Cooperative: casi e soluzioni

Nel 2012 entravo a far parte di una Cooperativa edilizia, tramite sottoscrizione di un preliminare di assegnazione, tuttora non registrato. Durante le fasi di costruzione dello stabile provvedevo a pagare degli acconti fino a corrispondere in totale i 2/3 del pattuito pari a circa 305.000,00. Al termine della costruzione veniva permesso solo a parte dei prenotatari, circa 30, di rogitare, nonostante io avessi il saldo senza necessità di mutuo.
Allo stato attuale la Banca creditrice si rifiuta di definire i restanti rogiti in quanto la Cooperativa nel frattempo a seguito stato di insolvenza ha generato un debito non soddisfabile con le restanti assegnazioni.
Premetto che la Cooperativa possiede circa 11 appartamenti assegnati in attesa di rogito ed altri 10 liberi da assegnazione. Desidererei mi fosse data la possibilità di saldare il mio debito previsto da preliminare, ma non me ne viene data la possibilità, a parer della Banca dovrei ripagare l’appartamento.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, precisare che, in generale, con la finitura delle opere e la catastazione degli immobili, l’Istituto mutuante ha l’obbligo di frazionare il mutuo al fine di consentire l’assegnazione definitiva ai singoli prenotatari da parte della Cooperativa.
Nel caso di specie, il socio ha previsto il pagamento contanti dell’alloggio e, pertanto, sarebbe preferibile che lo stesso concordasse oggi con la Cooperativa l’accollo del mutuo pari al saldo ancora dovuto.
La recente giurisprudenza, infatti, ha statuito che gli accolli interni del mutuo (tra soci e Cooperativa) devono comunque essere riconosciuti dall’Istituto di credito anche se non ha partecipato all’accordo tra le predette parti; qualche perplessità è rimasta per i casi di totale assenza di accollo mutuo.
Alla luce di quanto precede, quindi, il socio, deve garantirsi citando in giudizio la Cooperativa e l’Istituto di credito, chiedendo l’esecuzione specifica del contratto di prenotazione, previo frazionamento del mutuo limitatamente alla quota accollata. La vicenda merita, comunque, l’adeguato approfondimento documentale.

I Soci di una Cooperativa edilizia sono stati beneficiari, in virtù della sussistenza di requisiti richiesti dalla Legge, del Contributo Regionale per la categoria “Nuove costruzioni” ad erogazioni in conto capitale, in seguito al Decreto 1753 del 2003 pubblicato sul Burc 47 del 06.10.2003.
Tale contributo è stato erogato per la metà prima dell’atto notarile di compravendita degli alloggi, avvenuto nel 2015, mentre il saldo solo ad inizi dell’anno 2017. La Cooperativa è oggi posta in liquidazione ed interessata inoltre da due cause.
Si chiede se il liquidatore possa restituire il saldo delle somme del Fondo Regionale a ciascun socio, già anticipate dagli stessi quando hanno contratto i mutui in quanto il saldo del Fondo Regionale è purtroppo avvenuto dopo l’atto di compravendita.
Tale questione si pone in quanto il Liquidatore ha il timore di incorrere in responsabilità restituendo queste somme a causa delle cause in corso.

Risposta al quesito:
I timori del Liquidatore sono fondati, in quanto la restituzione di somme anticipate dai soci in forza dell’attivo derivante dal contributo pubblico equivale alla dismissione di attività sociali, che potrebbe essere oggetto di responsabilità verso i creditori della Cooperativa.

Abbiamo trasformato una Coop. edilizia di Orsara di Puglia da indivisa a divisa, seguiti tutti gli iter e pagati alla regione Puglia l’altra parte degli interessi.
Questi ultimi sono detraibili sulla dichiarazione dei redditi, quali interessi passivi?

Risposta al quesito:
Trattandosi di restituzione di contributo pubblico, ancorché riguardante gli interessi sul mutuo agevolato, il relativo importo non può essere portato in detrazione fiscale quale onere deducibile.
La Legge fiscale, infatti, prevede la detraibilità degli interessi di mutuo pagati all’Istituto di credito nell’esercizio di competenza, mentre nel caso di specie si tratta di restituzione degli interessi al terzo pagante in un periodo diverso da quello di riferimento.
Per una disciplina diversa sarebbe necessaria la modifica di legge ovvero l’interpretazione giurisprudenziale.

