Autore: Studio

Sono da poco presidente di una coop. edilizia a proprietà divisa, succeduto ad un periodo di commissariamento (circa 2 anni e 1/2).
La cooperativa ha già da tempo (più di 10 anni) assegnato tutti gli alloggi realizzati e gran parte dei soci hanno presentato istanze di recesso accettate dal CdA. Ho ereditato solo la questione dei box, su 47 39 già prenotati da soci e quasi da tutti integralmente saldati dal 1998 al 2002. Gli stessi box non sono stati ultimati dall’impresa e per l’assegnazione definitiva ne occorre il completamento. Gli stessi soci, però, ne hanno avuto il godimento fino a settembre 2013 quando l’ex Commissario ne chiuse l’accesso per motivi di sicurezza.
Lo stesso Commissario decise per una rivalutazione del prezzo dei box, chiedendo ai soci prenotatari cifre esorbitanti, di fatto mai ottenute, per far fronte al costo dei lavori.
Io ora vorrei cambiare metodo e cioè:
– dare per buono il prezzo già a suo tempo pattuito e saldato;
– chiedere eventuali differenze ancora dovute su quel prezzo, maggiorate degli interessi legali;
– chiedere la partecipazione al costo dei lavori rapportandolo ai mq. di ciascun box. In tal senso vorrei alla prossima assemblea di approvazione del bilancio 2015 aggiungere all’o.d.g. l’approvazione di tali criteri.
Chiedo: è legittimo? L’approvazione dell’assemblea è vincolante per tutti i prenotatari?
A qualche socio prenotatario del box che ha fatto istanza di recesso chiedendo indietro quanto versato, è stato obiettato che ne aveva goduto per lungo tempo (anche più di 10 anni) e che il costo del godimento superava l’importo versato. E’ giusto anche questo?

Risposta al quesito:
La Cooperativa può richiedere al socio assegnatario il prezzo del box in ragione di tutti i costi necessari per la relativa realizzazione, come risultanti dai bilanci sociali.
L’Assemblea può approvare i criteri di individuazione dei predetti costi ed eventualmente di stima, così vincolando tutti i soci ai relativi versamenti, a meno che il deliberato venga opposto e l’esecutività dello stesso venga sospesa con provvedimento del giudice.
Se il box era fruibile ed è stato detenuto dal socio, che ne ha goduto l’uso, in tal caso la Cooperativa può pretendere il corrispettivo per il godimento.
Nel caso di specie, tuttavia, desta qualche perplessità lo stato costruttivo dell’immobile che potrebbe escludere la possibilità del godimento pieno.

Sono da poco presidente di una Coop. edilizia.
Il consulente che ho già trovato imputa a “ricavi” i contributi di gestione annuale chiesti ai soci, con la conseguenza che in caso di eccedenza rispetto ai “costi” (talvolta perchè non ancora sostenuti ancorché previsti) si determina un “utile”, che quantunque poi appostato a “riserva” non esclude i costi delle revisioni. 
Chiedo: non sarebbe più corretto imputarli nel passivo patrimoniale in apposito fondo da utilizzare poi a chiusura di esercizio a chiusura dei costi, “alias perdita”?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa svolge attività mutualistica, appare più corretto appostare i versamenti dei soci nel Fondo Gestione collocato nel passivo dello Stato Patrimoniale.
E’ necessario, però, che esistano dei deliberati assembleari che specifichino la funzione del Fondo, destinato alla copertura di tutti i costi di gestione, da  effettuare anche in sede di chiusura del bilancio e  prima della sua presentazione in assemblea.
Tale impostazione non comporta violazione delle norme fiscali in materia di determinazione dell’utile e della relativa tassazione.

Ho pagato per intero un appartamento di una cooperativa edilizia.
Poco prima del Rogito il notaio mi informa che sull’immobile a me assegnato grava un’ ipoteca di circa 150.000 euro in favore dell’istituto di credito che gli amministratori della cooperativa non hanno ancora provveduto a cancellare ipotizzando un errore tecnico al quale, a loro dire, stanno cercando di porre rimedio.
Considerato che altri immobili sono ancora in capo alla Cooperativa e presumendo che gli amministratori abbiano poco da perdere, nel caso in cui questo “errore” continuasse a persistere chiedo cortesemente i passaggi legali più opportuni da compiere per la tutela dei miei interessi.

Risposta al quesito:
Ai sensi dell’art. 39 del Testo Unico Bancario, l’Istituto di credito, allorquando gli alloggi siano ultimati e catastati, deve procedere al frazionamento del mutuo e dell’ipoteca relativa.
Allorquando la quota gravante su un determinato alloggio di mutuo viene estinta, la relativa ipoteca si estingue e deve essere cancellata dallo stesso Istituto di credito.
L’eventuale errore che impedisce la cancellazione dell’ipoteca dovrebbe essere imputabile all’Istituto di credito ed eventualmente in solido agli amministratori.
Accertata, dunque, la natura dell’errore, il socio potrà agire giudizialmente per il risarcimento dei danni subiti a seguito del ritardo nell’adempimento da parte dei soggetti obbligati.

