Giorno: 18 Maggio 2021

Sono liquidatore unico ove stiamo procedendo ad assegnazioni atti. Per problemi personali voglio dimettermi dalla carica.
Cosa posso procedere se non c’è nessuno disposto ad assumere la figura del liquidatore? Come mi devo comportare?

Risposta al quesito:
Dopo avere convocato l’assemblea dei soci rendendola edotta della rinuncia al mandato, permanendo l’impossibilità della prosecuzione dell’attività liquidatoria, occorre rivolgersi all’Autorità di vigilanza (MISE ovvero Assessorato per le Regioni a Statuto Speciale) rappresentando la situazione e chiedendo l’intervento del Commissario o l’estinzione d’ufficio della Cooperativa (in quest’ultimo caso se ricorrono le ipotesi).

A fine anni 80 mia madre entra a far parte di una cooperativa edilizia popolare formata da 20 soci per la realizzazione di 20 villette a schiera. Durante la fase di costruzione di suddette villette, è fallito il COPACA e dopo vari anni siamo riusciti a riscattare gli immobili, nello stesso tempo il comune ha restituito il terreno (già pagato in precedenza) ai soci della cooperativa, dichiarando nella delibera comunale che le opere di urbanizzazione sono a norma.
Adesso alcuni soci vogliono imporre, tramite assemblea, a tutti i soci restanti le spese per l’interramento dei cavi Enel in quanto (dicono loro) non a norma (ma è solo un pretesto estetico), andando così contro la dichiarazione del Comune e contro il notaio che ha stipulato l’atto di compravendita i quali dichiarano che le opere sono a norma.
La mie domande sono: può mia madre astenersi da queste spese in quanto non obbligatorie ai fini della compravendita (già effettuata) e anche della delibera comunale? La votazione avviene per maggioranza o per unanimità?

Risposta al quesito:
Occorre verificare, innanzitutto, se spetta alla Cooperativa provvedere ai lavori controversi ovvero all’eventuale Condominio già formatosi.
Occorre, poi, verificare se l’interramento dei cavi sia reso necessario da oggettivi motivi di sicurezza, come previsto per legge ovvero possa permanere aereo (per le particolari situazioni logistiche).
Se l’interramento dei cavi è obbligatorio, in tal caso la deliberazione assembleare (Società o Condominio) decide esclusivamente sui costi e sull’appalto delle opere, ma è superflua in ordine all’esecuzione dei lavori.
Nell’ipotesi contraria, l’assemblea della Cooperativa decide a maggioranza secondo le regole dello Statuto; mentre l’assemblea del Condominio decide all’unanimità, trattandosi di “opere innovative”, in quanto non obbligatorie.
La questione merita, comunque, il necessario approfondimento, dopo l’esame della documentazione tecnica e amministrativa.

Gentilissimo avvocato, un Comune della provincia di Roma ha organizzato, nel lontano 2008, una cooperativa 167/62 di 3 palazzine con totale 30 appartamenti. inizio costruzione 2015 con versamenti per svariate migliaia di euro (vale per tutti i soci e nessuno è riuscito a recuperare le somme bonificate). E’ stata inserita in un consorzio e ha iniziato per prima, ma ad oggi è ferma e devo dire che intorno altre cooperative, 4, non 167 hanno realizzato delle palazzine.
Il Comune con cui abbiamo avuto un incontro è stato sollecitato dalle altre 4 per l’urbanizzazione ma la nostra cooperativa non sembra intenzionata a proseguire (pre-insolvente?). Si è venuto a sapere che il Comune con documento specifico ha autorizzato a costruire nel 2015.
Ora gentilmente chiedo: nel momento in cui un comune organizza una 167 ma non prende informazioni sulla società (fidejussioni ed altro) ha delle responsabilità?
Lo stesso Comune ha autorizzato a costruire ma la cooperativa non ha mai versato un euro per l’acquisizione del terreno, ci sono delle responsabilità comunali?
Un mese fa il Comune stesso ha avviato procedura di revoca per l’assegnazione. Per 3 volte la cooperativa ha proposto di cedere il ramo d\’azienda anziché aderire alle dovute prescrizioni previste dalla convenzione sottoscritta sempre senza esito e senza fornire le dovute garanzie.
A cosa andiamo incontro? Si tratta tra tutti i soci su una cifra vicina ai 300.000 euro.

Risposta al quesito:
Le aree 167 sono previste per gli insediamenti di edilizia agevolata e convenzionata, sicché vengono inserite dai Comuni nei Piani Regolatori, con il vincolo di destinazione.
Ogni Comune, quindi, assegna le aree alle Cooperative interessate e stipula con le stesse la Convenzione prevista dall’art. 35 della L 865/71.
Con il predetto atto di Convenzione le Cooperative assumono particolari obblighi verso il Comune concedente, ivi compreso il pagamento del prezzo dell’area assegnata.
La Cooperativa assegnataria è “persona giuridica” autonoma dall’Ente locale, sicché le eventuali irregolarità gestionali sono imputabili agli amministratori responsabili.
E’, tuttavia, necessario osservare che, in ragione dell’interesse pubblicistico all’attuazione dei piani 167, gli Enti locali preposti hanno il compito di vigilare sulle Cooperative assegnatarie, ciò nei limiti delle clausole apposte nell’atto di Convenzione.
La recente Legge di Bilancio 21 ha previsto “l’interesse” del Comune alla attuazione dell’interesse sociale degli alloggi.
Occorre, pertanto, verificare nel caso concreto tutte le irregolarità e individuare le effettive responsabilità, non escluse quelle del Comune, soprattutto in riferimento alla nuova assegnazione dell’area in questione ad un nuovo soggetto attuatore.

