Cooperative: casi e soluzioni

Gentile avvocato, la nostra cooperativa in seguito agli atti di assegnazione di tutti gli alloggi è rimasta proprietaria del solo lastrico solare, in quanto malgrado indicato nell’atto notarile, la voltura non si è perfezionata.
I condomini si ritrovano ora a dover eseguire dei lavori di ristrutturazione del lastrico solare a causa di ingenti danni da infiltrazione, e soprattutto a causa della mala esecuzione dei lavori effettuati dal costruttore con il quale la cooperativa è in causa. Poiché i condomini hanno dei fondi nella cooperativa, relativi a contributi erogati dalla Regione, hanno espresso nell’assemblea condominiale di procedere ad utilizzare i fondi della cooperativa.
Si chiede se sia corretto che i lavori debbano essere di competenza della cooperativa, rimasta proprietaria del lastrico solare, oppure debba attivarsi il condominio e se si possano utilizzare i fondi in cooperativa, con tanto di delibere, in modo da non gravare ulteriormente i condomini che non solo a distanza di pochi anni si vedono già costretti ad effettuare i lavori, ma che comunque non hanno la possibilità economica di fronteggiare questi lavori e vorrebbero appunto usare il denaro sul conto corrente della cooperativa.
Il liquidatore invece non vuole, malgrado la volontà sociale, perché ritiene che ad agire debba essere il condominio, che a pagare debbano essere i condomini e che non si possa procedere a fare un bonifico al condominio perché dato la cause in corso, non vuole utilizzare la liquidità per timore di essere accusato per mala gestio. Invece i soci ritengono che trattasi di un caso importante su cui intervenire, con danni, derivanti tra l’altro dal male andamento dei lavori del costruttore con il quale si è in causa.
Anche laddove il soggetto obbligato ad eseguire i lavori debba essere il condominio, possiamo utilizzare la liquidità presente in cooperativa?
Come possiamo procedere?

Risposta al quesito:
Si presume che la Cooperativa sia in Liquidazione volontaria e non in Liquidazione Coatta Amministrativa.
La situazione prospettata delle gravi infiltrazioni di acqua dal lastrico solare, pone il problema dell’azione giudiziaria in via d’urgenza, che nel caso di specie è di spettanza della Cooperativa, posto che il lastrico medesimo è di sua proprietà.
L’azione può essere eseguita se sia ancora vigente la garanzia postuma del costruttore e non siano trascorsi dieci anni dalla ultimazione dei lavori.
Il ricorso deve essere inoltrato dal Liquidatore, quale rappresentante legale della Società, innanzi al Giudice della causa contro l’impresa di costruzione.
L’azione deve essere preventivamente deliberata dall’assemblea dei soci, che deve essere convocata dal Liquidatore, anche su richiesta di una minoranza dei soci medesimi.
Se l’assemblea non dovesse deliberare per l’azione giudiziaria, la stessa può essere proposta da alcuni soci in proprio, con ricorso contro la Cooperativa e il costruttore.
Per quel che attiene l’utilizzo della liquidità sociale, il Liquidatore non può sottrarsi al deliberato sociale, soprattutto in ragione dell’azione in via cautelare contro l’impresa costruttrice.
Non si tratta, infatti, di assegnazione ai soci o a terzi di risorse finanziarie sociali, ma piuttosto di intervento necessario a salvaguardia del bene sociale (lastrico solare) imposto per legge quale dovere del Liquidatore.

Desidero un parere sulla seguente questione: ho deciso di recedere dalla cooperativa edilizia nella quale avevo acquistato una quota per un appartamento. Ho manifestato la mia intenzione con una pec due settimane fa.
I soci mi chiedono ora il versamento degli interessi per il II stato di avanzamento dei lavori oltre agli oneri di gestione che devono essere versati alla cooperativa una volta l’anno.
Le chiedo se sono tenuta a pagarli oppure no.

Risposta al quesito:
Il recesso del socio è regolato, oltre che dal codice civile, anche dallo Statuto sociale, sicché appare necessario verificare le disposizioni di quest’ultimo atto, soprattutto in riferimento alla giusta causa di recesso.
In generale la domanda di recesso deve essere accolta dal Consiglio di Amministrazione entro un termine stabilito (60 giorni), sicché se non è intervenuto il provvedimento di accoglimento il socio è obbligato all’esecuzione dei deliberati, compresi quelli inerenti ai versamenti sociali.
Se sopraggiunge il provvedimento del Consiglio di accoglimento della domanda, non si pone alcun problema sui versamenti non eseguiti dal socio, mentre nel caso di rigetto permane il relativo obbligo.
Il socio può impugnare il provvedimento di rigetto innanzi al Presidente del Tribunale entro 60 giorni dalla comunicazione e, in tal caso, può anche chiedere, in via cautelare, l’eventuale sospensione dell’obbligo di versamento.

