Cooperative: casi e soluzioni

Ho da pochissimo effettuato l’iscrizione ad una cooperativa edilizia e pagato la prenotazione di un alloggio (5,000 €). All’atto del pagamento è stata rilasciata una semplice ricevuta (foglio semplice con timbro e firma della cooperativa). Ora dato che dovrò iniziare con i pagamenti fino ad arrivare al 20% de valore totale e successivamente procedere con il rogito, vorrei sapere che tipo di documentazioni devo richiedere alla cooperativa per tutelare e certificare i miei anticipi.
Sono tenuti al rilascio di una fideiussione (loro appaltano ad un’altra impresa la costruzione dell’immobile)? Quale tipo di documentazione dovrebbero rilasciarmi?

Risposta al quesito:
Anche le Cooperative sono obbligate al rilascio della fideiussione, riguardante l’alloggio da costruire ,prenotato dal socio, giusto quanto disposto dal d.lgs 122/2005.
I versamenti effettuati in favore della Cooperativa nel corso del rapporto sociale devono essere tutti fatturati e comprensivi dell’IVA.
La Cooperativa che appalta a terzi deve farsi rilasciare dall’impresa la fideiussione sulla responsabilità postuma del costruttore (10 anni) per gli eventuali difetti e vizi costruttivi occulti.
Al socio prenotatario la Cooperativa deve rilasciare la copia della predetta fideiussione.
Il socio deve stipulare il preliminare di assegnazione che deve contenere tutti i requisiti di cui all’art. 2645-bis del codice civile e deve essere stipulato con firme autenticate da notaio in modo da essere trascritto nei Registri Immobiliari (la trascrizione garantisce a vario titolo il socio).
Infine, il socio deve verificare i bilanci d’esercizio, controllando che i conti esposti rispecchino il programma e la situazione costruttiva.

Una coop indivisa con un primo immobile (detta torre) di 76 assegnatari e un’altro immobile (detta schiera) da 12 assegnatari con tre scale di accesso a-b-c distanti i due immobili circa 50 mt, con unico Presidente e C.D.A essendo unica coop.
Si possono usare le tabelle millesimali? Perchè chiedendo in assemblea di usare le tabelle, mi e stato detto di no essendo una coop indivisa non’è possibile in quanto assegnatari e non proprietari è vero?

Risposta al quesito:
Le tabelle millesimali si utilizzano normalmente nei Condomini, quale criterio per attribuire i costi in ragione delle quote di proprietà ed anche in riferimento al maggiore o minore uso delle parti comuni.
Nelle Cooperative a proprietà indivisa non vige il Condominio, in quanto la proprietà degli immobili resta in capo alla Cooperativa.
Va, tuttavia, osservato che nelle Cooperative in generale vige il principio della parità di trattamento dei soci, sicché sarebbe illegale pretendere da un socio una contribuzione maggiore rispetto ad altri soci e, pertanto, gli amministratori sono obbligati a rispettare quel criterio di legge.
In tal senso l’assemblea dei soci può approvare un regolamento che disciplini la contribuzione per la gestione delle parti comuni, anche adottando il criterio delle tabelle millesimali.
Le spese generali sociali, viceversa, vanno addebitate a ciascun socio in parti uguali, fruendo egli al pari degli altri dei benefici della struttura sociale.

Gentile avvocato, siamo soci di una Cooperativa e siamo stati beneficiari, in virtù della sussistenza di requisiti soggettivi richiesti dalla legge, del Contributo Regionale per la categoria Nuove costruzioni ad erogazioni in conto Capitale, in seguito al decreto 1753 del 2003 pubblicato sul Burc 47 del 06.10.2003.
Tale contributo regionale, come previsto, va decurtato dal prezzo di trasferimento degli alloggi. La Regione ha erogato l’ultimo saldo del contributo, successivamente alla stipula degli atti notarili, effettuati nel 2015. Dunque i soci di codesta Cooperativa si sono trovati ad anticipare le somme, corrisposte a titolo di saldo, attraverso la stipula dei mutui, in un momento invece successivo, dalla Regione Campania.
Stante il fatto che i contributi pubblici sono finalizzati esclusivamente alla realizzazione edilizia, con il vincolo della giustificazione della spesa, si chiede se il Liquidatore possa procedere alla restituzione proporzionale delle anticipazioni effettivamente eseguite in ragione della liquidità sopraggiunta in forza della erogazione del saldo contributo pubblico e se lo stesso possa essere inquadrato come credito vantato da ogni singolo socio in quota proporzionale e che come tale debba essere restituito il prima possibile e non essere destinato per alcun altro utilizzo.
Si chiede questo in quanto sono in corso dei contenziosi (uno col costruttore ed uno con il Comune) e dunque il liquidatore teme che tali contributi non vadano restituiti, ma lasciati sul conto corrente in attesa dei giudizi e di sentenza ufficiale proprio per la presenza di una probabile passività e dunque della responsabilità che ne deriverebbe.
Infine si rappresenta che i contributi presenti sul conto della Cooperativa non sono uguali per tutti i soci, sia perchè alcuni sono decaduti dal beneficio, sia perchè alcuni soci avevano dei debiti che andavano stornati da tale fondo. In virtù di questo motivo, i soci sono timorosi che i costi della gestione vengano affrontati con i fondi presenti e dunque pesino soltanto sui soci che sono stati beneficiari di tali contributi, che si ripete non sono uguali per ciascun socio.
Laddove non si possano restituire, come si può risolvere la questione? E’ giusto fare richiesta dei costi della gestione a chi non ha più alcuna somma perchè ha perso il contributo, è corretto fare delle appostazioni contabili distinguendo gli importi per ciascun socio? Se si facesse una lettera di manleva al liquidatore, quali rischi si correrebbero?

