Autore: Studio

Ho pagato per intero il costo di un appartamento di una cooperativa edilizia da circa 1 anno e mezzo. Circa 7 mesi fa sono stati fatti i primi rogiti per quei soci che avevano necessità di contrarre un mutuo.
Da allora il presidente della Cooperativa non risponde più al telefono, senza alcun motivo plausibile, nè a me nè al notaio che cerca di fissare un appuntamento.
Vorrei sapere quali sono gli strumenti legali che possono costringerlo a presentarsi davanti al notaio prima della decadenza della carica.

Risposta al quesito:
Tralasciando le “normali” intimazioni epistolari con cui si ipotizzano le azioni di tipo risarcitorie , permanendo la “latitanza “ del presidente, ma anche degli altri amministratori (ciascuno dei quali può subentrare al presidente inadempiente) si possono intraprendere attività diverse innanzi all’Autorità sia giudiziaria che amministrativa.
Nel primo caso si può chiedere la convocazione coattiva dell’Assemblea dei soci per la revoca del mandato agli amministratori e l’elezione dei nuovi  ovvero uno specifico provvedimento d’urgenza innanzi al Tribunale delle Imprese; nel secondo caso si può chiedere il commissariamento della Cooperativa finalizzato al compimento dei rogiti e alla regolarizzazione della Società.

Desidero porLe un quesito: nel gennaio del 2010 sono diventato socio di una cooperativa edilizia mentre nel febbraio del 2016 ho venduto casa e di conseguenza decade la figura di socio.
La domanda è la seguente: posso chiedere il credito di imposta, in qualità di ex socio, per l’iva al 4% versata al momento dell’assegnazione dell’alloggio?
Preciso che la cooperativa edilizia è ancora attiva.

Risposta al quesito:
Nel caso prospettato, il venditore potrà beneficiare del credito d’imposta ai sensi l’art. 7, L. n. 448/1998, solo se procederà, entro un anno dalla vendita, ad acquistare un altro immobile da adibire ad abitazione principale rispettando i requisiti necessari per usufruire dell’agevolazione “prima casa”.
A nulla rileva la perdita della qualità di socio, posto che il predetto credito, vantato nei confronti dell’Erario, spetta comunque al venditore dell’immobile che proceda al nuovo acquisto alle condizioni di cui sopra.
Il credito sarà pari all’importo iva versato al momento dell’originario acquisto e, in ogni caso, non potrà essere superiore all’imposta dovuta per il secondo acquisto.
Poiché l’art. 7, L. n. 448/1998 dispone che l’acquisizione dell’immobile, entro un anno dalla vendita, possa avvenire “a qualsiasi titolo”, sarà possibile usufruire del credito d’imposta non solo ove si acquisti la proprietà del nuovo immobile (tranne che per donazione o successione), ma anche quando si acquisisca un diritto reale di godimento sullo stesso.
Come più volte chiarito dall’Amministrazione finanziaria, il predetto credito sussiste anche qualora l’immobile medesimo venga assegnato in via provvisoria da una cooperativa a proprietà divisa.
In questo caso, i requisiti previsti per accedere all’agevolazione “prima casa” devono sussistere sia al momento dell’assegnazione provvisoria (il cui verbale dovrà essere registrato) sia alla data del rogito notarile.

