Autore: Studio

Mio fratello Antonio risiede in un appartamento, a proprietà indivisa, della Cooperativa omissis di Varese attualmente in concordato preventivo a causa dell’enorme debito accumulato in questi ultimi anni (circa trenta milioni di euro, sette milioni e duecentomila euro sono i risparmi depositati dai soci).
In venti anni ha versato alla stessa Cooperativa oltre centocinquantamila euro quale canone di godimento dell’alloggio; inoltre è anche socio prestatore avendo depositato nella stessa cooperativa ca. sessantamila euro (al momento non esigibili e con il rischio concreto di perderli tutti) con l’intento di utilizzare tale somma al momento della proposta di riscatto dell’appartamento.
La sera del 14 settembre u.s. rientrando a casa dopo dieci ore di duro lavoro trascorse in fabbrica ha ritirato dalla buca delle lettere una missiva della cooperativa all’interno della quale una comunicazione a firma del Presidente sollecitava il pagamento, entro dieci giorni, di euro 2.943,48 quali “oneri accessori” (?) al godimento dell’alloggio con l’avvertenza che nulla ricevendo avrebbero proceduto per via legale ignorando, nel contempo, che nei riguardi della stessa persona hanno un debito di sessantamila euro: spudorati!
Sono certo che ognuno di noi ha la capacità e la coscienza per poter esprimere, ancora una volta, in maniera razionale, un giudizio sul comportamento di questi “personaggi” e, nello stesso tempo, può rendersi conto di come la situazione, oramai anche a livello nazionale, peggiori di giorno in giorno ma, a mio avviso, fino a quando la “piovra” impunemente riuscirà ad utilizzare i suoi tentacoli per stritolare vigliaccamente i più deboli nessuno di noi potrà ritenersi sicuro di evitare un altro abbraccio mortale.

Risposta al quesito:
La situazione prospettata sembra, effettivamente, paradossale, ma occorre verificare tutte le circostanze per potere reagire adeguatamente.
Se, infatti, esiste una delibera di approvazione della richiesta di concordato preventivo, gli stessi soci ne devono subire le conseguenze, nel senso che essi stessi devono accettare che i loro crediti vengano congelati al pari di quelli di tutti gli altri creditori, ciò in attesa che si completi la procedura di concordato e si possa provvedere alla restituzione (in percentuale) dei crediti iscritti.
Per l’ordinaria attività sociale, viceversa, i soci sono tenuti a versare tutte le somme che siano legittimamente deliberate dall’assemblea.
Nel caso di specie, dunque, ciò che occorre verificare attiene alla legittimità delle spese pregresse, la cui portata ha, certamente, imposto il ricorso al concordato preventivo.
In particolare, sembra emergere la distonia dei così detti “prestiti”, posto che il loro regime deve essere sottoposto alle preventive autorizzazioni della Banca D’Italia, trattandosi di vera e propria attività finanziaria speculativa, che nulla ha da spartire con la mutualità cooperativa.
Occorre, inoltre, verificare la destinazione delle somme oggetto dei “prestiti”, in quanto potrebbero emergere elementi di responsabilità gestionale.
In tale ultimo caso, i soci potrebbero avviare azione risarcitoria nei confronti degli amministratori.

Sono assegnatario di una coop a proprietà indivisa composta da 56 soci. La coop, nata nel 1980 grazie a un finanziamento in conto interessi dalla regione Puglia, ha finito di pagare il mutuo nel 2005.
Nel 2010 la coop. è stata oggetto di una sanzione di circa 300.000,00 € dalla Regione Puglia perchè 5 soci avrebbero concesso in locazione l’immobile assegnatoli.
Ad oggi l’assemblea dei soci ha approvato il passaggio da proprietà indivia a divisa ma la Regione non ci concede il nulla osta finchè non versiamo il totale della sanzione.
Abbiamo chiesto il nulla osta solo per i soci in regola ma anche questo ci è stato negato. C’è una soluzione alternativa o siamo costretti a versare questa somma?
Se si sarebbe disponibile ad assisterci legalmente?

Risposta al quesito:
Dalle scarne informazioni fornite con il quesito, si può presumere che, a seguito della grave inadempienza dei cinque soci, l’Ente finanziatore ha revocato il contributo per gli alloggi agli stessi assegnati in via provvisoria e, conseguentemente, ha richiesto il rimborso delle somme  impiegate a titolo di contributo agevolato.
Da quanto precede, appare evidente che siano i cinque soci a dovere pagare l’importo e, pertanto, la Cooperativa dovrebbe agire nei loro confronti, lasciando indenni tutti gli altri soci.

Abbiamo comprato una villetta in Coop nel 2011 con rogito nel 2012 in Sicilia a nome di mio figlio come prima casa. Adesso lui si è trasferito a Roma per lavoro e vorrebbe comprare la sua effettiva prima casa.
Potrebbe chiedere il nulla osta alla Regione per motivi di lavoro (perché farebbe la residenza a Roma) e cedere la villetta a noi genitori con l’accollo del mutuo prima dei 5 anni?
Se la risposta è negativa questa richiesta dell’accollo si potrebbe fare dopo i 5 anni? E chi dovrebbe indirizzarmi in tutto questo? Ho chiesto al notaio.alla lega Coop e in banca ma nessuno ha saputo darmi risposte certe.
Potrei rivolgermi al venditore cioè il costruttore che ha formato le Coop? 

