Cooperative: casi e soluzioni

Ho avuto modo di occupare un alloggio di edilizia convenzionata riservata alle FF.PP.. Colui che mi ha ceduto l’alloggio dietro pagamento di quanto corrisposto da lui in precedenza pari a € 110,000, era il presidente della cooperativa, nonchè socio e occupante dell’alloggio, la consegna è avvenuta dopo le formalità di legge per gli aventi diritto, all’atto della consegna degli assegni corrispondenti alla somma richiesta vergò le frasi per cessione alloggio con patto di futura vendita da realizzarsi entro 2 anni.
Ciò non è avvenuto in quanto il presidente ci ha condotto al fallimento senza che ai soci fosse data notizia e la situazione si è evoluta sempre al peggio.
Chiedo il Suo illuminante parere, avendo subito un danno economico oltre ad altro, io intendo citare e denunciare la cooperativa anche se fallita, alcuni soci mi hanno suggerito di denunciare il sig. pinco pallo come persona che mi ha truffato, ma io replico dicendo che in quel momento il sig. pinco pallo era presidente, socio della cooperativa e occupante dell’alloggio.
Qual’è secondo il Suo illuminante parere l’azione risarcitoria da intraprendere più logica?

Risposta al quesito:
Occorrerebbe approfondire e verificare tutte la cause che hanno portato la Cooperativa all’insolvenza.
In linea generale si può osservare che nel caso descritto emergono due aspetti inerenti all’eventuale azione da intraprendere:
l’uno riguarda il rapporto con il socio cedente, al fine di verificare se lo stesso fosse già a conoscenza delle condizioni di pre-decozione della Cooperativa e abbia taciuto elementi fondamentali, in modo da trarre in inganno il subentrante; in tal caso potrebbe tentarsi l’azione di annullamento del negozio con conseguente ipotesi di recupero di quanto versato al socio uscente (previo accertamento dei presupposti di fatto e di diritto);
l’altro riguarda l’eventuale responsabilità degli ex amministratori in relazione all’attività svolta, quale causa dell’insolvenza della Cooperativa; in tal caso occorre, innanzitutto, verificare se a seguito dell’insolvenza è insorto il procedimento penale in danno degli ex amministratori e, in caso positivo, i soci danneggiati possono costituirsi parte civile.
In ogni caso il socio interessato deve seguire la procedura, verificando se si tratta di Fallimento ovvero di Liquidazione Coatta Amministrativa, tentando di concordare con il Curatore/Liquidatore la trattativa privata per l’assegnazione dell’alloggio.

Gentile avvocato, sono in procinto di acquistare la mia prima abitazione da una Cooperativa del mio territorio. Mi hanno detto che potrei diventare direttamente proprietaria senza diventare socia a patto di versare una quota preliminare alla vendita per ultimare i lavori.
Il costo dell’immobile è di 520.000 € e mi è stato chiesto un preliminare di vendita di almeno 150.000 € associato a una “proposta” di 20.000 €.
Le quote andrebbero sottratte al costo complessivo. Al momento del preliminare di vendita mi direbbero la data del rogito.
L’immobile non è ancora completato, sarà ultimato entro dicembre. Come posso tutelarmi a 360 gradi? 

Risposta al quesito:
Insospettisce la circostanza che la “vendita” possa essere eseguita anche a soggetto non socio.
Se, infatti, si trattasse di una Cooperativa sana non ci sarebbe motivo di non avere soci prenotatari.
In ogni caso trattandosi di “immobile in corso di costruzione” il “venditore” deve rilasciare la fideiussione relativa alla finitura dell’opera e alla consegna della stessa; deve, poi, rilasciare altra fideiussione inerente alla garanzia postuma del costruttore per vizi occulti che si manifestino entro i dieci anni.
Le due fideiussioni sono già una adeguata tutela per l’acquirente, ma sarebbe anche necessario valutare l’operazione mediante l’esame della situazione economico-finanziaria della Cooperativa (analisi dei Bilanci sociali, verifica pendenze fallimentari e procedure esecutive, etc.).

Gent.mo avv. Cannavò, mio padre è socio di una soc. coop. agricola e il 14 giugno 2019 il CdA ha deliberato all’unanimità la sua esclusione dalla cooperativa in quanto risulta che mio padre abbia conferito rilevanti quantità di prodotti agricoli derivanti dalla produzione di terreni facenti parte del suo fascicolo aziendale e non della soc. coop.
Mio padre ha un appezzamento di terreno che non fa parte della cooperativa, perciò ha deciso di commercializzare un prodotto al di fuori del circuito della cooperativa, proprio per questo è stata disposta la sua esclusione.
La mia domanda è questa: come possiamo fare per impugnare una delibera di esclusione? E’ possibile instaurare una procedura di arbitrato?
Lo statuto della soc. coop. contiene una clausola compromissoria per cui in caso di controversie tra i soci e la coop. queste saranno deferite ad un Collegio Arbitrale, la cui nomina è rimessa alla Camera di Commercio.
Il termine perentorio per ricorrere al giudizio arbitrale è di 30 gg., occorre depositare l’atto introduttivo di arbitrato anche al registro delle imprese, in base all’art. 35 d.lgs. 5/2003?

