Cooperative: casi e soluzioni

Ill.mo avvocato Cannavò, sono socio assegnatario per delibera di un alloggio in cooperativa edilizia popolare in liquidazione, di 15 unità abitative. Nove unità sono state acquistate dagli assegnatari mentre io e i rimanenti siamo rimasti in questo limbo. Attualmente la coop e i nuovi proprietari degli alloggi hanno nominato un amministratore senza consultarci, nonostante ciò stiamo pagando le spese correnti.
Ad una assemblea condominiale, senza invitare gli assegnatari , sono stati decisi lavori straordinari negli scarichi dei liquami interni alla palazzina. Fermo restando che pago sempre il dovuto desidero chiederLe se sono tenuto al pagamento anche di tale spesa.

Risposta al quesito:
Da quanto prospettato sembra che sia insorto il Condominio aseguito dell’assegnazione definitiva di alcuni alloggi ai soci prenotatari.
Il Condominio, dunque, è composto dai proprietari delle unità abitative assegnate e dalla Cooperativa, nella cui disponibilità sono rimaste le unità residue.
Alla luce di quanto precede, l’amministratore di Condominio convoca nelle riunioni i condomini proprietari e la Cooperativa, non avendo alcuna rilevanza la prenotazione da parte di alcuni soci ancora non assegnatari in via definitiva.
Il problema dei soci prenotatari, dunque, è quello del rapporto con la Cooperativa, la quale è chiamata a rispondere per le spese condominiali e poi riversarle sui predetti residui soci.
Questi ultimi possono tutelarsi verificando la gestione sociale, con i sistemi propri della disciplina societaria, ma in buona sostanza restano obbligati alle quote di costo di manutenzione legittimamente stabilite in sede di assemblea condominiale.

Sono socio di una vecchia Cooperativa di Milano (storica con più 100 anni di storia), abbiamo tre palazzi con tantissimi soci.
Ora per il problema delle nuove leggi sul prestito sociale (il nostro è superiore ai Euro 10.000.000) e per la liquidità imposta dalla legge (Euro 3.450.000) in cassa non ci sono soldi, quindi hanno deciso di vendere locali commerciali e appartamenti ai soci abitativi (non siamo obbligati) ma non ci hanno ancora detto se ci saranno cambiamenti nelle tariffe di affitto.
Uno dei tre palazzi è già stato tramutato in Condominio, causa costruzione di mansarde in vendita. L’amministrazione delle mansarde è una società della Cooperativa ma divisa qualche anno fa.
Ora vorrei capirci qualcosa, cosa cambia per gli abitanti di questo palazzo? Verremo anche noi amministrati dalla società di amministrazione?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto verificare se lo Statuto sociale consenta o meno la vendita di alloggi concessi in uso ai soci della Cooperativa, presumibilmente a proprietà indivisa.
Se ciò è consentito, con la vendita di parte degli alloggi ai soci occupanti, si forma il Condominio, composto dai nuovi proprietari e dalla Cooperativa (proprietarie delle unità residue).
Il Condominio appena formato verrà disciplinato dall’eventuale Regolamento contrattuale e, comunque, dalla specifiche norme del codice civile. In tal caso la disciplina amministrativa cambia per alcuni aspetti, come ad esempio la formazione della volontà comune con le maggioranze diverse da quelle precedenti (societarie).
L’amministrazione del Condominio deve essere per legge seguita da soggetti specializzati che possono essere costituiti anche in Società (la forma cooperativa è una di quelle possibili).
La gestione del Condominio riguarderà le parti comuni di tutti gli immobili, quelli a proprietà individuale e quelli rimasti nella disponibilità della Cooperativa.
La contabilità sociale della Cooperativa resterà separata da quella condominiale.

Sono la figlia di un socio di una cooperativa edilizia a propietà indivisa che ha conseguito da tempo il suo obiettivo (costruire un’opera edilizia). Poco dopo aver realizzato, con la presenza di un notaio, la richiesta di scioglimento della società per l’assegnazione in proprietà di un alloggio, mio padre é morto.
Sospetto che questo non é un caso di successione iure hereditaris. Per cui, vorrei sapere se a mia madre (coniuge superstite e convivente fino al momento della morte) spetta il diritto di socia e può reclamare la proprietà dell’alloggio al posto di mio padre.
In caso affermativo, quale sarebbe l’iter da seguire e le condizioni (es. continuare a vivere nell’alloggio)?

