Cooperative: casi e soluzioni

Ero socia della Cooperativa XX che nel 2004 fu al centro degli scandali per la truffa “Falco” che portarono al fallimento delle cooperative XX e YY.
La cooperativa YY fu rifondata con l’annessione della cooperativa XX in quella YY (mantenendo ci dissero graduatorie distinte su distinte palazzine per non penalizzare gli appartenenti alla ex cooperativa XX).
Ci venne assegnato un terreno nel piano di zona di Trigoria per cui fu necessario pagare alla cooperativa (ormai 3 anni fa) la quota di esproprio (nel nostro caso oltre 25.000€), esproprio che non è ancora stato effettuato. Il piano della cooperativa prevede allo stato attuale la costruzione di quattro palazzine, di queste, due in carico all’ATER e due in carico ad un costruttore privato. Ultimamente è stato effettuato un cambio societario da cooperativa a SRL, del quale non è stata ancora ben chiarita la finalità.
Ora ho il problema che la cooperativa da me più volte contattata non risponde alla mia richiesta (l’ultima inoltrata tramite PEC) di avere copia degli atti e delle modalità di costruzione della graduatoria di assegnazione degli alloggi. A precedenti informali richieste ho ricevuto solo la lapidaria comunicazione che mi trovo in 14à posizione.
Ciò non mi torna, perché nella cooperativa XX ero in terza posizione, e molti soci sia di XX che di YY hanno rinunciato o hanno ritirato la quota per l’esproprio in attesa che venissero formalizzati gli atti di attribuzione del terreno. Quando chiedemmo informazioni in merito alla possibilità di ritiro temporaneo della nostra quota ci venne comunicato dalla presidenza della cooperativa che il ritiro della quota ci avrebbe fatto perdere la nostra posizione in graduatoria (e per questo motivo lasciammo in cooperativa).
In altre comunicazioni ci venne detto che a non ritirare la quota eravamo rimasti solo in 12 e ora com’è possibile che mi ritrovo in 14° posizione? Vorrei sapere quali sono i miei diritti di socia e come posso farli valere? Com’è possibile far analizzare con perizia questi atti per capire se ci siano stati soprusi o abusi d’ufficio nella formazione di queste presunte graduatorie?
La ringrazio se vorrà aiutarmi o indirizzarmi per una consulenza che mi aiuti a fugare i miei dubbi e le mie perplessità a riguardo.

Risposta al quesito:
Da quanto esposto nel quesito, sembra di capire che la posizione in graduatoria abbia importanza relativamente alla scelta dell’alloggio ricadente nell’edificio in costruzione.
Se il diritto del socio alla scelta risulta da un contratto ovvero da un verbale di assemblea, in tal caso il scio medesimo può farlo valere con specifica azione giudiziaria.
Se sussistono irregolarità nella gestione delle assemblee ovvero nell’attuazione dei regolamenti, il socio può anche formulare esposto alla Vigilanza del Ministero dello Sviluppo Economico, chiedendo l’ispezione straordinaria e l’eventuale commissariamento della Cooperativa.

Espongo brevemente i fatti. Nel corso del 2012 Tizio, presidente del Cda di una coop.va edilizia, giunge a fine mandato. L’assemblea nomina il nuovo cda. A Tizio (non più cda) il nuovo cda delibera un compenso di 150.000 per attività di coordinamento dei cantieri e gestione del passaggio generazionale ai nuovi Amministratori. Al nuovo presidente Caio, l’assemblea delibera un compenso di 20.000. fine 2012 il cda con Caio presidente si dimette e viene nominato di nuovo Tizio, il quale nel 2013, percepisce sia i 20.000 (quale compenso presidente) sia i 150.000 (per attività di coordinamento).
Non crede che l’attività di coordinamento coincida con quella di presidente del cda? Il compenso per coordinamento non cessa al momento della nomina e cmq dovrebbe passare dall’assemblea?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative il compenso agli amministratori deve essere deliberato dall’assemblea dei soci.
Nel caso di specie, sembra che l’assemblea abbia previsto due tipi di compensi, l’uno in relazione all’attività societaria, l’altro relativo all’attività di controllo edilizio.
Se le attività sono state effettivamente svolte e non sussistono vizi esecutivi del mandato, in tal caso l’amministratore ha diritto alla percezione del compenso stabilito dall’assemblea.

Ho acquistato un villino da una cooperativa edilizia nel 2007 di cui ero socio. Con atto di assegnazione firmato anche dall’amministratore unico della Cooperativa, ne sono diventato proprietario.
La cooperativa, costituita da 1 amministratore e 3 soci, aveva appaltato i lavori di costruzione dei 4 villini (un villino è della cooperativa) ad una società di costruttori. Recentemente, a seguito di un allagamento, sono stati rilevati, da una CTU, alcune irregolarità nel mio giardino i cui lavori sono stati eseguiti appunto dalla società a cui la cooperativa ha appaltato i lavori per costruire gli immobili. Irregolarità che non potevo constatare al momento dell’acquisto in quanto vizi occulti.
Attualmente la ditta/società non esiste più! Immagino abbia dichiarato fallimento!
Posso rivalermi sull’amministratore unico della cooperativa? Ha qualche responsabilità?