Risposta al quesito:
Il contributo pubblico viene erogato in ragione degli alloggi da realizzare, sicché tutti i soci assegnatari devono possedere i requisiti per poterne fruire.
Ciò posto, qualora alcuni soci dovessero perdere i requisiti non dovrebbe potersene avvantaggiare altro socio, ma è, viceversa, necessaria la revoca ovvero la restituzione spontanea del contributo in debitamente erogato.
Il contributo pro quota dovrebbe essere proporzionale al valore di ciascun alloggio, sicché sembra improbabile che la differenza tra i benefici fruiti dai soci sia dovuta a cause diverse, come supposto nel quesito.
La contabilità inerente a ciascun socio è la risultante dei versamenti dallo stesso eseguiti, della quota di contributo spettante e dal costo dell’alloggio, sicché il tutto deve essere rapportato al prezzo di assegnazione, in parte pagato con l’accollo di mutuo e in parte con la quota integrativa in contanti. Allorquando gli alloggi sono stati realizzati, il contributo è andato a destinazione, mentre la liquidità che può esistere nella contabilità sociale risulta del tutto autonoma dalla erogazione dell’agevolazione pubblica. La predetta liquidità, infatti, può essere momentanea, stante la possibile insorgenza di passività, come accade nel caso di specie.
Il liquidatore fa bene a non distribuire l’apparente liquidità residua, posto che, in caso di sopravvenienza passiva, sarebbe responsabile della dismissione indebita del danaro sociale.

Gentile avvocato, scrivo per ricevere alcune informazioni sulla cooperativa in oggetto della quale io sono socia lavoratrice dal settembre 2015 con contratto a tempo indeterminato.
Insieme ad altri 4 colleghi (un socio lavoratore e 3 lavoratori non soci) dall’01 maggio siamo stati obbligati a usufruire delle ore di permesso e dei giorni di ferie non goduti durante i nostri mesi di lavoro. Si stanno susseguendo comunicazioni ufficiose (via mail ordinaria o via telefono) e via ufficiale (pec saltuarie) in cui l’amministratore unico ci comunica indicazioni sulla inoperatività della cooperativa della quale ci colpevolizza per mancata collaborazione.
Premetto che le attività della cooperativa non sono mai state regolari, nel senso che l’unica partecipazione a noi richiesta è sempre stata solo una firma su verbali già scritti e mai discussi. Il lavoro quotidiano e la gestione operativa dei nostri incarichi avveniva tramite i lavoratori della casa editrice per la quale siamo stati assunti (autorizzazioni per le ferie/permessi, report sugli incassi mensili richiesti, ecc..).
Da quel che capiamo, nonostante la confusione delle comunicazioni, l’amministratore vuole dimettersi. Noi attualmente siamo in “permesso/ferie” obbligati ma oggi era stata indetta una assemblea alla quale avevamo dato disponibilità a partecipare. Con 1 ora e mezza di preavviso via pec ci hanno comunicato che invece l’amministratore e il commercialista sono impossibilitati a partecipare, quindi l’assemblea è annullata. In sostanza non vogliono farci partecipare. Altra informazione importante è che a gennaio eravamo 9 soci + 8 lavoratori ma in meno di 1 mese (dal 29 marzo al 26 aprile) siamo rimasti 2 soci e 3 lavoratori. Tutti gli altri sono stati spostati su 2 nuove società create ad hoc, e che fanno capo alla stessa casa editrice; i lavoratori infatti sono rimasti tutti alla propria scrivania a fare il lavoro ordinario, come se nulla fosse accaduto. Nei nostri casi invece siamo stati eliminati dai turni di lavoro e le nostre postazioni e i nostri lavori sono stati assegnati ad altri lavoratori, ma non siamo stati licenziati, quindi teoricamente siamo ancora operativi.
Vorrei chiederLe tre cose:
Se la cooperativa chiudesse abbiamo diritto alla Naspi, sia i soci che i lavoratori?
Come dobbiamo comportarci il giorno in cui finiranno le ore di permesso e i giorni di ferie che ci hanno obbligato a smaltire (le credenziali per lavorare ci sono state disattivate il 30 aprile senza alcuna comunicazione)?
Quali possibilità e quali documenti servono per dimostrare che stiamo subendo un illecito con questi comportamenti?

