Cooperative: casi e soluzioni

Egregio avvocato, Le descrivo in breve la questione. Sono socio/proprietario di alloggio in cooperativa edilizia ora chiusa in attesa che venga approvato la richiesta dei soci di acquistare il terreno sul quale abbiamo costruito l’immobile.
Alcuni proprietari (4 su 12) hanno affittato con contratto di affitto di solo una parte dell’abitazione, in 3 casi a persone piacevoli, e quindi diciamo che lo abbiamo concesso, ora invece alcuni di questi intendono affittare anche settimanalmente sostenendo e giustificando i nuovi inquilini come “ospiti”. Ricordo che le case sono state comprate con tutte le agevolazioni prima casa.
1-E’ possibile già ora affittare questi appartamenti?
2-Con quale contratto?
3-Come posso oppormi e verificare che i nuovi inquilini siano ospiti o meno?
4-Un domani che diventeremo proprietari anche del terreno, i vincoli della Cooperativa prima casa cesseranno?
5-L’amministratore potrebbe/dovrebbe prendere qualche provvedimento? Quale?

Risposta al quesito:
Appare preliminarmente necessario accertare la vicenda dell’acquisto del terreno, in quanto la terminologia usata non sembra idonea al caso.
E’, infatti, molto probabile che per “acquisto” si intenda pagamento, posto che, essendo state realizzate le opere non è inimmaginabile che la
“disponibilità“ del terreno venga successivamente all’esecuzione dei lavori. Si può, viceversa, ipotizzare che il terreno in questione sia stato espropriato e assegnato dal Comune in zona PEEP, cioè area vincolata per l’edilizia popolare ed economica. In tal caso la legge prevede che gli alloggi realizzati debbano essere assegnati e abitati dai soci in possesso di determinati requisiti e non possano essere affittati a terzi.
In ordine alla simulazione relativa agli ospiti, non è certo facile acquisire a prova, che, può essere più facilmente raggiunta dalla Polizia giudiziaria con i poteri alla stessa concessi dalla legge.
Occorre, quindi, sporgere denuncia presso la Procura territorialmente competente, enunciando l’abusiva fruizione delle agevolazioni pubbliche.
L’agevolazione fiscale della prima casa viene definitivamente acquisita con l’assegnazione dell’immobile al socio mediante il trasferimento della proprietà individuale, sicché l’assegnatario ha diritto alla riduzione della tassa di registro.
L’amministratore della Cooperativa che sia a conoscenza certa dell’abuso deve assumere i relativi provvedimenti, mettendo in mora il socio e non effettuando l’atto di assegnazione definitiva.

Faccio parte del CDA di una cooperativa sociale di Milano.
All’interno del CDA composto da 5 membri si è verificata una spaccatura che ha portato il presidente a dare le dimissioni. Il presidente afferma di essere delegittimato e sfiduciato. Vuole portare in assemblea di approvazione di bilancio non le sue dimissioni ma la sfiducia dei membri del CDA.
Io non conosco nulla di cosa dice la legge in merito a questa problematica. Il CDA rimarrebbe compatto su 3 membri quindi avremmo la maggioranza. Nella mia conoscenza della procedura pensavo che come CDA dovessimo eleggere prima dell’assemblea un nuovo presidente e durante l’assemblea rendere conoscenza ai soci. Il presidente dice che in CDA non bisogna fare nulla e che lui dirà dopo l’approvazione di bilancio di essere sfiduciato e che solo dopo l’assemblea il CDA eleggerà il nuovo presidente.
Mi potrebbe dare consulenza a riguardo?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare lo Statuto in ordine alla disciplina che regola  la funzione di presidente del CdA.  Se, cioè, il presidente viene eletto dall’organo consiliare ovvero direttamente dall’assemblea dei soci. Nel primo caso il presidente rassegna le dimissioni e le consegna al suo vice; quest’ultimo deve cooptare il nuovo membro del Consiglio e eleggere il nuovo presidente.
Nel secondo caso, il presidente dimissionario deve convocare l’assemblea e mettere all’odg l’elezione del nuovo presidente.
La reale problematica, però, riguarda il mandato che l’assemblea affiderà al nuovo presidente e l’eventuale revoca ovvero la conferma degli altri consiglieri.

