Cooperative: casi e soluzioni

Nel 1975 iscritto in una coop. con progetto tre lotti (80 appartamenti cadauno). Nel 1984 fatto 1° lotto ed assegnatami casa, nell’89 fatto atto. Nel 1992 mi tolgo da Socio. Nel 96-97 costruiscono box interrati sotto ultimo lotto, giacché tanti erano invenduti propongono acquisto ad alcuni ex soci ma come residenti, accetto e pago in due anni 32milioni + 4 per alcuni lavori necessari fatti dentro. 1998 consegnano box mq. 22 circa.
Costruttore in galera, coop. ferma. Torna dopo 7/8 anni ma si disinteressa di tutto, litiga con vertici coop. Coop. in balia non sa cosa fare, nel frattempo nei box percolazione acque calcaree ed altro dovuto a struttura soprastante inadeguata dove il 3° lotto di case (io appartengo al 1° su 3) vi parcheggiano centinaia di auto, ma non previste. Nel sett. 2013 li chiudono (sequestrati).
Si accertano le condizioni dei box… un disastro, pilastri sottodimensionati, cemento depotenziato, mancano impianto acqua, luce, antincendio, scivolo ecc. ecc. Intanto scappano tutti da Soci, rimangono solo 39 proprietari dei box. Dal 2002, alcuni abbiamo fatto atti stragiudiziali, cause e battaglie irrisolte (per errori dei legali) ci portano ai tempi di oggi. 39 proprietari di box su 47 tutti Soci, io solo no (40°).
In udienza (chiedevamo sistemazione box ed atti) il Presidente dichiara che se volevamo, ci restituivano i soldini (non hanno mai avuto una sola lira). L’avvocato non chiede restituzione. Sentenza dove il Giudice dice, se volevi potevi chiedere la restituzione, perché non l’hai avanzata?
Ora, c’è un’altro Presidente, conteggi per sistemazione box, somme richieste 564 mila euro, circa cadauno 10.600 euro, compreso lavori sul piazzale soprastante (sequestrato anch’esso) perché i proprietari si rifiutano di sistemarlo (?).
Io dico che non essendo Socio, non sono mai stato invitato a partecipare alla vita della coop. ecc. voglio solo restituiti i miei soldini come proposto, compresi interessi e rivalutazione. Rispondono che sono un caso a parte ma che o pago come gli altri, anche se non sono socio, oppure devo corrispondere 21 anni di affitto, e con conteggi, dicono, che ne avanzano di più loro di quelli che dovrebbero restituire. Oppure dicono anche che i soldi sono caduti in prescrizione quindi non avanzo più niente (?).
Informato con qualche avvocato mi dicono che possono chiedere solo gli ultimi 5 anni di affitto. La coop. non ha soldi, ma solo fondi per adesso versati per questi lavori (ma non da tutti), io non sono Socio, loro si, i box sono sequestrati… che disastro!
Cosa potrei fare? Che spese ci sono? Questo gioco, ne vale la candela? Lo Statuto non prevede niente di tutto questo, e non sono solo io che vorrei agire, ma siamo in 3/4, ma con le idee molto confuse.

Risposta al quesito:
Sul presupposto che il caso di specie va approfondito con l’attento studio degli atti, si può genericamente rilevare che si tratta di una promessa di vendita non eseguita dalla Cooperativa, in quanto la stessa non ha provveduto al completamento della consegna del bene realizzato a perfetta regola d’arte.
In ragione di quanto precede il promittente acquirente ha due possibilità alternative: la prima è quella di richiedere l’adempimento e il risarcimento per il relativo ritardo; la seconda è quella di richiedere la risoluzione per inadempimento del promittente venditore.
In entrambe le ipotesi non esiste alcun nesso con il contratto di locazione e, persino, con il semplice uso dell’immobile, stante l’accertata inidoneità dello stesso.