Risposta al quesito:
Occorre distinguere se la Cooperativa ha fruito di contributo pubblico o meno. Nel primo caso il coniuge sopravvissuto subentrano gli eredi, con diritto del coniuge convivente a mantenere il diritto di abitazione.
Se la Cooperativa non ha fruito di agevolazioni finanziarie pubbliche, in tal caso è lo Statuto che regola il subentro compatibilmente con il diritto ereditario.
Gli eredi hanno l’obbligo di designare chi tra loro deve assumere la qualità di socio, ferme restando le quote ereditarie sull’immobile in caso di assegnazione definitiva.

Abitiamo in cooperativa abitativa a proprietà indivisa con pagamento affitto + varie. Riscontriamo da anni enorme difficoltà a fornire ai soci le copie bilanci e tutta la documentazione di supporto, incluso lo statuto stesso.
Viene asserito che è solo possibile visionare la documentazione – senza poter fotocopiare o fotografare – presso la sede della Cooperativa. Nessuna documentazione, inoltre, per le spese inserite in fatturazione trimestrale degli affitti. Ultima doccia fredda, arrivata con una assemblea “informativa” riguarda la necessità di ripristinare la liquidità della cooperativa – attualmente impegnata in uso creditizio – al 30 % come ci dicono essere richiesto dalla legge a far data gennaio 2018.
L’ipotesi paventata per rientrare in liquidità al minimo previsto è quella della vendita del patrimonio immobiliare oppure la confluenza in altra cooperativa dove non si conoscono termini nè clausole. Tra 20 giorni ci sarà l’assembla di Bilancio e viene chiesto ai soci di votare (in meno di 20 giorni e senza alcun supporto di documentazione!!).
Esiste una possibilità di procrastinare la decisione fino a garanzie complete – in un senso o nell’altra soluzione?
Cosa succede se la Cooperativa fallisse? E’ possibile lo scioglimento della cooperativa e come vengono tutelati i soci assegnatari?

Risposta al quesito:
I soci possono accedere alla documentazione con precise limitazioni , in quanto possono visionare i bilanci prima dell’approvazione , ma non è loro consentito di analizzare le relative pezze d’appoggio . Dalla valutazione dei bilanci i soci possono trarre utili informazioni e richiedere chiarimenti agli amministratori , i quali sono obbligati a fornirli.
I n caso di fondati sospetti i soci possono tutelarsi con il controllo giudiziario ovvero con esposto alla Vigilanza (MISE).
In cado di fallimento o liquidazione coatta i soci rischiano che il curatore-liquidatore si sciolga dal contratto preliminare ai sensi dell’art. 72 della Legge Fallimentare, sicchè, in tal caso, diverrebbero creditori chirografari della Procedura e perderebbero ogni diritto sull’alloggio prenotato.
A fronte del predetto pericolo i soci possono tutelarsi instaurando specifiche azioni giudiziarie (ex art. 2932 cc ovvero 2645 bis cc) trascrivendo le predette domande giudiziali nei Registri Immobiliari, in modo da poterli opporre al curatore –liquidatore e ottenere l’assegnazione degli alloggi alle condizioni contrattuali.
Le domande e le relative trascrizioni, però, devono essere effettuate prima che si instauri la procedura concorsuale.

Ho prenotato un alloggio in costruzione da una cooperativa. Ho richiesto il rilascio della fidejussione a fronte di anticipi erogati.
Loro sostengono che nel caso, dovremmo sostenere noi il costo. Fanno riferimento anche al fatto che siamo già garantiti ampiamente, essendo il terreno di proprietà della cooperativa ed avendo versato noi un piccolo anticipo. Nel corso della costruzione andrò a versare il 20% del totale.
Vorrei sapere se è lecito quanto sostengono (pagamento da parte mia della fidejussione) e se effettivamente ho qualche garanzia derivante dal fatto che il terreno è di proprietà della cooperativa ed io sono socio.

