Cooperative: casi e soluzioni

Anzitutto ringrazio il Suo Studio per le preziosissime informazioni fornitemi in risposta al quesito del 09.07.2018.
In merito all’applicazione dell’articolo 39 TUB continuo ad avere qualche dubbio. L’istituto di credito dovrebbe frazionare il mutuo e la relativa ipoteca a garanzia. Non capisco se il rogito va fatto prima o dopo il frazionamento ed inoltre se ogni socio ha atto e mutuo frazionato perché la cooperativa dovrebbe ancora essere responsabile del pagamento delle rate del socio?

Risposta al quesito:
Il rogito inerente all’assegnazione definitiva va stipulato dopo il frazionamento del mutuo e, con il medesimo atto pubblico, ciascun assegnatario si accolla la relativa quota gravante sull’alloggio.
Il contratto di mutuo può prevedere che la Cooperativa sia garante dei pagamenti delle singole quote, ma una tale evenienza non avrebbe effetti pratici, in quanto la predetta Società è a responsabilità limitata e, generalmente, si spoglia dell’intero patrimonio attivo con le assegnazioni degli immobili ai soci.
Qualche Istituto di credito ha persino richiesto le garanzie fideiussorie ai soci, ma tali contratti sono sostanzialmente contro la legge e, pertanto, sono affetti da nullità assoluta.
In ragione della normativa del Testo Unico Bancario con il frazionamento del mutuo resta obbligato al relativo rimborso di ogni quota esclusivamente l’assegnatario dell’alloggio su cui la quota medesima grava.

Ancora una volta ricorro alla Sua cortesia per conoscere se nelle risposte da S.V. fornite ai quesiti precedenti ha già risposto in merito al seguente argomento.
Una cooperativa di 30 persone che intendono realizzare 30 alloggi, per le proprie necessità finanziarie inerenti i costi da sostenere, nei modi d’uso, hanno chiesto ad una Banca finanziatrice locale due linee di credito: la prima di 600.000 Euro utilizzabile sotto forma di mutuo fondiario a 20 anni e la seconda di ben 1.400.000,00 Euro utilizzabile sotto forma di conto corrente ipotecario con scadenza a 20 mesi.
Dopo la stipula dei relativi contratti notarili la Banca ha lasciato che il Presidente operasse ed utilizzasse liberamente le due linee di credito senza esercitare alcun controllo se effettivamente la provvista dalla stessa messa a disposizione venisse correttamente utilizzata per il fine indicato nella domanda di mutuo e del conto corrente ipotecario, “… quale concorso alla spesa per la realizzazione di…”.
Difatti, il Presidente ha utilizzato una gran quantità di liquidità messa a disposizione dalla Banca per propri fini personali, per esempio con numerosissimi assegni, anche di consistente importo, a favore di se stesso, di propri familiari, e dallo stesso incassati presso la stessa Banca, oppure con bonifici a favore di soggetti completamente estranei alle ditte appaltatrici.
Ciò premesso, chiedo se nella fattispecie non è ravvisabile una chiara responsabilità della Banca che è contravvenuta agli usuali impegni e alle condizioni di contratto dove alla Banca viene chiesto di “… osservare criteri di diligenza adeguati alla sua condizione professionale ed alla natura dell’attività svolta…”?
Difatti, a mio avviso, ove la Banca avesse operato con diligenza e cioè attuando un controllo – se pur formale – sulla destinazione dei fondi richiesti dalla Cooperativa “tiraggi” (attraverso il controllo dello stato fisico delle opere e/o attraverso il controllo dei documenti/mezzi di pagamento) certamente avrebbe riscontrato che si stava perpetrando una distrazione di ingenti somme per spese non previste nel budget finanziato, come da richiesta della Cooperativa e messi a disposizione dalla Banca finanziatrice con apposita delibera.

Risposta al quesito:
Il contratto di mutuo fondiario prevede, normalmente, che l’Istituto mutuante effettui la verifica dei lavori eseguiti attestati nello stato d’avanzamento predisposto dal Direttore dei Lavori.
Alla luce di quanto precede, se in relazione al mutuo edilizio non è stata eseguita tale verifica ovvero sono state erogate somme superiori, in tal caso la Banca è responsabile per violazione delle norme contrattuali.
Per quanto attiene alla scopertura di conto corrente occorre verificare il contenuto del contratto, che, non contendo vincoli specifici, non obbliga la Banca a particolari controlli.
I soci danneggiati possono agire con azione di responsabilità vero l’amministratore infedele e, comunque, anche contro i beneficiari dei titoli illegittimi.

Sono ex socia di coop edilizia indivisa posta in liquidazione coatta, il Commissario già si è sciolto, poi ha chiesto agli ex soci di insinuarsi al passivo. Nella domanda di insinuazione insieme alla cifra esborsata nel corso degli anni come quota mutuo, è possibile chiedere la rivalutazione monetaria delle stesse? Nel senso il costo casa era fissato a 80 mila euro, oggi casa viene stimata a 150 mila euro, quindi si è rivalutata, allo stesso modo si può rivalutare il denaro servito a pagare il mutuo?

Risposta al quesito:
La risposta è negativa, nel senso che il credito viene ammesso al passivo al valore nominale, almeno che non ci sia una decisione giudiziale che abbia riconosciuto le maggiorazioni risarcitorie.