Gentile avvocato, sono assegnatario di un appartamento con patto di futura vendita con contributo della regione e vincolo per dieci anni. Per altro progetto costruttivo della stessa cooperativa, il vincolo è di quindici anni. Tutti gli immobili sono terminati.
La mia domanda è: può la cooperativa, oggi in liquidazione volontaria, con scrittura privata assegnarmi definitivamente l’immobile e far trascrivere questo atto al notaio e qual è la mia posizione nei confronti della regione, poiché mancano ancora tre anni per lo scadere del vincolo e qual è la mia posizione rispetto ai soci dell’altro progetto costruttivo?

Risposta al quesito:
E’ presumibile che l’atto pubblico consista nell’assegnazione in locazione con patto di futura vendita, in quanto, in ragione del vincolo dell’Ente finanziatore, non è possibile il trasferimento immediato della proprietà dell’alloggio.
La stipula del predetto atto pubblico è certamente evento vantaggioso per il socio assegnatario, per le garanzie acquisite in base all’effetto prenotativo della relativa trascrizione nei registri immobiliari.

Da 4 anni sono socio di una cooperativa che ha costruito degli appartamenti. Il mio l’ho pagato, come è stato richiesto a chi non voleva accollarsi il mutuo, man mano negli anni con l’avanzamento dei lavori. Ora la casa esiste e ho anche le chiavi, mi è stata consegnata prima del rogito.
Poco prima del rogito però ho scoperto che il mutuo richiesto dalla cooperativa è stato frazionato (con atto tra presidente-notaio-banca) tra tutti i soci, compreso chi come me aveva già pagato! Se rogito avrò quindi un mutuo!
Sembrerebbe impossibile ri-frazionare il mutuo e quindi l’unica soluzione è attendere il rimborso (pari al mutuo) da parte della cooperativa che… non ha i fondi! Dicono di attendere dei rimborsi iva dall’A.E. e che al loro arrivo liquideranno i soci creditori. Posso attendere questo rimborso per fare il rogito oppure posso farlo ora accollandomi un mutuo (che non posso oramai pagare).
E’ tutto legale? E’ una truffa? Cosa posso fare? Qual’è la strada più veloce per chiudere il rogito senza perdite?

Risposta al quesito:
Purtroppo non esistono strade veloci per il caso di specie!
In alternativa alla soluzione bonaria, fondata sulla “attesa a rischio” del rimborso da parte della Cooperativa, è quella di dare corso al Giudizio contro la medesima Cooperativa e la Banca.
Occorre trascrivere la domanda giudiziale nei Registri Immobiliari, in modo da assicurarsi l’effetto prenotativo previsto dalla legge (art. 2932 c.c.), così impedendo l’aggressione di terzi fino alla sentenza di trasferimento della proprietà dell’alloggio.
Occorre citare l’Istituto di credito, al quale non è consentito richiedere a socio prenotatario più di quanto dallo stesso concordato direttamente con la Cooperativa.
Si possono anche verificare gli altri atti di assegnazione, controllando se la Cooperativa si è riservata di riscuotere le somme inerenti ala copertura del mutuo dell’alloggio in questione; in assenza di tale riserva è anche proponibile l’azione di responsabilità verso gli amministratori, in ragione della dismissione del patrimonio immobiliare in frode al socio creditore.

Gent.mo avvocato Cannavò, innanzitutto La ringrazio per aver risposto al mio caso che Le vado a ricordare brevemente: sono socia e prenotataria di un appartamento acquistato nel 2013 in cooperativa di edilizia agevolata. Mi ritrovo ad oggi con 65 mila euro versati e la cooperativa messa in liquidazione in quanto è emerso un debito di oltre 2 milioni di euro verso la Banca che aveva erogato il mutuo alla Coop.
Il Liquidatore e l’avvocato che stanno seguendo la vicenda, hanno proposto un concordato preventivo facendo sottoscrivere ad ogni socio un contratto di rent to buy della validità di 4+4 con la possibilità di riscatto. Questo contratto prevede una quota mensile di affitto di 250 euro che andranno a scalare dall’eventuale mutuo personale di ogni socio, sempre se questo concordato venga approvato in fase giudiziale. Sull’immobile grava un’ipoteca di primo grado!
Dal momento che io non ho ancora sottoscritto il contratto… volevo chiederLe che utilità ha sottoscrivere questo contratto, sebbene già prenotataria dell’immobile. L’avvocato sostiene che con il concordato seguirà la purgazione (non so cosa sia!) dell’ipoteca che ci consentirebbe di andare a rogitare senza vincoli ne ostruzioni di sorta!
Si trova con questo ragionamento? A me sembra inverosimile!

