Cooperative: casi e soluzioni

Salve, sono un socio di una cooperativa edilizia con proprietà divisa.
La cooperativa si è formata dal 2015 ma io sono entrato a farne parte nel 2018 e nell’anno 2017 la cooperativa ha richiesto un mutuo fondiario. Ovviamente non mi dilungo sul fatto che trattasi di una cooperativa solo su carta in quanto noi soci non abbiamo fatto ad oggi mai nessuna riunione e tanto meno siamo parte attiva sulle questioni relativa ai nostri alloggi. Decide tutto il presidente e il direttore dei lavori.
Premesso ciò e ritornando alla questione del mutuo che la cooperativa ha chiesto nel 2017, ora il presidente della cooperativa mi sta chiedendo di pagare gli interessi di prefinanziamento che si attestano intorno ad una cifra di 7000/8000 euro.
Mi chiedo e Le chiedo, visto che io sono entrato a far parte della cooperativa dopo che la stessa ha deciso di accendere questo mutuo fondiario e visto che rinuncio anche a fare l’accollo (e quindi rinuncio anche a tutti i vantaggi che esso comporta) ma faccio un mutuo ad personam (così di fatto la cooperativa viene liquidata per la mia parte) non dovrei essere esonerato da parte della cooperativa al pagamento di questi in tenessi di prefinanziamento?

Risposta al quesito:
Va, innanzitutto, osservato che desta un certo allarme la dichiarazione attinente alla “estraneità“ dei soci alla attività sociale, posto che essa è, normalmente, il presupposto di disgrazie economiche per i soci “ignari”.
Questi ultimi, infatti, sono destinati a pagare le conseguenze del loro disinteressamento, rivelandosi inefficace il loro intervento “tardivo”.
Ciò posto, sul caso di specie, occorre rilevare che il mutuo contratto dalla Cooperativa serva alla costruzione dell’edificio, mentre il mutuo individuale viene contratto successivamente dal socio al fine di pagare il prezzo dell’alloggio.
Gli interessi di “preammortamento” vengono imposti dall’Istituto mutuante per compensare il costo del danaro mutuato nel periodo intercorrente tra l’erogazione e la finitura dell’opera.
Alla luce di quanto precede, pertanto, non vi è alcun nesso tra gli interessi di prefinanziamento e il mutuo individuale, essendo i primi dovuti anche dal socio assegnatario che stipula il mutuo con un diverso Istituto di credito.

Premetto che sono socio lavoratore con CCNL per personale da imprese esercenti servizi di pulizia e integrati.
Durante il turno di lavoro in una mensa mi è capitato mentre pulivo i fornelli di fare cadere involontariamente il supporto per pentole del piano cottura che tra l’altro risultava già rotto. La cooperativa per cui lavoro mi vuole addebitare il costo del supporto che è pari a 500 euro.
Posso oppormi all’addebito che ritengo ingiusto?

