Autore: Studio

Sono un socio di cooperativa edilizia che si appresta a pagare l’ultima quota parte di saldo più interessi per ritardi vari al costruttore.
Se più della metà dei soci come me paga tale quota il costruttore è tenuto a consegnare loro le chiavi dell’alloggio o si può rifiutare perché bisogna aspettare i soci ritardatari?
Si possono intraprendere azioni legali contro il costruttore che non consegna gli alloggi? O azioni legali nei confronti dei soci ritardatari?

Risposta al quesito:
Il rapporto con il costruttore è intrattenuto dalla Cooperativa in ragione dell’atto di appalto.
In ragione di ciò è la Cooperativa che deve dare corso alle azioni giudiziarie contro l’appaltatore, mentre i soci devono sollecitare la Società, anche in relazione alle azioni risarcitorie verso i soci inadempienti.
Nel caso di inadempienza della Cooperativa, i soci possono agire per la sostituzione degli amministratori, nei confronti dei quali può essere iniziata l’azione di responsabilità sociale.

Sono un ex socio di una cooperativa edilizia in Roma. Sono diventato socio di tale coop nel 2003 e dimesso da socio nel 2012 a rogito avvenuto.
La costruzione delle villette a schiera è cominciata nel 2003 e terminata nel 2006. Tale cooperativa, inizialmente a proprietà indivisa, è stata trasformata, con i dovuti consensi, a proprietà divisa e nell’ottobre del 2012 abbiamo rogitato (ovviamente mutuo frazionato). Siamo venuti a conoscenza che nel 2005 il presidente della coop ha ceduto il contributo pubblico alla banca mutuante.
Tale cessione è stata ratificata con decreto dirigenziale del ministero delle infrastrutture e da rogito notarile. Questa cessione è avvenuta solo sulla carta perché il provveditorato continua ad erogare il contributo alla coop e non alla banca, ma quest’ultima non ha mai sollevato il problema.
Il provveditorato, dopo nostra esplicita richiesta, si è limitato a dirci che nel 2008 il presidente della coop ha firmato una propria dichiarazione in cui asserisce di non aver ceduto il contributo pubblico a nessun ente o istituto di credito. Il decreto dirigenziale non è mai stato annullato da altro decreto.
Cosa possiamo fare?

Risposta al quesito:
Quanto rappresentato nel quesito non sembra essere aderente alla realtà.
Per quanto è noto, i contributi pubblici sono erogati sugli interessi, che vengono abbattuti a seguito dell’agevolazione finanziaria.
In tale ottica, al momento della stipula del mutuo, ex lege l’Istituto mutuante riceve dall’Ente finanziatore la quota parte degli interessi, sicché la parte rimanente va a gravare sulle rate a carico dei soci (così beneficiati degli interessi agevolati).
Alla luce di quanto precede, non si comprende quale contributo la Cooperativa continui a percepire e, comunque, quale sia il presunto conseguente problema.

Sono socia di una coop edilizia come da delibera del CDA dal 2012 a seguito di subentro a mio padre (il quale è stato pertanto dimesso) in forza di cessione del credito (valore della quota) sottoscritta tra me e mio padre.
Questa cessione ci è stata suggerita dalla Coop perché mio padre voleva che l’atto di trasferimento dell’alloggio già prenotato a suo nome e interamente pagato fosse fatto a me. Il problema è che l’alloggio che è stato consegnato a mio padre nel 2008 non è ancora di mia proprietà. La coop come da atto di prenotazione sottoscritto da mio padre si era impegnata a trasferirne la proprietà entro 4 anni dalla consegna, ossia entro la fine del 2012.
Ho inviato alla Coop diffida ad adempiere; quello che mi è stato detto è che la Coop non può trasferire perché non riesce a rientrare dall’ipoteca con la Banca (concessa per la realizzazione degli alloggi) perché gli alloggi non stati prenotati e quindi con una delibera del 2013 sarebbe stato deciso il blocco delle assegnazioni fino al 2016.
Cosa posso fare? Io vorrei recedere per inadempimento della Coop, riavrò i soldi versati in conto alloggio? E quell’atto di prenotazione a nome di mio padre è valido anche per me? Posso chiedere il risarcimento del danno per il fatto che in tutto questo tempo non ho potuto disporre dell’alloggio che posso usare solo per affittarlo? Quella delibera dove si decide il blocco assegnazione che valore ha per me che ero assente?

Risposta al quesito:
Da quanto è possibile comprendere, sembra che la Cooperativa sia in arretrato con le rate di mutuo e, pertanto, la Banca non procede al frazionamento, che atto presupposto per l’assegnazione degli alloggi.
Se il socio è in regola con i versamenti, potrebbe recedere per grave inadempimento della Cooperativa e richiedere il rimborso di quanto versato a titolo di anticipazioni sulla costruzione (mentre sarebbero trattenute le spese di amministrazione ); il socio potrebbe anche richiedere il risarcimento dei danni, ma tutto ciò comporta l’instaurazione di un complesso giudizio, con l’esposizione dei rischi di vario genere, tra i quali la stessa insolvenza finale della Cooperativa.
Sarebbe, viceversa, più utile instaurar un giudizio contro la Cooperativa ai sensi dell’art. 2932 c.c. per ottenere il trasferimento coattivo dell’alloggio sociale, eventualmente convenendo in giudizio anche la Banca per eventuali quote di mutuo gravanti in esubero sull’immobile medesimo.

