Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio di una cooperativa edilizia dalla quale ho acquistato un immobile 7 anni fa. A distanza di tempo, sono emersi alcuni vizi occulti nelle aree condominiali (infiltrazione di acqua nella corsia garage).
Nonostante le ripetute segnalazioni al Presidente della Cooperativa ed alla ditta costruttrice, ad oggi, nessun intervento di riparazione è stato effettuato. Insieme agli altri 3 soci abbiamo individualmente e congiuntamente esposto la questione.
Domanda: è possibile citare in giudizio la cooperativa per mancato intervento? Quali mezzi (giudiziali e non) è possibile adire per ottenere un intervento che, a questo punto, è oltremodo urgente?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente accertare se le infiltrazioni provengano da parti condominiali e se siano riconducibili a difetti di costruzione.
Nel primo caso è necessario accertare se si è costituito il Condominio ovvero se sia ancora la Cooperativa a gestire le parti comuni, tenendo conto che, nell’ipotesi di atti di trasferimento della proprietà individuale dell’alloggio a diversi soci, il Condominio nasce per legge.
Nel secondo caso occorre fare attenzione alla tipologia del fenomeno in quanto i difetti di costruzione scontano una disciplina particolare, sottoposta alla decadenza oltre i termini prestabiliti.
Se, dunque, il fenomeno dannoso è riconducibile al difetto di costruzione e sussistono i presupposti dei termini (artt. 1667, 1669 cc) si può instaurare l’azione contro la Cooperativa, l’impresa appaltata e il Direttore dei Lavori; se, viceversa, il predetto fenomeno riguarda opere di manutenzione riconducibili al Condominio si può esperire l’azione per l’eliminazione del fenomeno ed il risarcimento del danno contro il Condominio.
Se sussiste un danno grave e irreparabile che si aggrava nel tempo, può essere esperita l’azione ex art. 700 c.p.c. per ottenere il provvedimento in via d’urgenza.

Sono una ex socia di cooperativa edilizia a proprietà divisa. Nel 2006 assegnataria di alloggio in locazione con patto di futura vendita per 8 anni. Non ho mai stipulato un contratto di locazione. Ho versato negli 8 anni e più una rata mensile di mutuo come “affitto”.
Al momento della regolarizzazione dei documenti per poter accedere all’assegnazione definitiva la cooperativa ha presentato la tabella con i canoni di locazione (mai visti in 8 anni!!!) e al momento dell’atto, tanto i canoni di locazione, che le rate di mutuo, non sono state considerate in detrazione al costo alloggio. Il prezzo massimo di cessione è stato deliberato dal consiglio di amministrazione a fine febbraio 2016 e ricorretto successivamente ad ottobre 2016.
Ho stipulato l’atto ad agosto 2016 con il prezzo di cessione calcolato dalla cooperativa ad ottobre!!!! Inoltre il costo dell’alloggio è lievitato di circa 20.000 euro aggiunti quali migliorie (guarda caso cifra corrispondente al contributo regionale per la costruzione).
In conclusione mi chiedo se ciò sia giusto.

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie sono obbligate a redigere i Bilanci annuali, che devono contenere tutti i movimenti finanziari ed economici sostenuti nell’esercizio.
I canoni di locazione fino alla stipula del definitivo passaggio di proprietà individuale devono essere commisurati alla copertura delle spese (quota mutuo, quota spese generali, quota manutenzione etc.). L’Assemblea dei soci deve approvare annualmente i predetti bilanci, sicché, nel caso di falsa rappresentazione contabile, ciascun socio ha diritto a tutelarsi giudiziariamente, a condizione che abbia la prova della irregolarità.
Occorre, quindi, riscontrare le eventuali irregolarità mediante la verifica dei bilanci (anche quelle del calcolo del prezzo massimo) e successivamente tutelarsi nei modi di legge.
Va tenuto in conto che la Cooperativa ha lo scopo mutualistico e, pertanto, non può registrare contabilmente somme non inerenti al costo di costruzione.