Risposta al quesito:
Il danno causato dal dipendente ad un bene aziendale legittima il datore a pretenderne il risarcimento.
E’ necessario che la responsabilità del lavoratore in ordine al danno occorso risulti quantomeno colposa, sia nell’ipotesi di inadempimento degli obblighi prettamente contrattuali sia nel caso di violazione di norme extracontrattuali. La distinzione tra le due tipologie di responsabilità rileva sotto il profilo dell’onere probatorio, del termine prescrizionale, nonché del limite alla compensazione tra l’importo risarcitorio e la retribuzione (nell’ipotesi di danno da responsabilità contrattuale, la trattenuta sullo stipendio non è soggetta al limite della quota pignorabile, fatte salve le norme pattizie eventualmente più favorevoli).
In ogni caso, è necessario che il danno e la relativa responsabilità siano previamente accertati. Ciò significa che la parte datoriale non potrà addebitare arbitrariamente l’evento dannoso al lavoratore né quantificarlo nel suo esatto ammontare.
Pertanto, in assenza di accordo tra le parti (che nel caso di specie non sembra sussistere), la Cooperativa dovrà agire giudizialmente al fine di vedere riconosciuta la propria pretesa nei confronti del socio.
Quest’ultimo potrà, ovviamente, resistere in giudizio declinando ogni responsabilità in merito all’accaduto, eventualmente anche servendosi di testimoni.
Soltanto nell’ipotesi di accoglimento della domanda, l’importo risarcitorio quantificato in sentenza costituirà per la Cooperativa un credito certo, liquido e esigibile, che potrà essere compensato con il debito rappresentato dagli importi dovuti al lavoratore a titolo retributivo.
Va, comunque, rilevato che il CCNL cui è fatto riferimento nel quesito impone alla Cooperativa di esperire, preventivamente all’azione risarcitoria, il procedimento disciplinare a carico del socio mediante contestazione formale ed immediata. Lo stesso socio avrà, quindi, la possibilità di addurre le proprie difese già in tale fase preliminare.
Il contratto collettivo prevede, altresì, che le trattenute in busta paga non possano, comunque, superare di volta in volta la misura del 10% dello stipendio, fino a raggiungere la concorrenza dell’importo risarcitorio.
Eventuali norme più favorevoli al socio potrebbero essere contenute nel contratto individuale di lavoro.

Ho una impresa edile è mi è stato chiesto dal presidente della coop. di subentrare, come presidente è di gestire in modo autonomo la coop., senonché vi sono alcuni soci tra cui il presidente che sono paganti e vorrebbero uscire dalla coop, prevedendo un piano di rientro, gli ho proposto una permuta con riserva di proprietà, alla quale verranno rimborsati, nel tempo concesso di circa 4 anni, dovrei stipulare con questi soci un contratto di permuta, per la restante parte della coop. assumendomi tutte le responsabilità economiche e finanziare e costruttive, visto che il cantiere è stato completato al 80%, quindi dovrei completare i lavori, ottenere tutte le autorizzazioni necessarie per la futura vendita ai vari enti e quant’altro, per quanto riguarda il subentro esso è un atto amministrativo e quindi esula il notaio, ma per quanto riguarda i soci paganti, un atto notarile dove si evince la promessa del piano di rientro e la fuoriuscita dei soci paganti e l’ingresso di nuovi soci, ecco questo è quello che mi occorre un atto giuridico che sia valido e dia garanzia al nuovo presidente e ai soci paganti.

Risposta al quesito:
La Cooperativa non è una Società di capitali pura, sicché non è prevista la gestione in base alla quantità di capitale sociale posseduta, ma resta pur sempre una Società mista, caratterizzata dalla partecipazione diretta dei soci cooperatori, ai quali la legge assegna un ruolo determinante.
Quanto precede per chiarire, innanzitutto, che il ”subentro” nella qualità di “presidente” non può essere convenuto a fronte di “contropartite“ economiche concesse da un gruppo di soci, in quanto un tale accordo rischierebbe di essere nullo.
Ciò non vuol dire che non sia possibile raggiungere il risultato, ma lo si deve fare con una serie di atti, adeguatamente predisposti, in modo che vangano tutelati gli interessi di tutte le parti.
E’, tuttavia, necessario esaminare preventivamente la reale situazione economica e amministrativa della Cooperativa, non solo per la regolarità degli atti finalizzati al programma prefissato, ma, soprattutto, per evitare sorprese per la parte “subentrante”.
E’, quindi, necessario il preventivo esame dei Bilanci sociali, del numero di soci esistenti, delle reali esposizioni debitorie, della regolarità della costruzione edilizia già realizzata e di quant’altro utile a comprovare la situazione di legittimità della Società.
Solo dopo avere proceduto al preventivo esame dello stato della Cooperativa si può valutare la effettiva volontà delle parti e trovare la soluzione contrattuale che garantisca tutte le parti in gioco.

Chiedo se è consentito assegnare l’alloggio di cooperativa allo stato rustico.