Risposta al quesito:
Occorre, intanto, verificare la natura delle “irregolarità“, in quanto il regime giuridico è diverso a seconda che esse rientrino nei vizi inerenti alla rovina dell’edificio (art. 1669 c.c.) ovvero siano vizi costruttivi minori (art. 1667 c.c.).
E, poi, necessario controllare la data in cui i presunti difetti costruttivi si sono manifestati, in quanto entrambe le predette norme prevedono tempi di decadenza.
Nel caso di specie non sembra ci sia la possibilità di agire in via risarcitoria essendo trascorsi i tempi previsti per mla garnzia postukma del costruttore (dieci anni).
In ogni caso la responsabilità può essere attribuita alla Cooperativa, mentre per quanto riguarda l’amministratore sarebbe necessario provare il dolo e la di lui consapevolezza di agevolare l’impresa costruttrice.

Spett.le avvocato, Le scrivo per un parere riguardante l’attuale situazione della cooperativa a proprietà divisa della quale sono associata.
A marzo di quest’anno ci siamo trovati a dover firmare un atto di mediazione con la ditta edile in quanto a seguito di perizia di parte voluta dalla cooperativa è risultato che effettivamente la maggior parte di quanto richiesto dall’impresa era dovuto a causa di notevoli errori e noncuranze della Direzione Lavori. Ad oggi la Direzione Lavori teme una rivalsa dei soci sulla sua persona, pertanto sostiene di non essere tenuto a presentare la fine lavori in Comune e la successiva domanda di abitabilità/agibilità in quanto sul suo contratto è riportata unicamente la dicitura “assistenza alla fine lavori”.
Tuttavia nei verbali si Assemblea dei mesi precedenti la Direzione Lavori ha affermato di essere pronto a presentare la fine lavori non appena fossero giunte le certificazioni della ditta costruttrice, senza mai fare accenno a tale dettaglio nel contratto e rendendo implicita la sua intenzione a presentare la documentazione in Comune.
Esaminando il caso in questione Le chiedo pertanto parere in merito a come i Soci dovrebbero porsi nei confronti della Direzione Lavori e se quest’ultima sia o meno tenuta a presentare la fine lavori in Comune e la contestuale pratica per l’abitabilità/agibilità.

Risposta al quesito:
IL Direttore dei Lavori non solo deve provvedere all’attestazione della fine dei lavori, ma deve provvedere all’inoltro della richiesta di agibilità agli Uffici comunali competenti.
Gli amministratori sono responsabili in caso di inerzia verso il professionista e, pertanto, i soci possono agire nei loro confronti.
In ogni caso i soci hanno anche azione diretta risarcitoria nei confronti del Direttore dei Lavori.

Ho da pochissimo effettuato l’iscrizione ad una cooperativa edilizia e pagato la prenotazione di un alloggio (5,000 €). All’atto del pagamento è stata rilasciata una semplice ricevuta (foglio semplice con timbro e firma della cooperativa). Ora dato che dovrò iniziare con i pagamenti fino ad arrivare al 20% de valore totale e successivamente procedere con il rogito, vorrei sapere che tipo di documentazioni devo richiedere alla cooperativa per tutelare e certificare i miei anticipi.
Sono tenuti al rilascio di una fideiussione (loro appaltano ad un’altra impresa la costruzione dell’immobile)? Quale tipo di documentazione dovrebbero rilasciarmi?

Risposta al quesito:
Anche le Cooperative sono obbligate al rilascio della fideiussione, riguardante l’alloggio da costruire ,prenotato dal socio, giusto quanto disposto dal d.lgs 122/2005.
I versamenti effettuati in favore della Cooperativa nel corso del rapporto sociale devono essere tutti fatturati e comprensivi dell’IVA.
La Cooperativa che appalta a terzi deve farsi rilasciare dall’impresa la fideiussione sulla responsabilità postuma del costruttore (10 anni) per gli eventuali difetti e vizi costruttivi occulti.
Al socio prenotatario la Cooperativa deve rilasciare la copia della predetta fideiussione.
Il socio deve stipulare il preliminare di assegnazione che deve contenere tutti i requisiti di cui all’art. 2645-bis del codice civile e deve essere stipulato con firme autenticate da notaio in modo da essere trascritto nei Registri Immobiliari (la trascrizione garantisce a vario titolo il socio).
Infine, il socio deve verificare i bilanci d’esercizio, controllando che i conti esposti rispecchino il programma e la situazione costruttiva.

Una coop indivisa con un primo immobile (detta torre) di 76 assegnatari e un’altro immobile (detta schiera) da 12 assegnatari con tre scale di accesso a-b-c distanti i due immobili circa 50 mt, con unico Presidente e C.D.A essendo unica coop.
Si possono usare le tabelle millesimali? Perchè chiedendo in assemblea di usare le tabelle, mi e stato detto di no essendo una coop indivisa non’è possibile in quanto assegnatari e non proprietari è vero?

Risposta al quesito:
Le tabelle millesimali si utilizzano normalmente nei Condomini, quale criterio per attribuire i costi in ragione delle quote di proprietà ed anche in riferimento al maggiore o minore uso delle parti comuni.
Nelle Cooperative a proprietà indivisa non vige il Condominio, in quanto la proprietà degli immobili resta in capo alla Cooperativa.
Va, tuttavia, osservato che nelle Cooperative in generale vige il principio della parità di trattamento dei soci, sicché sarebbe illegale pretendere da un socio una contribuzione maggiore rispetto ad altri soci e, pertanto, gli amministratori sono obbligati a rispettare quel criterio di legge.
In tal senso l’assemblea dei soci può approvare un regolamento che disciplini la contribuzione per la gestione delle parti comuni, anche adottando il criterio delle tabelle millesimali.
Le spese generali sociali, viceversa, vanno addebitate a ciascun socio in parti uguali, fruendo egli al pari degli altri dei benefici della struttura sociale.