Autore: Studio

Siamo 21 soci di cooperativa, abbiamo acquistato 21 alloggi, l’operazione è durata dal 2000 al 2006, con lavori finiti al 90% il cantiere è stato fermo dal 2004 al 2006, la cooperativa ha richiesto alla banca un mutuo di € 1.807.599,14, abbiamo pagato interessi passivi per € 376.251,00.
Domanda: gli interessi passivi si possono detrarre dalla dichiarazione dei redditi? altra domanda: se la ristrutturazione era praticamente finita avemmo potuto dare la fine lavori e fare gli atti evitando così di continuare a pagare gli interessi sul mutuo?

Risposta al quesito:
In via generale, l’art. 15 DPR n. 917/1986 stabilisce che gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione, relativi ai mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’immobile da adibire a “prima casa”, sono detraibili dall’Irpef nella misura del 19% fino all’importo massimo di 4.000 €.
Per quanto riguarda specificamente i soci assegnatari in proprietà, il succitato articolo prevede un’analoga detrazione con riferimento agli importi pagati alla Cooperativa a titolo di rimborso degli interessi passivi nel periodo in cui i mutui ipotecari erano ancora indivisi.
Per quanto riguarda gli interessi di preammortamento, va precisato che essi sono diversi dagli interessi compensativi convenzionali. I primi si pagano fino al frazionamento del mutuo, i secondi si pagano dalla data di stipula del mutuo individuale.
Se gli alloggi sono ultimati e catastati, l’Istituto mutuante è obbligato a frazionare il mutuo e da tale data non sono più dovuti gli interessi di preammortamento.

Sono socio di una cooperativa di abitazione a proprietà indivisa in provincia di Torino, ultimata ed assegnata nel 2002.
Ultimamente sono sorti problemi nei confronti del CDA per la gestione dei mutui regionali dati per la costruzione della palazzina composta di 12 alloggi. Per farla breve un finanziamento regionale (FIP) e stato estinto nel giugno 2012. Il CDA ha continuato a tenerlo nel conteggio dell’affitto, questa decisione e stata contestata sopratutto da parte di un socio che ha deciso di non pagare piu l’affitto e facendo una denuncia al Ministero dello sviluppo economico.
Il Ministero ha avviato un’ispezione mettendo in evidenza (GRAVI IRREGOLARITA’) che dovevano essere chiarite con i funzionari regionali per la gestione del FIP stesso. Ora la Regione ha risposto dicendo che la quota inserita nell’affitto deve essere pagata perche entra nello scopo di questo tipo di cooperative che nascono con scopo mutualistico ed entrano in un (fondo di rotazione).
Domanda, questo vale anche per altri mutui in corso che finiranno nel 2017 e 2018? Il CDA ha agito correttamente mantenendo tale quota nell’affitto?Nel frattempo il CDA non e piu riuscito a concludere nessuna assemblea persino quella inerente il bilancio, e la discussione del verbale dei commissari del Ministero. Tutti i tentativi fatti si cocludevano in caciara (mi scusi il termine).
Vengo ad un’altra domanda alcuni di noi vogliono approvare il bilancio per non farci commissariare questa nostra posizione ci tutela da responsabilità future tipo sanzioni?
Per conoscenza deve sapere che nel frattempo la posizione dei commissari ministeriali è stata chiarita ammettendo umilmente che certe situazioni specifiche non le potevano conoscere. IL COMMISSARIO INFINE HA INVITATO I SOCI AD UN ACCORDO FRA NOI PER EVITARE IL COMMISSARIAMENTO.
Spero che la frattura fra i soci si sani altrimenti credo che avremo bisogno di un suo interessamento.

