Cooperative: casi e soluzioni

In ambito di una Società Cooperativa edilizia a responsabilità limitata, su 31 appartamenti passati tramite rogito ai soci prenotanti, diventando proprietari dell’immobile, ne rimane una unità immobiliare sulla quale il socio prenotante non intende firmare il suo rogito.
Siccome 26 soci su 31 hanno firmato ad inizio progetto una fidejussione bancaria, sui 31 appartamenti complessivi, la Banca ha fatto pervenire ai soci garanti una lettera di intimazione di pagamento per chiedere la soddisfazione del suo credito vantato nei confronti dei soci in ambito di Cooperativa.
Il sottoscritto socio garante di questa Cooperativa, ora chiede a Lei avvocato Cannavò, se la Banca per la soddisfazione del suo credito, per legge, deve aggredire prima il patrimonio della Cooperativa e quindi rivalersi su l’unico appartamento privo di proprietario?

Risposta al quesito:
Occorre esaminare il contenuto del contratto fideiussorio, al fine di verificare l’esistenza del beneficio della preventiva escussione e della eventuale clausola della prima richiesta.
L’esame del predetto contratto, inoltre, si appalesa necessario per valutare le eventuali ipotesi di nullità generale ovvero di implicita limitazione della responsabilità di ciascun socio stipulante in riferimento ai soli propri obblighi.
In ogni caso, i soci intimati hanno la facoltà di mettere in mora la Cooperativa (anche per i danni aggiuntivi) e agire giudizialmente in rivalsa per ottenere quanto versato in qualità di fideiussori (anche mediante il ricavato dell’immobile forzatamente espropriato).
Le problematiche potrebbero insorgere per l’esistenza di altri creditori della Cooperativa ovvero nel caso di fallimento della stessa, in quanto, in tal caso, il loro credito di rivalsa potrebbe essere parzialmente o totalmente compromesso.

Ho acquistato casa da una cooperativa anni fa ed oggi è in fase di fallimento. Molti soci hanno effettuato un atto di citazione ed altri no. Essendo una spesa importante anche questa, mi chiedo se questo atto tutela davvero i miei versamenti effettuati fino ad oggi (sono più di 100.000€).
Cosa mi conviene fare?

Risposta al quesito:
Occorre verificare il contenuto dell’atto di citazione, per verificare se è stato redatto ai sensi dell’art. 2932 c.c. (esecuzione specifica degli obblighi di contrarre).
In tal caso la domanda giudiziale è opponibile alla curatela o Liquidatela se essa è stata trascritta nei Registri Immobiliari prima della declaratoria di insolvenza.
In assenza della domanda giudiziale ovvero di rigetto della stessa ovvero di mancata trascrizione nei termini, il Curatore/Liquidatore può sciogliersi dal contratto di prenotazione ai sensi dell’art. 72 della Legge Fallimentare, sicché il socio sarebbe ammesso al Passivo per partecipare pro quota all’attivo realizzato (il credito è chirografario e quindi viene postergato ai privilegiati e ai prededucibili, con conseguente possibilità di incapienza di attivo residuo); il socio medesimo, inoltre, dovrebbe rilasciare l’alloggio che verrebbe venduto all’asta pubblica e concorrerebbe alla formazione dell’Attivo.
Nel corso della Procedura concorsuale il socio può transigere con la Curatela/Liquidatela alle condizioni approvate dal Comitato dei Creditori.

Sono un socio di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa, vorremmo modificare lo statuto per diminuire il numero dei consiglieri d’amministrazione.
Volevo chiedere se esiste un numero minimo e se per tale modifica serve una maggioranza qualificata o assoluta ed inoltre i costi che dovremmo affrontare.

Risposta al quesito:
Per la modifica dello Statuto sociale occorre il deliberato dell’assemblea straordinaria della Cooperativa.
Le maggioranze inerenti alla succitata tipologia di assemblea sono regolate dallo Statuto sociale e, in mancanza, dal codice civile, che prevede il minimo inderogabile: in prima convocazione con il voto favorevole di più del 50% dei soci, mentre in seconda convocazione con il voto dei due terzi dei presenti, purché sia presente almeno un terzo dell’intera compagine sociale.
L’assemblea straordinaria deve svolgersi innanzi al notaio, sicché i relativi costi devono essere concordati con il professionista rogante, avuto riguardo ai parametri di legge, tra cui il numero di soci.

