Autore: Studio

Nel caso che una cooperativa edificatrice (non certo di mutualità prevalente) applicasse un prezzo maggiorato rispetto a quello di convenzione, le cui maggiorazioni, sono state definite di speculazione edilizia dal Tribunale Amministrativo, non sarebbe possibile richiedere le maggiori somme in quanto cooperativa?
Quindi l’art. 7-8 della L.10/1977 che prevede la declaratoria di nullità parziale di un rogito superiore al prezzo di convenzione, non si applica in presenza di cooperative edificatrici ma solo di imprese di costruzioni?
La norma imperativa e di ordine pubblico è tale a prescindere e non fa certo distinzioni ma chiediamo conferma.

Risposta al quesito:
Il prezzo di convenzione non può essere maggiorato, tanto che il notaio deve rifiutare di stipulare il rogito nel caso di prezzo superiore a quello previsto nella Convenzione con il Comune.
Nel caso di Cooperativa valgono le stesse regole per il prezzo di assegnazione, ma può accadere che la Società abbia sopportato maggiori costi imputabili alle spese generali e altro non rientranti nella determinazione del predetto prezzo.
In tal caso si verifica il paradosso in ordine al quale, il socio, che  ha sopportato oneri maggiori è obbligato a vendere l’alloggio a terzi al prezzo di cui all’atto di Convenzione, cioè inferiore a quanto complessivamente pagato.
Ciò si verifica in quanto la gestione della Cooperativa si fonda sui deliberati dei soci i quali devono controllare prima e spese correnti per non incorrere dopo negli inconvenienti di cui sopra.

Ho fatto parte di una società cooperativa edilizia, creata per la costruzione di alcuni appartamenti.
Al tempo sottoscrissi personalmente, come tutti gli altri soci, un contratto di mutuo con la banca (con fideiussione), per l’erogazione della somma necessaria all’acquisto del terreno ed alla successiva edificazione. Il mutuo è stato erogato, progressivamente ad ogni stato di avanzamento lavori, ad oggi per un totale di € 290.000 circa.
Il problema è il seguente: al tempo ho receduto dalla qualità di socio della cooperativa, ed a me è subentrato altro socio, che mi ha regolarmente corrisposto la somma da me anticipata all’atto di costituzione della cooperativa.
Il subentro è stato formalizzato in un verbale di assemblea, nel quale verbale il presidente ed i consiglieri hanno autorizzato il subentro ed il mio recesso. Verbale ovviamente sottoscritto dal presidente stesso, dai consiglieri, da me e dal nuovo socio entrante.
A seguito di ciò ho provveduto a dare comunicazione scritta, alla banca che aveva erogato il mutuo, dell’avvenuto recesso e del relativo subentro del nuovo socio. Chiedendo contestualmente la liberatoria dal mutuo sottoscritto. Al quale (credo) sarebbe dovuto subentrare il nuovo socio. La banca non mi ha mai risposto.
Ad oggi ricevo decreto ingiuntivo della banca per il pagamento della somma da essa erogata a titolo di mutuo (circa €.290.000).
Vi è una responsabilità di qualcuno in tutta questa vicenda? Era necessario che anche gli altri soci della cooperativa accettassero espressamente il mio recesso ed il relativo subentro di altro socio? In tal caso, gli amministratori della cooperativa avrebbero dovuto invitare gli altri soci a far ciò?
Sussiste una responsabilità della banca che, nonostante fosse stata messa a conoscenza del mio recesso e del relativo subentro di nuovo socio, non ha provveduto a contattare tale nuovo socio affinché sottoscrivesse il proprio subentro anche nel contratto di mutuo? E’ giusto che io debba pagare tale somma alla banca seppur io sia receduto dalla qualità di socio e vi sia stato il subentro di un socio nuovo?