In ritardo La ringrazio della cortese risposta al mio quesito del 06.03.2018, anche se ho documentazione scritta dall’Ufficio preposto del Min. OO.PP dove si legge che il contributo, a loro parere, va suddiviso in base ai millesimi dell’unità abitativa.
Comunque al di là di ciò, può essere così gentile da dirmi quali procedure bisogna seguire per passare da proprietà indivisa a quella di proprietà individuale? Bisogna rimborsare qualcosa per suddetto passaggio o avere autorizzazione dal Min.OO.PP.?

Risposta al quesito:
La Legge 179/1992 prevede che le Cooperative possano ottenere l’autorizzazione alla trasformazione dello scopo sociale dalla proprietà indivisa a quella divisa.
Per ottenere l’autorizzazione occorre il preventivo deliberato assembleare che con la maggioranza del 60% approvi la trasformazione; è, inoltre, necessario che venga adeguato lo Statuto della Cooperativa se non prevede la concorrente possibilità di assegnare gli alloggi in proprietà individuale ai soci; occorre, infine, che la Cooperativa versi all’Ente finanziatore la differenza aggiornata tra il contributo previsto per la proprietà individuale e quello minore inerente alla proprietà indivisa.

Sono Presidente di una cooperativa edilizia che ha realizzato alloggi in piano peep. La convenzione notarile di conferma della concessione del diritto di superficie è del 2002. Come per legge, in tale convenzione si regolamentava cosa spettasse al Comune e cosa alla Cooperativa in termini di opere di urbanizzazione, opere allacciamento a pubblici servizi, corrispettivo aree etc.
Ora i dct di esproprio delle aree comprese nel peep sono stati fatti solo in parte! Le opere di urbanizzazione non sono state mai completate! Parte delle opere di urbanizzazione già le abbiamo fatte noi nonostante non fossero a nostro carico! Per alcune aree sono seguiti tanti dct temporanei di occupazione rimasti poi lettera morta perché mai fatti i dct definitivi!!!
I proprietari terrieri mai pagati, hanno fatto cause su cause ed in tutto ciò, oggi, a seguito di contenziosi etc, il costo di acquisizione delle aree è più che raddoppiato a seguito di una sentenza della Cassazione cui si sono uniformate anche sentenze di Tribunale per cause fatte da altri proprietari!!!!
Ora il peep nel 2012 é scaduto! Il venir meno del peep comporta anche il venir meno della convenzione di attuazione del peep? Visto che il peep originario è non solo scaduto ma mai più verrà realizzato, come fare per le aree che non sono mai state espropriate??
Scaduto ormai il peep, chi dovrà pagare questi proprietari e chi completare queste opere di urbanizzazione? E a che prezzo??
Ci hanno detto che tutto dovrà ricadere sui beneficiari delle aree perchè noi usiamo i suoli… noi usiamo le aree a nostro esclusivo vantaggio e noi dovremo pagare al prezzo stabilito dalla Cassazione che ha più che raddoppiato prezzo originario per acquisizione aree!!!!
Riassunto: scaduto peep scadono anche obblighi del Comune in termini di urbanizzazione? E se anche il Comune facesse dct esproprio e completasse l’urbanizzazione, lo farebbe solo a condizione che noi beneficiari pagassimo il tutto??? Grazie! Inoltre chi è responsabile quindi per un piano peep previsto, regolamentato ma poi mai portato a compimento? Hanno dato permessi a costruire… abbiamo fatto gli atti di assegnazione degli alloggi da ben 8anni!
Perchè presidente fondatore, notaio, Comune e comunque nessuno ci ha mai avvisati che dopo gli atti assegnazione avremmo dovuto rispondere ancora di decine di migliaia di euro? Si parlerebbe se tutto va bene di quasi 10.000 euro a famiglia se non di più!

