Cooperative: casi e soluzioni

Da 4 anni sono socio di una cooperativa che ha costruito degli appartamenti. Il mio l’ho pagato, come è stato richiesto a chi non voleva accollarsi il mutuo, man mano negli anni con l’avanzamento dei lavori. Ora la casa esiste e ho anche le chiavi, mi è stata consegnata prima del rogito.
Poco prima del rogito però ho scoperto che il mutuo richiesto dalla cooperativa è stato frazionato (con atto tra presidente-notaio-banca) tra tutti i soci, compreso chi come me aveva già pagato! Se rogito avrò quindi un mutuo!
Sembrerebbe impossibile ri-frazionare il mutuo e quindi l’unica soluzione è attendere il rimborso (pari al mutuo) da parte della cooperativa che… non ha i fondi! Dicono di attendere dei rimborsi iva dall’A.E. e che al loro arrivo liquideranno i soci creditori. Posso attendere questo rimborso per fare il rogito oppure posso farlo ora accollandomi un mutuo (che non posso oramai pagare).
E’ tutto legale? E’ una truffa? Cosa posso fare? Qual’è la strada più veloce per chiudere il rogito senza perdite?

Risposta al quesito:
Purtroppo non esistono strade veloci per il caso di specie!
In alternativa alla soluzione bonaria, fondata sulla “attesa a rischio” del rimborso da parte della Cooperativa, è quella di dare corso al Giudizio contro la medesima Cooperativa e la Banca.
Occorre trascrivere la domanda giudiziale nei Registri Immobiliari, in modo da assicurarsi l’effetto prenotativo previsto dalla legge (art. 2932 c.c.), così impedendo l’aggressione di terzi fino alla sentenza di trasferimento della proprietà dell’alloggio.
Occorre citare l’Istituto di credito, al quale non è consentito richiedere a socio prenotatario più di quanto dallo stesso concordato direttamente con la Cooperativa.
Si possono anche verificare gli altri atti di assegnazione, controllando se la Cooperativa si è riservata di riscuotere le somme inerenti ala copertura del mutuo dell’alloggio in questione; in assenza di tale riserva è anche proponibile l’azione di responsabilità verso gli amministratori, in ragione della dismissione del patrimonio immobiliare in frode al socio creditore.

Gent.mo avvocato Cannavò, innanzitutto La ringrazio per aver risposto al mio caso che Le vado a ricordare brevemente: sono socia e prenotataria di un appartamento acquistato nel 2013 in cooperativa di edilizia agevolata. Mi ritrovo ad oggi con 65 mila euro versati e la cooperativa messa in liquidazione in quanto è emerso un debito di oltre 2 milioni di euro verso la Banca che aveva erogato il mutuo alla Coop.
Il Liquidatore e l’avvocato che stanno seguendo la vicenda, hanno proposto un concordato preventivo facendo sottoscrivere ad ogni socio un contratto di rent to buy della validità di 4+4 con la possibilità di riscatto. Questo contratto prevede una quota mensile di affitto di 250 euro che andranno a scalare dall’eventuale mutuo personale di ogni socio, sempre se questo concordato venga approvato in fase giudiziale. Sull’immobile grava un’ipoteca di primo grado!
Dal momento che io non ho ancora sottoscritto il contratto… volevo chiederLe che utilità ha sottoscrivere questo contratto, sebbene già prenotataria dell’immobile. L’avvocato sostiene che con il concordato seguirà la purgazione (non so cosa sia!) dell’ipoteca che ci consentirebbe di andare a rogitare senza vincoli ne ostruzioni di sorta!
Si trova con questo ragionamento? A me sembra inverosimile!

Risposta al quesito:
Sul presupposto che occorre, comunque, verificare il proponendo contratto, quanto prospettato dal Liquidatore appare fondato.
Ed invero, a seguito della sopraggiunta procedura concorsuale, ai sensi dell’art. 72 della Legge Fallimentare, il Liquidatore può sciogliersi dal contratto pendente, sicché perde ogni valore la prenotazione dell’alloggio, precedentemente eseguita dal socio.
In tale ottica può essere utile per il socio prenotatario aderire al proposto concordato, sul presupposto dell’effettivo obbiettivo finale dell’assegnazione definitiva dell’alloggio.