Egregio avvocato, Le descrivo in breve la situazione odierna.
Sono un socio di una coop. edilizia, l’impresa costruttrice abbandonò, 6 anni fa, l’opera prima di ultimarla. Noi tutti (soci), per motivi abitativi, abbiamo ultimato l’opera e abbiamo occupato gli alloggi in assegnazione futura. L’impresa, il vecchio presidente della coop. e il DL sono stati chiamati a rispondere in un procedimento promosso dal nuovo consiglio e/o presidente della cooperativa. Nel frattempo la Banca, non essendoci stato il frazionamento del mutuo e l’assegnazione delle proprietà da parte della nuovo presidente coop. sta procedendo con il pignoramento dei 12 alloggi. Già abbiamo avuto il CTU a casa per la verifica e misure.
Noi tutti (i soci) vorremmo trovare un’accordo con la banca, ma la coop. non ci concede l’assegnazione per avere un titolo e trattare con la stessa banca. Siamo in una situazione di stallo e non sappiamo cosa fare.
Cosa sarebbe opportuno fare?

Risposta al quesito:
Il caso è particolarmente complesso, in quanto prospetta molto sinteticamente rapporti giuridici diversi intrattenuti da più soggetti, la cui qualificazione esige l’adeguato approfondimento per potere individuare la corretta strategia di tutela dei diritti dei soci.
In via generale, si può tracciare il necessario percorso accertativo per la qualificazione dei diversi rapporti giuridici.
In primo luogo occorre verificare il comportamento dell’Istituto di credito in relazione alla concessione del mutuo, verificando eventuali scorrettezze inerenti alle erogazioni a fronte degli stati d’avanzamento dei lavori; alla determinazione degli interessi; alle cause impeditive del frazionamento (in ordine a quest’ultimo adempimento dovuto dall’Istituto va osservato che esso è obbligatorio ai sensi dell’art. 39 TUB, allorquando gli alloggi sono ultimati e catastati).
Il riscontro di eventuali inadempienze dell’Istituto potrebbe indurre ad effettuare l’opposizione all’esecuzione forzata dallo stesso intrapresa.
Indipendentemente dall’assegnazione dell’alloggio, i soci prenotatari hanno titolo non solo per instaurare le trattative, ma anche per dare corso all’eventuale contenzioso contro la Cooperativa ovvero la Banca.

Volevo chiedere se è possibile ottenere la differenza versata per l’ acquisto di un immobile soggetto a vincolo sul prezzo di vendita e che invece abbiamo acquistato al prezzo commerciale. All’epoca non eravamo al corrente del vincolo. L’acquisto è stato fatto nel 1999.

Risposta al quesito:
Se l’alloggio è stato realizzato nell’ambito dell’edilizia convenzionata, occorre verificare l’atto di convenzione in ordine al prezzo vincolato.
Anche se l’acquisto è stato successivo al primo atto di assegnazione, l’acquirente ha diritto al rimborso della differenza, in quanto la clausola prezzo apposta nell’atto pubblico è nulla.
Il diritto al rimborso, tuttavia, si può fare valere entro i dieci anni dall’acquisto.

