Mese: Ottobre 2016

Vorrei acquistare un immobile da un socio già assegnatario di immobile da cooperativa edilizia, che ha edificato in edilizia convenzionata.
Vorrei sapere quali rischi si corrono, in particolare potrei rispondere per i debiti della cooperativa verso terzi, ad es. debiti che la cooperativa ha ancora verso il Comune per indennità di esproprio o verso un consorzio per gli oneri di urbanizzazione, infatti leggendo il rogito notarile ho visto che il socio assegnatario si impegna a corrispondere alla cooperativa eventuali oneri futuri richiesti dal Comune. Inoltre manca il certificato di agibilità.
Quali tutele posso avere per non rispondere né dei debiti del socio verso la cooperativa ne dei debiti di quest ultima verso terzi?

Risposta al quesito:
Se si tratta solamente di acquisto e non di subentro, l’acquirente risponde esclusivamente degli oneri che gravano oggettivamente sull’immobile (ipoteca, diritti reali, accollo di debiti per gli aventi causa etc…), che possono essere rilevati dall’attento esame del contratto pubblico di provenienza e dalla preventiva visura dei Registri Immobiliari, relativamente al venditore.
Se, viceversa, si tratta di subentro nella medesima posizione del socio alienante, si risponde per tutti i debiti dallo stesso assunti sia con l’atto pubblico, che con i deliberati assembleari.
In ordine ai debiti sociali verso il Comune, occorre verificarne la natura, in quanto se si tratta di canone concessorio per l’assegnazione dell’area, il relativo obbligo di pagamento può riversarsi, anche indirettamente (revoca dell’area e accessione dell’immobile) sull’acquirente.
In tal senso, occorre esaminare anche l’eventuale atto di convenzione con il Comune.
In ordione al certificato di agibilità occorre verificare se esistano impedimenti al suo rilascio (ad es. difformità costruttive) attraverso l’esame (complesso) di un tecnico abilitato.
Le tutele possibili, oltre alle verifiche appena illustrate e a quante altre necessarie, riguardano le “garanzie” che può rilasciare il venditore, accollandosi tutti gli eventuali oneri futuri e, comunque, con atto di fideiussione (bancaria o assicurativa o ipotecaria etc..).

Escluso da socio di coop. edilizia perchè “troppo attento”, per riavere quanto anticipato ho dovuto intentare una causa,vinta ora dopo alcuni anni.
Se gli appartamenti al momento fossero stati tutti assegnati, potrei agire contro gli amministratori che hanno dismesso il patrimonio sociale (la cooperativa è ancora esistente e morosa anche verso altri)? E verso i soci assegnatari ?

Risposta al quesito:
Gli amministratori non possono dismettere il patrimonio sociale senza garantire i creditori della Cooperativa.
Se, dunque, negli atti di assegnazione esiste l’accollo dei soci per eventuali debiti futuri, l’azione può essere intentata nei loro confronti pro quota; se, viceversa, non esiste l’accollo, si può intentare l’azione di responsabilità prevista dal codice civile nei confronti degli amministratori personalmente.
Si può anche agire richiedendo il fallimento ovvero la Liquidazione coatta amministrativa e, successivamente al provvedimento, sollecitare la Procedura concorsuale a dare corso all’azione di responsabilità.
Va osservato, comunque, che l’azione di responsabilità verso gli amministratori si prescrive in cinque anni.

Dopo 5 anni dalla mia lettera raccomandata di recesso dalla coop edilizia, finalmente la coop mi invia la lettera di recesso, senza però liquidarmi, nonostante io non abbia mai occupato l’appartamento, non ho più pagato le quote della cooperativa e il mutuo, il motivo è stato la perdita del lavoro mio e di mia moglie, ho scritto al presidente le motivazioni del mio recesso, non potendo più raggiungere lo scopo sociale, lo statuto prevede la liquidazione entro 180 dall’ultimo bilancio.
Adesso il Ministero dello sviluppo economico sta facendo delle verifiche per gravi irregolarità, si vocifera il commissariamento, in tal caso perderò i soldi, e l’eventuale causa contro chi la faccio?

Risposta al quesito:
Se sussistono i presupposti di fatto e di diritto (prescrizione, compensazione per danni arrecati alla Cooperativa etc…) il Giudizio va intentato contro la Cooperativa, restando indifferente l’eventuale commissariamento.
Ancor prima di promuovere il giudizio, tuttavia, è opportuno mettere in mora la Cooperativa e, allorquando verrà nominato il Commissario, si potrà  tentare di sollecitarlo per il pagamento.