Risposta al quesito:
Per poter vendere l’immobile prima del decorso dei cinque anni dall’assegnazione, occorre ottenere l’autorizzazione dell’Ente Regionale preposto, a cui va indirizzata apposita richiesta contenente  le motivazioni che giustificano la vendita anticipata.
L’accollo del mutuo da parte degli acquirenti, invece, è subordinato al consenso della Banca mutuante, normalmente espresso nello stesso atto di vendita dell’immobile.
Sotto il profilo fiscale va poi rilevato che la cessione infraquinquennale dell’abitazione principale comporta la decadenza dalle agevolazioni fruite al momento dell’acquisto.
Per ovviare a ciò, è necessario che, entro un anno dalla vendita, l’alienante acquisti (anche in un altro Comune) un immobile da adibire a prima casa.

Può un socio che fa parte di una coop edilizia a proprietà indivisa passare singolarmente a proprietà divisa?
C’è bisogno di una delibera del CdA a maggioranza? E nel caso non la si ottenga si può procedere per via giudiziaria a tale passaggio? Nel caso di specie la cooperativa edilizia pur sorta da 25 anni circa ancora non ha il certificato di abitabilità.
All’atto della richiesta di scioglimento della cooperativa alla Regione, che ha corrisposto un finanziamento a tasso agevolato estinto oramai da 10 e più anni, può essere questo un impedimento alla concessione dello scioglimento stesso?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa ha ottenuto il finanziamento con il sistema della proprietà indivisa, la legge prevede che l’intera Cooperativa di possa trasformare a proprietà indivisa, se in tal senso è orientata la maggioranza dei soci (che, peraltro, deve trasformare lo Statuto sociale).
Se sussistono i requisiti e vi è il nulla osta dell’Ente Pubblico, la Cooperativa deve porre in essere diversi adempimenti, tra i quali il versamento dell’importo pari alla differenza tra il contributo per la proprietà indivisa e quello maggiore per la proprietà divisa.
La certificazione di abitabilità deve essere richiesta dagli amministratori al competente Ufficio Comunale, che la rilascia se sussistono le condizioni costruttive come assentite nell’atto di concessione edilizia.
Lo scioglimento della Cooperativa è subordinato alle previsioni dello Statuto sociale e normalmente viene eseguito con la nomina di un liquidatore che provvede a tutti gli adempimenti di legge.
La Regione ovvero il Ministero, possono sciogliere le Cooperativa esclusivamente in caso di anomalie amministrative.

Sono socio di cooperativa a proprietà indivisa. Stiamo per frazionare il mutuo e per rogitare.
Finora, la cooperativa ha versato semestralmente gli interessi di preammortamento senza suddividere tra soci gli stessi, rimandando il saldo delle quote individuali alla fine delle operazioni. Io ho dichiarato di non aver bisogno del mutuo, perché dipendente pubblico e perché ho acceso un prestito pluriennale con l’INPS, in modo da far fronte a tutte i costi dell’appartamento senza chiedere mutui alla banca.
Verserò la quota finale del mio debito verso la cooperativa all’atto del rogito. Mi dicono che, nonostante la mia situazione, devo partecipare alle spese di frazionamento del mutuo (ma io non ne usufruisco) e devo gli interessi di preammortamento. Faccio presente che, grazie al mio contributo cash e al fatto che ho ricevuto il finanziamento inps, il mutuo fondiario si è ridotto di 70.000 euro.
Come devo comportarmi? Io non credo debba partecipare alle spese per il frazionamento del mutuo, perché non mi serve. E per il preammortamento, credo che mi debbano fare uno sconto sul pro quota, perché ho ridotto il mutuo fondiario che si estinguerà con settantamila euro in meno chiesti, e con conseguente riduzione degli interessi di preammortamento.
Che ne pensa?

Risposta al quesito:
Sembra certo che, nel caso di specie, il socio non debba partecipare alle spese di frazionamento del mutuo, in quanto sull’immobile a lui assegnato non grava alcuna quota del mutuo medesimo.
Diversa sembra la sorte degli interessi di preammortamento. Il mutuo in questione, infatti, è stato concesso alla Cooperativa per la realizzazione degli alloggi e,pertanto, gli interessi di preammortamento costituiscono un costo finanziario da ripartire su tutti gli immobili realizzati.
Il pagamento in contanti, effettuato dal socio alla stipula dell’atto definitivo di assegnazione, è successivo all’impiego delle somme mutuate e, pertanto, non incide sui predetti interessi di preammortamento.

Come Le avevo scritto nel quesito del 04/11/2015, nel contratto è scritto che la quota verrà restituita al subentro di un nuovo socio.
E’ possibile appellarsi o non c’è’ speranza di avere la quota, non ci sono limiti di tempo entro i quali la cooperativa deve restituire la somma se non trova un nuovo socio?

Risposta al quesito:
A seguito della esplicita previsione contrattuale indicata nel quesito, occorre attendere il subentro del nuovo socio per ottenere il rimborso delle anticipazioni effettuate in conto costruzione alloggio.
Se la norma contrattuale non prevede alcun limite temporale, in assenza di soci subentranti, occorrerà attendere sino al raggiungimento dello scopo sociale e alla liquidazione della Società.
In ogni caso, è possibile verificare se sussistono inadempienze della Cooperativa che rendono difficile il subentro di soci e, nell’ipotesi affermativa, pretendere dagli amministratori l’immediato rimborso delle anticipazioni.