Egregio avvocato, Le scrivo per avere informazioni circa quanto in oggetto.
Nel 2008 sono entrata a far parte di una coop edilizia con contributo regionale e vincolo per otto anni, avendo assegnato l’alloggio nel 2012 . Tutto bene per il 2012, ma nel 2013, quando senza motivazioni la maggioranza dei soci non ha approvato il bilancio dell’anno, così come il successivo del 2014. Nel gennaio del 2015 pertanto invio r/r per recedere per dissidi insanabili con i soci e riconsegno l’alloggio al presidente della Coop. Nel mese di aprile 2015, chiedendo contestualmente il rimborso di quanto versato.
Ad oggi dopo ben tre anni, nonostante innumerevoli richieste a/r, e diffide a pagare, non ho avuto più alcuna risposta né comunicazione né alcun rimborso.
Come posso recuperare i miei soldi? La Coop è creditrice verso la Regione e verso l’Erario, posso in qualche modo agire su tali crediti?

Risposta al quesito:
E’, innanzitutto, necessario che si munisca di un titolo esecutivo (decreto ingiuntivo o sentenza) per potere agire per il recupero coattivo del credito.
Il finanziamento pubblico non può essere aggredito diretta mente in quanto è vincolato alla destinazione prevista dalla legge, ma lo stanziamento lascia presumere che la Cooperativa abbia il programma costruttivo in corso. In tal caso occorre eseguire il pignoramento delle somme presso la Banca ovvero degli immobili.

Sono socio di una cooperativa edilizia di Catania volevo sapere cortesemente come posso obbligare il presidente e tutto il consiglio di amministrazione di codesta cooperativa edilizia affinché si adoperi per mettere in regola tutti gli appartamenti per quanto riguarda il certificato di abitabilità?
Sono 25 anni che ogniqualvolta li chiedo di chiudere la cooperativa trova sempre scuse e non posso vendere il mio appartamento perché manca l’abitabilità posso citarlo per danni per la mancata vendita? Come posso tutelarmi?

Risposta al quesito:
La Cooperativa è obbligata a garantire l’abitabilità-agibilità degli alloggi assegnati ai soci, al pari dell’impresa venditrice.
In mancanza dell’adempimento il socio assegnatario può convenire in giudizio la Cooperativa e richiedere il risarcimento del danno. Il socio può anche agire contro gli amministratori per il risarcimento dei danni a seguito della loro inadempienza. Occorre, però, capire preventivamente bene i motivi reali della mancata abitabilità degli alloggi e individuare le responsabilità.
Occorre, inoltre, accertare se i predetti motivi siano a conoscenza dei soci i quali sono rimasti inerti.

Sono socio di una cooperativa edilizia in L.C.A. dal 2005 che ha da anni concluso totalmente il programma edilizio (140 alloggi) ed altrettanto assegnato ai soci gli appartamenti tramite rogito notarile.
Al momento il Commissario Liquidatore mi scrive una Raccomandata A.R. comunicandomi la conclusione (favorevole!!) di tutti i contenziosi e le cause in atto nel tempo, chiedendomi di effettuare un versamento come “saldo estratto conto finale della procedura di liquidazione coatta” in base ad un saldo scheda personale ed oneri relativi alla procedura di liquidazione coatta, comunicandomi inoltre di non aver più nulla a che pretendere dopo il pagamento del citato importo.
Occorre precisare che restano in atto dei contenziosi tra cooperativa ed alcuni soci morosi da tempo (una decina) di cui il giudice ha già stabilito di dover procedere tramite arbitrato (previsto da statuto).
La domanda è questa: per meglio e maggiormente tutelarmi vorrei procedere al pagamento e chiedere le dimissioni da socio. Rientra tra i compiti del Commissario Liquidatore accettare le mie dimissioni? Quale altra formula o possibilità potrei adottare o proporre al Commissario Liquidatore per assicurarmi che non mi verranno chiesti ulteriori versamenti?

Risposta al quesito:
Il Commissario Liquidatore provvede alla realizzazione dell’attivo e alla conseguente distribuzione delle somme ai creditori ammessi al passivo, secondo la gradazione prevista dalla Legge; tale attività è svolta nell’esclusivo interesse dei creditori.
Emanato il provvedimento di Liquidazione Coatta (alias fallimento) la Cooperativa è sciolta di diritto, sicché non sono ipotizzabili problematiche attinenti con le dimissioni da socio.
Il rapporto che si instaura tra Liquidatela e prenotatari può essere quello della prosecuzione del contratto pendente (assegnazione) ovvero quello dello scioglimento del contratto medesimo ai sensi dell’art. 72 della Legge Fallimentare.
Nel primo caso il “rapporto” si svolge in ragione delle convenzioni contrattuali s si conclude, al pari di qualunque altro contratto, con la quietanza.
Nel caso di specie sembra che gli alloggi siano stati assegnati, sicché, a meno che non ci sia una riserva nell’atto medesimo, il prezzo dovrebbe risultare per intero pagato, sicché la Liquidate non dovrebbe avere alcun credito.
La procedura, tuttavia, potrebbe vantare il credito a seguito di deliberati sociali che hanno obbligato i soci.
Occorre, pertanto, verificare bene le clausole contrattuali, soprattutto quelle relative al pagamento del saldo prezzo (se dovuto in ragione della riserva nell’atto pubblico di assegnazione, entità commisurata ai versamenti già eseguiti) e della quietanza (normalmente apposta nei rogiti notarili).
Occorre, inoltre, verificare l’esistenza di deliberati vincolanti per i soci e la loro validità.
Nel caso di accettazione da parte del socio, sarà necessario stipulare con la Liquidatela la scrittura transattiva con l’apposizione della quietanza, sufficiente a liberare il socio da ulteriori pretese.