Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio di cooperativa edilizia divisa a mutualità prevalente, senza contributo. La cooperativa ha proceduto al frazionamento del mutuo e presto faremo l’assegnazione e gli accolli. Tuttavia a causa dell’esclusione di un socio (e non avendo supplenti) la cooperativa dispone di un alloggio non assegnato, con frazione di mutuo in capo alla cooperativa (di fatto quindi non può procedere alla liquidazione e chiusura della coop).
Ci è capitato di vendere l’alloggio a un soggetto che non gode dei requisiti prima casa e che non vuole diventare socio. La domanda è se possiamo cedere l’alloggio a condizioni di mercato, a soggetto terzo (che non diverrebbe socio), e come dovrebbe essere strutturata la cessione.

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare se la Cooperativa ha stipulato l’atto di Convenzione ai sensi della L.865/71, perché in tal caso sussiste la regola dei requisiti soggettivi del socio ovvero del terzo acquirente.
La Cooperativa può alienare a terzi uno degli alloggi in quanto non supera la percentuale della mutualità prevalente prevista dalla Legge.
E’, tuttavia, necessario che lo Statuto sociale non preveda il divieto di intrattenere rapporti commerciali con i terzi.
Se sussistono i predetti presupposti, occorrerà convocare l’assemblea dei soci che autorizzi la stipula dell’atto pubblico di vendita, stabilendo tutte le inerenti condizioni economiche.

Gentilissimo avvocato, gradirei sottoporLe il seguente quesito: mio marito era ferroviere e socio di una società cooperativa edilizia per la costruzione di case economiche tra ferrovieri e pensionati delle Ferrovie dello Stato.
Negli anni ’50 la Cassa Depositi e prestiti concesse alla Amministrazione autonoma delle FF.SS. un mutuo per la costruzione di 20 alloggi della predetta cooperativa al tasso del 5,80% ammortizzabile in 35 anni, assistito dal contributo statale del 4%. Mio marito, dopo aver ricevuto in consegna l’appartamento originariamente prenotato, versò completamente la quota di ammortamento del mutuo su di lui gravante, a seguito di approvazione sia del collaudo del fabbricato sociale della Cooperativa che del riparto, tra i soci assegnatari degli alloggi, della spesa sostenuta per la costruzione dell’edificio.
Nel 2000 mio marito è morto e il Tribunale ha dichiarato me, mia figlia e mio figlio coeredi. Come tali abbiamo tutti i diritti al trasferimento dell’appartamento assegnato a mio marito. L’anno scorso siamo stati iscritti nel libro dei soci e nel mese di luglio 2017 il Provveditorato interregionale alle opere pubbliche, ha comunicato (a noi e ad altri soci) che nulla osta alla formale assegnazione dell’alloggio e, ai sensi dell’art. 139 del T.U. 28.4.1938 n. 1165, alla stipula del contratto di mutuo edilizio individuale con la Cassa DD.PP.
La Cooperativa ancora non ci ha intimato per iscritto la sottoscrizione dell’atto di assegnazione entro un termine, ma ha già contattato un Notaio per la stipula degli atti. Senonché mio figlio, che risiede all’estero, non è disponibile a presenziare alla stipula nè a dare delega a persona di sua fiducia. Per sue vicende personali non dà più notizie di sé. Il Notaio mi ha detto che in assenza di uno dei tre coeredi non è possibile sottoscrivere alcun atto in quanto a suo dire “il trasferimento è unico”.
Le chiedo se ciò è vero e se è possibile che la Cooperativa e la Cassa stipulino solo con me e mia figlia, almeno nei limiti delle nostre quote, oppure se vi è un’altra soluzione per costringere la cooperativa a stipulare, poiché mi sembra assurdo che io e mia figlia dobbiamo perdere i nostri diritti sull’appartamento dopo aver già pagato tutto e dopo aver già ottenuto il nulla osta.

