Autore: Studio

Sono socio di una cooperativa e mi è stato assegnato, da quasi un’anno, in modalità provvisoria un alloggio.
Dovremmo fare il frazionamento ma siamo bloccati dal fatto che la banca chiede che, per i due alloggi non venduti (SU 13), la cooperativa paghi una parte del mutuo restante. La stessa cooperativa che naviga in cattivissime acque ed è prossima ad essere messa in liquidazione, non ha i soldi e chiede a noi d’integrare questa parte per procedere al frazionamento.
In questi anni noi soci siamo intervenuti più volte con somme di denaro notevoli e adesso che siamo quasi alla fine di quest’incubo, la banca si mette di traverso e indirettamente ci chiede una parte dei soldi del mutuo degli alloggi invenduti.
Che garanzie potremmo chiedere nel caso fossimo d’accordo? E’ legale che la banca non ci faccia frazionare il mutuo?

Risposta al quesito:
Qualora gli alloggi siano stati ultimati e catastati l’Istituto di credito è obbligato a frazionare il mutuo e l’ipoteca correlata indipendentemente dalla mancata assegnazione di due o più alloggi.
Il predetto obbligo discende dalle disposizioni di cui al Testo Unico Bancario, la cui applicazione cogente è stata riconosciuta dalla giurisprudenza, in particolare dal Tribunale di Roma con sentenza che ha definito un giudizio patrocinato da questo Studio.
Verificata, quindi, la situazione generale amministrativa della Cooperativa, è opportuno che i soci diano corso alla adeguata tutela dei propri diritti.

Sono socia di una società cooperativa edilizia indivisa che ha acceso un mutuo ipotecario.
Tra le varie spese ci hanno richiesto il pagamento degli interessi passivi del mutuo intestato alla cooperativa. Io come gli altri soci abbiamo pagato. Ora, in sede di dichiarazione dei redditi, e visto che le istruzioni prevedono che questi interessi possano essere scaricati dai soci, abbiamo richiesto al Presidente una dichiarazione in cui attesti che i predetti interessi possiamo scaricarli.
Il presidente si rifiuta di fare questa dichiarazione. immaginiamo che sia perchè la cooperativa si scarichi quegli interessi.
Detto questo, Le chiedo se secondo lei la cooperativa ha titolo nel richiederci gli interessi passivi del mutuo e nel caso come e cosa potremmo fare per avere il rimborso di quegli interessi, che di fatto la cooperativa ha incassato 2 volte (1 volta scaricandoli dall’unico e un’altra chiedendoli ai soci).

Risposta al quesito:
Il recente orientamento della Corte di Cassazione, conforme alla tesi già prospettata dall’Agenzia delle Entrate, è quello di ritenere che, con riferimento alle cooperative a proprietà indivisa, la detrazione in oggetto possa essere esercitata soltanto dalla Cooperativa, come si evince dall’interpretazione letterale dell’art. 15 del d.P.R. n. 917/1986.
La predetta norma, infatti, statuisce che, con riferimento alle somme corrisposte dagli assegnatari alla Cooperativa per il pagamento degli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti dalla Cooperativa stessa e ancora indivisi,la detrazione spetta alla sola Cooperativa.
Ciò si spiega in quanto, nelle cooperative a proprietà indivisa, i soci non sono divenuti proprietari degli immobili, essendone rimasti meri assegnatari in godimento, con la conseguenza che il mutuo, contratto dalla Cooperativa, è ancora in capo alla Cooperativa stessa, che, pagandone gli interessi passivi, è, quindi, l’unica ad avere diritto alla relativa detrazione.
Il fatto poi che i predetti interessi siano stati concretamente versati dai soci a titolo di rimborso nei confronti della Società, rileva ai soli fini del rapporto mutualistico che lega i soci medesimi alla Cooperativa.
Ne deriva che la detrazione sarà effettuata esclusivamente dalla Cooperativa e, pertanto, saranno i soci a beneficiarne indirettamente, in quanto si verificherà un pari abbattimento dell’utile sociale e, quindi, un minore impegno finanziario ai fini della tassazione.

Non so se riesco a formulare bene il quesito.
La coop edile ha accantonato la somma di 20 mila euro per uno scopo preciso. Cio è stata un’operazione contabile.
Ad ogni modo ciò per cui la somma è stata accantonata non è stato realizzato.
Possono i soci originari richiedere la spartizione di questa somma che pare risulti come accredito iva? Che strumenti nel caso?