Un socio di cooperativa edilizia ha avuto assegnato, con atto notarile, un alloggio, che ha dovuto, in seguito, retrocedere, ugualmente con atto notarile, alla cooperativa stessa, non avendo ottenuto la concessione di mutuo bancario.
Ora, dopo che sono entrato come socio, ho chiesto che mi venga assegnato questo appartamento.
Chiedo, avendo i requisti per le agevolazioni fiscali prima casa, il prezzo di vendita è soggetto ad iva 4% o ad imposta di registro del 2%, in quanto fu stipulato un atto precedente?

Risposta al quesito:
Sul presupposto che il rogito di retrocessione sia stato stipulato entro l’anno, il nuovo atto di assegnazione sconta l’aliquota agevolata.

Sono socio di una cooperativa edilizia con due piani costruttivi i e finanziamenti regionali (Regione Sicilia) separati (L 478/78 e 79/75), le villette a cui appartengo sono in fase di ultimazione ma l’altro piano costruttivo si è arenato agli inizi, in quanto l’istituto di credito non ha concesso il mutuo, impedendo alla cooperativa di continuare i lavori iniziati.
Parte dei soci rimasti si sono dimessi ed oggi hanno chiesto un sequestro conservativo di tutta l’area, a garanzia del diritto sul loro credito, tutto ciò è avvenuto conseguenzialmente ad un decreto ingiuntivo presentato dall’impresa che ha iniziato i loro lavori e vanta un credito di circa 800.000 €.
Mi chiedevo in cosa potremmo incorrere nel caso in cui il giudice concedesse il sequestro conservativo, l’area verrebbe sigillata impedendo a noi di accedere nelle nostre abitazioni o riusciremmo comunque ad avere le assegnazioni ed i dovuti rogiti? Ed infine se nella fattispecie è possibile opporre ricorso ad un eventuale sequestro?

Risposta al quesito:
Il sequestro conservativo, contrariamente al sequestro giudiziario, attiene alla garanzia che il giudice autorizza sui beni del debitore il quale ponga in essere atti di dismissione del proprio patrimonio.
Il problema che si pone, pertanto, non riguarda l’atto di garanzia nelle more del giudizio  di merito, ma piuttosto l’effettiva esistenza del credito di terzi verso la Cooperativa, posto che, in caso affermativo, tutto il patrimonio sociale sarebbe a rischio.
Nel caso di specie, tuttavia, non sembra che gli ex soci possano vantare un credito verso la Cooperativa, posto che il loro programma costruttivo è andato disperso per motivi obbiettivi e, comunque, si presume che esso si sia arenato per il loro mancato intervento finanziario (sostitutivo del mutuo bancario).
Nell’ottica che precede i soci interessati devono intervenire ad adiuvandum nel giudizio tra gli ex e la Cooperativa, ciò per tutelare adeguatamene i loro diritti.

Vorrei acquisire un appartamento in cooperativa, costruito in edilizia residenziale pubblica (legge 179/92), gli appartamenti sono già edificati.
Il socio a cui vorrei subentrare ha pagato tutto contanti, al contempo la cooperativa (gli altri soci) ha acceso un mutuo per pagare il costruttore; i soci prenotatari (esclusi due, tra cui il nostro, che hanno pagato contanti) stanno pagando già da tre anni il preammortamento. Ovviamente tutti i soci stanno spingendo per accelerare i tempi di frazionamento che si prevede avvenga prima dell’estate e l’assegnazione dell’appartamento.
Qual è l’iter che occorre seguire per acquisire l’appartamento in questione? Qual’è il momento più adeguato (e conveniente economicamente) per sostituire il socio che cede l’appartamento? Devo entrare nel mutuo della cooperativa oppure ho diritto e requisiti per richiederne uno ex novo? Se dovessi entrare obbligatoriamente nel mutuo della cooperativa, le spese di preammortamento che gli altri soci stanno sostenendo saranno anche a mio carico anche per il pregresso?
L’inesperto presidente della cooperativa mi spinge a risolverla in via privata con il rinunciatario (a livello economico) per poi sostituire semplicemente il vecchio con il nuovo socio; tecnicamente è possibile considerando il fatto che non ho i soldi contanti per l’intero importo richiesto?

Risposta al quesito:
Il socio subentrante ad altro socio receduto si accolla la medesima posizione debitoria del socio uscente.
Alla luce di quanto precede, il subentrante deve richiedere alla Cooperativa l’effettiva situazione dei debiti gravanti sul socio uscente, ivi comprese le rate di mutuo scadute e non pagate (non esclusi gli interessi di preammortamento).
E’ evidente che nuovi oneri, non ancora conosciuti dalla Cooperativa, graveranno, comunque, sul nuovo socio, al quale saranno accreditati esclusivamente i versamenti già eseguiti dal socio uscente.
Se la Cooperativa è a finanziamento pubblico non è previsto un sovrapprezzo del subentro, in quanto il nuovo socio deve rimborsare all’uscente esclusivamente quanto da quest’ultimo versato alla Cooperativa e gli gli eventuali importi pagati a titolo di miglioria dell’alloggio sociale prenotato.