Risposta al quesito:
La successione degli eredi del socio di Cooperativa edilizia a contributo pubblico è regolata dal diritto comune, come previsto dall’art. 116 del Testo Unico per l’edilizia popolare n.1165/38.
Nel caso di specie, gli eredi attivi devono ricorrere al Tribunale civile ai sensi dell’art. 48 del codice civile per la nomina del curatore del soggetto dichiarato assente.
Il curatore procederà certamente all’accettazione dell’assegnazione dell’alloggio, stante l’obbiettivo interesse dell’assente.
Nelle more del giudizio per la nomina del curatore, gli eredi possono tutelarsi trascrivendo il preliminare di assegnazione ovvero dando corso all’azione ex art. 2932 c.c. e trascrivere la domanda giudiziale.

Sono assegnatario di una casa in cooperativa edilizia alla quale ho già versato una caparra confirmatoria e due acconti sul totale, rateizzando il rimanente con mutuo. Sto aspettando la consegna della casa, non essendomi stato consegnato nulla, nemmeno la fideiussione, se non il verbale di assegnazione.
Posso fare un contratto preliminare per tutelarmi e registrarlo? Anche se le quote le ho versate due anni fa?

Risposta al quesito:
La risposta è affermativa, nel senso che il socio deve procedere con la trascrizione nei Registri Immobiliari del contratto preliminare di assegnazione (non è sufficiente la semplice registrazione fiscale) come previsto dall’art. 2645-bis del codice civile.
Va, tuttavia, rilevato che la trascrizione del preliminare è consentita esclusivamente se le firme apposte dalle parti siano autenticate da notaio ovvero la relativa autenticità è accertata in sede giudiziale.
Nel caso di specie, pertanto, in assenza di consenso da parte della Cooperativa occorre procedere in sede giudiziale e trascrivere la domanda con effetto prenotativo (tutti gli atti di terzi dopo la trascrizione della domanda giudiziale non avrebbero efficacia).
La trascrizione, tuttavia, ha efficacia triennale, sicché nel predetto termine deve intervenire l’atto di trasferimento ovvero la domanda giudiziale ex art. 2932 c.c..
Il socio può anche agire da subito con l’azione di esecuzione specifica di concludere il contratto, prevista dall’art. 2932 cc.

Spett.le avvocato, innanzitutto sono a congratularmi con Lei per le esaurienti risposte che riesce a formulare ai vari quesiti che gli vengono sottoposti. Sono socio di una cooperativa a. r. l. divisa o indivisa. Subentravo ad un socio dimissionario pagando tutta la quota capitale, interessi di preammortamento e quant’altro il socio dimissionario avesse già versato. Il socio dimissionario per qualche oscuro motivo e all’insaputa delle motivazioni di tutti i soci non veniva liquidato.
Dal novembre scorso le abitazioni sono state accatastate. Avviandoci verso il collaudo amministrativo sono cominciati a venire fuori i nodi al pettine come ad esempio i debitucci nei confronti di più di un socio dimissionario che non era stato liquidato al momento dei subentri, e altro ancora.
Ad oggi sono in possesso del Contratto Preliminare Assegnazione alloggio, sottoscritto all’atto del subentro, nonché del verbale di consegna provvisoria dell’alloggio sottoscritto dall’impresa costruttrice, dal presidente e dallo scrivente.
Le mie domande sono: è possibile un azione di responsabilità nei confronti del CDA per averci tenuto all’oscuro del fatto di non aver liquidato nell’immediatezza i soci dimissionari anziché a distanza di anni dopo che sono stati spesi i soldi a loro dire “senza pezze giustificative” per spese generali di gestione, a quale organo ci si può rivolgere sempre sei presupposti siano validi per un eventuale revisione amministrativa della cooperativa?
Come posso tutelare il mio diritto all’assegnazione dell’alloggio da incidenti di percorso tipo pignoramento, liquidazione ecc…?
Per ultimo, volevo inoltre sottoporle un altro quesito, un provvedimento ingiuntivo promosso dall’impresa nei confronti della cooperativa, per il quale si hanno 40 giorni di tempo dalla notifica per presentare opposizione, notificato a mezzo pec alla fine di luglio, gode della sospensione feriale dei termini di scadenza?