Risposta al quesito:
La fideiussione è obbligo di legge (d.lgs 122/2005), ma il relativo costo deve, comunque, riversarsi sullo stesso socio prenotatario, non avendo la Cooperativa altre possibilità di acquisire risorse finanziarie.
La proprietà del terreno non è per se stessa una garanzia per il socio, in quanto lo stesso ha dovuto, comunque, anticiparne il costo dell’acquisizione.

Siamo soci assegnatari di appartamento in proprietà indivisa. Con uno esiguo preavviso, siamo stati informati in corso di una assemblea di quartiere – preparativa a quella ufficiale tra soli 20 giorni – che la Storica Cooperativa abitativa indivisa, per la legge, con effetto dal 1 gennaio 2018 ha l’obbligo di avere il 30% di immediata liquidità per restituire i prestiti sociali di cui da sempre ha usufruito con esposto debitorio che riteniamo sia molto elevato. La situazione appare piuttosto seria poiché é stata paventata la necessità forzata di smobilitare una parte del patrimonio abitativo – circa un terzo – da vendere ai soci assegnatari.
Premetto che i soci non sono mai informati con adeguatezza se non in maniera passiva (per alzata di mano alle assemblee e solo in fase di richiesta approvazione dei bilanci annuali…). Ad ogni richiesta di ricevere documentazione di supporto, i bilanci da discutere o semplicemente lo statuto con le regole stesse della Cooperativa, viene intimato di poter visionare personalmente ed unicamente in sede i documenti senza poterli portare all’esterno. Quali sono le garanzie che i soci devono ottenere prima di decidere di acquistare o meno l’immobile? Quali sono i tempi e le prelazioni?
Chi fissa il valore degli immobili stessi o su quali parametri?
Come diventa il rapporto di assegnatario indiviso col passaggio a status di assegnatario proprietario in misto indiviso?
Lo scioglimento della cooperativa potrebbe essere una soluzione alternativa perseguibile e acquistare tutti oppure non saremmo garantiti ?
Se confluissimo in un altro grande contenitore Cooperativa – soluzione bis paventata – come ci di deve tutelare?
Non ultimo: esiste una leva legale per poter far valere i diritti di socio relativi a ricevere la adeguata informazione e consultazione e ricevere i documenti di supporto (bilanci, verbali, atti del consiglio, etc) nei tempi e modi corretti?
Grazie infinite per la risposta, situazione grave, siamo un pò disperati

Risposta al quesito:
Il pericolo da cui ciascun socio deve guardarsi è quella del fallimento-liquidazione coatta che metterebbe tutti i soci nella posizione di creditori senza potere avanzare alcuna pretesa sull’alloggio di cui sono assegnatari.
In tal caso, essendo elevata l’esposizione debitoria del Sodalizio, i soci avrebbero poche probabilità di riottenere la liquidità dagli stessi anticipata.
Nell’ottica che precede l’unica garanzia possibile è quella di ottenere immediatamente dalla Cooperativa la stipula di un preliminare in cui vengano conteggiate le anticipazioni eseguite e venga data la disponibilità da parte del soci al pagamento del residuo prezzo (come da contratto).
In tal caso il preliminare (le cui firme devono essere autenticate da notaio) dovrebbe essere trascritto nei registri immobiliari ai sensi dell’art. 2645 bis del codice civile; se l’alloggio prenotato costituisce prima casa, l’avvenuta trascrizione consente al socio medesimo di opporre alla curatela –Liquidatela il preliminare e ottenere, anche in sede giudiziale, l’assegnazione definitiva dell’alloggio; la trascrizione ha l’efficacia di tre anni e decade se nel detto termine non interviene l’atto pubblico ovvero non viene instaurato il giudizio ex art. 2932 c.c. e trascritta la relativa domanda giudiziale.
Il socio può verificare le esposizioni sintetiche del Bilancio, interpretando il relativo significato, e, in caso di sospetti, fondati può ricorrere al controllo giudiziario ovvero in sede amministrativa con esposto circostanziato alla Vigilanza (MISE).