Cooperative: casi e soluzioni

Sono un ragazzo di 26 anni e vorrei avviare una piccola cooperativa agricola in famiglia.
La cooperativa potrebbe risultare più vantaggiosa rispetto ad una azienda agricola classica? Con la cooperativa si possono ottenere finanziamenti per l’avvio dell’attività?

Risposta al quesito:
La formula “Cooperativa“ è lo strumento giuridico che consente lo svolgimento di una determinata attività produttiva-commerciale tra soggetti accomunati da specifici requisiti, quali ad esempio quelli di artigiano, di bracciante agricolo, di produttore agricolo, etc…
Non esistono provvidenze specifiche diverse da quelle previste per agevolare l’attività agricola, ma con queste ultime possono coesistere alcune agevolazioni fiscali applicabili alle cooperative in genere.
Va, tuttavia, osservato che, proprio in ragione del regime fiscale di (limitato) favore, le Cooperative sono soggette a specifici controlli (vigilanza ministeriale, revisioni periodiche, etc…), che, in assenza della reale esistenza dello spirito e delle ragioni mutualistiche, non rendono in assoluto conveniente la scelta del tipo societario.

Sono socia di una cooperativa con cui ho iniziato un contenzioso nel 2011 in quanto l’immobile, presentava evidenti difformità rispetto al progetto iniziale.
La sentenza mi ha riconosciuto una riduzione del prezzo del 13% che è stato interamente saldato. Nel luglio 2017 la cooperativa fallisce senza procedere all’assegnazione dell’immobile a mio favore.
Volevo chiederLe se fosse possibile ottenere l’assegnazione dopo il fallimento.

Risposta al quesito:
L’art. 72 della legge fallimentare prevede che il curatore possa sciogliersi dai contratti pendenti, sicché, nel caso di prenotazione di alloggio, il socio diverrebbe creditore ammesso al Passivo per le anticipazioni eseguite e la Procedura concorsuale acquisirebbe la disponibilità dell’immobile da potere vendere sul mercato.
Il credito del socio sarebbe soddisfatto dopo i privilegiati e in proporzione agli altri crediti rispetto all’attivo realizzato.
L’eventuale preventiva trascrizione del contratto preliminare di assegnazione ai sensi dell’art. 2645 bis del codice civile, unitamente alla qualificazione dell’alloggio come prima casa, impedirebbe al curatore di sciogliersi dal contratto.
Il curatore, comunque, può anche dare esecuzione al contratto se ciò è nell’interesse della massa creditoria (tale circostanza comporta l’esborso di ulteriori importi a saldo del nuovo prezzo).

Volevo cortesemente porre il seguente quesito: ho avuto in assegnazione nel 2012 un immobile da una Cooperativa di abitazione in regime di edilizia convenzionata. Ora vorrei vendere l’alloggio per acquistarne un altro più adatto alla mia famiglia ma la convenzione, ancora in essere, prescrive all’articolo 11 che gli alloggi sono destinati alla cessione o alla locazione in favore dei soci della Cooperativa e dei proprietari originari delle aree che hanno sottoscritto la convenzione.
Il problema è che la Cooperativa è ora sottoposta a liquidazione coatta amministrativa per cui non c’è più alcuna attività sociale e non so se si possa affermare che esistano ancora i soci!!! Inoltre, i soci erano tanti e sparsi in tutta la regione. Il Comune, che deve vigilare sull’applicazione delle norme di convenzione, tuttavia, non mi rilascia il nulla-osta per potere cercare liberamente un acquirente perché ritiene che si debba rispettare anche il suddetto articolo.
E’ corretto? Devo interpellare prima i soci della Cooperativa?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare l’atto di Convenzione, al fine di stabilire l’esatta portata del vincolo della cessione degli alloggi ai soci.
Ciò posto, va osservato che in generale la clausola in questione sarebbe inefficace alla luce dello scioglimento della Cooperativa a seguito del provvedimento liquidatorio, in base al principio di diritto secondo cui nessuno può essere tenuto a rispettare un obbligo di impossibile esecuzione.
Resta, tuttavia, il vincolo dei requisiti del nuovo acquirente e il vincolo del prezzo imposto dalla Convenzione (che dovrebbe contenere i criteri di aggiornamento).

