Mese: Ottobre 2016

Sono un socio/a che a dato le dimissioni da quasi 5 anni, finalmente la coop edilizia a ottobre 2015 accetta il mio recesso, ma non mi ha mai liquidato, e non vuole liquidarmi, troppo lungo spiegarne le ragioni.
Comunque adesso sto in causa, pensavo che la competenza fosse del Tribunale delle imprese, ma la controparte non è d’accordo, dice che basta un tribunale ordinario, perché il socio avendo esercitato il recesso viene a mancare la sussistenza del rapporto societario.

Risposta al quesito:
Si ritiene che la controversia sulla quota a rimborso sia di competenza del Tribunale delle Imprese, riguardando, comunque, rapporti sociali, anche se pregressi.

Ho estinto un mutuo “accollato” riguardo una coop. edilizia con contributo della Regione Sicilia. Alla richiesta di cancellazione ipoteca la Banca riferisce che la Regione non ha ancora completato i versamenti del contributo e quindi non può effettuare la cancellazione.
L’appartamento è intestato al sottoscritto (e non alla Regione) ed io ho estinto il mio debito quindi la Banca non dovrebbe opporsi, giusto?

Risposta al quesito:
A seguito della concessione del mutuo agevolato, l’Ente Regione si obbliga a versate all’Istituto mutuante una quota degli interessi addebitati alla Cooperativa, fornendo anche la garanzia sussidiaria in ordine al rapporto finanziario di cui trattasi.
Con l’accollo di mutuo individuale, il socio assegnatario assume l’obbligo di rimborsare la quota di mutuo accollata, a cui corrisponde la relativa ipoteca frazionata.
Se, dunque, il mutuo accollato viene estinto dal socio, risulta evidente che anche la  corrispondente ipoteca non ha più ragione di esistere come garanzia.
L’istituto mutuante resta garantito direttamente nei confronti dell’Ente Regione, unico interlocutore contrattuale in ordine alla quota di interessi dallo stesso versati in esecuzione dell’agevolazione concessa alla Cooperativa.
Alla luce di quanto precede il socio può pretendere la cancellazione dell’ipoteca sull’appartamento di cui è esclusivo proprietario.

