Cooperative: casi e soluzioni

Abbiamo venduto tutti gli immobili della cooperativa fissando il prezzo di vendita nel 2015. Nelle more, poiché in causa col costruttore, è uscita la sentenza che ci condanna al pagamento di una ultima quota (ultimo sal detratti vizi e difetti) più spese legali.
Si chiede se tale pagamento debba essere suddiviso in parti uguali tra i soci oppure suddiviso in millesimi, senza avere però ripercussioni sulla rivisitazione dell’atto notarile.
Cosa è meglio fare? Bisogna emettere altre fatture?

Risposta al quesito:
Si tratta di una sopravvenienza passiva che costituisce costo di costruzione dell’alloggio da sommare al costo già addebitato a ciascun socio in sede di assegnazione definitiva.
Ciò posto, il criterio di ripartizione deve essere lo stesso di quello assunto in sede di rogito notarile di assegnazione. I soci devono versare la quota di loro spettanza che deve essere fatturata dalla Cooperativa.

Siamo 12 soci di una cooperativa in Liquidazione Coatta Amministrativa. Il Commissario ha manifestato la volontà di adempiere con tutti i contratti stipulati, pur se gli immobili ad oggi non sono ultimati (cantiere fermo al piano garage).
Può il Commissario bandire un’asta per la vendita del lotto e contestualmente inserire “l’obbligo” per il futuro acquirente di dover completare i nostri alloggi (per i quali corrisponderemo il saldo prezzo stabilito nel contratto)?

Risposta al quesito:
Se gli alloggi non sono ultimati, il Liquidatore può mettere all’asta l’intero complesso e non i singoli alloggi. Nel Bando d’asta o nel contratto per la trattativa privata autorizzata, il Liquidatore può inserire la clausola con cui si impongono obblighi nei confronti dei soci prenotatari.
E consigliabile che gli stessi soci partecipino al contratto e che lo stesso venga trascritto ai sensi dell’art. 2645 bis del codice civile.

Spett.le Studio Cannavò, devo esporre il seguente quesito: Socio di Coop Edilizia paga la fattura alla Cooperativa per l’acquisto dell’appartamento (es. 150.000+IVA). Il Socio decide di cedere la quota ad un Socio subentrante (prima del Rogito).
Il socio uscente come viene liquidato? L’IVA versata la recupera?

Risposta al quesito:
Nel caso prospettato l’originario socio, dopo aver saldato la fattura emessa dalla Cooperativa a fronte della vendita dell’alloggio, ma prima della stipula dell’atto pubblico, cede la propria quota sociale.
A questo punto (dando per scontata l’accettazione del subentro da parte del CdA), il socio uscente avrà diritto alla restituzione delle anticipazioni versate per l’acquisto dell’alloggio, inclusi gli importi relativi all’iva, che è presumibile la Cooperativa abbia già versato all’Erario o utilizzato in compensazione del proprio credito.
Il socio subentrante dovrà rifondere alla Cooperativa l’importo restituito al socio receduto, comprensivo dell’iva dallo stesso versata.

Abbiamo messo in liquidazione la cooperativa attraverso un atto notarile con assemblea straordinaria e come previsto da statuto. Ora il liquidatore ha dato le dimissioni.
Possiamo nominare un neo liquidatore con assemblea ordinaria, senza il notaio?

Risposta al quesito:
L’assemblea straordinaria è necessaria per la messa in Liquidazione, mentre è sufficiente quella ordinaria per la sostituzione del Liquidatore.
Lo stesso Liquidatore dimissionario dovrebbe procedere alla convocazione dell’assemblea.

Nel 2013 ho sottoscritto un preliminare di vendita di un appartamento facente parte di un immobile in costruzione da una cooperativa edilizia.
Il contratto prevedeva il versamento di una caparra iniziale e successivamente il versamento di un acconto mensile in conto acquisto.
La cooperativa è poi stata assoggettata a liquidazione coatta amministrativa. Il commissario liquidatore non ha sciolto il contratto preliminare ed è in attesa di ricevere l’autorizzazione alla vendita dal Ministero.
Ora però io non sono più interessata all’acquisto dell’immobile.
Vorrei sapere: se recedo dal contratto preliminare posso ottenere la restituzione della caparra per inadempimento della procedura?
I canoni in conto prezzo che ho versato possono essere risarciti? Devono essere ammessi al passivo della procedura? Se si, con quale privilegio?

Risposta al quesito:
La Liquidazione coatta sconta le medesime regole del Fallimento, sicché i crediti dei soci per le anticipazioni relative alla prenotazione dell’alloggio vengono qualificati come chirografari, sicché vengono postergati ai crediti privilegiati e ai crediti in prededuzione.
Nel caso di specie, pertanto, il socio receduto avrà diritto alla distribuzione del suo credito ammesso al passivo, in proporzione all’attivo distribuibile (ricavato – crediti prededucibili – crediti privilegiati – costi procedura: totale passività chirografarie).

Sono socio assegnatario di un appartamento di una cooperativa a proprietà indivisa. L’edificio è di recente costruzione (2009) e presenta un impianto di riscaldamento centralizzato con inverter e pompa di calore. Successivamente ad un accordo di prestazione di servizi con una ESCO che si occupa della gestione e manutenzione dell’impianto, dal 2018 la quota di spesa condominiale relativa alle spese di riscaldamento e raffrescamento è stata fissata arbitrariamente (decisione presa dal CdA senza alcuna discussione in Assemblea) alla somma dovuta nel 2017 e rimarrà invariata a prescindere dai consumi effettivi per 7 anni.
Mi chiedo se tale decisione sia appellabile e comunque mi sembra che non soddisfi i requisiti imposti dalla legge 102/14 in materia di efficienza energetica e relativa contabilizzazione. Mi interessava un suo parere in merito.

Risposta al quesito:
La delibera è opponibile, in quanto le Cooperative sono soggette al principio di parità di trattamento, che verrebbe violato se ai soci che meno hanno consumato si applica il pagamento del maggior consumo di altri soci.