Cooperative: casi e soluzioni

Volevo cortesemente porre il seguente quesito: ho avuto in assegnazione nel 2012 un immobile da una Cooperativa di abitazione in regime di edilizia convenzionata. Ora vorrei vendere l’alloggio per acquistarne un altro più adatto alla mia famiglia ma la convenzione, ancora in essere, prescrive all’articolo 11 che gli alloggi sono destinati alla cessione o alla locazione in favore dei soci della Cooperativa e dei proprietari originari delle aree che hanno sottoscritto la convenzione.
Il problema è che la Cooperativa è ora sottoposta a liquidazione coatta amministrativa per cui non c’è più alcuna attività sociale e non so se si possa affermare che esistano ancora i soci!!! Inoltre, i soci erano tanti e sparsi in tutta la regione. Il Comune, che deve vigilare sull’applicazione delle norme di convenzione, tuttavia, non mi rilascia il nulla-osta per potere cercare liberamente un acquirente perché ritiene che si debba rispettare anche il suddetto articolo.
E’ corretto? Devo interpellare prima i soci della Cooperativa?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare l’atto di Convenzione, al fine di stabilire l’esatta portata del vincolo della cessione degli alloggi ai soci.
Ciò posto, va osservato che in generale la clausola in questione sarebbe inefficace alla luce dello scioglimento della Cooperativa a seguito del provvedimento liquidatorio, in base al principio di diritto secondo cui nessuno può essere tenuto a rispettare un obbligo di impossibile esecuzione.
Resta, tuttavia, il vincolo dei requisiti del nuovo acquirente e il vincolo del prezzo imposto dalla Convenzione (che dovrebbe contenere i criteri di aggiornamento).

Sono socio da 5 anni di una cooperativa edilizia, ho 47 anni, e la cosa sembra ancora non risolversi in tempi brevi.
Volevo chiedere se vi sono dei limiti di età per essere socio. Volevo inoltre chiederLe da dove si evince che si tratta di una cooperativa divisa o indivisa, dato che sullo statuto non è scritto.

Risposta al quesito:
Non esistono limiti di età per essere socio di Cooperativa edilizia, a meno che lo Statuto sociale ne preveda espressamente l’esistenza.
Il problema dell’età potrebbe porsi nel caso fosse molto avanzata, in ragione dei rapporti con la Banca per la concessione del mutuo (ma non sembra questo il caso).
Se lo scopo sociale riportato nello Statuto prevede l’assegnazione in uso/locazione, si tratta di Cooperativa a proprietà indivisa, se, viceversa, prevede l’assegnazione in proprietà individuale, la Cooperativa è “divisa”.

Faccio parte, in qualità di socio assegnatario, di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa che nel 2009 ha ottenuto dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti il nulla osta al mutuo edilizio individuale tra l’Ente mutuante e i singoli soci in base al costo dell’alloggio della allegata tabella millesimale che non è uguale per tutti e 12 i soci.
La mia prima domanda: il contributo di cui stiamo ancora usufruendo, va diviso in parti uguali fra i singoli soci assegnatari o in base alla prescritta tabella millesimale?
Inoltre, pochi giorni fa la cooperativa ha stipulato rogito notarile per assegnare in proprietà individuale l’alloggio ad uno dei componenti, che ne aveva fatto richiesta, che a sua volta a rivenduto lo stesso alloggio ad un privato e ad un prezzo concordato fra le parti.
La mia seconda domanda: è fattibile una cosa del genere e se SI, la Cooperativa ha l’obbligo di comunicarlo al Ministero delle infrastrutture per il rimborso della differenza fra i contributi erogati fino alla data dell’assegnazione in proprietà e quelli previsti, fino alla stessa data, per le cooperative a proprietà individuale così come previsto al comma 3 dell’art.18 legge 179 del 1992? Fra l’altro, il socio che ha rivenduto l’alloggio a privato, è rimasto in cooperativa con l’intento di continuare a percepire i contributi che ci vengono erogati annualmente.
Terza domanda: a breve ci dovrebbe essere una riunione assembleare di tutti i soci ed io vorrei andare con le idee chiare anche per tutelare i miei diritti e sapere se continuare a rimanere a proprietà indivisa o passare definitivamente a proprietà e chiudere i rapporti con la cooperativa della quale non so fino a che punto stia agendo nell’interesse di tutti.