Risposta al quesito:
La vicenda esposta si appalesa particolarmente complessa ed esige l’adeguato approfondimento mediante l’esame della documentazione.
In via generale si può rilevare che la scadenza del Piano comporta la sopraggiunta inefficacia di tutte le autorizzazioni e le convenzioni precedenti (peraltro stipulate in gran parte con dei termini precisi comunque oggi autonomamente scaduti).
Sull’addebito delle responsabilità e sul conseguente risarcimento del danno, occorre individuare gli obblighi conseguenti alla Convenzione e verificare le relative trasgressioni.
Occorre, poi, verificare le soluzioni possibili per l’esecuzione dei lavori residui, adeguandole al regolamento urbanistico e munendole delle nuove autorizzazioni.
In ogni caso, prima dell’esecuzione dei lavori a spese dei soci, è bene predisporre l’approfondito accertamento preventivo della situazione tecnico-giuridica, premunendosi in ordine alle diffide per le responsabilità eventualmente addebitabili all’Ente e per quelle eventualmente addebitabili agli ex amministratori ovvero a professionisti incaricati delle opere.

Sto subentrando ad un socio di una cooperativa edilizia per un appartamento quasi in consegna… il socio uscente chiede per uscire oltre alla cifra capitale investita (60.000 euro) dalla coop, il 50% degli interessi passivi maturati e l’iva versata pari a 2.400 euro.
Questa iva il presidente della coop sostiene che non può restituirla perché già versata allo Stato, ora la mia domanda è: a chi spetta rimborsare quest’iva a me alla coop o il socio uscente l’ha persa?

Risposta al quesito:
Il socio subentrante deve versare l’importo necessario per coprire il costo di costruzione sostenuto alla data, cioè tutte le anticipazioni eseguite dall’uscente, comprensive dell’IVA.
All’uscente, poi, la Cooperativa deve rimborsare l’intero importo anticipato in conto costruzione.
Il predetto importo che deve versare il socio entrante non sconta l’iva in quanto contiene già quella vecchia versata dl socio uscente; l’importo in questione, infatti, attiene al rapporto finanziario di restituzione delle anticipazioni effettuate dall’uscente a coperture del costo di costruzione, parzialmente già fatturato.
Al momento dell’assegnazione definitiva al nuovo socio la Cooperativa emetterà la fattura, portando in detrazione i versamenti già eseguiti (comprensivi dell’IVA).
I nuovi versamenti del socio subentrante , viceversa , saranno regolarmente fatturati con iva.
Al momento dell’assegnazione definitiva il socio assegnatario avrà acquistato per il prezzo pari al costo alloggio, interamente fatturato dalla Cooperativa (una parte prima del subentro una seconda parte dopo).
Alla luce di quanto precede, non esiste la problematica rappresentata, almeno secondo la normativa fiscale.

Sono socio lavoratore di una cooperativa sociale, insieme ad altri due colleghi. L’amministratore unico, che svolge anche altre mansioni, non lavora nel rispetto degli orari (arriva puntualmente in ritardo), degli altri dipendenti (spesso usa toni aggressivi nei loro confronti, immeritatamente), è disorganizzato, negli anni a causa della sua superficialità sono stati smarriti contanti che doveva custodire lui ecc…
In considerazione delle sue numerose negligenze e dei richiami informali fatti da me e dall’altra socia serviti a poco, chiedo come è possibile procedere. Pur essendo soci alla pari, il fatto che lui sia amministratore unico può impedirci di licenziarlo? Come si può procedere? Servono delle lettere di richiamo?
Stiamo lavorando il doppio per porre riparo ai suoi errori e temiamo per il futuro della cooperativa.

Risposta al quesito:
I soci di maggioranza possono chiedere la convocazione dell’Assemblea indicando all’odg la revoca dell’amministratore per le gravi inadempienze.
Se l’amministratore non vi provvede, i soci di maggioranza possono rivolgere istanza al Tribunale per la convocazione dell’assemblea presieduta da soggetto designato dall’Ufficio giudiziario.
Sostituito l’amministratore, può procedersi prima all’esclusione da socio e poi al licenziamento del soggetto in questione, a condizione che si provino le sue inadempienze.