Giorno: 13 Ottobre 2016

Sono sposato in regime di separazione legale dei beni e vorrei acquistare un’abitazione da intestare 100% a me.
Considerato che mia moglie è socia di cooperativa edilizia per il quale entro pochi mesi verrà effettuato atto notarile, volevo chiedere se una mia titolarità di immobile antecedente a detto atto possa far perdere i requisiti di acquisizione in cooperativa a mia moglie.

Risposta al quesito:
Da quanto esposto si presuppone che la Cooperativa in questione sia beneficiare di finanziamento pubblico. In tal caso , tra i requisiti soggettivi del socio assegnatario è ricompresa l’impossidenza di alloggi idonei, riferita sia al socio medesimo che ai suoi familiari conviventi.
Il requisito dell’impossidenza non può essere aggirato con il regie di separazione dei beni instaurato tra i coniugi.
In conseguenza di quanto precede, l’acquisto dell’alloggio da parte del coniuge in data antecedente la stipula dell’atto pubblico di assegnazione diviene ostativo per l’assegnatario.

Sono socio di una cooperativa a proprietà divisa.
Prima della terminazione dei lavori, relativamente a uno dei plessi in cui è presente il mio alloggio ho provveduto ad acquistarlo con regolare atto di proprietà. Preciso però che con l’acquisto la ditta appaltatrice non mi ha ancora consegnato ne l’agibilità tanto meno le chiavi dell’appartamento/garage.
Adesso la ditta ha praticamente terminato i lavori del plesso, ho regolarizzato tutti gli allacci (acqua, gas ed elettricità, telefonia fissa), ho fatto il cambio di residenza perché da cronoprogramma doveva avvenire già la consegna, ma la ditta sta tuttora mantenendo la zona “cantierizzata” e ha scavato una voragine davanti allo stesso per evitare che qualcuno dei soci potesse arrivare ai propri appartamenti/garage.
La ragione di questa forma di ricatto è che l’impresa vuole per la consegna degli alloggi altri soldi che la stessa Coop. non vuole riconoscergli.
Vengo alla domanda: Ho delle leve legali a mio favore per far valere il diritto di proprietà e godere del mio appartamento e fruire del garage annesso già pagato?
E’ possibile far insediare un’altra ditta all’interno dello stesso cantiere?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie l’assegnazione dell’alloggio deve avvenire esclusivamente per il tramite degli organi sociali (amministratori , amministratore delegato etc..) , senza che i soci possano intrattenere alcun legittimo rapporto con l’impresa costruttrice (tranne che per le eventuali migliorie direttamente contrattate tra il socio e l’impresa).
Ciò posto, il socio, che abbia stipulato l’atto pubblico di assegnazione e non abbia poi ricevuto il certificato di abitabilità, deve rivolgere le proprie istanze nei confronti della Cooperativa, obbligata a garantire l’ottenimento della certificazione.
Se poi, l’impresa costruttrice è incorsa nelle responsabilità che impediscono il rilascio della certificazione, deve essere la Cooperativa ad agire giudizialmente a tutela dei propri diritti (cioè i diritti dei soci).
Se la Cooperativa non agisce tempestivamente ovvero risulta inadempiente in ordine alla ultimazione delle parti comuni, in tal caso il socio può citarla in giudizio con azione ordinaria e/o cautelare, in ragione delle effettive circostanze di fatto.

Sono socio di coop a proprietà indivisa; nel 2006 mi è stato consegnato l’alloggio nel quale si è stabilito il mio unico figlio già titolare nella stessa città di alloggio in coop a proprietà indivisa successivamente trasformata in proprietà divisa e nel quale io ho continuato ad essere domiciliato fino al 2012.
La mancata tempestiva mia domiciliazione nell’alloggio assegnatomi comporta decadenza dalla stessa assegnazione?
Ed in caso di decadenza dall’assegnazione come posso sanare la situazione?

Risposta al quesito:
Ai soci delle cooperative edilizie fruenti di contributo pubblico, è fatto obbligo di occupare personalmente gli immobili loro assegnati, pena la decadenza dall’assegnazione.
La decadenza può essere dichiarata dalla stessa Cooperativa ovvero dall’Ente pubblico di vigilanza.
Non esiste una “sanatoria”, ma, se è intervenuta la declaratoria di decadenza, il socio interessato può opporre il provvedimento dimostrando che la mancata occupazione è imputabile a causa di forza maggiore non dipendente dalla sua volontà.

Se una coop ha debiti vantati dai tecnici coinvolti nella realizzazione dell’edificio oggetto della stessa non evasi questi possono rivalersi sui soci assegnatari una volta stipulato il rogito?
Che tipo di responsabilità ha il socio divenuto proprietario nei confronti dei debiti contratti dalla coop prima del rogito?
Come si fa a sapere quali e quanti debiti ha contratto la coop a nostra insaputa?