Risposta al quesito:
Occorre redigere l’atto di accesso agli Arbitri esponendo in sintesi il fatto, la richiesta di Giudizio Arbitrale e le domande che si intendono proporre.
L’Atto deve essere notificato alla Cooperativa e, munito della relata di notifica, deve essere depositato presso la Camera Arbitrale della Camera di Commercio competente.
Il Giudizio deve essere patrocinato da un legale abilitato.

La compagine associativa è composta da 66 soci assegnatari. Di questi, 64 hanno regolarmente rogitato. 2 Soci (che chiamo Socio A e Socio B) si rifiutano di farlo. La coop ha acceso a suo tempo, per la costruzione, mutuo con una banca che ha preteso polizze fideiussorie di 210.000€/socio. Tutt’ora attive.
Il mutuo è stato frazionato nell’aprile 2016. I Soci A e B sono stati convocati 2 volte c/o studio notarile ed entrambe le volte non si sono presentati. La coop paga il mutuo del socio A dal momento del frazionamento. Il socio B ha sospeso il pagamento da maggio 2018, costringendo la coop a provvedervi, anche purtroppo la coop non può onorare con cadenza regolare.
Questo sta comportando pressioni da parte della Banca. Faccio presente che statuto e regolamento della coop indicano i soci assegnatari degli alloggi come unici responsabili dei costi che si maturano (rate di mutuo, condominio etc) dal momento del frazionamento del mutuo. Questo sta comportando pressioni da parte della Banca.
La coop ha trovato 2 probabili acquirenti per gli alloggi non ancora rogitati, ma ad un prezzo largamente inferiore al costo, poiché il mercato è sceso terribilmente nella zona. Questo determina l’impossibilità da parte della cooperativa di rimborsare il socio A e il socio B delle somme a suo tempo tempo versate in acconto con la previsione del saldo in sede di atto.
Si può addebitare ai 2 soci la perdita? La cooperativa non è in condizioni tali da poter rimborsare i 2 soci nè la vendita porta introiti sufficienti.
Ma dall’altro lato 64 soci hanno la spada di Damocle della polizza fideiussoria che eliminano solo vendendo a questi 2 nuovi soggetti.

Risposta al quesito:
Da quanto rappresentato sussistono le condizioni per escludere i soci inadempienti e dichiararli decaduti dall’assegnazione dell’alloggio.
Si può, quindi, porre in essere la procedura di subentro dei nuovi soci e in mancanza di adesioni si può procedere con la vendita degli alloggi al prezzo consentito dal mercato.
Tutte le operazioni di vendita devono essere rese note ai soci esclusi, i quali rispondono dei danni nella misura della differenza tra il costo degli alloggi e il prezzo realizzabile.
L’addebito dei danni consentirebbe alla Cooperativa di ottenere il pareggio di bilancio.

Sono socia di una cooperativa edilizia con assegnazione dell’alloggio, sono in procinto di vendere l’appartamento, ma l’acquirente non ha intenzione di entrare in cooperativa come socio.
La mia domanda a questo punto è: sono obbligata a rimanere come socio della cooperativa, pur non avendo più come scopo finale quello di avere la proprietà dell’alloggio poichè venduto, o posso chiedere e ottenere le dimissioni?

Risposta al quesito:
Il rapporto sociale è distinto da quello mutualistico, sicché esaurito il primo (con l’assegnazione) è normale che il secondo prosegua sino all’estinzione della Società.
I soci che hanno fruito della prestazione mutualistica, restano obbligati a versare le spese generali, occorrenti sino alla Liquidazione finale della Cooperativa.
Il CdA può, comunque, accogliere la domanda di recesso, ma il socio non può pretenderla.

In riferimento alla Sua risposta al mio quesito che Le avevo sottoposto circa l’incongruenza tra la data reale del mio ingresso quale socio di una cooperativa, che è riportata sul preliminare di assegnazione dove è riportata la data della delibera dell’assemblea, con tanto di fotocopia di tutti gli assegni versati, e la data invece riportata sul registro dei soci che risale a circa due anni dopo, che tipo di rimedio può essere adottato quando si ha a che fare con un CDA che non dà alcuna risposta, come sbattere contro un muro di gomma?
Ogni responsabilità non ricadrebbe su di loro, data la mia buona fede documentata dal preliminare di assegnazione e dalla copia dei titoli versati?

Risposta al quesito:
La differenza di data rappresenta una irregolarità che potrebbe dare corso a diverse problematiche.
Per questo motivo è bene che il socio metta in mora il CdA richiedendo la modifica delle trascrizioni nel libro dei soci.
Se dovesse emergere il caso concreto, il socio può utilizzare la prova di avere messo in mora gli amministratori, i quali risponderebbero dei danni realmente cagionati.
Sugli altri comportamenti gestionali degli amministratori, è bene che i soci sorveglino attentamente, soprattutto in sede di deliberati assembleari e di approvazione dei bilanci.