Sono un socio dimissionario di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa; ho deciso di rinunciare al mio alloggio che avevo in godimento, perché, nonostante le promesse e le tante parole fatte, la cooperativa non sta portando nessun risultato sulla pratica del riscatto e passaggio a nostra proprietà dell’alloggio. Sono oltre 4 anni che vi erano tutti i requisiti.
Mi rivolgo a Lei per sapere se può aiutarmi a portare avanti questa mia pratica di dimissioni e per l’ottenimento della mia quota già versata, che secondo lo statuto della cooperativa stessa dovrebbe essermi restituito.
Il problema principale è il totale disinteresse del presidente e mancanza di comunicazioni; pensate che questo presidente dovrebbe essere anche nostro amministratore di condominio, ma sono anni che non si presenta e non chiede quote condominiali e più volte ci è stata tolta l’erogazione di acqua e luce perché non pagate le bollette che arrivano a lui.
Io sto cercando di muovermi correttamente, ma vedo che anche altri soci che hanno lasciato la cooperativa, sono anni che attendono riscontro e il ritorno della quota versata di fondo. Mi lascia perplesso che i nuovi affittuari non sappiano nulla della cooperativa e del fatto che l’alloggio potrà essere riscattato e che vi sia un fondo da versare.
Vista questa situazione, potrebbe fornirmi delle indicazioni che possano aiutarmi a venir fuori da questa situazione?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative a proprietà indivisa i soci sono obbligati ad anticipare la quota del costo alloggio, nonché a versare il canone mensile per l’uso dell’immobile.
Ciò posto, al socio che recede spetta la quota anticipata per il costo di costruzione, a cui potrebbe essere detratta la quota dei canoni mensili dallo stesso non versati.
Sono a carico del socio occupante anche le eventuali spese di manutenzione che siano state deliberate dall’assemblea.
Alla luce di quanto precede, nel caso di specie occorre verificare se il socio intenzionato a recedere abbia interesse a perseguire il percorso del rimborso al netto dei canoni ovvero sia maggiormente interessato a tentare (anche con altri soci) di assumere il controllo della Cooperativa al fine di ottenere l’autorizzazione alla trasformazione a proprietà indivisa.
In tale seconda ipotesi, infatti, il socio sarebbe avvantaggiato dalla certezza del recupero del valore del versato, mediante l’assegnazione definitiva dell’immobile in proprietà individuale.
Nel caso contrario, il socio dovrà affrontare un primo giudizio per ottenere il riconoscimento del diritto al rimborso e al relativo “quantum”, un secondo giudizio per eseguire la sentenza mediante il pignoramento degli immobili disponibili.
Il socio può procedere in sede amministrativa formulando l’esposto alla Vigilanza sulle Cooperative, esponendo le gravi violazioni nella gestione della Società, nonché chiedendo la nomina del Commissario, anche al fine di accertare l’effettiva volontà dei soci in ordine alla trasformazione della Cooperativa a proprietà divisa.