Vorrei un suo parere. Mio nonno insieme ad altri dipendenti dello Stato hanno una costituito una cooperativa. Gli appartamenti sono di piena proprietà e la cooperativa al momento è in liquidazione.
Dicono che non si possa sciogliere perchè vi è in corso un contenzioso con uno dei soci della cooperativa.
Vorrei sapere se, invece, fosse possibile sciogliere la cooperativa. Anche perchè molti soci sono morti nel frattempo e solo alcuni sono subentrati, da quando è in liquidazione non subentrano più i figli o familiare, è corretto?

Risposta al quesito:
Il Liquidatore della Cooperativa non può redigere il bilancio finale in quanto esistono pendenze giudiziarie con riflessi economici; se ciò facesse resterebbe obbligato personalmente con il proprio patrimonio.
Nella Cooperativa in Liquidazione, al socio defunto subentrano gli eredi (che abbiano accettato l’eredità) i quali rispondono dei debiti del de cuius e hanno diritto a percepire gli eventuali crediti pro quota.

Con delibera di messa in liquidazione il liquidatore ha chiesto al precedente cda la consegna di tutti i documenti, ma il cda non vuole farlo perchè ritiene che la delibera sia illegittima. Infatti è stata impugnata.
Chiedo se sia solo un giudice a stabilire se la stessa e illegittima e dunque annullare la delibera di messa in liquidazione, oppure un avvocato che tutela il cda possa semplicemente affermarlo evitando pertanto il passaggio di consegna. In ogni caso il liquidatore ha le mani legate e non sa come procedere.

Risposta al quesito:
Le deliberazione dell’assemblea, ancor di più se straordinaria, sono per se stesse esecutive.
Se, nel caso di specie, è stata impugnata la delibera di messa in liquidazione della Società, è il Giudice del predetto giudizio ad esaminare la domanda di sospensione dell’esecutività del deliberato e decidere in conseguenza.
Qualora non fosse stata richiesta alcuna sospensione ovvero non fosse stata concessa, il Liquidatore deve mettere in mora gli amministratori cessati dalla carica e, in caso di rifiuto alla consegna della documentazione, previa delibera assembleare, deve dare corso ad un giudizio, che può essere instaurato anche in via d’urgenza ai sensi dell’art. 700 cpc. Gli ex amministratori, rispondono anche dei danni per il ritardo.

Sono socio di una coop. a proprietà indivisa. Il nostro immobile ha necessità di una ristrutturazione e per il reperimento dei fondi la coop. ha dapprima contattato un istituto bancario per un mutuo ed in seguito la maggior parte dei soci si è rifiutata di aderirvi (subendo, pertanto, una spesa per l’iter procedurale di euro 10.000).
Le chiedo: può la cooperativa rifiutare di trovare le modalità di reperire un mutuo per i soci che non hanno la possibilità di pagare e, soprattutto di non poter chiede personalmente il mutuo? La mutualità sociale è obbligatoria per la cooperativa nei confronti dei soci?

Risposta al quesito:
Il principio di mutualità delle Cooperative è sostanzialmente finalizzato allo scopo sociale, che, nel caso delle Cooperative edilizie, consiste nell’assicurare alle migliori condizioni economiche il godimento ovvero la proprietà dell’abitazione ricompresa nell’edificio realizzato dalla stessa società.
L’applicazione di tale principio generale non può comprimere i diritti di alcuni soci per agevolarne altri, essendo la Cooperativa regolata da norme di diritto civile per la gestione dei rapporti sociali.
Ciò posto, occorre verificare se, nel caso che ci occupa, la necessità delle ristrutturazioni edilizie e obbiettiva e se essa è stata sottoposta all’esame dell’assemblea.
Nel caso in cui l’assemblea si sia pronunciata deliberando l’esecuzione dei lavori e la relativa spesa, gli amministratori devono agire giudizialmente contro i soci morosi per dare corso alla volontà della maggioranza dei soci.
Se, viceversa, l’assemblea non ha provveduto ad approvare il programma di ristrutturazione, ciascun socio, che sia danneggiato, può agire giudizialmente per ottenere l’esecuzione dei lavori e il risarcimento del danno.