Risposta al quesito:
Sul presupposto che occorre, comunque, verificare il proponendo contratto, quanto prospettato dal Liquidatore appare fondato.
Ed invero, a seguito della sopraggiunta procedura concorsuale, ai sensi dell’art. 72 della Legge Fallimentare, il Liquidatore può sciogliersi dal contratto pendente, sicché perde ogni valore la prenotazione dell’alloggio, precedentemente eseguita dal socio.
In tale ottica può essere utile per il socio prenotatario aderire al proposto concordato, sul presupposto dell’effettivo obbiettivo finale dell’assegnazione definitiva dell’alloggio.

La società coop. edilizia a r.l. di cui sono il presidente ha raggiunto lo scopo sociale ma la stessa è stata denunciata dalla ditta cui avevamo dato l’appalto per costruire le case (chiede cinquecento mila euro di differenza rispetto all’ultimo stato di avanzamento in base a delle riserve) per cui siamo andati in giudizio chiedendo la riconvenzionale sulle opere non eseguite a regola d’arte
E’ possibile visto il giudizio in corso liquidarla e poi procedere alla cancellazione della Cooperativa dal Registro delle Imprese?
Un socio può chiedere di uscire dalla società avendo ancora delle pendenze?
Nei bilanci non è mai stato contabilizzato il presunto debito che chiede la ditta, perché a dire del commercialista con le nuove norme non è obbligatorio portare in bilancio somme presunte e non ancora accertate se dovute, questa procedura è esatta?

Risposta al quesito:
Nel caso prospettato la Cooperativa non può essere liquidata, né estinta in quanto esistono pendenze giudiziarie in ordine alle quali occorre accertare l’effettiva entità dei conseguenti rapporti finanziari.
Qualora la Cooperativa dovesse, comunque, essere estinta a seguito di bilancio finale di liquidazione, il Liquidatore risponderebbe in proprio dei debiti sociali.
I soci, inoltre, risponderebbero verso i creditori terzi nel limiti dei loro debiti nei confronti della Società estinta, nonché di quanto dalla stessa ricevuto nella qualità di soci.
Si può profilare anche l’azione dei creditori (bene assistiti legalmente) verso i soci per l’assegnazione degli immobili per il prezzo inferiore al dovuto.
I debiti incerti non vanno contabilizzati, ma gli amministratori hanno l’obbligo di esporre nella nota integrativa allegata al Bilancio tutte le controversie esistenti ed il loro valore controverso, ciò per rendere il documento contabile trasparente, come richiesto dagli artt. 2423 e seguenti del codice civile.

Sono socio di cooperativa edilizia per azioni a mutualità prevalente. Ho già acquisito il mio immobile con atto notarile in capo alla cooperativa c’è un ultimo immobile non assegnato per morosità del socio e gravato da ipoteca per mutuo non concesso al socio. La cooperativa non ha altri debiti ed ha nominato un liquidatore per chiudere la cooperativa.
Che rischi posso correre se la banca dovesse mettere all’asta l’immobile per recuperare il credito e la vendita non coprisse l’intero ammontare del credito?

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono società a responsabilità limitata, sicché per i debiti sociali non rispondono i soci se non nei limiti del capitale sottoscritto e degli eventuali accolli espressamente assentiti in sede di rogito ovvero consentiti con deliberati assembleari vincolanti.
Se, pertanto, non sussistono i predetti presupposti, nel caso di specie, non può ravvisarsi alcun pericolo per il socio assegnatario.
Neppure la Banca può pretendere alcunché, soprattutto alla luce della recente giurisprudenza, in ragione della quale i mutui accollati non possono essere gravati di ulteriori pesi diversi da quelli convenuti tra socio e Cooperativa assegnante.