Sono socio da 5 anni di una cooperativa edilizia, ho 47 anni, e la cosa sembra ancora non risolversi in tempi brevi.
Volevo chiedere se vi sono dei limiti di età per essere socio. Volevo inoltre chiederLe da dove si evince che si tratta di una cooperativa divisa o indivisa, dato che sullo statuto non è scritto.

Risposta al quesito:
Non esistono limiti di età per essere socio di Cooperativa edilizia, a meno che lo Statuto sociale ne preveda espressamente l’esistenza.
Il problema dell’età potrebbe porsi nel caso fosse molto avanzata, in ragione dei rapporti con la Banca per la concessione del mutuo (ma non sembra questo il caso).
Se lo scopo sociale riportato nello Statuto prevede l’assegnazione in uso/locazione, si tratta di Cooperativa a proprietà indivisa, se, viceversa, prevede l’assegnazione in proprietà individuale, la Cooperativa è “divisa”.

Faccio parte, in qualità di socio assegnatario, di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa che nel 2009 ha ottenuto dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti il nulla osta al mutuo edilizio individuale tra l’Ente mutuante e i singoli soci in base al costo dell’alloggio della allegata tabella millesimale che non è uguale per tutti e 12 i soci.
La mia prima domanda: il contributo di cui stiamo ancora usufruendo, va diviso in parti uguali fra i singoli soci assegnatari o in base alla prescritta tabella millesimale?
Inoltre, pochi giorni fa la cooperativa ha stipulato rogito notarile per assegnare in proprietà individuale l’alloggio ad uno dei componenti, che ne aveva fatto richiesta, che a sua volta a rivenduto lo stesso alloggio ad un privato e ad un prezzo concordato fra le parti.
La mia seconda domanda: è fattibile una cosa del genere e se SI, la Cooperativa ha l’obbligo di comunicarlo al Ministero delle infrastrutture per il rimborso della differenza fra i contributi erogati fino alla data dell’assegnazione in proprietà e quelli previsti, fino alla stessa data, per le cooperative a proprietà individuale così come previsto al comma 3 dell’art.18 legge 179 del 1992? Fra l’altro, il socio che ha rivenduto l’alloggio a privato, è rimasto in cooperativa con l’intento di continuare a percepire i contributi che ci vengono erogati annualmente.
Terza domanda: a breve ci dovrebbe essere una riunione assembleare di tutti i soci ed io vorrei andare con le idee chiare anche per tutelare i miei diritti e sapere se continuare a rimanere a proprietà indivisa o passare definitivamente a proprietà e chiudere i rapporti con la cooperativa della quale non so fino a che punto stia agendo nell’interesse di tutti.

Risposta al quesito:
Il contributo viene erogato in favore della Cooperativa (e non dei soci) la quale impiega le relative risorse nella costruzione degli alloggi ai soci. Gli alloggi, poi, vengono assegnati ai singoli prenotatari a fronte di prezzi commisurati ai diversi costi di costruzione, sicché, in tal senso viene rispettata la parità di trattamento economico tra i soci.
Il socio assegnatario non può vendere l’alloggio prima che siano trascorsi almeno 5 anni dall’atto di assegnazione definitiva, a meno che non intervenga una specifica autorizzazione rilasciata per motivi eccezionali dall’Ente finanziatore e/o di Vigilanza.
In ogni caso, va rilevato che il prezzo della seconda cessione resta vincolato ai criteri previsti dalla legge di finanziamento e/o dalla Convenzione con il Comune concedente l’area.
In ordine ala tutela dei diritti occorrerebbe conoscere l’oggetto della discussione che si terrà nella prossima Assemblea.

La mia cooperativa edilizia è composta da 100 soci di cui ognuno detiene la medesima quota. Gli alloggi realizzati hanno, invece, varia metratura e sono stati pagati dai soci in funzione della grandezza. La cooperativa gode di un finanziamento a fondo perduto da parte dello Stato.
Tale contributo va suddiviso secondo le quote di possesso (tutte eguali quindi) o secondo il costo dei diversi appartamenti?

Risposta al quesito:
Il contributo pubblico viene assegnato alla Cooperativa, la quale provvede al relativo impiego per la costruzione degli alloggi.
Gli immobili di diversa metratura vengono assegnati ai soci a fronte dei prezzi calcolati a seconda dei costi sostenuti per la realizzazione di ciascuno di essi.
Quanto precede conferma la parità di trattamento economico tra i soci, in conformità a quanto statuito per legge.