Quesito del 05/05/2019

Egregio avvocato, sono socio di una cooperativa edilizia la quale ha realizzato uno stabile in diritto di superficie.
Dopo la prenotazione dell’alloggio e assegnazione con verbale del cda manca un atto di assegnazione formale della cooperativa (di locazione con patto di futura vendita). Ad oggi manca il fine lavori e i costi di costruzione continuano a lievitare.
Da ultimo il cda della cooperativa ha costituito un condominio di gestione pur appunto, in assenza del fine lavori e formale assegnazione degli stessi. Posso oppormi in qualche modo?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, comprendere a che cosa opporsi e poi decidere come.
Le Cooperative sono soggette alle regole del Bilancio, sicché i costi di costruzione devono essere vagliati attraverso il documento contabile che, può essere opposto se ne ricorrono i motivi.
Il condominio di gestione presuppone che ci siano gli alloggi già abitabili e, per se stesso, è un elemento neutro, in quanto ciò che rileva sono i costi della gestione medesima.
Anche questi costi, in assenza di assegnazione definitiva degli alloggi, devono essere rilevati in Bilancio, sicché anche per essi valgono le regole sopra accennate.

Quesito del 04/05/2019

Spett. avvocato, sono socio di una cooperativa edilizia in liquidazione.
Di recente è stato fissato il giorno dell’approvazione del bilancio, con allegato il bilancio e la nota integrativa. Da un controllo al Catasto mi sono accorto che la cooperativa è proprietaria ancora di terreni. Ma al rigo II (immobilizzazioni materiali) del bilancio e nella nota integrativa detti terreni non compaiono.
Da informazioni, detti terreni sarebbero residui dei lotti edificati da consegnare al Comune. Mentre, vi è un lotto edificabile, acquistato nel 2015, sconosciuto ai soci, quote assegnate a un solo socio (componente del CDA). Tale anomalia, ossia la mancata indicazione dei terreni in questione, nel bilancio, viene riscontrata in tutti i bilanci sino ad oggi approvati, ossia dal 2013, al 2017
Inoltre, anche al rigo III del bilancio (immobilizzazioni finanziare, non vengono riportati alcuni crediti quali: Crediti per imposte comunali; Erario, credito c/iva; erario credito Ires Rimborso.
Personalmente penso che qualcosa non torna.
Quindi un bilancio così presentato è da ritenersi corretto? Mentre i crediti indicati, vanno restituiti ai soci? E come possono pretendere e blindare tale richiesta?

Risposta al quesito:
Il Bilancio delle Cooperative deve possedere i caratteri della chiarezza, della competenza e della veridicità come statuito dagli artt. 2423 e seguenti del codice civile.
L’alterazione della attività e delle passività comporta la nullità dei Bilanci sociali, ancorché approvati dall’assemblea dei soci.
Il termine per opporre i Bilanci nulli è di tre anni dall’approvazione, ma i Bilanci successivi, se mancano di veridicità in ordine ad eventi amministrativi ancora riportati in Bilancio, sono rilevabili indipendentemente dalle pregresse operazioni, stante la falsità delle rappresentazioni contabili.
I soci o i creditori in generale possono ottenere la rettifica giudiziale dei Bilanci falsi, ma possono anche agire con l’azione di responsabilità verso gli amministratori, chiedendo il risarcimento del danno.
La predetta azione si prescrive nei cinque anni successivi alla cessazione degli amministratori dalla carica.

Quesito del 27/04/2019

Volevo fare una proposta acquisto ad una cooperativa per acquistare una villa a schiera A/2, la cooperativa è in liquidazione con un solo socio che la rappresenta (tutti dimessi) che è il presidente e liquidatore (gli sono rimaste circa 6 unità libere).
Costruzione del 2013 mai abitata con un ipoteca volontaria di mutuo, mi hanno detto che per acquistare devo accollarmi o trasferirmi un mutuo che questa costruzione ha con la banca di 155.000 euro (85+32+33+5) ma la cooperativa mi chiede altri 10.000 euro che non so per cosa servono.
E’ fattibile o sconsigliabile, quali sono i rischi di acquistate da una cooperativa in liquidazione e le procedure e gli enti che posso rivolgermi per tutti i controlli (ad esempio se il costruttore è fallito e la cooperativa è in liquidazione quali rischi ci sono e che controlli devo fare)?
Non entrerei come socio ma acquisterei direttamente da cooperativa ma se fallisce posso perdere tutto?

Risposta al quesito:
La situazione prospettata si appalesa anomala in quanto non può esistere una Cooperativa con socio unico, ancorché in Liquidazione volontaria, come nel caso di specie.
L’altra anomalia è rappresentata dalla circostanza che la Cooperativa ha ancora diverse unità abitative, ma non ha gli soci prenotatari, sicché non appare comprensibile come e chi paghi il mutuo incombente sui predetti immobili.
Una tale situazione deve essere attentamente valutata, in quanto l’atto di trasferimento dell’immobile potrebbe essere assoggettato a revocatoria in caso di fallimento della Società, stanti i segnali di situazione prefallimentare facilmente ravvisabili.