Risposta al quesito:
La problematica posta dal socio esige l’adeguato approfondimento, mediante l’esame della documentazione (delibere sociali, corrispondenza, atto di assegnazione in uso  etc…).
In generale si può affermare che gli atti di mutuo sono diretti all’acquisizione di risorse finanziarie per la costruzione degli immobili e le relative rate di rimborso gravano sulla Cooperativa mutuataria.
Il canone di uso, viceversa, viene determinato dalla Cooperativa in base al fabbisogno finanziario indispensabile per la copertura dei costi.
Occorre, dunque, verificare la regolarità delle operazioni di conteggio poste in essere dal CdA e dallo stesso esposte in bilancio.
Il bilancio che non sia legittimo non va approvato e non può intervenire alcun atto di pressione esterno, men che mai la preoccupazione del Commissariamento ovvero della messa in liquidazione coatta.
Se così non fosse, i soci sarebbero costretti a sottostare a ricatti e estorsioni con il benestare  degli organi pubblici, circostanza questa, oltre che illecita, certamente impossibile.
I soci, dunque, in presenza di irregolarità devono essere assistiti da professionisti in grado di affrontare e risolvere le problematiche societarie e strutturali della Cooperativa, nel rispetto delle norme di legge.

Sono stato socio assegnatario di cooperativa a proprietà indivisa, che ha usufruito di contributo regionale, dal 1992; a settembre 2015 si è arrivati all’assegnazione in proprietà con atto notarile (per me in regime di separazione dei beni) pagando le imposte agevolate previste per l’acquisto della prima casa. Ora vivo in altra Regione e vorrei vendere l’appartamento.
Ciò detto vorrei sapere se, in caso vendessi l’appartamento, sono obbligato a riacquistarne un altro entro un anno e mezzo per non dover restituire gli importi per le agevolazioni godute, ovvero, in considerazione del tempo trascorso dalla data di assunzione della qualifica di socio assegnatario dal 1992, non sono più soggetto a tale obbligo?

Risposta al quesito:
Nelle società cooperative edilizie di abitazione, che abbiano fruito del contributo pubblico, l’assegnatario non può vendere l’immobile prima dei cinque anni dalla data dell’atto pubblico di assegnazione.
Ciò posto, va precisato in generale che, in tali Cooperative edilizie, il socio acquista il diritto di proprietà sull’alloggio soltanto al momento della stipula dell’atto pubblico di assegnazione, beneficiando delle agevolazioni “prima casa”, ove ne ricorrano i requisiti soggettivi ed oggettivi.
Tuttavia, i benefici fiscali eventualmente fruiti decadono qualora l’acquirente venda o doni l’immobile prima del decorso di cinque anni, con la conseguenza che l’acquirente medesimo sarà onerato delle maggiori imposte non versate al momento dell’acquisto, degli interessi, nonché della sanzione pari al 30% delle imposte stesse (salva la possibilità di ricorrere al ravvedimento operoso).
L’unica possibilità per evitare la decadenza dalle agevolazioni è quella di acquistare, anche a titolo gratuito (donazione), un altro immobile (o, secondo l’interpretazione dell’Amministrazione finanziaria da ultimo avallata dalla Corte di Cassazione, di costruire un immobile su un’area di propria proprietà), entro un anno dalla vendita dell’originario alloggio.
L’immobile in questione dovrà essere adibito ad abitazione principale entro “tempi ragionevoli” ed in ogni caso, l’acquirente dovrà trasferire la propria residenza nel Comune in cui è situato l’immobile entro diciotto mesi dall’acquisto.
Inoltre, qualora anche il nuovo immobile soddisfi i requisiti “prima casa”, l’acquirente avrà diritto ad un   credito di imposta in misura pari all’imposta di registro (o all’iva) versata in occasione dell’originario acquisto, ma, comunque, nei limiti dell’imposta dovuta per il nuovo acquisto.
In conclusione, nel caso di specie non sembra che il socio possa alienare l’immobile, in quanto vincolato dalla normativa sulle Cooperative edilizie beneficiarie del contributo pubblico.
Qualora il predetto vincolo venisse meno , in tal caso il socio può continuare a beneficiare delle agevolazioni fiscali riacquistando l’immobile nel termine di un anno dall’assegnazione definitiva dell’alloggio cooperativo.

