Mese: Dicembre 2020

Sono socio (almeno così mi dicono, io pensavo che ero oramai fuori) di una cooperativa edilizia. Gli appartamenti sono stati tutti costruiti ed assegnati se ricordo bene nel 2000-2001.
Successivamente e mi sembra nel 2006 è nato un contenzioso con altra ditta che aveva costruito un altro immobile nelle vicinanze che si è trascinato sino al 2019 prima davanti al TAR e poi avanti al Consiglio di Stato, terminato per fortuna a favore della mia cooperativa.
Preciso che ricordo che poiché la cooperativa continuava nei suoi scopi sociali ed erano subentrati atri soci noi che avevamo oramai avuto l’immobile e vi era stato il frazionamento ci prendemmo l’impegno di eventuali debiti solo per il procedimento che era in atto con questa ditta. Pertanto non ci è stata chiesta né sollecitata nessuna altra quota sociale annuale anche perché ripeto erano subentrati altri soci e noi avevamo l’appartamento.
Ora invece nonostante il contenzioso è chiuso ed ho chiesto il recesso dalla cooperativa mi è stato comunicato che questo non può avvenire perché la cooperativa deve sciogliersi con atto notarile. Nella circostanza mi è stato comunicato che la cooperativa ha un debito di circa 20.000,00 euro questo dovuto ai soci nuovi che non hanno più versato le quote perché non vi era nessuna speranza di costruire un immobile ed anche per il fatto che chi aveva avuto l’appartamento dopo il frazionamento non ha più versato alcuna quota sociale per la gestione e quindi adesso vi è un debito di circa 20.000,00 (parte il compenso del commercialista e parte di anticipi del presidente).
Adesso io chiedo: 1) sono sempre obbligato a pagare tali debiti?
2) Se si, posso chiedere la mia quota-parte del debito e recedere o devo arrivare per forza allo scioglimento della stessa cooperativa?
Spero di essere stato chiaro ma ho i miei dubbi, ma questo è dovuto alla situazione che si è creata.

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono società a responsabilità limitata, sicché i soci rispondono solamente per il capitale sottoscritto, mentre per i debiti sociali risponde la Società con il suo patrimonio.
Occorre, però, verificare se i soci abbiano assunto personalmente una o più obbligazioni sociali, ciò mediante deliberati assembleari ovvero mediante contratti di prenotazione e/o di assegnazione definitiva.
In assenza di tali accolli, i soci non rispondono delle obbligazioni sociali, con la sola eccezione per le spese strettamente necessarie alla procedura di liquidazione.
Se tale procedura non avviene a seguito di un nuovo programma costruttivo, in tal caso i soci già assegnatari hanno diritto al recesso, con il solo obbligo di versare una quota forfettaria per la partecipazione alle prevedibili spese della futura liquidazione ed estinzione della Società.

Gentile Studio, prossimamente stipulerò l’atto di compravendita di un appartamento realizzato da una cooperativa edilizia, con modalità di locazione con patto di futura vendita, per avveramento di condizione. Vorrei sapere quando e come potrò considerarmi uscito totalmente dalla cooperativa edilizia? Dovranno seguire altri atti e/o attività?

Risposta al quesito:
Con l’assegnazione definitiva (avveramento della condizione) si è concluso il rapporto mutualistico di natura contrattuale, intercorso tra assegnatario e Cooperativa.
Tra le succitate parti, tuttavia, permane il rapporto sociale che, normalmente, si estingue con la definitiva liquidazione della Società (ovvero per recesso se accolto o giudizialmente sancito).
Se, dunque, la Cooperativa ha assegnato tutti gli alloggi e non sussistono rapporti e/ o giudizi pendenti, avendo raggiunto lo scopo sociale, può essere messa in liquidazione volontaria, mediante assemblea innanzi al notaio e la nomina di un liquidatore per gli adempimenti di rito.
I soci assegnatari hanno l’obbligo di contribuzione a tutte le spese necessarie per gli adempimenti di liquidazione.