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono società a responsabilità limitata ( siano esse SRL o SPA), nel senso che per i debiti sociali risponde esclusivamente la Società.
In conseguenza di quanto precede i soci delle Cooperative sono esposti solamente con la quota del capitale da essi sottoscritto ( quote o azioni sociali).
I soci, tuttavia, possono assumere quote di debito mediante la stipula di specifici atti (ad esempio: dichiarazioni di accollo, fideiussioni etc..), come spesso accade in sede di rogito dell’assegnazione definitiva dell’alloggio sociale.
In tali casi i soci si accollano ovvero garantiscono gli oneri che la Cooperativa dovrà sostenere in ragione dell’attività sociale.
I soci possono verificare i costi e i debiti sociali attraverso i bilanci che le Cooperative sono obbligate a sottoporre all’approvazione dell’assemblea e depositare presso il registro delle imprese (Camera di Commercio territorialmente competente).

L’impugnazione di un Lodo Arbitrale per un prezzo di cessione maggiorato rispetto a quello convenzionato è sancito e disciplinato dall’art. 829 c.p.c. che cita, tra i casi di impugnazione, al comma 12 quanto segue: “L’impugnazione per violazione delle regole di diritto relative al merito della controversia è ammessa se espressamente disposta dalle parti o dalla legge. E’ ammessa in ogni caso l’impugnazione delle decisioni per contrarietà all’ordine pubblico”.
Secondo l’interpretazione della Giurisprudenza prevalente, l’oggetto della controversia, che ricade nell’edilizia Convenzionata disciplinata dall’art. 35 della 865 del 1971 rientra di diritto nella violazione di norme di ordine pubblico e norme imperative?
Oppure impugnare nel diritto il Lodo anche per la fattispecie in esame, è possibile solo se previsto nella clausola compromissoria?

Risposta al quesito:
In tutti i casi in cui gli Arbitri violino le norme di legge, il lodo è affetto da nullità e, quindi, può essere sottoposto ad impugnativa ai sensi dell’art. 829 cpc.
Se, nel caso di specie, gli Arbitri hanno violato le norme in materia di espropriazione per pubblica utilità (art. 35 L. 865 /71) il lodo deve essere ritenuto contrario ai principi di ordine pubblico di cui alle statuizioni della Legge regolatrice (diritto di proprietà, diritto alla casa etc…).

Sono un socio di una cooperativa edilizia con circa 50 soci; molti appartamenti sono stati assegnati ma su alcuni ci sono delle problematiche che non permettono di chiudere la cooperativa in tempi brevi (sequestro di una quota, soci che non hanno interesse all’assegnazione perché li hanno già messi in affitto).
Mi domandavo se potevo recedere da socio imputando come motivazione l’inadempimento della società all’obbligazione di assegnare gli alloggi preassegnati, oltre all’inadempimento delle obbligazioni statuarie e normative degli amministratori che si sono succeduti: mancato recupero forzato dei versamenti sociali dovuti dai soci morosi e mancata esclusione degli stessi;
autorizzazione ad alcuni soci pre-assegnatari di dare in locazione gli appartamenti percependo, da diversi anni, un canone di locazione;
l’ingresso in Cooperativa di soci titolari di agenzie immobiliari;
l’assenza di un’azione di responsabilità nei confronti dei soggetti che fino ad oggi, con la loro gestione inappropriata, hanno provocato il dissesto della situazione patrimoniale della Cooperativa;
mancata corresponsione del mio credito di socio per mancanza di liquidità della coop.
Nel caso di risposta negativa so che posso proporre opposizione al tribunale, ma sarebbe accolta?
Sono motivi che giustificano un recesso?

Risposta al quesito:
Il recesso da socio è regolato dalle norme statutarie e dall’art. 2532 del codice civile.
Si tratta di un atto negoziale unilaterale sottoposto all’approvazione del Consiglio di Amministrazione della Società.
L’organo sociale può rifiutare l’istanza del socio basandosi sul principio di integrità della compagine sociale, sostenuto dall’originario contratto di società.
Il rifiuto, tuttavia, non può essere incondizionato e, quindi, non può obbligare all’impossibile il socio che ha aderito al sodalizio.
Nell’ottica che precede, occorre esaminare le inadempienze della Cooperativa, distinguendo tra quelle di carattere generale che incidono sulla gestione della Società, da quelle che specificatamente impediscano (dolosamente o colposamente) il raggiungimento dello scopo sociale e l’estinzione della Società medesima.
In quest’ultimo caso il socio può opporre il rigetto dell’istanza di recesso, fondandolo sulla inadempienza degli amministratori, ma ha l’onere di provare di avere messo in mora la Cooperativa con le specifiche e motivate istanze di adempimento (ad esempio in sede di approvazione del bilancio d’esercizio), poi sistematicamente disattese dagli amministratori e dalla stessa compagine sociale.
Se una tale azione dovesse risultare di difficile attuazione, in tal caso al socio non resta che agire con l’azione di responsabilità nei confronti degli amministratori.