Premesso che l’alloggio è stato costruito da una società di cooperativa edilizia S.r.l. in virtù di una convenzione stipulata con il Comune nel 1986, ai sensi dell’art. 35 della legge n° 865/71. La stessa cooperativa dichiarava di avere tutti i requisiti previsti dalla legge 865/71 e dalla legge 891/80. La convenzione prevedeva la cessione di alcuni appezzamenti di terreno, zona 167, alcuni in diritto di proprietà, altri in diritto di superficie. Gli alloggi venivano costruiti sul terreno con il diritto di proprietà. La convenzione prevedeva dei limiti tra cui il divieto di essere alienati, locati e tutti i divieti previsti dall’art. 35 della legge 865/71. Nella stessa veniva riportato che tutti gli atti compiuti in violazione erano nulli.
Gli edifici venivano edificati con delle precise prescrizioni previste per la costruzione degli alloggi agevolati in convenzione. Con atto notarile la Cooperativa stipulava un mutuo condizionato di Credito Fondiario nel 1986 con iscrizione di due ipoteche. Nel 1989 gli alloggi venivano assegnati e in parte trasferiti con una scrittura privata autenticata dal notaio. L’assegnazione prevedeva un corrispettivo, da versare in parte nelle casse sociali e in parte mediante accollo del mutuo non frazionato. Le parti assegnatarie dichiaravano di avere specifici requisiti previsti dalla legge per l’assegnazione di alloggi agevolati e la cooperativa era in possesso di tutti i requisiti previsti per le cooperative a contributo erariale. La limitazione dei cinque anni per il divieto di alienazione e di ogni altro diritto reale di godimento veniva poi trascritto.
Successivamente, il 6 giugno 1992, veniva trascritto un verbale di pignoramento immobili contro la Cooperativa e a favore della Banca che aveva concesso il mutuo non frazionato. A quella data gli immobili non risultavano al Catasto Urbano e venivano dichiarati ancora in corso di costruzione.
Gli immobili sono stati oggetto di un procedimento di esecuzione immobiliare promosso dalla banca contro la Cooperativa edilizia. In questi atti il C.T.U. riporta gli immobili come proprietà della Cooperativa edilizia, cosi come riportato anche nell’atto di pignoramento e al Catasto.
Nel 2005 con scrittura privata con sottoscrizione accertata giudizialmente davanti al notaio la banca ha dato l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca per ogni immobile, via via che i singoli soci provvedevano a versare singolarmente.
Alla luce di quanto sopra si chiede:
1) Quando effettivamente il socio è diventato proprietario.
2) Se nel nostro caso il momento rilevante, al fine di stabilire l’acquisto della titolarità dell’immobile e, quindi, di verificare se esso ricada o meno nella comunione legale, va individuato in quello della stipulazione, da parte del socio, del contratto di “mutuo individuale” (cioè quando il singolo socio ha provveduto a saldare singolarmente nel 2005) oppure in quello della scrittura privata autenticata dal notaio di assegnazione dell’alloggio (anno 1989).
3) Il decesso del coniuge del socio, in comunione legale, avvenuto nel periodo della limitazione dei cinque anni, cosa determina ai fini della successione?
Risposta al quesito:
La scrittura privata di assegnazione dell’immobile, ancorché il notaio abbia autenticate le firme, non è sufficiente a comportare il trasferimento della proprietà individuale al socio prenotatario dell’alloggio.
Del pari insufficiente allo scopo, si appalesa il frazionamento del mutuo e il pagamento direttamente eseguito dal socio interessato.
Affinché si determini il passaggio di proprietà dell’alloggio è necessario che venga stipulato l’atto di assegnazione definitiva tra la Cooperativa e il socio prenotatario, a condizione che l’atto medesimo sia curato dal notaio rogante e venga trascritto nei Registri Immobiliari, curati dalla locale Conservatoria (Ufficio diverso dal Catasto).
Occorre, pertanto, verificare in che stato si trovi la Cooperativa e se sia ancora in grado di assicurare il trasferimento della proprietà dell’immobile.
L’alternativa a quanto precede (nel caso di contenzioso con la Cooperativa ovvero di oggettiva impossibilità per le condizioni della struttura societaria) è possibile ottenere l’effetto dell’atto notarile attraverso l’azione giudiziaria e la conseguente sentenza.
In tale ultimo caso è necessario verificare se sussistano le condizioni di diritto e formulare le domande giudiziali adeguandole alla situazione oggettiva della Società.