Sono un ex-socio (ora dimissionario) di una società cooperativa edilizia che ha realizzato una serie di case a schiera attraverso un mutuo bancario ed i versamenti dei soci che venivano richiesti periodicamente dalla cooperativa; ero uno dei soci assegnatari di una delle suddette case a schiera, ma purtroppo, dopo circa 5 anni, per una gestione non ottimale della stessa che ha portato ad un aumento considerevole dei costi di realizzazione delle stesse, sono stato costretto a dimettermi in quanto impossibilitato a sostenere quei costi di costruzione lievitati in maniera esponenziale rispetto ai costi iniziali.
Prima di me anche altri soci si erano dimessi per le stesse ragioni. Sottolineo che la cooperativa mi ha inviato una comunicazione scritta con la quale, viste le ragioni, accettava le mie dimissioni che avevo a suo tempo formulato con raccomandata A/R.
Sono passati ormai più di tre anni dall’accettazione della cooperativa delle mie dimissioni ma, ad oggi, non ho avuto ancora nessun rimborso del mio CONSIDEREVOLE credito versato alla cooperativa per la costruzione della casa a schiera a me assegnata. Nel frattempo, circa tre anni fa, tre soci (fra cui l’allora Presidente della Cooperativa) hanno rogitato.
Successivamente al rogito dei tre soci, e cioè poco più di un anno e mezzo fa la cooperativa è passata in gestione commissariale e le case rimanenti, cioè quelle assegnate all’epoca ai soci dimissionari, sono state “messe in vendita” ad un prezzo fortemente più basso rispetto ai reali costi sostenuti sia per l’acquisto del terreno su cui insistono le case sia per la realizzazione delle stesse. Infatti da subito la messa in vendita delle case è stata fissata ad un prezzo bassissimo, prezzo che definirei sottocosto (…stiamo parlando di una differenza di prezzo – tra i costi effettivamente sostenuti per la realizzazione di ogni casa, compreso l’acquisto del terreno, ed il prezzo di vendita – di circa 100.000 euro in meno a casa..).
Appare ovvio che con tali prezzi di vendita non potranno MAI essere recuperate le somme necessarie a soddisfare in buona parte quantomeno tutti i creditori (Banche, Fornitori, Soci dimissionari e Soci ancora in forza….). C’è da sottolineare che a nessuno degli ex-soci dimissionari è MAI stata fatta dalla cooperativa la proposta di acquisto delle case a schiera….
Solo vedendo la pubblicità nella vetrina di un’agenzia immobiliare locale, siamo venuti a conoscenza della messa in vendita delle case ed a quei miseri prezzi; tra le altre cose, sembrerebbe che alcune case a schiera siano state “vendute” abbastanza recentemente nonostante la cooperativa non sia arrivata ad alcun accordo con gli ex-soci relativamente all’accettazione o meno della misera percentuale di rimborso del loro credito vantato nei riguardi della cooperativa.
Vorrei precisare che poche volte (circa tre volte in poco più di un anno e mezzo di gestione commissariale) siamo stati contattati dal Commissario e solo per proporci l’accettazione di un misero rimborso a saldo del nostro credito… talmente esiguo che ci farebbe perdere dal 70% all’80% dei risparmi di una vita.
Mi domando: cosa possiamo fare per recuperare quanto più possibile del nostro credito visto che la vendita degli immobili non è ancora stata definita del tutto? Inoltre, visto l’avvicinarsi della scadenza di due anni del mandato commissariale, cosa comporterebbe la non accettazione da parte degli ex-soci dell’esiguo rimborso proposto dal Commissario? E visto che la gestione commissariale dovrebbe ripristinare la compagine sociale, azzerare tutti i debiti della cooperativa e portando la stessa cooperativa in ATTIVO, come è possibile che avvenga tutto questo se noi soci non accettiamo il rimborso propostoci?
In uno di quei pochi incontri qualcuno degli ex-soci aveva proposto di acquistare la casa versando ovviamente la differenza tra il prezzo della messa in vendita ed il credito vantato nei riguardi della cooperativa; di tutta risposta il Commissario avrebbe risposto negativamente, precisando che avrebbe potuto vendergli la casa al prezzo già stabilito senza alcuno storno del credito vantato dall’ex-socio nei riguardi della cooperativa.

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare se la Cooperativa è sottoposta al Commissariamento Straordinario ovvero alla Liquidazione Coatta, dovendosi applicare nel primo caso le norme civilistiche riferite alla gestione sociale, mentre nel secondo caso la disciplina della Legge Fallimentare.
In ogni caso, un punto nodale della vicenda sembrano essere i rogiti stipulati in favore di alcuni soci, in quanto, in costanza di una forte esposizione debitoria della Cooperativa, essi rappresentano una “dismissione patrimoniale”, che genera una specifica responsabilità degli amministratori.
In ragione di quanto precede, i soci receduti, in quanto creditori danneggiati, possono sollecitare il Commissario all’azione revocatoria, se ne ricorrono i presupposti, ovvero all’azione di responsabilità verso gli amministratori (ciò al fine di recuperare attivo sociale).
I soci receduti, inoltre, devono verificare la legittimità dei crediti verso la Cooperativa, in particolare quelli vantati dall’Istituto di credito, ciò per decurtare eventuali crediti per interessi pretesi dall’Istituto medesimo, ma non dovuti per l’applicazione dell’anatocismo.
Se il Commissario (Straordinario o Liquidatore), opportunamente sollecitato, non provvede agli adempimenti dovuti per legge, può essere convenuto dai soci receduti con azione diretta di responsabilità.
In assenza dell’azione sollecitata al Commissario, i soci possono agire anche con azione diretta contro gli ex amministratori, purché non siano trascorsi cinque anni dalla cessazione della loro carica.

Vorrei sapere quali passi fare, per trasformare una coop edilizia indivisa a divisa, stiamo ancora pagando il mutuo frazionato su gli appartamenti.