Egregio avvocato gradirei sapere se esiste una soluzione al problema che vado a sottoporLe. Se dovesse intravedere tale possibilità e vi fosse necessità di assistenza legale saremmo ben lieti, come Condominio, di chiedere la sua assistenza.
Con un unico atto notarile il soggetto A vende al soggetto B (Consorzio di cooperative edilizie) alcune aree per la realizzazione di alloggi. Nel medesimo atto il soggetto B, a sua volta, cede al soggetto C (una delle coop. facenti parte del Consorzio) 2 delle particelle, che per semplicità di esposizione chiamerò P1 e P2, acquisite da A.
Il soggetto C realizza il fabbricato sociale sulla sola p.lla P1. L’altra, la P2, è urbanisticamente a destinazione agricola. Successivamente la Coop. edilizia, effettuate le assegnazioni a favore dei singoli soci, si scioglie e con un successivo verbale viene costituito tra i soci assegnatari un Condominio.
Nelle premesse dei singoli atti di assegnazione si dice chiaramente che la Coop è proprietaria di entrambe le particelle P1 e P2. Purtroppo nella individuazione dei beni assegnati ai singoli soci si fa riferimento ai soli identificativi catastali della p.lla P1 su cui insiste il fabbricato condominiale. Per contro, sia negli atti di assegnazione sia nella sezione D delle note di trascrizione si precisa (riporto integralmente) “sono compresi nelle presenti assegnazioni i diritti proporzionali alle parti comuni dell’intero complesso edilizio come per legge e come da regolamento condominiale ed annesse tabelle millesimali”.
Tenuto conto che la p.lla P2 dovrebbe appartenere “all’interno complesso edilizio” di proprietà della Cooperativa, si può ritenere e dimostrare che i condomini sono subentrati alla Cooperativa, in quanto assegnatari dei diritti proporzionali alle parti comuni, anche nella titolarità della p.lla P2 ancorchè a destinazione agricola e non menzionata negli atti di assegnazione?

Risposta al quesito:
Da quanto esposto sembra che la Cooperativa abbia acquistato con atto pubblico le due particelle di terreno, l’una in cui ha realizzato il complesso edilizio, l’altra a destinazione agricola, mantenuta nella disponibilità sociale senza trasferimento espresso in sede di assegnazione degli alloggi ai soci.
A questo punto, occorre esaminare il testo dell’atto di assegnazione individuale, verificando se esso prevede l’implicita assegnazione delle “parti comuni”; ma occorre anche verificare il progetto edificatorio, se cioè esso preveda o meno che il terreno in questione rientri tra le pertinenze dell’edificio.
Nel caso non esista alcuna previsione in tal senso, la Cooperativa dovrà stipulare un atto aggiuntivo di assegnazione pro quota del terreno pertinenziale di cui si tratta.
Nell’ipotesi di contenzioso tra la Cooperativa e una parte dei soci sulla destinazione pertinenziale del terreno controverso, questi ultimi possono pretendere l’assegnazione, se tale previsione era contenuta nei deliberati originari assunti per l’acquisto del terreno medesimo ovvero sia implicitamente desumibile dagli atti sociali.
Se la predetta destinazione non è stata mai prevista esplicitamente, i soci interessati possono chiedere che essa sia deliberata oggi, avuto riguardo allo scopo sociale e ai motivi sostanziali dell’ acquisto del terreno (effettive finalità, che dovrebbero determinare l’implicita funzione pertinenziale del terreno in questione).
Il deliberato assembleare eventualmente assunto in violazione dei principi e delle norme di legge, può essere impugnato, previa verifica dei presupposti di fatto e di diritto in ordine alla effettiva funzione pertinenziale del terreno di cui trattasi.

Gentilissimo avvocato, Le vorrei porre un quesito, da due mesi faccio parte di un CDA insieme ad altre 5 persone, tutti siamo Soci della cooperativa edilizia, cooperativa a cui 3 anni fa sono ostate assegnati gli alloggi, ma diventeremo proprietari al termine degli 8 anni.
Questa mattina un Socio, nonché consigliere del vecchio CDA in essere fino a 2 mesi fa, manda una raccomandata al Presidente in cui vuole informazioni e rimborsi per gli anni passati in cui lui stesso faceva parte del CDA. Un vero e proprio sgarro verso i nuovi eletti.
Come gli si può rispondere? Sono anni in cui erano presenti altri membri del CDA.

Risposta al quesito:
Gli amministratori rispondono degli atti e della gestione compiuti nel corso del loro mandato e l’eventuale azione di responsabilità in loro danno si prescrive nei cinque anni successivi la cessazione dalla carica.
Anche se la proposizione del quesito appare enigmatica, si ritiene possibile approntare la risposta enunciando che i nuovi amministratori hanno in corso l’esame approfondito della pregressa gestione e che in via cautelare si riservano di richiedere specifiche informazioni qualora non risultasse la chiarezza degli atti.
Sarebbe anche utile enunciare la riserva in ordine alla eventuale azione da intraprendere in caso di riscontrate responsabilità dei pregressi amministratori.