Giorno: 13 Ottobre 2016

Sono un socio prenotatario di un appartamento di eventuale prossima costruzione (non si sa quando…) in zona peep riservato a categorie speciali.
A seguito del prolungarsi dei tempi di attesa ho deciso di acquistare nello stesso Comune un appartamento perfettamente idoneo per le esigenze della mia famiglia.
In data 24-12-2012 ho effettuato atto preliminare di compravendita. In data 18-12-2012 ho presentato domanda di recesso alla cooperativa significando di essere prossimo all’acquisto di una abitazione e in data 15-02-2013 ho effettuato il rogito di acquisto.
Tengo a precisare che non ho mai ricevuto da parte della cooperativa nessuna raccomandata di accoglimento o meno della domanda di recesso, anzi il presidente si è premunito soltanto di mandarmi una e-mail non certificata con la quale mi rispondeva di non aver sottoposto la mia domanda alla delibera del c.d.a. ma mi invitava altresì a ripensare a quanto stavo facendo (io da allora non ho mai risposto a nessuna comunicazione o invito da parte della cooperativa ritenendomi receduto).
Mi è arrivata una raccomandata in data 10.12.2014 con la quale mi si notiziava di essere moroso di euro 3000 anticipati da ogni socio per l’acquisto del terreno (tengo a precisare che ho già versato la somma di euro 25.000 quale anticipazione a parziale copertura delle spese progettuali, consulenze ed elaborati tecnici etc.).
Stante quanto sopra chiedo se la mia domanda di recesso può essere valida per perdita dei requisiti soggettivi e per il fatto che non ho mai ricevuto risposta ufficiale come da regolamento. Resto a disposizione per eventuali chiarimenti.

Risposta al quesito:
Il recesso da socio nelle Cooperative è regolato dallo Statuto sociale e dall’art. 2532 c.c..
Nel caso di domanda di recesso da socio, il CdA si deve pronunciare entro un termine “ragionevole” (almeno che lo Statuto non ne  preveda espressamente uno  preciso), oltre il quale la domanda medesima si deve intendere accolta.
Pur in assenza di una norma positiva, infatti, la giurisprudenza ha ritenuto inaccettabile il lassismo degli amministratori a fronte della domanda di recesso inoltrata dal socio.
Nel caso di specie, dunque, in assenza di fatti interruttivi (lettere del CdA, convocazioni etc…) la domanda deve ritenersi accolta e tale presunzione può essere fatta valere in giudizio.

Siamo una cooperativa edilizia che utilizzando l’espropri di aree dal comune (167) abbiamo realizzato 51 alloggi per altrettanti soci, in più circa 900 m/q di negozi, 48 appartamenti sono stati assegnati in proprietà con il relativo rogito ed accollo dei restanti mutui.
La domanda è: in assemblea di condominio i restanti millesimi di proprietà della coop (235) da chi sono rappresentati? Dal presidente della coop, anch’esso socio o in quota parte dai singoli soci / condomini?

Risposta al quesito:
Con la stipula dei rogiti di assegnazione di una parte degli alloggi, sorge ex lege il Condominio tra tutti i proprietari delle unità immobiliari.
La Cooperativa è condomino per gli immobili (alloggi e locali commerciali) non assegnati e rimasti nella sua disponibilità.
La Cooperativa partecipa alle assemblee condominiali esprimendo la sua volontà secondo le regole inerenti alle persone giuridiche.
In particolare la Cooperativa si esprime attraverso il suo rappresentante legale (presidente, amministratore delegato), il quale è tenuto ad eseguire i deliberati dei soci, assunti con le regole dello Statuto sociale.

Sono socio della cooperativa Duemila di Barletta, siamo in graduatoria per il contributo della Regione, ma a tutt’oggi non ne sappiamo ancora nulla anche se abitiamo già dal 2013.
Come faccio a sapere se la mia cooperativa ha ottenuto QLC?

Risposta al quesito:
Gli amministratori della Cooperativa dovrebbero essere pienamente informati in ordine alla procedura di finanziamento per la realizzazione del programma costruttivo sociale e, quindi, dovrebbero dare ampie informazioni a tutti i soci che lo richiedano.
Nel caso di disinformazione da parte degli amministratori sullo stato della procedura, agli stessi può essere richiesto di conoscere l’Assessorato che ha emanato il Bando e la Legge su cui esso si fonda.
In forza delle predette informazioni, il socio assegnatario, portatore di un interesse legittimo, può richiedere direttamente all’Assessorato competente quale sia lo stato effettivo della procedura amministrativa inerente il finanziamento agevolato alla Cooperativa.