Ero socia della Cooperativa XX che nel 2004 fu al centro degli scandali per la truffa “Falco” che portarono al fallimento delle cooperative XX e YY.
La cooperativa YY fu rifondata con l’annessione della cooperativa XX in quella YY (mantenendo ci dissero graduatorie distinte su distinte palazzine per non penalizzare gli appartenenti alla ex cooperativa XX).
Ci venne assegnato un terreno nel piano di zona di Trigoria per cui fu necessario pagare alla cooperativa (ormai 3 anni fa) la quota di esproprio (nel nostro caso oltre 25.000€), esproprio che non è ancora stato effettuato. Il piano della cooperativa prevede allo stato attuale la costruzione di quattro palazzine, di queste, due in carico all’ATER e due in carico ad un costruttore privato. Ultimamente è stato effettuato un cambio societario da cooperativa a SRL, del quale non è stata ancora ben chiarita la finalità.
Ora ho il problema che la cooperativa da me più volte contattata non risponde alla mia richiesta (l’ultima inoltrata tramite PEC) di avere copia degli atti e delle modalità di costruzione della graduatoria di assegnazione degli alloggi. A precedenti informali richieste ho ricevuto solo la lapidaria comunicazione che mi trovo in 14à posizione.
Ciò non mi torna, perché nella cooperativa XX ero in terza posizione, e molti soci sia di XX che di YY hanno rinunciato o hanno ritirato la quota per l’esproprio in attesa che venissero formalizzati gli atti di attribuzione del terreno. Quando chiedemmo informazioni in merito alla possibilità di ritiro temporaneo della nostra quota ci venne comunicato dalla presidenza della cooperativa che il ritiro della quota ci avrebbe fatto perdere la nostra posizione in graduatoria (e per questo motivo lasciammo in cooperativa).
In altre comunicazioni ci venne detto che a non ritirare la quota eravamo rimasti solo in 12 e ora com’è possibile che mi ritrovo in 14° posizione? Vorrei sapere quali sono i miei diritti di socia e come posso farli valere? Com’è possibile far analizzare con perizia questi atti per capire se ci siano stati soprusi o abusi d’ufficio nella formazione di queste presunte graduatorie?
La ringrazio se vorrà aiutarmi o indirizzarmi per una consulenza che mi aiuti a fugare i miei dubbi e le mie perplessità a riguardo.

Risposta al quesito:
Da quanto esposto nel quesito, sembra di capire che la posizione in graduatoria abbia importanza relativamente alla scelta dell’alloggio ricadente nell’edificio in costruzione.
Se il diritto del socio alla scelta risulta da un contratto ovvero da un verbale di assemblea, in tal caso il scio medesimo può farlo valere con specifica azione giudiziaria.
Se sussistono irregolarità nella gestione delle assemblee ovvero nell’attuazione dei regolamenti, il socio può anche formulare esposto alla Vigilanza del Ministero dello Sviluppo Economico, chiedendo l’ispezione straordinaria e l’eventuale commissariamento della Cooperativa.

Espongo brevemente i fatti. Nel corso del 2012 Tizio, presidente del Cda di una coop.va edilizia, giunge a fine mandato. L’assemblea nomina il nuovo cda. A Tizio (non più cda) il nuovo cda delibera un compenso di 150.000 per attività di coordinamento dei cantieri e gestione del passaggio generazionale ai nuovi Amministratori. Al nuovo presidente Caio, l’assemblea delibera un compenso di 20.000. fine 2012 il cda con Caio presidente si dimette e viene nominato di nuovo Tizio, il quale nel 2013, percepisce sia i 20.000 (quale compenso presidente) sia i 150.000 (per attività di coordinamento).
Non crede che l’attività di coordinamento coincida con quella di presidente del cda? Il compenso per coordinamento non cessa al momento della nomina e cmq dovrebbe passare dall’assemblea?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative il compenso agli amministratori deve essere deliberato dall’assemblea dei soci.
Nel caso di specie, sembra che l’assemblea abbia previsto due tipi di compensi, l’uno in relazione all’attività societaria, l’altro relativo all’attività di controllo edilizio.
Se le attività sono state effettivamente svolte e non sussistono vizi esecutivi del mandato, in tal caso l’amministratore ha diritto alla percezione del compenso stabilito dall’assemblea.