Cooperativa edilizia di n.12 soci realizza n.3 immobili in cui vi sono 4 appartamenti e 4 unità pertinenziali di ciascun appartamento. Vengono stipulati i rogiti di assegnazione relativi a 12 appartamenti ed i rogiti relativi a soli 11 locali pertinenziali. La cooperativa viene posta in liquidazione e poi cancellata dal R.I..
Il locale pertinenziale non assegnato dopo la cancellazione della cooperativa può affermarsi che ricade nella successione dei soli 4 soci proprietari degli appartamenti che insistono nella palazzina in cui si trova il locale pertinenziale?
E quindi con atto dichiarativo reso innanzi al notaio si può procedere alla trascrizione del titolo di proprietà in favore del socio che non risulta ancora proprietario del locale pertinenziale?

Risposta al quesito:
Nel caso rappresentato non risulta idoneo l’atto notarile, ma è necessario l’intervento giudiziale.
E’ vero, infatti, che a seguito della cancellazione dal Registro Imprese, l’estinzione della Società comporta una specie di “successione” delle situazioni giuridiche in capo agli ex soci.
Occorre, pertanto, verificare le ragioni della mancata assegnazione dell’unità pertinenziale e ottenere il provvedimento giudiziario in ordine al riconoscimento del diritto.
Ovviamente nel giudizio occorre costituire il regolare contraddittorio tra i coloro che sono succeduti alla Società.

Sono socio assegnatario di un alloggio in una Cooperativa edilizia a mutualità prevalente a proprietà divisa. Dopo le dimissioni del precedente C.d.A. nel 2016 il nuovo C.d.A. ha iniziato a suddividere tra i soci le spese per lavori di adeguamento delle parti comuni dello stabile, lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione delle parti comuni e le spese della polizza assicurativa dello stabile in parti uguali tra i soci.
In più occasioni ho chiesto spiegazioni circa la suddivisione delle spese al presidente pro tempore senza ottenere alcun chiarimento.
Il quesito è il seguente: come devono essere suddivise le spese per lavori di adeguamento dello stabile, quelle di ordinaria e straordinaria manutenzione delle parti comuni e le spese della polizza assicurativa tra i soci?
Preciso che lo stabile proprietà della cooperativa e su 7 piani con 14 alloggi di ugual superficie ma hanno un costo di costruzione e millesimi diversi uno dall’altro.

Risposta al quesito:
Occorre distinguere costi antecedenti all’assegnazione definitiva e costi sopraggiunti dopo la predetta assegnazione.
Nella fase antecedente l’assegnazione, la Cooperativa suddivide il fabbisogno finanziario a copertura di tutti i costi in parti uguali tra i soci, salvo poi a praticare il prezzo diverso in ragione della diversa dimensione degli alloggi (quindi del singolo costo di costruzione), applicando gli eventuali conguagli.
Nel caso dell’avvenuta assegnazione definitiva, se la Cooperativa resta in esistenza per amministrare il Condominio Speciale (previsto per le Cooperative a contributo pubblico fino all’estinzione del mutuo), in tal caso i costi di manutenzione straordinaria e/o di adeguamento vanno suddivisi in ragione della quota millesimale di proprietà (secondo le regole condominiali).

Sono socio di cooperativa edilizia da dieci anni circa, la cooperativa mi doveva assegnare un alloggio ad ultimazione dei lavori, avvenuta tre anni fa, ma a tutt’oggi non l’ha ancora fatto.
Il presidente della cooperativa mi ha detto che, fino a quando non verrà tolta l’ipoteca sull’immobile, non sarà possibile ottenere l’assegnazione dello stesso. Sta di fatto che io ho pagato la mia quota spettante e mi ritrovo senza l’intestazione della casa e col pensiero che la società di riscossione credito metta all’asta l’immobile per recuperare quanto dovuto dalla cooperativa.
Può fornirmi qualche indicazione in merito? Non penso che a causa di una cattiva gestione del presidente della cooperativa debbano pagare i soci che hanno sempre contribuito alle spese, se pure qualche socio non l’avesse fatto dovrebbe pagare lui le conseguenze.

Risposta al quesito:
La Cooperativa edilizia è una Società dotata di personalità giuridica, che svolge la sua attività mediante i suoi Organi, secondo le regole del Codice Civile che disciplinano tutte le Società.
Conseguentemente la Cooperativa risponde con il suo patrimonio per le violazioni delle norme e le relative sanzioni , anche nell’ambito fiscale.
I soci che hanno contribuito per la costituzione del patrimonio sociale (gli alloggi non ancora assegnati in via definitiva) restano estranei all’azione dei creditori che aggrediscono i beni della Cooperativa.
Se esistono responsabilità gestionali degli amministratori, i soci danneggiati possono agire in sede giudiziale per ottenere dagli stessi responsabili il risarcimento del danno.