Cooperative: casi e soluzioni

Premesso che oltre un anno fa la cooperativa edilizia cui sono iscritto, cooperativa chiaramente a mutualità prevalente, ha stipulato con i soci il compromesso di vendita fissando il prezzo dell’immobile in euro 295.000,00 oltre IVA;
che nessuna comunicazione e/o spiegazione è stata resa ai soci circa le voci che hanno concorso a determinare tale prezzo di cessione; che da indagini esperite risulta che in detta cifra sono compresi anche euro 40.000,00 circa di oneri aggiuntivi, cioè quota parte di debiti che la cooperativa stessa aveva contratto con la vecchia gestione amministrativa e che nulla avevano a che fare con il programma edilizio di interesse;
che lo scrivente in tutte le assemblee ha sempre sostenuto che i debiti contratti dalla cooperativa non potevano essere accollato ai soci ma che sarebbero da questi ultimi semmai anticipata per poi essere pretesi e/o restituiti a tempo debito;
che il nuovo C. di A., nel frattempo, ha posto in essere numerose azioni legali nei confronti del precedente C. di A. per il risarcimento dei danni; che altrettanto è stato fatto nei confronti di persone e/o società per il recupero dei capitali precedentemente distratti in malafede;
che il totale dei contenziosi in atto si aggirerebbe intorno ai 2.000.000,00 di euro; che di tali contenziosi civili nulla risulta in bilancio, né tanto meno nella nota integrativa né tantomeno all’ordine del giorno in occasione delle assemblee;
che la cooperativa inoltre detiene, oltre al terreno oggetto del programma edilizio di interesse, un ulteriore patrimonio immobiliare, sebbene gravato, in parte, da ipoteche.
Alla luce di quanto sopra si chiede se il comportamento della cooperativa è giusto nel gravare l’immobile oggetto del compromesso anche della quota parte del debito contratto, senza peraltro menzionarlo; se è giusto che le presunte azioni risarcitorie e/o di restituzione capitali non debbano essere menzionati nella nota integrativa al bilancio di esercizio; quali azioni si possono esperire per non pagare i debiti contratti dalla cooperativa o quanto meno poterne un domani chiederne la restituzione.

Risposta al quesito:
La Cooperativa è una società finanziata dall’apporto dei soci, i quali hanno diritto alla prestazione mutualistica, nel caso di specie all’assegnazione dell’alloggio realizzato con il predetto apporto.
Nel caso che ci occupa, il prezzo di assegnazione risulta maggiorato da costi imputabili ad eventi dolosi della pregressa gestione.
L’attuale gestione amministrativa ha dato corso ai giudizi risarcitori, sicché solamente dopo la relativa conclusione e l’eventuale recupero delle somme sottratte, si potrà procedere al rimborso delle anticipazioni eseguite dai soci in misura superiore al reale prezzo dell’alloggio dagli stessi prenotato.
Alla luce di quanto precede, il prezzo dell’assegnazione dovrebbe essere segnato nella misura reale, ma le anticipazioni restano, comunque, in misura maggiore, almeno fino a quando non si potrà dare corso ai rimborsi. Ciò in quanto la Cooperativa non ha altre risorse, se non quelle degli stessi soci ad essa aderenti.
La tutela dei soci è quella di seguire bene la gestione della Società e i giudizi risarcitori, eventualmente costituendosi in appoggio alle domande della Cooperativa.

Sono socio di una cooperativa edilizia a rl che recentemente a seguito di una delibera assembleare è stata messa in liquidazione. Al riguardo nè io nè gli altri soci (4 in totale) siamo stati convocati nè tantomeno abbiamo partecipato alla suddetta assemblea.
Va precisato però che nel verbale di assemblea è stato dichiarato che erano presenti tutti i soci! Come è possibile ciò? E come possiamo opporci a tale liquidazione della coop.?
Infatti è nostro interesse che la stessa non venga sciolta in quanto la stessa è obbligata a pagare le spese di urbanizzazione presso il Consorzio dove ha costruito alcune case.
Invece sciogliendo la cooperativa, il presidente vorrebbe addebitare tali spese ai singoli soci senza considerare la circostanza che nell’atto di assegnazione delle case è esplicitamente previsto che le spese di urbanizzazioni sono a carico della Cooperativa.

Risposta al quesito:
Nel caso prospettato i soci possono impugnare il verbale di messa in liquidazione per nullità assoluta, se non sono stati convocati e sono stati dati come presenti.
I soci medesimi possono tutelari anche in riferimento al procedimento di Liquidazione, posto che il Liquidatore non può estinguere la Società se non estingue preventivamente tutti i debiti sociali.
Se l’assemblea dovesse approvare un piano del Liquidatore di accollo dei debiti sociali ai singoli soci, in tal caso gli interessati potrebbero opporre il predetto verbale, previa valutazione de motivi di merito.

