Cooperative: casi e soluzioni

Sono socia di una Cooperativa proprietà indivisa dal 2003, ho sempre pagato un affitto simbolico di Euro 2000 annue, mai aumentato e mai indicizzato Istat, oggi ricevo una comunicazione che il Consiglio, per problemi di contabilità pregressa, relativamente a differenze di affitto su locali identici, ha deciso di aumentare l’importo calcolando il costo al mq. aumentandolo cosi la cifra di un importo considerevole, il tutto senza preavviso. Mi domando è regolare questo comportamento o posso contestare?
Inoltre ho chiesto svariate volte di visionare documenti contabili in relazione ai consuntivi annuali, mi è stato detto che non è possibile perché la richiesta deve essere fatta da almeno i due terzi dei soci, ma nulla di tutto questo risulta sullo Statuto o sul Regolamento.

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono caratterizzate da contratto sociale con finalità mutualistiche, sicché esse sono regolate come le Società di capitali, ma con la differenza che le maggioranze sono formate dai soci indipendentemente dalle quote sottoscritte.
Quanto precede comporta la sovranità della maggioranza dei soci, i quali possono determinate e condizionare il comportamento amministrativo degli amministratori.
Se, dunque, nel caso di specie gli amministratori compiono atti irregolari in danno dei soci, questi ultimi hanno tutto l’interesse alla revoca.
Quanto al controllo contabile , esso viene e seguito dagli organi preposti (Collegio Sindacale, Revisore esterno) se la Cooperativa è assimilata alle SPA; se, viceversa, il Sodalizio è assimilata alle SRL il controllo può essere eseguito anche dai soci.
Nel caso di irregolarità i soci possono denunciare i fatti, oltre che all’Autorità Giudiziaria (art. 2909 c.c.) ovvero all’Autorità Amministrativa che esercita la Vigilanza sulle Cooperative.
In quest’ultimo caso i soci interessati possono chiedere  l’ispezione straordinaria per l’accertamento dei fatti e l’assunzione dei provvedimenti sanzionatori.

Egr. avvocato, sono proprietario di alloggio proveniente da cooperativa militare ora in liquidazione con gli alloggi che sono diventati tutti a proprietà individuale. Percepisco il contributo che sarà erogato per 35 anni.
Se vendo l’alloggio a soggetto non appartenente alle ff.pp. è vero che continuerò a percepire tale contributo? Dovendo per motivi familiari prendere alloggio più grande ed impegnarmi in un altro mutuo? È possibile sapere come è disciplinata la questione sotto il profilo normativo in tutti i diversi casi di vendita?

Risposta al quesito:
Occorre verificare la disciplina prevista dalla Legge con cui è stato concesso alla Cooperativa il contributo.
Se il predetto contributo è sugli interessi (come sembra da un esame approssimativo) esso dovrebbe essere erogato direttamente all’Istituto di credito.
Occorre, poi, verificare se la predetta Legge di finanziamento preveda la vendita a soggetto non avente i requisiti di appartenente alle Forze Armate (circostanza improbabile).
Nel caso sia possibile la vendita, l’acquirente subentra nel mutuo agevolato accollandosi la parte residua.

Cooperativa oggi individuale, nata indivisa. E’ stato nominato il liquidatore per la sua chiusura.
Durante l’assemblea per la liquidazione, due soci (su 14), che erano stati espulsi illegittimamente e poi reintegrati dopo un lodo arbitrale e dopo un controllo di tutti i rogiti stipulati dai soci, chiedono perché le somme riportate nei rogiti siano una diversa dall’altra e nel 50% dei rogiti compaiano somme versate per il condominio. Le differenze dei versamenti arrivano anche a più di € 20.000,00 (tutte le somme sono state versate in regime di proprietà indivisa).
Alla richiesta dei due soci il liquidatore (dopo 6 mesi) ha risposto che per lui è tutto regolare adducendo scuse palesemente partigiane (il liquidatore è anche consulente della Società che curava i bilanci della cooperativa.
Domanda: è possibile adire a vie legali e contemporaneamente inviare una comunicazione all’ordine dei commercialisti visto che lo stesso liquidatore è iscritto all’albo?