Ero socio di una cooperativa edilizia e nel 2015 ho dato le dimissioni.
Qual è la strada da seguire per poter riavere indietro i soldi che ho versato? Il presidente prende tempo in quanto mi dice che non ci sono soldi.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare la norma statutaria che regola il recesso e il rimborso della quota e delle anticipazioni. Eseguito il predetto adempimento occorre valutare la solvibilità della Cooperativa, ma, in generale, è consigliabile dare corso al Giudizio civile, al fine di ottenere un titolo da eseguire in tempo utile.

In una cooperativa edilizia, con verbale versare di assemblea dei soci innanzi al Notaio, é stato nominato il liquidatore per la durata di tre esercizi sociali.
Trascorso tale periodo, il predetto liquidatore può continuare ad operare in prorogatio o necessita di una nuova nomina?

Risposta al quesito:
Con la Liquidazione volontaria, l’assemblea dei soci affida al Liquidatore il mandato di procedere alla definizione di tutti i crediti e i debiti sociali, al fine di potere estinguere il contratto di Società.
Nel caso di specie, sembra che il mandato sia a tempo determinato, nel senso che, se il Liquidatore non ha raggiunto l’obiettivo nel tempo previsto, l’assemblea deve confermargli il mandato ovvero nominarne un nuovo.
Se, tuttavia, l’assemblea non interviene alla scadenza del mandato si determina la prorogatio ex lege, ma in tal caso il Liquidatore non può compiere atti di “straordinaria amministrazione”, sicché è sempre preferibile che vi sia il deliberato assembleare.

Gentile avvocato, Le espongo brevemente un quesito riguardante una cooperativa edilizia a.r.l.: in un unico piano sociale con soci che hanno acquistato oltre agli alloggi box e altri invece solo posti auto,come devono essere ripartire le spese relative alla costruzione dei box auto?
Possono essere ad esempio ripartite su tutti i soci con i relativi millesimi o i soci non proprietari di box vanno esclusi totalmente da quella contabilità?

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie sono soggette al principio della parità di trattamento dei soci, sicché non sarebbe possibile la ripartizione di spese e costi in difformità a tale principio fissato dal Codice Civile.
L’assegnazione degli alloggi e delle relative pertinenze deve avvenire a fronte dei costi sopportati dalla Cooperativa per la realizzazione e, conseguentemente, il relativo addebito deve essere proporzionale al valore del bene assegnato.

Le spiego il mio problema: io e le mie sorelle nel 1988 abbiamo prenotate case in cooperativa edilizia, consegnate nel 1991, ed abbiamo pagato tutto con ricevute della cooperativa.
Al momento del rogito veniamo a sapere che abbiamo un mutuo di 48.000.000 milioni di vecchie lire sopra. Cambiano il presidente ma niente da fare, non abbiamo il rogito poi la cooperativa viene commissariata e iniziamo una causa ancora in corso.
Il commissario ci dice che per riprendere le case dobbiamo versare la cifra X, lo scrive con pec. Così facciamo la proposta come il commissario ci ha scritto e portiamo proposta e assegni circolari. Dopo 7 mesi il commissario ci manda di nuovo una pec e ci dice che non l’ha mandata al Mise veniamo a scoprire un giorno prima che le nostre case sono all’asta e vengono vendute a un prezzo inferiore alla nostra offerta ed anche che ci sta un procedimento civile al Tribunale che si discuterà il 21.05.2019.
Ha responsabilità il commissario per non aver mandato la nostra proposta al ministero? Poteva fare un’asta con un procedimento in corso?

Risposta al quesito:
La formulazione del quesito non è chiara: non è, infatti, comprensibile se la Cooperativa sia stato di gestione commissariale ovvero sia in Liquidazione coatta amministrativa.
Nel primo caso, sembra che il Commissario abbia contrattato con i soci la cessione dell’alloggio a fronte del pagamento del residuo saldo, ma che, in ragione di controversia con terzi, l’alloggio sia risultato pignorato e posto in vendita all’asta.
In tal caso non vi è alcun nesso tra il prezzo dell’alloggio come previsto nel contratto di assegnazione e il prezzo di vendita all’asta determinata dalla procedura di esecuzione espropriativa.
Il Commissario è, comunque, responsabile per avere stipulato con il socio il contratto avente ad oggetto il versamento del saldo prezzo dell’alloggio pignorato.
Se, viceversa, la Cooperativa è il Liquidazione Coatta, in tale ipotesi il Commissario Liquidatore non poteva acquisire il saldo prezzo e al contempo mettere l’alloggio promesso all’asta.