La società coop. edilizia a r.l. di cui sono il presidente ha raggiunto lo scopo sociale ma la stessa è stata denunciata dalla ditta cui avevamo dato l’appalto per costruire le case (chiede cinquecento mila euro di differenza rispetto all’ultimo stato di avanzamento in base a delle riserve) per cui siamo andati in giudizio chiedendo la riconvenzionale sulle opere non eseguite a regola d’arte
E’ possibile visto il giudizio in corso liquidarla e poi procedere alla cancellazione della Cooperativa dal Registro delle Imprese?
Un socio può chiedere di uscire dalla società avendo ancora delle pendenze?
Nei bilanci non è mai stato contabilizzato il presunto debito che chiede la ditta, perché a dire del commercialista con le nuove norme non è obbligatorio portare in bilancio somme presunte e non ancora accertate se dovute, questa procedura è esatta?

Risposta al quesito:
Nel caso prospettato la Cooperativa non può essere liquidata, né estinta in quanto esistono pendenze giudiziarie in ordine alle quali occorre accertare l’effettiva entità dei conseguenti rapporti finanziari.
Qualora la Cooperativa dovesse, comunque, essere estinta a seguito di bilancio finale di liquidazione, il Liquidatore risponderebbe in proprio dei debiti sociali.
I soci, inoltre, risponderebbero verso i creditori terzi nel limiti dei loro debiti nei confronti della Società estinta, nonché di quanto dalla stessa ricevuto nella qualità di soci.
Si può profilare anche l’azione dei creditori (bene assistiti legalmente) verso i soci per l’assegnazione degli immobili per il prezzo inferiore al dovuto.
I debiti incerti non vanno contabilizzati, ma gli amministratori hanno l’obbligo di esporre nella nota integrativa allegata al Bilancio tutte le controversie esistenti ed il loro valore controverso, ciò per rendere il documento contabile trasparente, come richiesto dagli artt. 2423 e seguenti del codice civile.

Sono socio di cooperativa edilizia per azioni a mutualità prevalente. Ho già acquisito il mio immobile con atto notarile in capo alla cooperativa c’è un ultimo immobile non assegnato per morosità del socio e gravato da ipoteca per mutuo non concesso al socio. La cooperativa non ha altri debiti ed ha nominato un liquidatore per chiudere la cooperativa.
Che rischi posso correre se la banca dovesse mettere all’asta l’immobile per recuperare il credito e la vendita non coprisse l’intero ammontare del credito?

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono società a responsabilità limitata, sicché per i debiti sociali non rispondono i soci se non nei limiti del capitale sottoscritto e degli eventuali accolli espressamente assentiti in sede di rogito ovvero consentiti con deliberati assembleari vincolanti.
Se, pertanto, non sussistono i predetti presupposti, nel caso di specie, non può ravvisarsi alcun pericolo per il socio assegnatario.
Neppure la Banca può pretendere alcunché, soprattutto alla luce della recente giurisprudenza, in ragione della quale i mutui accollati non possono essere gravati di ulteriori pesi diversi da quelli convenuti tra socio e Cooperativa assegnante.

Egr. avvocato, la mia cooperativa con delibera del cda, che non ho impugnato, per indisponibilità economiche, mi ha escluso da socio per morosità. Oggi mi cita davanti al giudice ordinario per vedere dichiarare intervenuta la mia legittima decadenza dall’assegnazione in godimento dell’alloggio e condannarmi a rilasciare l’immobile, con vittoria di spese.
Ora, cortesemente, io Le chiedo: per tale materia non dovrebbe essere competente il Tribunale per le imprese? E, soprattutto, posso domandare nella stessa causa le restituzione delle ingenti somme che ho già versato alla cooperativa in conto costruzione, capitale sociale e contributo grazioso?

Risposta al quesito:
In ordine alla competenza, se il giudizio riguarda la restituzione dell’immobile non dovrebbe rientrare tra quelli che devono essere svolti innanzi al Tribunale delle Imprese; se, tuttavia, l’ex socio formula la domanda riconvenzionale in ordine al rimborso delle somme versate, la giurisprudenza è ondulante, essendo alcun Tribunali orientati per il Giudizio ordinario.
Nel caso di specie, però, va osservato che a Lei converrebbe mantenere la competenza del Tribunale ordinario, in quanto formulando domanda riconvenzionale è obbligato al pagamento del contributo unificato, che per le cause innanzi al Tribunale delle Imprese viene raddoppiato.
Per quanto riguarda il rimborso a Lei dovuto, esso è limitato esclusivamente alle anticipazioni in conto costruzione, mentre viene escluso per le spese generali, le tasse di ammissione ed altro.