Risposta al quesito:
L’azione di responsabilità verso gli amministratori è prevista sotto due profili: quella sociale, nel caso l’attività gestionale abbia provocato danni alla Società e, in tal caso, va votata dall’assemblea dei soci; quella individuale, esercitabile da ciascun socio, il quale reclami di avere subito personalmente danni derivanti dall’attività posta in essere dagli amministratori; nel caso di specie non sembra rilevare la responsabilità degli amministratori perché hanno tenuto all’oscuro del mancato pagamento dei crediti dei soci receduti, ma piuttosto la prospettata contabilizzazione di costi, privi di ragione di spesa.
Occorre, pertanto, verificare l’esatta portata della grave violazione ipotizzata e se esistente può essere intentata l’azione di responsabilità (con le verifiche preventive) sotto i due diversi profili sopra indicati.
L’azione di tipo risarcitorio è esperibile innanzi al Tribunale delle imprese competente per territorio, mentre l’azione in sede amministrativa può avere corso con l’esposto alla Vigilanza ministeriale (per le Regioni a Statuto speciale Assessorato).
Occorre rilevare che occorre verificare preventivamente se le violazioni ipotizzate siano state, comunque, sanate dall’eventuale approvazione dei Bilanci sociali ovvero se si sia compiuto il termine prescrizionale (cinque anni dal fatto!).
Quanto alla tutela dei diritti del socio sull’alloggio prenotato, esistono diverse ipotesi (art. 2932 o 2645-bis c.c.), a condizione che l’azione giudiziaria venga intrapresa prima dell’intervento dei creditori sui beni (pignoramento etc.) e la relativa domanda venga trascritta nei Registri Immobiliari.
Il decreto ingiuntivo può essere opposto nei 40 giorni dalla notifica, il cui decorso è sospeso dal periodo feriale; se, tuttavia, il provvedimento monitorio è già esecutivo, il creditore anche nelle more dell’opposizione, può dare corso alle azioni esecutive (ad esempio pignoramento); l’azione di esecuzione forzata non sconta la sospensione dei termini feriali.

Sono un ragazzo di 26 anni e vorrei avviare una piccola cooperativa agricola in famiglia.
La cooperativa potrebbe risultare più vantaggiosa rispetto ad una azienda agricola classica? Con la cooperativa si possono ottenere finanziamenti per l’avvio dell’attività?

Risposta al quesito:
La formula “Cooperativa“ è lo strumento giuridico che consente lo svolgimento di una determinata attività produttiva-commerciale tra soggetti accomunati da specifici requisiti, quali ad esempio quelli di artigiano, di bracciante agricolo, di produttore agricolo, etc…
Non esistono provvidenze specifiche diverse da quelle previste per agevolare l’attività agricola, ma con queste ultime possono coesistere alcune agevolazioni fiscali applicabili alle cooperative in genere.
Va, tuttavia, osservato che, proprio in ragione del regime fiscale di (limitato) favore, le Cooperative sono soggette a specifici controlli (vigilanza ministeriale, revisioni periodiche, etc…), che, in assenza della reale esistenza dello spirito e delle ragioni mutualistiche, non rendono in assoluto conveniente la scelta del tipo societario.

Sono socia di una cooperativa con cui ho iniziato un contenzioso nel 2011 in quanto l’immobile, presentava evidenti difformità rispetto al progetto iniziale.
La sentenza mi ha riconosciuto una riduzione del prezzo del 13% che è stato interamente saldato. Nel luglio 2017 la cooperativa fallisce senza procedere all’assegnazione dell’immobile a mio favore.
Volevo chiederLe se fosse possibile ottenere l’assegnazione dopo il fallimento.

Risposta al quesito:
L’art. 72 della legge fallimentare prevede che il curatore possa sciogliersi dai contratti pendenti, sicché, nel caso di prenotazione di alloggio, il socio diverrebbe creditore ammesso al Passivo per le anticipazioni eseguite e la Procedura concorsuale acquisirebbe la disponibilità dell’immobile da potere vendere sul mercato.
Il credito del socio sarebbe soddisfatto dopo i privilegiati e in proporzione agli altri crediti rispetto all’attivo realizzato.
L’eventuale preventiva trascrizione del contratto preliminare di assegnazione ai sensi dell’art. 2645 bis del codice civile, unitamente alla qualificazione dell’alloggio come prima casa, impedirebbe al curatore di sciogliersi dal contratto.
Il curatore, comunque, può anche dare esecuzione al contratto se ciò è nell’interesse della massa creditoria (tale circostanza comporta l’esborso di ulteriori importi a saldo del nuovo prezzo).