Sono socio di una cooperativa inizialmente a proprietà indivisa e successivamente trasformata a proprietà individuale che gode del contributo statale (mai ottenuto), secondo la legge 492/75.
Gli alloggi sono stati assegnati nel 2009. Nel maggio del 2013 tutti i condomini, tranne il sottoscritto, hanno effettuato il rogito notarile diventando proprietari del proprio alloggio e, a tal fine, il 22 aprile 2013 è stato rilasciato dal Provveditorato alle Opere Pubbliche il Nulla Osta al Mutuo Edilizio Individuale (MEI). Adesso sono in procinto di effettuare anche io il Rogito notarile, ma mi è stato comunicato che il MEI non è più valido, in quanto esso ha durata di 3 anni, e che pertanto bisognerà richiederne il Rinnovo.
Essendo tale informazione non dichiarata nel documento stesso, volevo sapere se effettivamente devo richiedere tale rinnovo o se posso comunque procedere con il rogito.

Risposta al quesito:
Il certificato attestante il nulla osta deve essere rilasciato in periodo prossimo alla stipula del contratto di mutuo individuale e, se datato deve essere rinnovato.
Nel caso di specie non sembra coerente la prospettata necessità della certificazione, posto che si dichiara l’inesistenza del contributo pubblico.

Sono socia di una coop edilizia a proprietà divisa che ha portato a compimento un intervento costruttivo di 3 palazzine per un tot di 66 appartamenti, 120 box di cui 61 pertinenziali e 39 a libero mercato e 20 da consegnare quale permuta alla venditrice.
Causa la crisi edilizia e la convenzione con il Comune che prevedeva requisiti specifici per le assegnazione, ad oggi solo 27 sono gli immobili assegnati. Detta operazione immobiliare è stata finanziata da una sola banca e allo stato attuale sono in essere le seguenti linee di credito:
1) mutuo edilizio fondiario in preammortamento stipulato il 2/10/2009 di 18 milioni erogato per 16,6 mil,
2) fideiussione a favore comune e società venditrice di 1,7 mil utilizzata per 1,6mil
3) plafond fideiussione a favore promissari acquirenti di 1 mil utilizzato per 444 mila relativo a 2 soli promissari acquirenti.
La banca ha assunto in questi mesi 2 delibere: una dello scorso 26 novembre dove non veniva accolto frazionamento mutuo mentre dava assenso ad erogazione necessaria a pagare fornitori e ultimare lavori (1,4 mil da erogare).
Con ultima delibera del 14 giugno u.s. ha prorogato preammortamento al 31/12/16 e ha capitalizzato le 3 rate scadute ed ha infine indicato l’immediata nomina di un ChiefRestructuringOfficer (CRO) cui conferire ampio mandato per verifica esecuzione lavori, andamento piano finanziario e future erogazioni sal.
Di fatto ci si trova davanti a 2 comportamenti che mettono a rischio l’ immediato futuro della coop stessa. Il comportamento della banca è anche paradossale perchè non dando la possibilità di rogitare non permette accollo(circa 3,5 mil) quindi non riduce suo credito e di fatto impedisce nuove prenotazioni in quanto nessuno in questa situazione si arrischia a farsi avanti.
La nomina prevista del CRO appare del tutto pretestuosa e superflua in quanto il perito della banca ha già stimato intervento eseguito al 96% e le erogazioni future spettano alla banca medesima. Faccio  altresì presente che l’istituto di credito è un’azienda in crisi sempre soggetta a verifiche Bce e la delibera sembra solo volta a regolarizzare la posizione della banca.
Evidenzio che se effettuati i vari accolli i rimanenti immobili non prenotati sarebbero cmq capienti ai fini della legge fondiaria.
La mancata erogazione determina la non fine lavori e interessi di preammortamento per circa 100 mil. di euro al mese. Il comportamento del Cda della coop che ha dimostrato incapacità tra cui la cosa più grave è stata la rinuncia volontaria del plafond promissari acquirenti deliberata dalla banca per 10 mil e ridotta a 1 mil e contratta invece con compagnia assicurativa, che avrebbe di fatto obbligato la banca stessa a procedere ai rogiti.
I componenti del Cda fanno parte di un Consorzio che ha altre iniziative in zona, finanziate dalla medesima banca nei cui confronti non ha mai adottato i dovuti atteggiamenti a tutela dei soci. Infine i promissari acquirenti hanno chiesto direttamente alla banca il frazionamento del mutuo lo scorso aprile. Le chiedo un consiglio sul da farsi  di questa complicata vicenda e se la richiesta di frazionamento, nel momento del diniego da parte della banca a perfezionare i rogiti, non si traduca solo in una garanzia ulteriore fornita alla banca.
Spero di averLe fatto intendere la situaziome, mi scuso per la lunghezza della lettera, a disposizione se ritiene di ulteriori dettagli.

