Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa oramai da 30 anni. La maggioranza dei soci si è sempre opposta non già allo scioglimento ma anche al semplice passaggio a proprietà divisa.
Volevo sapere se la carica di presidente può essere affidata ad un esterno e se i soci in minoranza possono procedere autonomamente allo scioglimento o almeno al passaggio a proprietà divisa.

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa è a proprietà indivisa per disposizione Statutaria e la maggioranza dei soci non intende effettuare la trasformazione ai sensi della L.179 /1992, in tal caso il contratto di società originario resta integro, sicché i soci di minoranza non possono ottenere l’assegnazione dell’alloggio in proprietà individuale; possono, semmai, recedere da soci alle condizioni previste dallo Statuto.

La cooperativa dove abito ha cambiato lo statuto da indivisa a individuale ora i nostri alloggi 100 famiglie siamo obbligati a comprarli? Possono mandarci via?
Non è corretto dire che la proprietà indivisa resta tale senza il consenso del singolo locatario? Inoltre nel caso il locatario volesse riscattare non ha diritto a un maxi sconto se ivi risiede da 40 anni? Buon pagatore naturalmente.
Non era vero che una quota delle proprietà delle cooperative deve rimanere indivisa se gli immobili furono costruiti con capitali pubblici? Inoltre la cooperativa può proporti un trasferimento in altro alloggio indiviso in altra zona della città adducendo urgenza di vendita dell’alloggio?
Infine nel caso di riscatto non è meglio che la cooperativa stessa aumenti gli affitti per tot anni fino a coprire le cifre evitando di far fare mutui ai soci anziani disabili o poco abbienti? Mi scuso per la molteplicità dei quesiti.

Risposta al quesito:
Il cambio dell Statuto presuppone che ci sia stata la maggioranza qualificata dei soci e non si sia verificata alcuna opposizione da parte dei soci di minoranza.
Ciò posto, occorre attenersi alle disposizioni del nuovo “contratto”, a cui tutti i soci devono attenersi.
Se la Cooperativa ha fruito di contributo pubblico la sua trasformazione da indivisa a divisa sconta la disciplina della Legge n. 179, le cui disposizioni prevedono che i soci “dissenzienti” (di minoranza) restino in proprietà indivisa ovvero che gli alloggi vengano acquisiti dall’Istituto Case Popolari.
Nel caso di specie, quindi, occorre verificare quale deliberato è stato assunto dalla Cooperativa e se esso sia legittimo.

Vorrei acquistare la quota di una cooperativa edilizia che un socio ha affidato ad una agenzia immobiliare per la vendita. L’alloggio è già ultimato e c’è pure l’abitabilità. Gran parte degli altri alloggi infatti è stata assegnata con atto notarile. Per quello che vorrei acquistare l’atto è da stipulare.
E’ possibile acquistare e stipulare l’atto di assegnazione definitivo riservandomi l’usufrutto e donando la nuda proprietà a mio nipote (figlio di mio fratello)?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa ha fruito di contributo pubblico, l’assegnazione deve essere eseguita con le modalità previste dalla Legge di finanziamento, normalmente in favore del socio avente i requisiti soggettivi previsti dalla medesima Legge. Sicché in tale ipotesi non è consentito scindere la nuda proprietà dal diritto reale di usufrutto.
Se la Cooperativa è libera e nulla osta in ragione delle disposizioni Statutarie, in tal caso è possibile eseguire l’assegnazione complessa prospettata nel quesito.

Egregio avvocato, la cooperativa ha realizzato degli abusi edilizi a vantaggio di alcuni soci, ho presentato un’esposto all’Ufficio comunale competente ma a distanza di diversi mesi non ho ottenuto alcuna risposta e non è stato effettuato alcuno controllo.
Come posso far accertare le responsabilità del Presidente e dei soci che se sono avvantaggiati?

Risposta al quesito:
Occorre distinguere: se per abuso edilizio si i tende la violazione di una norma urbanistica ovvero antisismica, in tal caso i Vigili Urbani, Sezione Tutela del Territorio , sono competenti a ricevere le relative denunce. In caso di inattività dei Vigili, la denuncia può essere reiterata innanzi alla Autorità Giudiziaria, mediante deposito presso il competente sportello della Procura della Repubblica.
E’, ovviamente, necessario che la denuncia sia adeguatamente circostanziata con la specifica descrizione delle violazioni realmente esistenti.
Se, viceversa, per “abuso edilizio” si intende l’inosservanza di regole interne della Cooperativa, riguardanti i diritti dei singoli soci, in tal caso gli Organi di Polizia Giudiziaria non sono competenti e, pertanto, il socio interessato deve dare corso ad un Giudizio civile per la tutela dei propri diritti (previa verifica dei presupposti delle effettive violazioni).