Ad integrazione del quesito del 02/05/2016 chiedo:
Allo stato delle situazioni, il socio diligente (adempiente), può intraprendere una azione di responsabilità nei confronti degli amministratori della cooperativa? Può chiedere il commissariamento della stessa?
1) Può intraprendere entrambe le azioni contemporaneamente e insieme? Possono essere intraprese anche da un solo socio? Ed a quali rischi, poi, eventuali, intraprendendo queste azioni nei confronti della cooperativa, il socio diligente (adempiente), potrebbe andare incontro? Qual è la procedura per la richiesta di queste azioni? A quali spese si va incontro?
Insomma, allo stato delle situazioni, il socio diligente (adempiente), come ne può uscire dalla cooperativa senza subire danni, e quindi essere sottoposto, ad eventuali rischi di qualsiasi genere?
2) E’ legale, ovvero secondo legge, che il notaio abbia potuto inserire nell’atto notarile di assegnazione alloggio la clausola che: “il socio nel ritenersi tacitato di quanto di sua spettanza, rassegna le dimissioni da socio della Cooperativa con effetto dalla data dell’ultima assegnazione, che coinciderà con la data fissata per la messa in liquidazione della Cooperativa?”
Tengo però a precisare che predetta clausola, che vieta di dimettersi subito, non è stata detta, né letta, né spiegata, anzi il Notaio ha solo precisato che dal giorno dopo del rogito potevamo già dimetterci.
Può essere contestata e quindi eliminata la predetta clausola? Inoltre, la suddetta clausola, non è stata inserita, tanto meno, nello Statuto della Cooperativa, al momento della costituzione della stessa. Infine, in questo tipo di Società Cooperativa si parla di dimissioni del socio o recesso del socio?
Visto che, a tal proposito,  nello Statuto è precisato, però, RECESSO. E qual che sia, dimissioni o recesso, il socio diligente (adempiente), allo stato delle situazioni, può chiederle? E’ possibile chiederle anche da un solo socio? Come e con quale motivazione?

Risposta al quesito:
Sul presupposto che i tanti quesiti esigono l’adeguato approfondimento, si può genericamente rispondere che:
a) L’azione di responsabilità individualmente proposta dal socio danneggiato necessita di un danno diretto causato dagli amministratori (non già di un danno alla Società, in tal caso occorre il minimo del quinto dei soci);
b) Il socio può richiedere l’ispezione straordinaria della Cooperativa, purché supportata da adeguate denunce di irregolarità. Successivamente ai riscontri sui fatti denunciati, gli ispettori possono richiedere il Commissariamento della Cooperativa (il provvedimento amministrativo è auspicabile solo se finalizzato allo specifico obbiettivo prefissato dal socio denunciante);
c) Entrambe le azioni possono essere proposte contestualmente, in quanto autonome l’una dall’altra, la prima tendente ad ottenere il risarcimento del danno subito, la seconda volta alla regolarizzazione amministrativa della Società;
d) Il socio adempiente deve tutelare i propri diritti, intraprendendo le azioni previste dal Codice Civile mediante l’adeguata assistenza legale altamente specializzata in materia di diritto delle Società, in particolare della Cooperative edilizie;
e) Nelle Cooperative il socio assegnatario è tenuto a contribuire alle spese generali di amministrazione anche successivamente alla stipula dell’atto pubblico di assegnazione e fino alla estinzione della Società. Non è ,dunque, possibile il recesso anticipato, a meno che non sia espressamente accolto dal CdA. Il socio non può che tutelare adeguatamente i propri diritti con le azioni previste dalla legge.

Insospettito da molte irregolarità sulla mia cooperativa a proprietà indivisa, ho svolto un indagine privata, ed è emerso che il presidente e il consigliere del Cda della mia cooperativa sono inseriti in Cda di società edili dove l’amministratore con rappresentanza d’azienda e un socio della mia cooperativa (non ha nessun alloggio in godimento)mentre il consigliere della mia cooperativa risulta essere amministratore delegato, mentre il mio presidente risulta essere consigliere.
Inoltre aggiungo che questa impresa edile fa parte di una holding e che ha costruito molti stabili per la cooperativa di cui faccio parte.
Inoltre aggiungo che sono molti i soci che non beneficiano di un alloggio in godimento e risultano essere imprenditori a vario titolo, queste società che sono di proprietà dei soci vengono nei condomini della cooperativa a svolgere attività di manutenzione ordinaria e straordinaria.
La mia domanda è questa: è possibile tutto ciò?

Risposta al quesito:
Alla luce di quanto pur sinteticamente esposto , sembra che sussista il conflitto di interessi tra la figura dell’amministratore della Cooperativa e quella di amministratore della società di lavori edilizi che svolge l’attività di manutenzione per la Cooperativa medesima.
Dopo avere attentamente esaminato la documentazione sociale, il socio può agire a tutela dei propri diritti, soprattutto se riesce a dimostrare il danno subito.