Risposta al quesito:
La problematica esposta nel quesito riguarda prevalentemente le seguenti aree critiche:
Rapporti socio / Cooperativa;
Rapporti socio / Cooperativa / Banca;
Rapporti Cooperativa / Terzi.
Sui rapporti intercorrenti tra il socio (ovvero soci) e la Cooperativa occorre preliminarmente verificare quale sia la reale situazione debitoria verso la Società; a tal fine occorre esaminare le esposizioni di bilancio e l’eventuale presenza di delibere assembleari che prevedono l’addebito di spese e oneri al socio  ovvero atti di accollo a firma di quest’ultimo.
Si deve anche verificare se esiste un verbale di assemblea di assegnazione provvisoria ovvero un atto di prenotazione dell’alloggio, ciò al fine di stabilire se sia possibile l’azione di esecuzione specifica del contratto mutualistico, per ottenere in sede giudiziale gli effetti traslativi del contratto mutualistico (trasferimento della proprietà individuale dell’alloggio).
Accertato quanto sopra, occorre affrontare la tematica del mutuo edilizio e dell’ipoteca indivisa gravante su tutti gli alloggi , in modo da potere definire la praticabilità dell’azione diretta all’acquisizione dell’alloggio al prezzo concordato di assegnazione.
Occorre,infine, esaminare la situazione amministrativa e debitoria della Cooperativa, al fine di valutare se essa sia esposta ad eventuale procedura concorsuale. La valutazione che precede appare necessaria per comprendere quale sia il grado di rischio per il socio a fronte di una possibile procedura concorsuale e quali siano i possibili rimedi.
Trattandosi di richiesta di consulenza a pagamento, la  risposta approfondita, nonché munita dei riferimenti legislativi e giurisprudenziali, è stata fornita in via riservata al richiedente.

Ho effettuato recesso per giusta causa nel 2015 da una cooperativa edilizia… pur non essendo ancora esigibile il mio credito (statuto: quota da liquidare entro 180 gg dall’approvazione del bilancio) vorrei proporre sequestro conservativo sulle somme eventualmente a disposizione della società… avendo quest’ultima alienato l’ultimo cespite disponibile… non avendo più la qualifica di socio l’azione cautelare devo proporla comunque al Tribunale delle imprese? Non vorrei pagare il doppio del contributo unificato…

Risposta al quesito:
Per ottenere il sequestro conservativo è necessario dimostrare il “periculum in mora“, cioè il fondato timore di perdere la concreta possibilità di recuperare il proprio credito, a causa delle condizioni precarie del patrimonio della Cooperativa.
Una tale circostanza si deve concretamente provare nel corso del giudizio cautelare, avuto riguardo al bilancio della Società.
Occorre, pertanto, esaminare preventivamente la struttura del bilancio sociale al fine di valutare l’opportunità dell’azione cautelare.
Trattandosi di azione che riguarda, comunque, i rapporti societari, si ritiene che sia competente il Tribunale della imprese.