Giorno: 18 Maggio 2021

Egregio avvocato, sono socio di una cooperativa edilizia dal 2017. Ho avuto l’assegnazione assembleare dell’alloggio con pagamenti a stato avanzamento lavori, per problemi edificativi e richieste comunali, i costi sono notevolmente aumentati rispetto alla cifra iniziale.
In qualità di socio, posso chiedere dettagli e documentazioni attestanti questi costi?
Inoltre per motivi covid19, ci sono stati ritardi nella costruzione degli immobili, con notevoli costi di affitti, noleggio magazzini ecc., posso chiedere il rientro di tali somme? E a chi dovrei chiederle, alla cooperativa o al costruttore?

Risposta al quesito:
Gli aumenti dei costi di costruzione dovrebbero risultare dai Bilanci via via sottoposti all’assemblea per la relativa approvazione.
Ed inoltre, gli aumenti dovrebbero essere descritti e giustificati nelle note integrative allegati ai predetti Bilanci.
Nelle Cooperative il controllo della contabilità è affidato agli organi tecnici (Revisore, Collegio Sindacale), sicché il singolo socio non ha diritto di verificare le singole partite contabili, se non attraverso i predetti Organi.
Alla luce di quanto precede, dunque, le richieste di “controllo” da parte del socio devono essere mirate e circostanziate e devono essere sollevate in sede di approvazione dei Bilanci.
Se i Bilanci sono stati approvati, in tal caso il socio può agire in sede Giudiziaria, ma solamente se è certo della irregolarità e in possesso di elementi probatori adeguati.

Sono un socio di una cooperativa edilizia a prevalenza mutualistica e assegnatario di uno dei 9 alloggi previsti, tutti assegnati ed in fase avanzata di realizzazione. Per la realizzazione degli alloggi la società cooperativa ha acceso un mutuo che la banca liquidava a stato di avanzamento lavori. Personalmente, all’atto della mia dimostrazione di interesse per l’alloggio in argomento, ho versato, divisa in due tranche, la somma complessiva di
€ 26.500,00 e, allo stato attuale, sul mio singolo alloggio sono stati realizzati e fatturati lavori per un valore complessivo di circa €. 140.000,00. Trovandomi ora nella condizione di dover recedere dagli accordi e di dover cedere ad altro socio l’alloggio in questione, e ipotizzando che la mia richiesta di recesso venga accettata dal Consiglio di Amministrazione, ho la necessità di comprendere: – considerando che non è mai stato richiesto alcun versamento per il pagamento degli interessi maturati, qual’è ora il giusto metodo di calcolo della quota parte di interessi da versare, maturati in funzione dell’accesso ai fondi del mutuo per la somma di €. 113.500,00 (140.000-26.500)?
Dovrò io farmi carico di tali interessi o sono nella condizione di poter chiedere la restituzione di tutte le somme da me versate?
Sarebbe corretto ripartire tale carico tra uscente e subentrante magari chiamando in causa anche la società imputandogli una quota parte di tale importo?

Risposta al quesito:
Gli interessi indicati nel quesito sono quelli di preammortamento, che compensano la Banca delle erogazioni di danaro eseguite prima dell’ammortamento del mutuo, che avviene quando l’opera è completata.
Ciò posto, va osservato che gli interessi di preammortamento vanno inseriti nel costo di costruzione, sicché se in ogni caso devono essere sostenuti dal socio subentrante, il quale beneficia dell’alloggio.
Il socio uscente, dunque, ha diritto al rimborso di quanto versato, con l’esclusione delle sole spese generali o, comunque, di costi non rientranti nelle anticipazioni del prezzo di assegnazione.

Siamo soci assegnatari in godimento di alloggio di una coop indivisa dal 2000, alla quale paghiamo un canone di godimento mensile. Per l’assegnazione dell’alloggio abbiamo versato circa 50 milioni delle vecchie lire. Abbiamo negli anni estinto il mutuo di conto costruzioni ed acquistato il terreno del Comune su cui è edificata la casa (estinguendo così la convenzione attiva al tempo anche con il Comune).
Ogni singolo alloggio sito nella palazzina ha avuto nel 1997 un contributo Regionale di 100 milioni delle vecchie lire e, da convenzione tra Coop e Regione, andrà restituito al 31nesimo anno dall’erogazione del finanziamento. Questa data è fissata per il 2027.
Il nostro desiderio più grande sarebbe quello di riuscire ad ottenere al più presto la garanzia di poter diventare proprietari degli alloggi e svincolarci da Cooperativa e Regione. Come potremmo procedere?
E’ possibile effettuare sin d’ora un accordo (scrittura privata depositata o delibera del CDA…) con la Cooperativa che garantisca il passaggio degli alloggi da proprietà indivisa ad individuale?
Oppure è necessario presentare alla Regione una richiesta di svincolo? E’ fattibile?

Risposta al quesito:
La legge 179/1992 e successive modifiche prevede che le Cooperative possano trasformarsi dalla proprietà indivisa a quella divisa.
La procedura prevede che la trasformazione sia deliberata dall’assemblea e venga rivolta istanza all’Ente finanziatore che la deve autorizzare se ricorrono i presupposti di legge.
Tra i predetti presupposti è ricompreso l’obbligo di rifondere al predetto Ente la differenza tra il contributo previsto per la proprietà divisa e quello minore previsto per la indivisa.

Spett.le Studio legale, nell’anno 2019 ho corrisposto 4.000 €, quale corrispettivo della quota sociale per l’ingresso in una cooperativa al fine di acquistare una delle ville in costruzione (la mia prescelta era già a buon punto). Nel corso di circa un anno ho corrisposto 100.000 € frazionati in 4 trance, a titolo di acconto per l’acquisto della villa del valore totale di € 330.000 compreso I.V.A.
Successivamente, per svariati motivi, ho deciso di recedere. Alla data odierna sono ancora creditore della somma versata, in attesa che la villa da me prescelta abbia un nuovo acquirente.
La cosa assurda è che il rappresentante legale, nell’ultima compravendita, ancora in corso, stia creando ostruzionismo alla vendita, creando una serie di circostanze tali da impedire il buon fine dell’operazione. Infatti, ha aumentato il prezzo ad € 345.000, rifiutando l’offerta di € 330.000. Ed ancora, volendo finire questo ansioso rapporto societario, e recuperare il denaro da me versato, ho proposto al rappresentante di andare incontro alla richiesta degli acquirenti offrendo 5.000 € di tasca mia.
Dopo vari tentativi, il rappresentante legale accettava la richiesta di 330.000 compreso IVA ma con il presupposto che gli acquirenti acquistassero nr. 2 alloggi (soluzione originariamente paventata dagli stessi acquirenti).
Allo stato attuale la compravendita è in corso.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare se il recesso è stato formulato come previsto nello Statuto e quale esito ha avuto da parte del CdA.
Ciò posto, occorre acquisire la prova dell’ostruzionismo posto in essere dal presidente della Cooperativa e, all’esito, formulare l’adeguata messa in mora.
Permanendo l’inadempienza della Cooperativa, si deve formulare la citazione in giudizio, con richieste anche di carattere cautelare, se ricorrono i presupposti.