Risposta al quesito:
Con riserva di valutare in concreto gli aspetti fattuali del caso prospettato, può in via generale affermarsi che la distribuzione temporale delle ferie arretrate e dei permessi non goduti è normalmente concordata con il lavoratore (soprattutto per quanto attiene ai permessi, vista la natura contrattuale degli stessi) o, comunque, è oggetto di specifici accordi sindacali.
In ogni caso, durante il periodo in oggetto il lavoratore conserva i propri diritti ed alla relativa scadenza dovrà presentarsi nella sede di lavoro per riprendere servizio.
Premesso tutto ciò, la giurisprudenza è concorde nel ritenere che il lavoratore a cui sia stata immotivatamente imposta l’inattività (indipendentemente dalla percezione della retribuzione), può richiedere in via giudiziaria l’adeguato risarcimento da parte del proprio datore per violazione dell’art. 2103 c.c., attraverso il supporto di prove documentali o testimoniali che dimostrino la condizione subita.
Trattandosi di responsabilità contrattuale ai sensi dell’art. 1218 c.c., spetterà alla parte datoriale l’onere di provare la sussistenza di cause oggettive che lo abbiano indotto necessariamente a collocare il lavoratore in stato di inattività.
Quanto, infine, al diritto alla NASPI, non vi è dubbio che lo stesso spetti anche ai soci lavoratori di cooperative con rapporto subordinato, in stato di disoccupazione volontario. Occorre, tuttavia, precisare sinteticamente che per poter fruire della NASPI il lavoratore, oltre ad essere disoccupato, dovrà possedere gli altri due requisiti previsti dalla legge: quello “contributivo” (versamento dei contributi previdenziali per almeno 13 settimane nei quattro anni precedenti) e quello “lavorativo” (svolgimento di almeno 30 giorni di lavoro effettivo nell’anno antecedente all’inizio del periodo di disoccupazione).

Sono socio di una cooperativa a proprietà indivisa e assegnatario di un alloggio dal 2004. Purtroppo, avendo avuto problemi di lavoro negli ultimi anni, ho accumulato un ritardo di pagamento di 4 trimestri. Nell’ultimo anno sono riuscito a riprendere i pagamenti con regolarità ma non sono ancora riuscito a saldare il debito accumulato.
La cooperativa ha dato mandato all’avvocato il quale mi ha scritto nei giorni scorsi sollecitando il pagamento del dovuto (circa 6.500 € + spese dell’avvocato) entro e non oltre i 10 giorni dal ricevimento della raccomandata pena azioni legali per il recupero delle somme.
Ora sto cercando una soluzione tramite prestiti ma nel frattempo la mia preoccupazione è quando la cooperativa potrà procedere con un eventuale sfratto, visto che non credo di riuscire a trovare le somme dovute in così poco tempo.

Risposta al quesito:
Il rapporto intercorrente tra socio e cooperativa indivisa non è di tipo locativo ma attiene al contratto mutualistico, in forza del quale il primo ha diritto di uso dell’immobile a fronte dei versamenti a vario titolo eseguiti in favore della seconda.
Per il mancato pagamento del canone la Cooperativa dovrà dare corso ad un giudizio ordinario di rilascio, nel corso del quale dovranno essere accertate giudizialmente le inadempienze sostenute dalla Cooperativa. Il socio moroso, convenuto in giudizio, potrebbe opporre a sua volta eventuali inadempienze della Cooperativa.
In ogni caso il rilascio dell’immobile potrà avvenire solo con la sentenza emanata a seguito di tutti gli accertamenti istruttori.

Sono entrata a far parte della cooperativa XX settore Cooperative a proprietà mista acquistando le quote dal socio che usciva che corrispondevano ad un’abitazione. La coop si è costituita già negli anni 70 e solo da questi ultimi tre anni ha deciso di chiudere, quindi tutti i soci assegnatari degli appartamenti hanno dovuto rogitare.
Io sono entrata come socia 3 anni fa e dopo pochi mesi ho rogitato. Ora la cooperativa mi chiede dei soldi per la liquidazione… ma mio marito non vuole assolutamente effettuare il bonifico perchè sostiene che dovevano accantonare negli anni l’importo per la liquidazione e non chiederlo ai nuovi entrati.
A cosa andiamo incontro? Abbiamo già ricevuto lettera di sollecito con minaccia di dare la pratica ad un avvocato con l’addebito di tutte le spese. Spero di essere stata chiara… la situazione è abbastanza incasinata.

Risposta al quesito:
L’assegnazione dell’alloggio definisce generalmente il rapporto contrattuale mutualistico, ma non estingue il rapporto sociale, sicché i soci assegnatari restano obbligati alle spese necessarie per l’estinzione della Cooperativa.
Occorre, però, verificare l’entità di tali spese, che devono attenere esclusivamente ai costi generali di gestione e non riguardare la costruzione dell’alloggio.
Se la richiesta di versamento riguarda la quota di spese generali, essa è legittima qualora sia suddivisa in parti uguali tra tutti i soci assegnatari, i quali abbiano ancora in corso il rapporto sociale.
La Cooperativa può ottenere un decreto ingiuntivo dal Tribunale, attivandolo in sede di esecuzione forzata (pignoramento mobiliare o immobiliare).