Mese: Ottobre 2016

In data 21/12/2008 il CDA della cooperativa a cui appartenevo nella qualità di socio deliberava la ripartizione dei ristorni in base al fatturato di ogni socio. Dovevano restituirmi circa 18.000 € che ho anche provveduto a fatturare ed a dichiarare.
Posso ancora fare qualcosa oppure è ormai decorso il termine di prescrizione?

Risposta al quesito:
Se il debito sociale in ordine a quanto dovuto al socio è stato sempre esposto in bilancio, in tal caso non sussiste alcun problema di prescrizione, che per i rapporti sociali è quinquennale.
Se, viceversa, la Cooperativa ha girato il debito per ristorno ad altro conto (ad esempio sopravvenienza attiva), occorre distinguere diverse ipotesi:
a) Se sono trascorsi oltre cinque anni dal giroconto, è certamente spirato il termine prescrizionale;
b) Se il socio creditore ha approvato il bilancio, indipendentemente dal predetto termine prescrizionale, sembra ostile qualunque percorso giudiziario in ordine alla pretesa restitutoria (a meno di particolari situazioni da verificare);
c) Se il creditore non ha approvato il bilancio in cui è stato eseguito il giroconto e non sono trascorsi tre anni dalla pubblicazione del relativo deliberato, in tal caso il socio creditore può ancora impugnare il bilancio medesimo per nullità, richiedendo nello stesso giudizio il riconoscimento del proprio credito.

Sono socio di una Cooperativa edilizia “libera”. A breve termineremo la costruzione dell’immobile e diventeremo proprietari dei singoli immobili. Trovandomi in una situazione lavorativa particolare, volevo sapere con precisione quali vincoli scattano sulla vendita/locazione dell’immobile subito dopo il rogito.
E’ possibile comunque la vendita prima dei 5 anni al prezzo di realizzo?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa è denominata “libera” deve ritenersi che essa non abbia fruito di contributo pubblico e in tal caso non sussiste alcun vincolo per la rivendita dell’immobile, se non quello dell’ordinaria disciplina fiscale , inerente alla aliquota agevolata per la prima casa.
E’, tuttavia, necessario verificare se la Cooperativa stessa abbia costruito su terreno assegnato nei piani di zona per l’edilizia popolare, in quanto, in tal caso occorre esaminare la Convenzione stipulata con il Comune concedente, che, normalmente, pone dei vincoli temporali alla commercializzazione degli immobili (solitamente 5 anni dal primo rogito).

Sono vice presidente di una cooperativa edilizia di soci a proprietà indivisa.
Avendo nel 2008 a votazione di maggioranza instaurato un condominio con amministratore esterno per la gestione condominiale delle spese, fino ad oggi tutto ok, ma da circa un anno i soci inquilini non partecipano all’assemblee condominiali, dovendo effettuare un lavoro urgente del rifacimento del terrazzo e avendo dei preventivi pronti non si riesce mai ad arrivare alla maggioranza per far fronte ai lavori da effettuare.
La mia domanda è: visto che la proprietà è ancora della cooperativa può intervenire il Cda con un’assemblea straordinaria e far fronte ad approvare come cooperativa i lavori sopra citati scavalcando il condominio?

Risposta al quesito:
La Cooperativa a proprietà indivisa può istituire un sistema di gestione degli alloggi da affidare a soggetto esterno, ma, in quanto proprietaria degli immobili, è tenuta a rilevarne, anche sinteticamente, tutte le spese inerenti sia alla manutenzione ordinaria che a quella straordinaria.
Relativamente agli aspetti decisionali, è possibile prevedere assemblee separate per la gestione ordinaria degli immobili, mentre per le opere inerenti alla manutenzione straordinaria valgono le regole dell’amministrazione sociale, sicché il potere decisionale è del CdA ovvero dell’assemblea della Società, secondo quanto previsto dalle norme statutarie.

Nel novembre 2006 sono divenuto socio di una coop edilizia, subentrando in qualità di cessionario di quota ad un socio uscente, cui ho versato 15.000 euro. Nel contempo ho versato direttamente alla coop (assegni ad essa intestati) 115.000.
Ciononostante, mi sono accorto che nei bilanci le somme da me versate comparivano per soli 65.000 euro (alla voce “Acconti”). Alle mie rimostranze su dove fosse l’ulteriore somma di 50.000 euro, mi è stato risposto con una e-mail (no pec) a firma presidente in cui si diceva che esse erano riferite alla seconda tranche di lavori (peraltro mai iniziati) e che a causa del ritardo la coop si impegnava a restituirle.
Ciononostante, nel recente bilancio 2015, compare la voce “adeguamento quota” a mio nome per soli 29.500. Alle mie richieste di chiarimento, mi è stato detto che il residuo sarebbe in un “calderone” di oltre un milione di euro sotto la voce “Acconti”.
Il mio quesito è il seguente: Non è che questi signori stanno cercando di lucrare sul mio versamento, destinandone solo una parte alla costruzione? Possono farlo? I 29.500 euro che compaiono in bilancio potrebbero essere considerati una sorta di “finanziamento” della coop e non computati in conto costruzione?