Si può cointestare a due soci di una cooperativa privata a proprietà indivisa il contratto di godimento dello stesso alloggio da assegnare?

Risposta al quesito:
La Cooperativa Edilizia ha come scopo sociale l’assegnazione degli alloggi realizzati ai propri soci e tale scopo può attuare fruendo del contributo pubblico ovvero senza alcuna agevolazione pubblica.
Nel primo caso, le leggi di finanziamento impongono che gli alloggi vengano assegnati al socio in possesso di determinati requisiti, con lo scopo di ridurre il disagio abitativo e agevolare l’acquisizione della proprietà della casa da parte dei cittadini.
In tal caso, l’assegnazione dell’alloggio deve avvenire in favore di un soggetto in possesso dei requisiti soggettivi, salva l’ipotesi della cointestazione con il coniuge in comunione di beni, in sede di atto pubblico.
Se la Cooperativa non fruisce di contributo pubblico e non è assoggettata ad alcuna legge di finanziamento, l’assegnazione degli alloggi è regolata dallo Statuto sociale, le cui disposizioni possono prevedere o, comunque, non escludere che essa avvenga in favore di due soci consenzienti.

Gentile avvocato, siamo 16 soci di una cooperative di edilizia popolare. A suo tempo abbiamo sottoscritto con la suddetta un patto di future vendita degli alloggi da noi scelti. Abbiamo successivamente saldato tutte le rate di inizio e fine lavori. Abbiamo altresì iniziato a pagare il mutuo frazionato ognuno per la somma sottoscritta presso la Banca. Abbiamo infine sottoscritto, ognuno con la stessa Banca una fidejussione pari al doppio dell’importo di mutuo frazionato preso.
La cooperativa in questione, pur avendo terminato la costruzione dell’immobile non ha eseguito il rogito degli alloggi a favore di noi soci adducendo la motivazione della mancanza dell’allaccio in rete fognaria del comune. Nel frattempo la stessa trasferiva noi soci + la palazzina ad altro consorzio. 11 mesi dopo la cooperativa veniva posta in liquidazione coatta dal Ministero dello sviluppo economico. Da questo momento sono stati bloccati dalla banca i pagamenti dei singoli Mav e richiesta indietro l’intero ammontare del prestito residuo.
Il commissario liquidatore della cooperative ha fatto istanza di revoca fallimentare della palazzina al Tribunale di Roma, mentre noi soci, tramite avvocato abbiamo fatto istanza al curatore di assegnazione degli alloggi ed in seconda battuta di ammissione al passive della liquidazione. La causa, tenutasi il 14 novembre scorso è stata rinviata al 23 marzo 2020!
Fatto sta che nel frattempo, un creditore del consorzio al quale siamo stati ceduti assieme alla palazzina ha fatto istanza di pignoramento di 1 alloggio della stessa al fine di rientrare di una somma pare di € 20.000,00. Accolta l’istanza dal Tribunale ed avendo il custode giudiziario inutilmente cercato di prendere possesso dell’alloggio in questione, lo stesso ha fatto richiesta ed ottenuto l’intervento della forza pubblica nei prossimi giorni per rendere esecutivo il pignoramento. Da considerare che noi tutti soci abitiamo de facto gli alloggi da diversi anni.
Come ci dovremmo comportare in linea di massima? Come è stato possibile che un alloggio venisse pignorato quando c’è in piedi un’istanza di revoca fallimentare dell’immobile?
Come è stato possibile che un alloggio venisse pignorato quando sull’intero immobile è stata aperta un ipoteca a favore della Banca a garanzia del mutuo originario concesso alla prima cooperativa? Sarebbe possibile teoricamente che noi soci facessimo un’istanza di assegnazione degli alloggi ad un giudice?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare la fondatezza della revocatoria fallimentare, esaminando i contratti e la citazione del Liquidatore. All’esito, i soci dovrebbero intervenire nel Giudizio a tutela dei propri diritti.
I soci avrebbero dovuto iniziare il Giudizio ex art. 2932 c.c. (esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre), in tal modo avrebbero potuto far sospendere il Pignoramento eseguito sull’alloggio.
A seguito dell’approfondito esame della situazione, forse è ancora ipotizzabile la predetta azione giudiziaria di tutela dei diritti dei soci.