Gentilissimo avvocato, io e mio fratello abbiamo preso 2 quote di una 167 gestita dal Comune con anche scelta della cooperativa (attualmente titolare di 4 cantieri) che avrebbe portato a compimento gli alloggi (30). Purtroppo dal 2008 non abbiamo ancora avuto riscontro, se non un inizio di costruzione, rustico, del pianterreno. Ad oggi versati circa 30.000 euro a testa.
“Fortunatamente” siamo riusciti a contattare quasi tutti i soci ed è nostra idea fare un’istanza al Presidente del Tribunale chiedendo di “splittare” i 4 cantieri e farci assegnare come i soci il nostro. Una volta assegnato è stata già individuata altra ditta edile disposta alle trattative. Da quanto conosciuto, il Comune ha ricevuto solo il 20% del costo del terreno.
In aggiunta a quanto sopra esposto, Le chiedo: può il Comune rimuovere questa ditta, anche se da lui scelta, visto il mancato introito (centinaia di migliaia di euro) per il terreno e per la mancata partecipazione al pagamento dei servizi comunali in un territorio dove le altre cooperative (diverse ditte) stanno aspettando la realizzazione di strade ed altro?
Sono passati 12 anni.

Risposta al quesito:
Si presume che esista un Consorzio di Cooperative che ha stipulato con il Comune la Convenzione prevista dall’art. 35 della L.865/71, in base alla quale le prime si obbligano a costruire gli alloggi da assegnare ai soci aventi i requisiti di legge e l’Ente locale assegna l’area dell’insediamento costruttivo.
Occorre, pertanto, verificare l’operato del Consorzio e delle Cooperative, per stabilire, innanzitutto, se siano inadempienti agli obblighi verso il Comune (come sembra in ragione del mancato rimborso del prezzo dell’area).
Qualora sussista l’inadempienza, il Comune può revocare il provvedimento amministrativo di assegnazione dell’area ed emettere un nuovo Bando per l’assegnazione ad una Cooperativa ovvero da una impresa convenzionata.
I diritti dei soci devono essere reclamati alla Cooperativa-Consorzio secondo le regole di diritto privato, previste dal codice civile e dagli Statuti sociali, sicché i soci medesimi devono tutelarsi adeguatamente, partecipando agli eventi sociali.
I soci possono risanare la Cooperativa ovvero, in alternativa, costituirne una nuova, ma in tal caso è improbabile che la nuova Società eviti la partecipazione al Bando pubblico per la riassegnazione delle aree in questione.

Gentile avvocato, Le scrivo per un problema inerente la cooperativa a proprietà indivisa di cui sono socio. Si è deciso di procedere all’assegnazione in proprietà degli alloggi occupati seguendo l’iter previsto e la richiesta di autorizzazione alla Regione. Due soci non aderiscono.
Quali sono le conseguenze? Possono solo due soci rimanere in cooperativa?
Possono comunque dimettersi i membri del Consiglio di Amministrazione?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa è stata autorizzata all’assegnazione in proprietà individuale, eseguiti i rogiti i soci assegnatari possono chiedere di essere estromessi dalla Società.
Se a Cooperativa non può ricostituire il capitale sociale in tal caso si scioglie per legge.
Gli alloggi vanno acquisiti da un Ente pubblico territoriale che gestisce l’edilizia popolare residenziale, previo concerto con l’Ente finanziatore e/o di Vigilanza.