Risposta al quesito:
Si presuppone che i due soci riammessi non abbiano partecipato alla vita sociale, sicché per gli stessi si riaprono i termini di impugnativa dei bilanci sociali approvati dall’assemblea, con decorrenza dalla data di riammissione.
Occorre, pertanto, verificare se ancora pendenti i termini di impugnativa e soprattutto se esistano le irregolarità contabili in base alle quali agire per la nullità dei Bilanci approvati.
Per quanto riguarda l’eventuale esposto all’Ordine dei Commercialisti, occorre verificare se le presunte irregolarità siano addebitabili al professionista e abbiano l’incidenza disciplinare e deontologia su cui può deliberare l’Ordine medesimo.

Sono socio di una cooperativa edilizia per azioni. La cooperativa è in fase di liquidazione perchè lo scopo sociale è stato quasi totalmente raggiunto in quanto tutti i soci hanno ricevuto in assegnazione, con atto notarile, le proprie abitazioni. Purtroppo rimane in capo alla cooperativa un mutuo gravante su un ultimo immobile, non ancora assegnato, perchè il socio assegnatario ha cessato i pagamenti.
A causa dell’attuale crisi immobiliare il liquidatore, incaricato di chiudere la cooperativa, non riesce a vendere l’immobile ad un prezzo sufficiente per l’estinzione del debito bancario e per l’eventuale restituzione dei fondi precedentemente versati dal socio assegnatario.
Io e tutti gli altri soci non siamo disponibili a pagare le rate in scadenza del mutuo e vorremmo arrivare ad una rapida e definitiva chiusura della cooperativa senza nostro coinvolgimento economico. Come si può procedere?

Risposta al quesito:
Occorre preventivamente verificare il contratto di mutuo e i singoli contratti di accollo per rilevare i diritti dell’Istituto di credito sugli alloggi già assegnati.
Se non esistono garanzie dei soci assegnatari verso l’Istituto di Credito, i soci medesimi non rispondono delle obbligazioni sociali e non hanno nulla da temere in ordine all’eventuale azione del creditore ipotecario.
Se, viceversa, esiste la garanzia nell’originario contratto di mutuo, i soci possono opporre all’Istituto di credito il loro diritto di vedersi addebitare esclusivamente la quota di mutuo esposta nell’atto pubblico di assegnazione (come recentemente confermato dalla Corte di Cassazione).
Sulla scorta di quanto precede, il Liquidatore può formulare una proposta transattiva all’Istituto di Credito, così evitando il prolungarsi della controversia ovvero può richiedere la liquidazione coatta della Cooperativa in ragione della sopraggiunta insolvenza.