Quesito del 25/04/2019

Avrei un quesito, avendo esonerato il Legale.
In data 1.1.2016 ottengo decreto ingiuntivo contro coop edilizia per credito pregresso. In data 2.2.2016 la controparte si oppone con domanda riconvenzionale. In data 3.3.2016 la coop viene collocata in liquidazione coatta amministrativa. In data 1.6.2018, a seguito di mia opposizione, vengo ammesso allo stato passivo dalla sez. fallimentare del Tribunale per euro 25.000 circa con vittoria di spese.
In data 1.1.2019 il Tribunale accoglie parzialmente la domanda riconvenzionale del 2016 e mi condanna a pagare euro 1.500 di capitale e le spese processuali per 5.000 euro.
Per evitare l’appello posso compensare i due crediti? Eventualmente posso farlo con compensazione giudiziale?

Risposta al quesito:
In sede fallimentare, occorre distinguere i crediti/debiti pregressi e il credito per la condanna alle spese giudiziali. I primi sono tra di essi compensabili, in quanto entrambi antecedenti alla declaratoria di insolvenza; i secondi sono compensabili separatamente dai primi, cioè il credito delle spese per il giudizio di opposizione con il debito per il giudizio che ha accolto la riconvenzionale.
Nel caso di differenza inerente quest’ultima compensazione, il relativo pagamento va eseguito.

Quesito del 24/04/2019

Preg.mo avv. Cannavò, dopo 10 anni dalla costruzione sono subentrato in alloggio di proprietà d’una cooperativa nell’anno 2010, con parere giuridico Regione Piemonte in quanto in possesso dei requisiti.
Dopo pochi mesi succede che il CDA precedente non avendo pagato i mutui in corso, gli stessi vengono sottoposti ad un commissario per la vendita, e costui mi impone se non voglio perderlo di pagare una somma corrispondente all’intero importo di costruzione sin dall’origine.
Mi chiedo è lecita questa richiesta visto che sono subentrato dopo 10 anni dalla costruzione e che al socio che mi ha ceduto l’alloggio ho versato quanto da lui versato alla cooperativa come socio?
Ci sarà stata certamente mala gestio ma ritengo di non doverne rispondere dall’inizio originario della cooperativa.
Gradirei poter avere un Suo gentile parere giuridico rilevante che mi aiuti a difendermi sia dalle malefatte del vecchio CDA che dalla situazione fallimentare gestita dal commissario del MISE.

Risposta al quesito:
Il socio subentrante è obbligato a versare alla Cooperativa il costo di costruzione già maturato, mentre deve pagare al socio uscente il costo delle sole migliorie.
Nel caso di specie sembra che il pagamento dell’intero costo di costruzione sia stato eseguito direttamente nella mani del socio uscente, ma in ogni caso nella contabilità sociale dovrebbe risultare l’accredito in favore del socio entrante.
Quest’ultimo, pertanto, deve far leva sulla contabilità sociale per provare l’avvenuto pagamento del costo di costruzione.
Persistendo il rifiuto del Commissario, sarà necessario valutare l’opportunità di agire giudizialmente, dopo avere attentamente esaminato la documentazione di riferimento e individuato le prove a supporto delle domande giudiziali.

Quesito del 19/04/2019

Io regolarmente iscritto ad una cooperativa edilizia (in comunione di beni col coniuge).
Volendo far intestare l’appartamento interamente al coniuge (ora in regime di separazione dei beni), sono valide le anticipazioni effettuate a nome dello scrivente senza incorrere, da parte di mia moglie, in problemi relativi all’iva, versata al 4 %?
Ambedue abbiamo diritto alla riduzione dell’iva per la prima casa di abitazione.

Risposta al quesito:
L’assegnazione dell’alloggio, in quanto oggetto del rapporto mutualistico intercorrente tra la cooperativa ed il socio, è effettuata necessariamente nei confronti del socio stesso. Pertanto, affinchè l’immobile sia assegnato ad altro soggetto, occorre che quest’ultimo subentri nella qualità di socio, previa accettazione della Cooperativa.
Premesso ciò, l’originario socio avrà diritto alla restituzione delle anticipazioni effettuate in conto alloggio, a suo tempo fatturate.
Il socio subentrante dovrà, quindi, corrispondere alla Cooperativa, a titolo di rimborso, gli importi dalla stessa restituiti al socio receduto, nonché versare l’eventuale residuo prezzo dell’alloggio maggiorato dell’iva.
Nel caso prospettato, l’aliquota iva sarà pari al 4%, in quanto l’immobile sarà adibito dal subentrante ad abitazione principale.