Risposta al quesito:
Il contributo viene erogato in favore della Cooperativa (e non dei soci) la quale impiega le relative risorse nella costruzione degli alloggi ai soci. Gli alloggi, poi, vengono assegnati ai singoli prenotatari a fronte di prezzi commisurati ai diversi costi di costruzione, sicché, in tal senso viene rispettata la parità di trattamento economico tra i soci.
Il socio assegnatario non può vendere l’alloggio prima che siano trascorsi almeno 5 anni dall’atto di assegnazione definitiva, a meno che non intervenga una specifica autorizzazione rilasciata per motivi eccezionali dall’Ente finanziatore e/o di Vigilanza.
In ogni caso, va rilevato che il prezzo della seconda cessione resta vincolato ai criteri previsti dalla legge di finanziamento e/o dalla Convenzione con il Comune concedente l’area.
In ordine ala tutela dei diritti occorrerebbe conoscere l’oggetto della discussione che si terrà nella prossima Assemblea.

La mia cooperativa edilizia è composta da 100 soci di cui ognuno detiene la medesima quota. Gli alloggi realizzati hanno, invece, varia metratura e sono stati pagati dai soci in funzione della grandezza. La cooperativa gode di un finanziamento a fondo perduto da parte dello Stato.
Tale contributo va suddiviso secondo le quote di possesso (tutte eguali quindi) o secondo il costo dei diversi appartamenti?

Risposta al quesito:
Il contributo pubblico viene assegnato alla Cooperativa, la quale provvede al relativo impiego per la costruzione degli alloggi.
Gli immobili di diversa metratura vengono assegnati ai soci a fronte dei prezzi calcolati a seconda dei costi sostenuti per la realizzazione di ciascuno di essi.
Quanto precede conferma la parità di trattamento economico tra i soci, in conformità a quanto statuito per legge.

Nel 2012 entravo a far parte di una Cooperativa edilizia, tramite sottoscrizione di un preliminare di assegnazione, tuttora non registrato. Durante le fasi di costruzione dello stabile provvedevo a pagare degli acconti fino a corrispondere in totale i 2/3 del pattuito pari a circa 305.000,00. Al termine della costruzione veniva permesso solo a parte dei prenotatari, circa 30, di rogitare, nonostante io avessi il saldo senza necessità di mutuo.
Allo stato attuale la Banca creditrice si rifiuta di definire i restanti rogiti in quanto la Cooperativa nel frattempo a seguito stato di insolvenza ha generato un debito non soddisfabile con le restanti assegnazioni.
Premetto che la Cooperativa possiede circa 11 appartamenti assegnati in attesa di rogito ed altri 10 liberi da assegnazione. Desidererei mi fosse data la possibilità di saldare il mio debito previsto da preliminare, ma non me ne viene data la possibilità, a parer della Banca dovrei ripagare l’appartamento.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, precisare che, in generale, con la finitura delle opere e la catastazione degli immobili, l’Istituto mutuante ha l’obbligo di frazionare il mutuo al fine di consentire l’assegnazione definitiva ai singoli prenotatari da parte della Cooperativa.
Nel caso di specie, il socio ha previsto il pagamento contanti dell’alloggio e, pertanto, sarebbe preferibile che lo stesso concordasse oggi con la Cooperativa l’accollo del mutuo pari al saldo ancora dovuto.
La recente giurisprudenza, infatti, ha statuito che gli accolli interni del mutuo (tra soci e Cooperativa) devono comunque essere riconosciuti dall’Istituto di credito anche se non ha partecipato all’accordo tra le predette parti; qualche perplessità è rimasta per i casi di totale assenza di accollo mutuo.
Alla luce di quanto precede, quindi, il socio, deve garantirsi citando in giudizio la Cooperativa e l’Istituto di credito, chiedendo l’esecuzione specifica del contratto di prenotazione, previo frazionamento del mutuo limitatamente alla quota accollata. La vicenda merita, comunque, l’adeguato approfondimento documentale.

I Soci di una Cooperativa edilizia sono stati beneficiari, in virtù della sussistenza di requisiti richiesti dalla Legge, del Contributo Regionale per la categoria “Nuove costruzioni” ad erogazioni in conto capitale, in seguito al Decreto 1753 del 2003 pubblicato sul Burc 47 del 06.10.2003.
Tale contributo è stato erogato per la metà prima dell’atto notarile di compravendita degli alloggi, avvenuto nel 2015, mentre il saldo solo ad inizi dell’anno 2017. La Cooperativa è oggi posta in liquidazione ed interessata inoltre da due cause.
Si chiede se il liquidatore possa restituire il saldo delle somme del Fondo Regionale a ciascun socio, già anticipate dagli stessi quando hanno contratto i mutui in quanto il saldo del Fondo Regionale è purtroppo avvenuto dopo l’atto di compravendita.
Tale questione si pone in quanto il Liquidatore ha il timore di incorrere in responsabilità restituendo queste somme a causa delle cause in corso.

Risposta al quesito:
I timori del Liquidatore sono fondati, in quanto la restituzione di somme anticipate dai soci in forza dell’attivo derivante dal contributo pubblico equivale alla dismissione di attività sociali, che potrebbe essere oggetto di responsabilità verso i creditori della Cooperativa.