Gentile avvocato, siamo soci di una Cooperativa e siamo stati beneficiari, in virtù della sussistenza di requisiti soggettivi richiesti dalla legge, del Contributo Regionale per la categoria Nuove costruzioni ad erogazioni in conto Capitale, in seguito al decreto 1753 del 2003 pubblicato sul Burc 47 del 06.10.2003.
Tale contributo regionale, come previsto, va decurtato dal prezzo di trasferimento degli alloggi. La Regione ha erogato l’ultimo saldo del contributo, successivamente alla stipula degli atti notarili, effettuati nel 2015. Dunque i soci di codesta Cooperativa si sono trovati ad anticipare le somme, corrisposte a titolo di saldo, attraverso la stipula dei mutui, in un momento invece successivo, dalla Regione Campania.
Successivamente al frazionamento bancario, attraverso una perizia, sono stati revisionati i millesimi degli alloggi e sono emerse delle differenze di prezzo rispetto agli atti notarili. Tali nuovi millesimi sono stati approvati, fanno parte del regolamento condominiale e dunque allegati agli atti notarili. L’assemblea dei soci e il cda quindi decisero che le variazioni economiche degli appartamenti venivano restituite a favore del socio, che aveva pagato di più l’alloggio appena veniva erogato il saldo della Regione Campania, compensando invece la somma a debito con il contributo regionale per il socio che al contrario aveva pagato in meno l’appartamento rispetto ai nuovi millesimi approvati.
In forza della erogazione del saldo del contributo pubblico si chiede se il liquidatore possa procedere a bonificare ai soci, come da verbali di assemblea, la differenza di prezzo approvata per coloro che avevano pagato in più gli appartamenti. Si chiede questo in quanto sono in corso dei contenziosi (uno col costruttore ed uno con il Comune) e dunque il liquidatore non sa se può restituirli.
I soci ritengono, invece, che almeno tale differenza vada erogata, proprio perché è stato riscontrata una differenza di prezzo che i soci hanno pagato in più alla Cooperativa (venditore) e di cui chiedono la restituzione. Inoltre a causa di questo avvenimento, nella cooperativa non tutti i soci sono titolari dello stesso importo beneficiato dalla Regione e, dunque, non vige un principio democratico. I soci vogliono avere tutti lo stesso importo.
Quindi si chiede se il liquidatore possa procedere a:
1. Restituire le somme pagate in più rispetto ai millesimi approvati, come da delibere, e se vadano emesse fatture e note di credito.
2. Fare in modo che i soci siano a pareggio e restituire dunque a mezzo bonifici le differenze ai soci in modo che ciascun singolo socio sia titolare sul conto corrente di una quota del fondo regionale pari ad altro, secondo democrazia, dato che le somme sono uguali per tutti i soci. In questo modo rimarrebbe sul conto corrente della cooperativa un saldo che rappresenta una quota uguale per tutti i soci e che servirebbe alla copertura delle passività eventuali.
3. Si può procedere ad una manleva nei confronti del liquidatore e restituire tutte le somme? Anche perché laddove le passività dovessero riscontrarsi sono sempre i soci a pagare.

Risposta al quesito:
Il quesito pone problematiche che esigono l’adeguato approfondimento con l’esame della documentazione (decreto di finanziamento, bilanci, contratti di assegnazione, deliberati sociali, analisi dei conti etc), sicché in questa sede si può affrontare la complessa tematica esclusivamente per le vie generali.
Occorre, innanzitutto, osservare che nelle Cooperative vige il principio della parità di trattamento dei soci, la cui mancata applicazione costituisce grave inadempienza.
In ragione del predetto principio, dunque, il Liquidatore (si presume volontario) deve pareggiare le condizioni finanziarie dei soci e al contempo creare le condizioni per esonerarsi da responsabilità in caso di dissesto della Società.
Il predetto Liquidatore, quindi, potrebbe indire l’assemblea dei soci enunciando l’obbligo di applicare il predetto principio e richiedendo i versamenti integrativi ai soci obbligati; al contempo dovrebbe creare delle riserve pari alle quote in restituzione agli aventi diritto, mediante richieste di versamenti aggiuntivi a tutti i soci.
Il Liquidatore potrebbe essere manlevato anche dal semplice accollo dei soci con li deliberato sociale.