Risposta al quesito:
Occorre prioritariamente adeguare lo Statuto sociale con apposito deliberato dell’assemblea straordinaria.
Ciò posto, se la Cooperativa è a contributo pubblico , occorre richiedere l’autorizzazione dell’Ente finanziatore, obbligandosi a rimborsare la differenza tra il contributo sugli interessi previsto per la proprietà indivisa e quello, meno elevato, previsto per la proprietà divisa.
Se la legge di finanziamento, prevede le fasce di reddito, l’assemblea sociale deve approvare il prospetto redatto dagli amministratori relativo alle quote addebitabili a ciascun socio in base al reddito dallo stesso percepito, ciò avuto riguardo alle rate di mutuo già versate.
Ottenuta l’autorizzazione amministrativa, previo deliberato assembleare, la Cooperativa può stipulare i rogiti di assegnazione in proprietà individuale degli alloggi, con contestuale accollo del mutuo residuo pro quota (previ adempimenti contrattuali con la banca mutuante, come ad esempio la verifica della solvibilità).

Sono socio di una Società Coop. Edilizia a r. l. che ha realizzato un fabbricato di 12 alloggi e ha assegnato la proprietà con rogito notarile e frazionato il mutuo edilizio a tutti i soci, ed è assegnataria di un contributo statale annuale costante per 35 anni.
L’assemblea dei soci può decidere selle modalità e tempi per la divisione del contributo in quote millesimali, redatte dal Ministero, ai soci?

Risposta al quesito:
Il contributo pubblico è concesso alla Cooperativa per la realizzazione degli alloggi (sugli interessi, ma raramente anche in conto capitale).
Ultimati gli alloggi, la Cooperativa addebita a ciascun socio il “costo” sostenuto per l’alloggio a lui assegnato, che può variare in base alla superficie ovvero ad altri parametri consentiti.
Alla luce di quanto precede, il “beneficio” del contributo si trasferisce sostanzialmente al socio assegnatario attraverso il “costo agevolato” dell’alloggio a lui assegnato.

Sono il socio di una Cooperativa edilizia divisa, tutti 40 soci abbiamo fatto l’atto dal notaio (in verità ne manca uno, ma dovrebbe essere cosa di giorni) e paghiamo il mutuo frazionato ognuno per conto proprio.
Il problema è che circa 15 soci anche se hanno firmato l’atto e pagano il mutuo devono ancora denaro alla Cooperativa…chi più…chi meno….denaro che occorre per completare il pagamento a costruttore e tecnici. Non so per quale motivo hanno potuto firmare l’atto…il fatto sta che non possiamo ricevere l’abitabilità perché il costruttore si rifiuta di completare alcuni lavori indispensabili, in quanto creditore e che tutti noi soci adempienti siamo costretti dal C.D.A. a pagare i costi annuali della Cooperativa in quanto, secondo loro, sono ormai da ascrivere come costo casa iniziale.
Le mie domande sono: cosa possiamo fare noi soci adempienti per non pagare questi costi? Possiamo chiedere la modifica dello statuto inserendo la dicitura “i soci inadempienti devono fasi carico di tutti costi conseguenti al ritardo nel procedimento di estinzione della Cooperativa”?
Inoltre, c’è un modo per obbligare i soci a versare i restanti soldi per arrivare alla cifra trascritta nell’atto, cifra che abbiamo versato noi adempienti?
E’ possibile fare causa ad un socio, che è quindi un socio della mia stessa società e quindi farmi causa quasi da solo, o meglio contro me stesso, subendone i costi anche vincendo?

Risposta al quesito:
Se al momento dell’assegnazione definitiva la Cooperativa è ancora esposta con debiti per costi relativi agli alloggi, in tal caso nei rogiti si sarebbe dovuta apporre una specifica clausola di accollo da parte dell’assegnatario dei costi sospesi.
Se tale clausola non è stata apposta, sussiste una specifica responsabilità degli amministratori, i quali restano esposti con il loro patrimonio personale in caso di crediti rimasti scoperti.
In ogni caso, le determinazioni creditorie verso i soci possono essere oggetto di deliberati assembleari, anche in sede di approvazione di bilancio, che sono caratterizzati dalla vincolatività per tutti i soci.