Coop indivisa primo immobile (torre) costruito per 76 soci con mutuo regionale pagato dai 76. Dopo alcuni anni la costruzione di 12 appartamenti i due immobili distano circa 100 mt (Costruzione palazzina a schiera) primo piano e secondo piano con relative cantinole con 2 locali più sala condominiale e vano pompe acqua potabile, realizzati dal mutuo dato in due trance 528 + 192 per un totale = 720 milioni, mutuo regionale indicizzato finito di pagare nel 2005.
Dall’anno in cui ci sono stati assegnati gli appartamenti nel 1987 noi 12 assegnatari dal primo momento a tutt’oggi con il consenso di tutti i Cda che si sono succeduti ci siamo accollati tutti i pagamenti, somme per le opere di urbanizzazione spese di gestioni varie alla cooperativa (li aveva anticipati). In più la beffa di allaccio acqua e fogna con i vari tronchi a spese dei 12, più tutti i tributi comunali ici, imu, tasi delle parti comuni sopra descritti. Infine opere edili di ristrutturazione nel 2017 per un costo di 11902,00 x 12 soci. Ora in imminenza del rogito per diventare proprietari, avendo fatto tutta la prassi, presidente e vari esponenti della torre non chiedono, ma si stanno coalizzando per vendere i locali di nostra pertinenza, dicono che sono di loro proprietà.
Come può essere se la costruzione degli appartamenti con i suddetti locali sono stati progettati e costruiti con il mutuo pagato dai 12 assegnatari, più il mantenimento oneroso negli anni per la vetustà della schiera sempre e comunque con l’impegno dei 12?
Le chiedo è possibile tutto questo? Quale strada intraprendere per scongiurare questa rapina?

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie sono società persone giuridiche, la cui volontà si forma mediante le maggioranze dell’assemblea dei soci e si esprime per mezzo di delegati eletti che costituiscono il Consiglio di amministrazione.
La regola della maggioranza, tuttavia, non può ledere i diritti dei singoli soci, soprattutto se ricompresi nell’ambito del rapporto mutualistico, riguardante l’assegnazione degli alloggi prenotati dai soci.
Il predetto rapporto, infatti, è di tipo contrattuale, sicché prevede le prestazioni di entrambe le parti, il socio versa il prezzo e la Cooperativa realizza e assegna l’alloggio.
Nell’esecuzione del rapporto mutualistico, inoltre, le Cooperative devono applicare il principio di parità di trattamento, previsto dall’art. 2516 del codice civile.
Alla luce di quanto precede a ciascun socio spetta quanto previsto nel contratto di prenotazione, che deve essere eseguito con le stesse modalità per tutti i soci.
Nel caso di specie, dunque, occorre verificare il contratto di prenotazione dei 12 soci, i quali hanno diritto alla esecuzione della prestazione della Cooperativa, senza che sia loro imposto un trattamento diverso da quello riservato ad altri soci, anche se successivamente acquisiti dalla Cooperativa.

Il 16.10.20 sono subentrata al recesso di un socio di una cooperativa edilizia e contestualmente ho corrisposto la quota di capitale sociale, una somma in conto costruzione oltre alle spese extra capitolato sostenute in precedenza dal socio uscente.
In data 8.11.20 la cooperativa mi invia un resoconto delle somme ancora da versare in conto costruzione e mi richiede il pagamento degli interessi pre-ammortamento relativi al 2° sem. 2018, 1° sem. 2019, 2° sem. 2019 e 1°sem. 2020 relativi ad un periodo precedente il mio ingresso.
Vorrei sapere se sono interessi di mia competenza.

Risposta al quesito:
Gli interessi di preammortamento compensano l’Istituto mutuante nel periodo necessario per la realizzazione dell’edificio sociale, sicché devono essere ripartiti tra i soci per competenza temporale, quale anticipo del costo alloggio.
Quando si verifica il subentro del socio, il subentrante deve versare alla Cooperativa, oltre al capitale sociale e all’eventuale tassa di ammissione, anche tutto quanto dovuto a titolo di anticipazione del costo di costruzione, sarà poi la stessa Cooperativa a procedere al rimborso al socio uscente.
Per quanto attiene alle migliorie, viceversa, è il subentrante che deve rimborsarne il costo direttamente all’uscente.
Può, tuttavia, accadere (contravvenendo alla norma) che il socio subentrante raggiunga l’accordo sul versamento complessivo direttamente all’uscente, ma in tal caso tale accordo deve essere ratificato dalla Cooperativa.
Nel caso di specie, pertanto, occorre verificare quale sia stata l’effettiva sequenza dei fatti, al fine di stabilire gli obblighi effettivi di tutte le parti in base agli accordi dalle stesse siglati.
Se, infatti, la Cooperativa ha siglato l’accordo sull’entità dei versamenti dovuti ed effettuati dal socio uscente alla data del subentro, in tal caso la richiesta dei versamenti da parte della Società deve essere ricolta all’uscente.