Cooperative: casi e soluzioni

Il Suo studio legale, in un parere pubblicato sul sito web, ha affermato che, dopo l’acquisto da parte di un privato di un immobile da un socio assegnatario, con atto pubblico, la cooperativa non ha più alcun rapporto con l’immobile medesimo (e quindi, di conseguenza, anche il consorzio in liquidazione).
Da quale norma discende tale conclusione?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa ha assegnato l’alloggio in via definitiva, già da tale evento discende il dominio (proprietà) dell’immobile da parte del socio assegnatario.
La normativa è quella del codice civile che regola la proprietà.
Se poi il socio assegnatario ha venduto ad altro soggetto, si conferma che la sfera del “dominio” non è più nella disponibilità della Cooperativa.
Diversa è la questione dei diritti residui del rapporto mutualistico (assegnazione) che, però, restano circoscritti nell’ambito delle obbligazioni assunte dal socio ovvero dalla Cooperativa.
Queste obbligazioni possono permanere in capo ai predetti soggetti, ma non hanno nulla a che vedere coni diritti reali sull’immobile e, quindi, sul relativo dominio.

In seguito alla morte di mio padre io e i miei fratelli abbiamo ereditato per testamento le quote di una cooperativa edilizia indivisa costituita nel 1991, ma che non ha mai realizzato gli alloggi previsti da statuto (è stato comprato solo un lotto di terreno).
Dato che nessuno di noi ha interessi a proseguire l’attività con la cooperativa, è possibile richiedere la restituzione delle somme versate come acconto da nostro padre (ca. 12.550 €) e quota capitale (250 €) per la realizzazione degli alloggi?
E’ normale che la cooperativa ancora in attività non vuole rimborsare gli acconti, motivando che con i soldi dei soci è stato comprato il terreno e che negli anni ci sono state delle spese?

Risposta al quesito:
Il protrarsi dei tempi di realizzazione degli alloggi può essere una giusta causa di recesso.
In tal caso il socio receduto ha diritto al rimborso delle anticipazioni in conto costruzione, mentre le spese generali vengono legittimamente trattenute dalla Cooperativa.
Se l’assemblea non ritiene di procedere nel programma, in tal caso può autorizzare la vendita del terreno e la distribuzione del ricavato ai soci, detratte le spese di liquidazione.

Io e mia figlia abitiamo in un appartamento che tantissimi anni fa nasce come cooperativa e mia nonna materna, partecipò dando una quota e di conseguenza con l’assegnazione di un appartamento, dopo non so quanti anni la cooperativa fallisce e lo IACP ne prende gestione.
Io e mia figlia abitiamo in questo appartamento da circa 15 anni e per cinque la nonna era ancora in vita. Muore la mia mamma e si scatena l’inferno, perchè gli eredi della nonna quindi i miei zii vogliono buttarmi fuori da questo appartamento e vogliono a tutti i costi fare l’atto definitivo allo IACP.
Io navigo in acque un pò troppo bruttine, tant’è che non ho ancora fatto la successione della mamma e quindi non posso partecipare alle spese dell’atto da versare allo IACP.
Insomma parlando con lo IACP la casa ad oggi non è di nessuno, posso ancora stare tranquilla o loro possono trovare il modo di buttarmi fuori? Spero di essere stata più o meno chiara.

Risposta al quesito:
L’assegnazione originaria si presume sia stata eseguita in favore della nonna materna, intestataria della quota sociale.
Il sopraggiunto fallimento della Cooperative azzera tutti i diritti successori, essendosi instaurato un novo rapporto con l’IACP, che ha acquisito la proprietà e la gestione degli alloggi.
In tal caso prevale il diritto dei componenti il nucleo familiare della nonna, occupanti l’alloggio.
Si deve, infatti, presumere che la nonna materna abbia convissuto con l’odierna detentrice dell’alloggio, la quale deve, pertanto, ritenersi componente il nucleo familiare con diritto a mantenere il diritto di abitazione dell’alloggio.
Quanto precede non esime la detentrice dell’alloggio dal pagare i canoni o le spese, sicché l’eventuale inadempienza può consentire all’Istituto di attivare le azioni di rilascio dell’immobile per morosità.

Gentile avvocato, sono stato socio di una cooperativa edilizia dalla quale sono uscito ad aprile 2019 con restituzione delle somme conto acquisto ma quelle relative alle spese di gestione.
Ad oggi sono ancora fidejussore della cooperativa stessa presso la banca che ha concesso il mutuo per costruire gli appartamenti.
Cosa devo fare per recedere dalla fidejussione e non avere più alcun obbligo?

Risposta al quesito:
Sarebbe necessario esaminare il contratto fideiussorio per verificare le effettive obbligazioni assunte e il riferimento alle specifiche prestazioni.
Genericamente si può ritenere che:
Se l’obbligazione è connessa al mutuo individuale, in tal caso è necessario comunicare all’Istituto di credito l’avvenuta risoluzione del contratto mutualistico e il subentro del nuovo socio garante, nella speranza che lo stesso Istituto resti acquiescente.
Se l’obbligazione è genericamente assunta in ordine alla garanzia del mutuo indiviso, nel caso di eventuale azione della Banca si può resistere invocando la nullità del contratto fideiussorio.

Dopo circa 30 anni la cooperativa per la costruzione di alloggi finanziata in parte dall’IACP non ha ancora provveduto alla stipula dei rogiti per diventare proprietari degli immobili di cui risultiamo assegnatari, cosa si può fare per accelerare i tempi?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente esaminare la situazione e capire per quali motivi non si è proceduto all’assegnazione.
Se i motivi sono imputabili ai soci ovvero ricadono sui loro interessi, in tal caso è necessario individuare le soluzioni idonee prima di agire, ciò al fine di non aggravare i costi per gli assegnatari.

A marzo abbiamo “prenotato” come soci una casa in costruzione (SAL 50-60%) da una cooperativa. Sono stati versati 20.000 euro come caparra confirmatoria e 60.000 come anticipo. Per vari motivi, vorremmo ora recedere e recuperare il versato, caparra inclusa.
La fideiussione assicurativa non è stata rilasciata contestualmente alla prenotazione ma solo dopo 2-3 settimane. Questo perché l’immobile prenotato era già stato assegnato ad altro socio e quindi effettivamente non disponibile all’atto della sottoscrizione della prenotazione.
Può essere ciò sufficiente a recedere richiedendo tutto il versato, caparra inclusa e non vincolandoci per i costi extra-capitolato (differenti porte, piastrelle, sanitari ecc.) che abbiamo già confermato?

Risposta al quesito:
Appare strano che la Cooperativa imponga un versamento anticipatorio, qualificandolo come caparra confirmatoria.
Occorrerebbe, pertanto, verificare la validità del predetto atto. In ordine alla fideiussione, il ritardo enunciato non può essere per se stesso causa di inadempimento opponibile alla Cooperativa.