Risposta al quesito:
Le somme versate dal socio alla Cooperativa devono risultare nel bilancio sociale, indipendentemente dal loro effettivo impiego nei lavori.
In particolare ogni socio dovrebbe avere intestata una scheda contabile, in cui devono essere rinvenibili tutti i versamenti dallo stesso effettuati.
E’ possibile che nel bilancio confluiscano tutti i valori delle singole schede in un unico conto che raggruppa i versamenti di tutti i soci.
Va rilevato che nelle Cooperative edilizie i versamenti dei soci sono di specie diverse, come accade per i versamenti in conto anticipazioni del costo di costruzione (sostanzialmente anticipazioni del prezzo di assegnazione) e per i versamenti inerenti alle spese generali.
Dalla lettura dei dati di bilancio è possibile verificare alcuni flussi finanziari (ad esempio impiego delle risorse nella costruzione), ma non si può avere la certezza del valore dei singoli versamenti effettuati dai soci.
Si possono, tuttavia, richiedere le informazioni agli amministratori in ordine all’entità dei versamenti accreditati nella propria scheda contabile.
In caso in cui dovessero essere rilevati errori o omissioni si devono mettere in mora gli amministratori per le opportune correzioni e, permanendo la loro inadempienza, si deve procedere con la tutela giudiziaria.

Sono socio di una cooperativa che sta provvedendo a stipulare i rogiti. Di 15 soci cinque già hanno fatto il rogito perchè si sono messi d’accordo 10 no. Ma controllando i rogiti che hanno stipulato c’è l’ex presidente della cooperativa (che risultava moroso) e si evince che i versamenti fatti da lui sono tutti in contanti dal 2005 ad agosto 2016.
Le sembra una cosa normale parlando di una cifra cospicua? C’è da pensare male? Quali sono le relative obiezioni che si possono fare?

Risposta al quesito:
I versamenti in contanti sono indubbiamente un indizio, ma, anche se illegittimi oltre i limite consentito per ciascuno di essi, non sono sufficienti a provare il sospettabile artificio.
Occorre, infatti, esaminare la contabilità sociale (inizialmente attraverso l’analisi tecnica dei bilanci controllando la congruità dei costi) al fine di individuare i flussi finanziari e, quindi, la effettiva destinazione dei versamenti sospetti.
E’ possibile, però, che esistano nel tempo impieghi di somme fittiziamente giustificate (ma formalmente regolari, ad esempio fatture dei fornitori gonfiate), riportati ufficialmente nei bilanci, che, inoltre, risultano via via approvati dai soci.
Potrebbe essere, dunque, difficile (ma non impossibile) risalire al meccanismo dell’artificio e soprattutto provarlo, anche in ragione delle preclusioni dovute all’approvazione dei bilanci da parte dell’assemblea e al notevole lasso di tempo trascorso.

Spett.le avv. Cannavò, ho acquistato da una cooperativa un appartamento adibito a prima casa che mi è stato consegnato nel novembre 2015 e rogitato nel marzo 2016. Vi è stata una delibera di assegnazione nel l’aprile 2015 dove oltre al box mi assegnavano anche l’appartamento.
Non sono mai stato informato sulla normativa vigente in merito alla detrazione fiscale per gli interessi passivi del mutuo ed avendo spostato la residenza entro un anno dal rogito (giugno 2016), ho perso tale diritto in quanto la residenza andava spostata entro un anno dalla delibera.
Con la presente sono a chiedere se è possibile rimediare a questa situazione o iniziare un’azione legale nei confronti della cooperativa per la mancata comunicazione che ora ricade economicamente su di me.

Risposta al quesito:
Preliminarmente va osservato che dalla descrizione fattuale la “perdita fiscale” si appalesa del tutto minima e quasi irrilevante, posto che il diritto alla detrazione degli interessi passivi decorre dal novembre 2015 (data di immissione in possesso dell’alloggio) e che il socio assegnatario avrebbe dovuto dichiarare il reddito dell’immobile in questione.
Ciò posto, la disciplina fiscale deve essere conosciuta dal socio, il quale, se ha interesse, deve chiedere agli amministratori della Cooperativa l’attestazione degli interessi passivi sul mutuo pagati e a lui addebitati pro quota, al fine di poterne ottenere la detrazione in sede di dichiarazione dei redditi.
Non sembra, dunque, sussistere alcuna responsabilità degli amministratori per la “perdita fiscale”, ormai irrimediabile.
Il socio assegnatario, può, comunque, richiedere agli amministratori l’attestazione degli interessi in questione a lui addebitati per l’anno 2016 sino alla stipula del rogito, ciò al fine di ottenere per l’anno in corso la debita detrazione fiscale.