Faccio parte di una cooperativa di forze armate.
Abbiamo problemi con il presidente, il quale nonostante siano arrivati sia il primo che il secondo contributo statale, si intestardisce a dire che non possono essere divisi fino a quando la cooperativa non viene sciolta.
Inoltre il presidente non fa altro che spendere soldi comuni per lavori di manutenzione straordinaria che a suo detto sono fondamentali senza che nessuno abbia dato l’assenso. Come presidente da due anni e questo sarà il terzo prende 4800 Euro annui per fare il presidente ma ancora non è riuscito a farci avere niente di tutto quello che ci spetta.
Chiedo se tutto questo sia possibile.

Risposta al quesito:
Dalla formulazione del quesito non è comprensibile la tipologia del “contributo statale ”  ottenuto dalla Cooperativa.
Normalmente i contributi pubblici vengono erogati per l’abbattimento degli interessi passivi sui mutui agevolati.
Sicché, se la Cooperativa ha già costruito, il contributo dovrebbe essere stato percepito unitamente alle erogazioni del mutuo bancario, avvenute sulla base degli stati d’avanzamento dei lavori.
Talvolta è accaduto (questo potrebbe essere il caso) che i soci hanno anticipato l’intero fabbisogno finanziario per la realizzazione edilizia e, quindi, l’Istituto bancario ha erogato il mutuo in unica soluzione quando la costruzione era già interamente completata.
Una tale situazione (in realtà del tutto anomale se non illegittima), comporta che, con l’erogazione del mutuo, i soci dovrebbero ottenere dalla Cooperativa il rimborso delle loro anticipazioni.
Qualora ciò non dovesse avvenire, come nel caso prospettato, i soci possono richiedere il controllo giudiziario sulla amministrazione della Società ovvero l’ispezione straordinaria in sede amministrativa.
Nel caso di accertata responsabilità degli amministratori, i soci possono agire nei loro confronti per il risarcimento dei danni.

Faccio parte di un condominio di 10 abitazioni nato da una Cooperativa a proprietà indivisa.
Nel 1997 ogni condomino e diventato proprietario dell’ abitazione in cui risiedeva (è stata fatta la proprietà divisa degli edifici); i giardini e le terrazze sono rimaste di proprietà comune. La Cooperativa è stata sciolta.
Il terreno sul quale è sorto l’edificio è stato dato in diritto di superficie alla ormai ex cooperativa. Nel 2013, 5 condomini su 10 hanno trasformato tale diritto di superficie in diritto di proprietà; essi sono ora interessati alla divisione anche delle parti rimaste comuni (giardini e terrazze).
La questione è come procedere, nel senso che è necessari0 per forza di cose farne richiesta in assemblea condominiale oppure c’ è un altro modo?
Chiedo lumi.

Risposta al quesito:
Nel caso prospettato, appare evidente che il “diritto di superficie” sulle parti comuni è nella titolarità di tutti i condomini.
Ciò posto, solamente l’assemblea unanime dei condomini può modificare la destinazione contrattuale delle parti comuni.
Una diversa (improbabile) soluzione potrebbe essere ricercata nella interpretazione degli atti pubblici di assegnazione, confortata da un eventuale deliberato sociale di precisazione della destinazione delle predette parti comuni.

Ho preso contatto con una cooperativa edificatrice per acquistare un alloggio, subentrando ad altro socio assegnatario e poi dimissionario che aveva già pagato l’IVA al 4% sulle fatture già emesse prima del rogito (non ancora avvenuto, peraltro) relative a rate di “avanzamento lavori”.
Mi è stato detto che devo ripagare l’IVA già pagata da lui. E’ normale?

Risposta al quesito:
Non è normale che, nel corso del rapporto sociale,  il socio versi somme a fronte di fatture emesse nei suoi confronti per gli stati d’avanzamento.
Se, viceversa, le fatture sono state emesse dall’impresa nei confronti della Cooperativa (comprensive di IVA) è corretto che la quota parte venga versata da ciascun socio.
In tal caso, l’IVA delle succitate fatture verrà conteggiata nella contabilità della Cooperativa, che, normalmente, risulterà a credito verso l’Erario e dovrà chiedere il rimborso dell’imposta pagata in eccedenza.
Al momento del rogito di assegnazione la Cooperativa dovrà emettere la fattura relativa al prezzo complessivo dell’alloggio (comprendente tutti i versamenti effettuati nel corso del rapporto sociale, ivi compresi quelli eseguiti dal socio uscente), maggiorandola dell’IVA come per legge.
Allorquando la Cooperativa otterrà il rimborso dell’IVA, utilizzerà le relative somme secondo la destinazione voluta dall’Assemblea dei soci in sede di approvazione del bilancio (anche restituendo la quota parte a ciascun assegnatario).