Legislatore, gli importi percepiti a titolo di interessi sulla somma concessa a credito non scontano l’imposta, fermi restando gli obblighi di registrazione e fatturazione (da cui si è dispensati soltanto nel caso del regime opzionale previsto dall’art. 36 bis D.P.R. n. 633/1972).
In ragione dell’espressa previsione normativa, l’esenzione da iva delle operazioni di finanziamento non ha dato adito a dubbi interpretativi, ma anzi è stata ritenuta pacifica, sia dalla Suprema Corte di Cassazione sia dall’Amministrazione finanziaria, tutte le volte in cui si è dibattuto sulla possibilità di includere le suddette operazioni esenti nel calcolo del pro-rata, anche qualora la concessione del finanziamento non rappresenti l’attività principale del soggetto passivo iva (vedasi, ad esempio, la Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 305/E del 21.07.2008).
Premesso quanto precede, nel caso di specie si deve ritenere che la Cooperativa concessionaria del mutuo non abbia assolto l’iva sugli interessi passivi di preammortamento versati all’Istituto di credito concedente, proprio perché trattasi di operazione esente dall’imposta.
Conseguentemente, la stessa Cooperativa, nel riaddebitare tali importi ai soci assegnatari, non potrà maggiorarli dell’iva, in quanto, come più volte chiarito dall’Amministrazione Finanziaria, il regime iva applicabile all’operazione di riaddebito deve essere lo stesso di quello a cui è stata assoggetta l’operazione principale, cioè tassazione con la medesima aliquota o esenzione.
Ne consegue che nella fattura emessa nei confronti del socio, l’imposta in questione dovrà essere applicata esclusivamente sulla somma addebitata a titolo di prezzo dell’alloggio al netto degli interessi (ovviamente a patto che la vendita sia effettuata in regime iva).
Alla luce di quanto detto e salvi eventuali approfondimenti a seguito dell’esame della documentazione, non appare corretto che la Cooperativa includa gli importi dalla stessa versati all’Istituto erogante nel complessivo prezzo dell’alloggio richiesto al socio con relativa maggiorazione dell’iva.
Peraltro, distinguere gli interessi passivi rimborsati dal socio alla Cooperativa dal prezzo dell’alloggio è necessario anche ai fini della detrazione fiscale di cui il socio stesso può usufruire già a partire dalla delibera di assegnazione (cui conseguano l’immissione in possesso, l’obbligo di dichiarare il reddito del fabbricato e l’assunzione dell’obbligo del pagamento del mutuo) se adibirà l’alloggio ad abitazione principale, come da indicazioni dell’Amministrazione finanziaria.