Risposta al quesito:
Non sembra che vi sia alcun problema in ordine al subentro del nuovo socio, posto che la Cooperativa ha deliberato l’accoglimento del recesso e l’ammissione del nuovo socio.
Quanto al mutuo, sembra che esso sia stato stipulato dalla Cooperativa con la fideiussione personale dell’originario assegnatario.
Orbene, anche se la Banca è stata avvertita del subentro del nuovo socio, ciò non vuol dire che essa sia stata obbligata alla liberazione del vecchio fideiussore.
Se, dunque, non si è trattato di un disguido, è possibile che la Cooperativa e/o il subentrante siano inadempienti nei pagamenti delle rate di mutuo e, conseguentemente, la Banca ha proceduto contro l’originario fideiussore, cioè il socio receduto.
Alla luce di quanto precede, previo approfondimento del caso, occorre opporre i decreto ingiuntivo chiamando in garanzia i soggetti obbligati al pagamento delle rate di mutuo.

Vorrei sapere se posso affittare un appartamento in cooperativa indivisa.

Risposta al quesito:
Nella Cooperativa a proprietà indivisa gli alloggi vengono assegnati ai soci esclusivamente per l’uso abitativo e, pertanto, non sembra possibile il “subaffitto”.

Sono un socio di una cooperativa edilizia.
Il direttore dei lavori ha autorizzato l’impresa costruttrice, a rifinire di locali (non necessari), non previsti nel piano a suo tempo approvato. Di tale situazione l’assemblea ne viene messa a conoscenza solo ad opere compiute, con il conseguente aumento del piano finanziario per elargire l’impresa.
Mi chiedo se è legittimo tale comportamento da parte del direttore dei lavori.

Risposta al quesito:
Occorre verificare se il “lavori di rifinitura” fossero consequenziali al progetto, poiché, in tal caso, il comportamento del direttore dei lavori sarebbe corretto.
Se, viceversa, i lavori di rifinitura risultano superflui, allora ci sarebbe una responsabilità solidale tra il direttore dei lavori e la stessa impresa.
In forza della predetta responsabilità, la Cooperativa potrebbe rifiutare il pagamento delle maggiori somme.

Sono socio assegnatario di alloggio in coop. proprietà indivisa dal 1988, ora la coop vuole cedere gli alloggi di alcuni stabili, compreso il mio in proprietà individuale, quale è il corretto calcolo del costo dell’alloggio a carico del socio?

Risposta al quesito:
Sul presupposto che la Cooperativa è retta dalla mutualità prevalente, il costo dell’alloggio deve emergere dai bilanci sociali, in cui devono essere registrati tutti i costi di costruzione e di manutenzione straordinaria.
Nella determinazione del pagamento dovuto dal socio, occorre considerare i versamenti dallo stesso effettuati in conto costruzione e in conto manutenzione straordinaria, che devono essere sottratti al residuo prezzo ancora dovuto dal socio.

Siamo soci di una cooperativa, abbiamo acquistato un appartamento con il contributo regionale finanziando una parte dell’importo e una parte l’abbiamo già saldata con l’importo maggiorato delle spese accessorie.
Adesso ci chiedono di pagare il preammortamento per la parte che noi abbiamo finanziato oltre anche a tutte le spese per gli allacci che loro devono fare nel cantiere e anche l’Imu, le spese notarili che loro hanno sostenuto per il mutuo quando ancora noi dobbiamo fare il rogito.
Volevo sapere se effettivamente ci tocca pagare oppure ci stanno prendendo in trappola?

Risposta al quesito:
Gli interessi di preammortamento decorrono nel periodo che va dall’erogazione delle somme mutuate fino al frazionamento del mutuo e relativa messa in ammortamento.
Da quanto precede consegue che  non esiste alcun nesso tra gli interessi di preammortamento e le somme versate dai soci ad integrazione del mutuo.
Le spese notarili dell’atto di mutuo non hanno nulla a che vedere con il rogito di assegnazione dell’alloggio, stante che i due atti sono diversi.
I costi degli allacci e gli oneri fiscali sono a carico dei socio prenotatari degli alloggi.
In ogni caso, è bene che i soci verifichino i costi sostenuti dalla Cooperativa in sede di approvazione del bilancio d’esercizio.