Risposta al quesito:
Lo scopo sociale della Cooperativa è previsto nello Statuto sociale, con il solo limite della liceità dell’oggetto.
Ciò posto, se l’assegnazione dell’alloggio allo stato rustico non è impedita dalle previsioni statutarie ed è accettata convenzionalmente dall’assegnatario, la Cooperativa può procedere in tal senso.

Preg.mo avvocato, nelle cooperative di abitazione di soli impiegati statali a proprietà divisa e mutuate con la Cassa Depositi e Prestiti secondo il T.U. del 1938, ciascun socio acquista la piena proprietà del proprio appartamento solo dopo averlo riscattato oppure basta il frazionamento del mutuo e il passaggio degli appartamenti alle singole partite catastali? E, dopo la cancellazione della cooperativa dal Registro delle imprese per scioglimento anticipato deciso dall’assemblea (anche prima che tutti abbiano riscattato il proprio alloggio e cancellato la propria ipoteca da quella intestata alla cooperativa), la proprietà di parti rimaste indivise (es. un locale adibito ad autorimessa rimasto nella partita catastale intestata alla cooperativa fino al suo scioglimento e poi intestato agli ex soci con quote uguali di rendita ma sempre nella stessa partita) si acquista solo quando tutti gli ex soci hanno riscattato oppure ciascuno può vendere liberamente insieme all’appartamento anche la propria quota di queste parti indicate nel contratto di frazionamento del mutuo come comuni?
Le sarei infinitamente grata se volesse darmi una risposta sul problema in generale, perché mi aiuterebbe poi a formulare una richiesta di consulenza a pagamento sul mio caso particolare, piuttosto complesso e che mi sta provocando non pochi problemi a livello condominiale.

Risposta al quesito:
Il trasferimento della proprietà individuale avviene a seguito di atto pubblico con accollo della quota di mutuo gravante sull’alloggio assegnato in via definitiva.
Con l’accollo individuale del mutuo il socio accollante assume gli obblighi di estinzione verso l’Istituto mutuante e verso l’Ente finanziatore.
Se nell’atto pubblico sono state trasferite pro quota le parti comuni, il socio assegnatario può rivendere l’alloggio con i diritti acquisiti sulle parti medesime.
Restano fermi i vincoli imposti per gli alloggi sottoposti alla normativa di edilizia popolare, come il divieto di alienazione prima dei cinque anni, il prezzo originariamente fissato nella Convenzione, il possesso dei requisiti per il soggetto subentrante-acquirente.

Sono socio di una società cooperativa edilizia attualmente in liquidazione. Nel 1998 ho assunto la qualifica di socio e nel 2005 ho venduto l’unita immobiliare. Hanno continuato a chiedere il pagamento delle quote sociali che dopo quattro anni ho interrotto.
Ora mi è stato notificato un ricorso per ingiunzione di pagamento delle quote sociali fino al 2017. L’avvocato di parte della cooperativa mi riferisce inoltre che non è possibile recedere dalla qualifica di socio in quanto la cooperativa ha una causa ancora in corso con l’ex commercialista.
La domanda è: pur avendo venduto l’alloggio nel 2005 devo continuare a pagare le quote? Quindi devo procedere al pagamento di quanto notificato o ci sono gli estremi per opporsi? E’ possibile che non ci sia possibilità di recedere dalla qualifica di socio?

Risposta al quesito:
L’esecuzione del rapporto mutualistico ( assegnazione definitiva dell’alloggio) non consente al socio assegnatario di recedere dalla Cooperativa, salvo che il recesso venga accolto dal CdA.
Il socio assegnatario è, quindi, obbligato a partecipare alle spese della gestione liquidatoria sino all’estinzione della Società.
Nel caso di specie, la pendenza del giudizio impedisce al liquidatore di estinguere la Cooperativa.
E’ evidente che il socio interessato può verificare la regolarità della procedura di Liquidazione e l’attività posta in essere a tutela della compagine sociale.