Risposta al quesito:
Da quanto sinteticamente esposto sembra di potere dedurre che l’assemblea dei soci ha approvato la richiesta di versamenti sociali da accantonare per una specifica ragione.
Se il motivo dell’accantonamento è venuto meno, gli amministratori sono obbligati al rimborso ai soci dell’importo dagli stessi versato pro quota (a meno che non intervenga altra assemblea che deliberi in senso diverso).
Se gli amministratori non provvedono in tal senso, i soci che ne hanno interesse possono impugnare il bilancio innanzi al Tribunale delle Imprese e chiedere il rimborso della somma oltre il risarcimento del danno.

Sono socio assegnatario di un alloggio di proprietà di una cooperativa a proprietà mista/indivisa, dove abito da alcuni anni.
Vorrei sapere cosa accade in caso di fallimento della cooperativa in questione: è possibile riscattare l’alloggio o questo deve essere messo sul mercato? Quali oneri spettano ai soci a fronte del fallimento?

Risposta al quesito:
L’art.72 della legge fallimentare dispone che il curatore (o Liquidatore in caso di L.C.A.) possa sciogliersi dal contratto in essere, ciò se ritiene più conveniente per la massa creditoria porre in vendita l’immobile con asta al migliore offerente.
In tal caso il socio prenotatario o assegnatario in uso perderebbe l’alloggio e diventerebbe creditore della procedura concorsuale per l’importo ammesso al passivo (concorrendo con gli altri creditori).
Il socio può tutelare i propri diritti, nel caso in cui l’immobile sia adibito a prima casa e l’atto di prentazione sia trascritto nei Registri immobiliari ai sensi dell’art. 2645 bis c.c., così salvaguardano l’assegnazione dell’immobile, posto che in tale ipotesi non si applica la disciplina dello scioglimento del contratto da parte del curatore.
Quest’ultimo, tuttavia, può pretendere dal socio il saldo prezzo in ragione del valore di mercato dell’immobile.
I soci assegnatari, inoltre, possono proporre un concordato (fallimentare o di liquidazione) in base al quale si obbligano ai pagamenti a copertura dei crediti sociali ridotti secondo la percentuale accettata dagli stessi.

L’impresa costruttrice della Cooperativa Edilizia XX ha vinto in primo grado la causa per il riconoscimento di un credito vantato a titolo di mancato pagamento per lavori e revisione prezzi oltre a riconoscimento interessi ecc.
La Coop. si appellava e la Corte di appello confermava la sentenza di 1° grado con aggiunta di maggiori spese e interessi.
Nel frattempo la coop. è ancora attiva ed ha proceduto ai rogiti per assegnazione alloggi ” in diritto di superficie”.
In caso di diniego del pagamento può l’impresa procedere con d.i. e relativo precetto e successivo pignoramento dei singoli alloggi?

Risposta al quesito:
Nel caso prospettato, l’Impresa creditrice ha due possibilità: l’una, di agire con azione di responsabilità verso gli amministratori, i quali hanno depauperato il patrimonio sociale assegnando gli alloggi; l’altra, quella di agire nei confronti dei soci assegnatari con azione revocatoria.
In entrambi i casi, occorre che l’attività giudiziaria sia svolta da professionista altamente specializzato nella materia societaria, in particolare inerente alle Cooperative edilizie.

Nel caso di una Società cooperativa edilizia per azioni, qualora l’intervento edilizio non possa essere terminato a causa di un eccesso di alloggi non prenotati costruiti con il finanziamento della banca che non può essere rimborsata, in quale misura i soci sono responsabili al risarcimento della banca?
In particolare la banca oltre a diventare proprietaria dell’immobile può rivalersi su altre proprietà dei soci?
I soci rispondono in solido tutti in parti eguali oppure pro quota proporzionale ai millesimi di unità abitativa prenotata?

Risposta al quesito:
I soci prenotatari sono titolari di un diritto all’assegnazione dell’alloggio in base al rapporto contrattuale mutualistico, che nel caso di specie vede coinvolti tre soggetti: il socio, la Cooperativa, l’Istituto mutuante.
Se quest’ultimo non ha frazionato il mutuo al momento della concessione, non può pretendere la solidarietà tra i soci, i quali hanno diritto ad ottenere l’assegnazione dell’alloggio gravato esclusivamente della quota di ipoteca spettante in base al frazionamento (in un caso patrocinato da questo Studio, il Tribunale di Roma si è pronunciato favorevolmente al socio prenotatario).