Ho acquistato un appartamento (prima casa) con una cooperativa edilizia, ho versato un cospicua somma di denari, ma prima di rogitare la cooperativa va in LCA, Le chiedo se ci sono dei fondi pubblici per richiedere un rimborso dei soldi che ho praticamente perso.

Risposta al quesito:
No, non esistono fondi pubblici per beneficiare i soci finanziatori di una Cooperativa messa in Liquidazione coatta.
Il socio può tutelarsi seguendo la Liquidazione e chiedendo, comunque, l’esecuzione del contratto di prenotazione ai sensi dell’art. 72 L.F. ovvero la trattativa privata per l’acquisizione della casa già prenotata.

Sono socio di una cooperativa edilizia, nel 2011 è stato avviato un piano sociale al quale ho aderito.
La cooperativa ha avuto varie problematiche a fine 2016 ho receduto dal piano sociale, ora il piano è quasi terminato e la maggioranza dei soci ha rogitato, la casa a me assegnata è in vendita.
La cooperativa non vuole rimborsarmi interessi passivi sul mutuo, è legittimo?

Risposta al quesito:
Occorre verifica quali siano gli interessi passivi che la Cooperativa rifiuta di rimborsare. Se si tratta degli interessi di preammortamento la Cooperativa dovrebbe dimostrare che gli stessi siano addebitabili al socio receduto a titolo risarcitorio, stante che il recesso avrebbe causato un maggiore arco temporale per la messa in ammortamento del mutuo.
Se, viceversa, si tratta degli interessi di ammortamento la pretesa sarebbe illegittima, in quanto tali interessi avrebbero avuto corso in qualunque caso, indipendentemente dal recesso e sono dovuti in ragione del mutuo gravante sull’immobile.

Egregio avvocato… siamo una coppia che forse ingenuamente si è fidata di una società promotrice di cooperative edilizie che raccoglie adesioni al fine di acquistare immobili da fallimenti gestiti dal Tribunale.
Infatti dopo un versamento di 1200 Euro a titolo di iscrizione socio ed istruttoria, dopo aver scelto l’immobile facente parte di un complesso di 4 edifici nuovi gestiti dal Tribunale di Modena abbiamo versato la somma di 16.500 Euro corrispondente al 5% del valore immobile a questa cooperativa sorta proprio a tale scopo…
Dopo 9 mesi e 3 aste andate deserte, tranne l’offerta della Coop stessa (ovviamente al ribasso) non ancora accettate e dopo una denuncia per truffa da parte di un socio che ha chiesto la restituzione del suo acconto negata in tempi brevi, la GdF ha oscurato il sito della società in questione. Recatomi personalmente a Roma per verificare esistenza ed attendibilità della società stessa, l’architetto incaricato mi ha risposto che se faccio lettera di recesso devo aspettare 180 giorni per il rimborso… visto che a suo dire prossima udienza di vendita a fine settembre… ed ora noi temiamo di non rivedere più i nostri sudati soldi.
Come posso regolarmi e tutelarmi … sempre se c’e possibilità?
La società in questione nonché la Coop stessa hanno la stessa sede legale a Roma.

Risposta al quesito:
Occorre verificare se la Cooperativa è realmente esistente, posto che la GdF avrebbe oscurato il sito.
Se si tratta di una truffa, basata su Società fittizia, l’unica tutela è quella di seguire il procedimento penale con la costituzione di parte civile, nella speranza di potere ricavare qualcosa dall’azione nei confronti degli imputati condannati.
Se, viceversa, si tratta di una Cooperativa le cui gestione è compromessa da eventi più o meno dolosi, in tal caso la tutela potrebbe essere di natura civilistica, dando corso all’eventuale giudizio risarcitorio, previa attenta valutazione dei presupposti di fatto e di diritto.

Egr. avvocato Cannavò, dal 2001 sono socio prenotatario di una cooperativa edilizia per abitazione a modello SpA. La Società, nel 1993, è stata inclusa nel piano di utilizzazione dei fondi ex LL.RR. 20.12.1975 n. 79 e 05.12.1977 n. 95.
Orbene, nell’ipotesi in cui dovessi perdere il requisito economico è possibile mantenere l’abitazione (senza usufruire di agevolazioni) o c’è il rischio di perderla?

Risposta al quesito:
In sede di assegnazione definitiva il socio deve mantenere tutti i requisiti, tranne quello del reddito.
In caso di superamento verrà applicata la misura degli interessi secondo la fascia di reddito dell’assegnatario.