Riformulo il quesito inoltrato il 22 maggio.
La somma che la coop ha accantonato per spese legate ad uno scopo preciso per i soci assegnatari (di modo che la gestione con i soci prenotatari fosse fluida e lineare) in realtà non è mai stata versata concretamente dagli assegnatari. Ma risulta dicono come operazione contabile.
Oggi ci dicono che tale cifra, nonostante risulti dal verbale (con scritto che cmq in ogni caso verrà ripartita a prescindere dall’esito dello scopo) non può essere pretesa: la motivazione è che risulta come credito iva e in quanto tale non può essere suddivisa tra i soci (nel frattempo uscenti).
E’ vero che il credito iva non può essere preteso/riscosso dai soci?

Risposta al quesito:
La situazione rappresentata in ordine all’accantonamento della somma  non risulta chiara, in quanto una tale operazione presuppone che vi sia un attivo da accantonare , anche indipendentemente dalla sua immediata liquidità.
In ordine alla pretesa restituzione da parte del socio, essa può essere fondata solamente dopo che l’assemblea ha approvato espressamente lo smobilizzo dell’accantonamento e sussistano residui attivi liquidi, di cui l’assemblea medesima dispone la distribuzione ai soci a norma di legge e di statuto.
Relativamente al rimborso IVA, va precisato che esso rappresenta una voce contabile finanziaria, mentre la somma effettivamente incassata dalla Cooperativa confluisce nella Liquidità generale (cassa o banca).
Alla luce di quanto precede, dunque, non ha senso parlare di restituzione ai soci del rimborso IVA, ma piuttosto della esistenza di residui attivi contabili con liquidità sostenibile per procedere alla restituzione di anticipazioni ovvero alla distribuzione di utili nei limiti di legge, a condizione che vi sia una assemblea autorizzativa.

In seguito ad inerzia del cda e a richiesta della maggioranza dei soci l’organo di controllo ha convocato l’assemblea straordinaria per la messa in liquidazione avendo la coop raggiunto l’oggetto sociale ed il cda non provvedeva a convocare l’assemblea benché 14 soci su 24 lo volessero. Successivamente i soci in minoranza hanno impugnato la delibera e chiesto la sospensione che purtroppo il giudice ha accettato, invocando la sospensione e non l’ annullamento, in quanto l’assemblea si è tenuta in luogo diverso dal comune di residenza cosi come previsto dallo statuto e nulla dicendo in merito sul periculum o il fumus iuris, veri requisiti per chiedere una sospensione.
Ora ci si chiede cosa succede.
Il liquidatore che fu nominato rimane in carica compiendo gli atti di ordinaria gestione e non ritorna la gestione in mano al vecchio cda? Cosa possiamo fare per riconvocare l’assemblea nel comune? Chi può convocarla se c’è stata una sospensione della delibera?
Noi faremo chiaramente reclamo, tuttavia abbiamo bisogno di capire come funziona in seguito questa ordinanza e come possiamo fare per sanare il vizio della convocazione presso luogo diverso dal comune.

Risposta al quesito:
Il caso prospettato esige l’esame della documentazione, in particolare dell’ordinanza del giudice a quo.
Da quanto sinteticamente esposto sembra che il predetto provvedimento sia corretto, in quanto l’assemblea si è svolta irregolarmente.
La sospensione dell’efficacia del deliberato incide sui poteri del liquidatore nominato e fa rivivificare i poteri degli amministratori cessati a seguito dell’assemblea sospesa.
La maggioranza dei soci, comunque, ha diritto di chiedere in via d’urgenza la convocazione della nuova assemblea specifcando l’ordine del giorno e, nel caso di mancato tempestivo riscontro degli organi sociali preposti (amministratori o sindaci), possono chiedere la convocazione coattiva al  Tribunale delle Imprese  territorialmente competente.
Il nuovo deliberato, se assunto regolarmente, prevarrà sulle precedenti questioni controverse.

Lo statuto della cooperativa edilizia a proprietà indivisa, di cui faccio parte, redatto a fine 2005 prevede che, in caso di morte del socio assegnatario, l’alloggio possa essere assegnato secondo quanto stabilito dall’articolo 17 della legge 17 febbraio 1992, n. 179.
Lo stesso risulta però abrogato dall’articolo 39-undevicies, comma 2, legge n. 51 del 2006.
Di fatto, di cosa si terrebbe conto, in caso di decesso di un socio assegnatario e chi avrebbe quindi diritto a subentrare? Anche eventuali eredi non citati nella legge 17 febbraio 1992, n.179?

Risposta al quesito:
L’ipotesi della morte del socio è regolata dall’art.2534 del codice civile, le cui disposizioni prevedono, innanzitutto, che sia lo Statuto sociale a dovere prevedere la possibilità di subentro degli eredi che siano in possesso dei requisiti per l’ammissione alla Società.
S dunque, esiste la specifica previsione statutaria gli eredi che intendano proseguire il rapporto sociale devono indicare chi tra loro debba assolvere alle funzioni di rappresentanza della comunione ovvero debba subentrare nella qualità esclusiva di socio.
In assenza di regolamentazione statutaria e in costanza di indisponibilità del CdA alla prosecuzione del rapporto sociale, gli eredi hanno diritto al rimborso del capitale sociale e delle eventuali anticipazioni versate dal de cuius in conto costruzione alloggio (chiamate anche prestiti sociali nelle Cooperative a proprietà indivisa).