Sono socio di una coop.edilizia agevolata, ho chiesto al suo amministratore, nonché presidente, urgentemente la convocazione di un’assemblea dei soci, nella quale vado a chiedere la consegna di documenti essenziali come statuto, regolamento e graduatoria dei soci (mai presentati e sottoposti alla sottoscritta e anche agli altri soci) proprio allo scopo di far chiarezza e verificare la regolarità di certe assegnazioni.
Vorrei sapere quanto tempo ha lui per convocare l’ assemblea e cosa legalmente si può opporre ne suoi confronti se non dovesse convocarla!!!

Risposta al quesito:
Per l’ottenimento della predetta documentazione non è necessaria l’approvazione dell’assemblea, in quanto ciascun socio ha diritto di ottenerla a semplice richiesta(lo Statuto può essere chiesto al notaio ovvero al Registro delle Imprese presso la locale Camera di Commercio).
Il presidente della Cooperativa, pertanto, può disattendere la richiesta di convocazione dell’assemblea, mentre se adeguatamente intimato, deve fornire copia della documentazione, addebitando le relative spese al socio richiedente.
In caso di mancato riscontro, il socio può agire in sede amministrativa, con esposto alla Vigilanza, ovvero in sede giudiziaria innanzi al Tribunale delle Imprese.

Il quesito è inerente all’assegnazione d’un alloggio di edilizia convenzionata.
Sono socio d’una cooperativa edilizia indivisa, inizialmente dopo la modifica dello statuto, diventa individuale. La modifica dello statuto viene assunta in forma parziale in quanto la Regione non viene messa a conoscenza, non solo ma scopre nel 2013 questa modifica ed inizia subito la pratica per ottenere la restituzione del finanziamento erogato, così pure l’Amm.ne Com.le che non adotta alcun provvedimento, se non quello di recepire in modo informale la modifica dello statuto. Il C.d.A. gestisce in modo anomalo al punto che si giunge al commissariamento, il perito venuto a valutare gli immobili li quantifica in una somma X di gran lunga superiore al valore assegnato dal costo di costruzione, costo rilevato dagli atti in possesso presso l’U.T.C. che ha curato l’intera pratica edilizia e convenzione.
Convengo che il commissario deve realizzare la maggior quota per soddisfare i creditori, ma i soci dissentono perchè il prezzo imposto è come detto maggiore al costo di realizzazione. Aggiungo, che alcuni soci hanno versato somme corrispondenti al costo dell’alloggio, persino il presidente del c.d.a. faceva subentrare nel suo alloggio altro socio, a cui rilasciava uno scritto utilizzando la frase per cessione alloggio, previo corresponsione d’una somma molto onerosa, coprente gli importi, di quanto anticipato a titolo di partecipazione.
Dopo questa esposizione sintetica chiedo è giusto dover ripagare l’intero importo dell’alloggio? Possiamo opporci alla richiesta di acquisto alloggio al prezzo attualmente deciso da un perito, mentre la convenzione comunale tutt’ora valida riporta un costo di costruzione molto inferiore, concludo, quali soluzioni si possano adottare per salvare gli alloggi tra l’altro pagati al 99% e i soci vittime.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, esaminare la situazione debitoria della Cooperativa e verificare quali siano le funzioni assegnate al Commissario, se gestorie ovvero liquidatorie.
Ciò posto, in via generale non sembra corretta la procedura della determinazione del prezzo di mercato degli alloggi, se l’ammontare dei crediti può essere soddisfatto con importi minori (esiste un errato indirizzo dei Commissari, secondo il quale si deve in ogni caso procedere alla valutazione degli immobili secondo il prezzo di mercato. Tale teoria è stata recentemente contestata con successo da questo Studio in favore di una Cooperativa con sede nel territorio Campano).
In ogni caso, i soci, con adeguata assistenza altamente specializzata, possono tentare l’ipotesi del Concordato di Liquidazione, che consente l’abbattimento dei crediti.