Nel 1975 iscritto in una coop. con progetto tre lotti (80 appartamenti cadauno). Nel 1984 fatto 1° lotto ed assegnatami casa, nell’89 fatto atto. Nel 1992 mi tolgo da Socio. Nel 96-97 costruiscono box interrati sotto ultimo lotto, giacché tanti erano invenduti propongono acquisto ad alcuni ex soci ma come residenti, accetto e pago in due anni 32milioni + 4 per alcuni lavori necessari fatti dentro. 1998 consegnano box mq. 22 circa.
Costruttore in galera, coop. ferma. Torna dopo 7/8 anni ma si disinteressa di tutto, litiga con vertici coop. Coop. in balia non sa cosa fare, nel frattempo nei box percolazione acque calcaree ed altro dovuto a struttura soprastante inadeguata dove il 3° lotto di case (io appartengo al 1° su 3) vi parcheggiano centinaia di auto, ma non previste. Nel sett. 2013 li chiudono (sequestrati).
Si accertano le condizioni dei box… un disastro, pilastri sottodimensionati, cemento depotenziato, mancano impianto acqua, luce, antincendio, scivolo ecc. ecc. Intanto scappano tutti da Soci, rimangono solo 39 proprietari dei box. Dal 2002, alcuni abbiamo fatto atti stragiudiziali, cause e battaglie irrisolte (per errori dei legali) ci portano ai tempi di oggi. 39 proprietari di box su 47 tutti Soci, io solo no (40°).
In udienza (chiedevamo sistemazione box ed atti) il Presidente dichiara che se volevamo, ci restituivano i soldini (non hanno mai avuto una sola lira). L’avvocato non chiede restituzione. Sentenza dove il Giudice dice, se volevi potevi chiedere la restituzione, perché non l’hai avanzata?
Ora, c’è un’altro Presidente, conteggi per sistemazione box, somme richieste 564 mila euro, circa cadauno 10.600 euro, compreso lavori sul piazzale soprastante (sequestrato anch’esso) perché i proprietari si rifiutano di sistemarlo (?).
Io dico che non essendo Socio, non sono mai stato invitato a partecipare alla vita della coop. ecc. voglio solo restituiti i miei soldini come proposto, compresi interessi e rivalutazione. Rispondono che sono un caso a parte ma che o pago come gli altri, anche se non sono socio, oppure devo corrispondere 21 anni di affitto, e con conteggi, dicono, che ne avanzano di più loro di quelli che dovrebbero restituire. Oppure dicono anche che i soldi sono caduti in prescrizione quindi non avanzo più niente (?).
Informato con qualche avvocato mi dicono che possono chiedere solo gli ultimi 5 anni di affitto. La coop. non ha soldi, ma solo fondi per adesso versati per questi lavori (ma non da tutti), io non sono Socio, loro si, i box sono sequestrati… che disastro!
Cosa potrei fare? Che spese ci sono? Questo gioco, ne vale la candela? Lo Statuto non prevede niente di tutto questo, e non sono solo io che vorrei agire, ma siamo in 3/4, ma con le idee molto confuse.

Risposta al quesito:
Sul presupposto che il caso di specie va approfondito con l’attento studio degli atti, si può genericamente rilevare che si tratta di una promessa di vendita non eseguita dalla Cooperativa, in quanto la stessa non ha provveduto al completamento della consegna del bene realizzato a perfetta regola d’arte.
In ragione di quanto precede il promittente acquirente ha due possibilità alternative: la prima è quella di richiedere l’adempimento e il risarcimento per il relativo ritardo; la seconda è quella di richiedere la risoluzione per inadempimento del promittente venditore.
In entrambe le ipotesi non esiste alcun nesso con il contratto di locazione e, persino, con il semplice uso dell’immobile, stante l’accertata inidoneità dello stesso.

Gentile avvocato, sono assegnatario di un appartamento con patto di futura vendita con contributo della regione e vincolo per dieci anni. Per altro progetto costruttivo della stessa cooperativa, il vincolo è di quindici anni. Tutti gli immobili sono terminati.
La mia domanda è: può la cooperativa, oggi in liquidazione volontaria, con scrittura privata assegnarmi definitivamente l’immobile e far trascrivere questo atto al notaio e qual è la mia posizione nei confronti della regione, poiché mancano ancora tre anni per lo scadere del vincolo e qual è la mia posizione rispetto ai soci dell’altro progetto costruttivo?

Risposta al quesito:
E’ presumibile che l’atto pubblico consista nell’assegnazione in locazione con patto di futura vendita, in quanto, in ragione del vincolo dell’Ente finanziatore, non è possibile il trasferimento immediato della proprietà dell’alloggio.
La stipula del predetto atto pubblico è certamente evento vantaggioso per il socio assegnatario, per le garanzie acquisite in base all’effetto prenotativo della relativa trascrizione nei registri immobiliari.