Volevo un informazione, cercherò di essere breve, mia figlia socia di cooperativa o consorzio (no dipendente) insieme ad altri hanno querelato il consorzio (per una votazione ambigua), che tramite un commercialista del consorzio, invitato dal consiglio in una assemblea non ufficiale ha fatto i nomi di tutti i querelanti, mettendoli così in cattiva luce agli occhi degli altri soci.
A detta loro si poteva fare, perchè il Consorzio sono i soci e dovevano sapere i nomi, mi chiedo per la legge sulla privacy e il diritto alla riservatezza potevano dire i nomi (tra l’altro mia figlia era assente) a tutti e comunque fatti dire e commentare da un estraneo, in questo caso il commercialista?

Risposta al quesito:
Per quanto è possibile comprendere dal testo del quesito, va precisato che la legge sulla privacy pone la riservatezza sui dati sensibili di diverso tipo, riguardanti aspetti della vita privata ovvero situazioni economiche riconducibili alla persona.
Nel caso di specie, sembra che siano stati fatti i nomi di alcuni soci che avevano querelato altri soci di un ente cooperativo, sicché così posta la questione non sembra rientrare nella tutela della privacy.

Intanto grazie per la risposta al mio precedente quesito del 07.04.2018, riporto le testuali parole inserite nella Legge regionale in materia di cooperative finanziate dall’Ente locale:
Art. 1. comma a): divieto di cessione in proprietà degli alloggi e obbligo del trasferimento degli stessi al competente Istituto Autonomo per le Case Popolari, in caso di liquidazione o scioglimento della Cooperativa stessa.
E nella convenzione con il Comune:
Art. 13 Divieto: Gli alloggi non potranno essere ceduti dalla Cooperativa ne ai Soci, nè ad altri: in caso di liquidazione o scioglimento della Cooperativa stessa, gli alloggi ed infrastrutture saranno trasferiti all’Ente che sarà individuato in relazioni alle vigenti disposizioni in materia.
A questo punto gli alloggi andranno a finire all’Atc ex Iacp?

Risposta al quesito:
La “liquidazione” di cui alla norma indicata è quella volontaria (per il raggiungimento dello scopo sociale) e non già la Liquidazione Coatta Amministrativa che è un Procedura Concorsuale regolata dall’art. 214 della Legge Fallimentare.
In tale ultimo caso, quindi, il patrimonio attivo della Cooperativa deve essere liquidato (venduto all’asta) secondo le regole del R.D. n. 267/1942 , cioè le norme dettate per il Fallimento.

Sono proprietaria di un alloggio edilizia residenziale. Sono in procinto di sposarmi e il mio compagno è possessore di una casa più adatta alle nostre esigenze, abbiamo un figlio con qualche problema.
I miei suoceri abitano in questa casa, possiamo fare uno scambio?

Risposta al quesito:
La formulazione del quesito è troppo sintetica, ma si può presumere che l’alloggio di edilizia residenziale sia stato realizzato dalla Cooperativa di cui è socio la prossima novella sposa.
In tal caso è preminente il rapporto sociale, in quanto l’alloggio deve essere assegnato al socio, sicché lo “scambio” potrebbe avvenire mediante la cessione della quota, preventivamente autorizzata dalla Cooperativa.
Qualora ciò non fosse possibile (ad es. per il rifiuto della Coop) occorre verificare se l’alloggio ha goduto di finanziamento pubblico ovvero risulta, comunque, insediato in zona PEEP.
Nell’ipotesi negativa, lo scambio può essere liberamente effettuato con atto pubblico di compravendita ovvero con altro tipo di contratto, da adattare secondo le esigenze delle parti e la convenienza fiscale.
Nell’ipotesi affermativa, sussiste in entrambi i casi il vincolo dell’inalienabilità per almeno cinque anni, che, tuttavia, nel caso prospettato, può essere superato formulando la specifica e circostanziata istanza all’Ente pubblico finanziatore ovvero al Comune con cui la Cooperativa ha stipulato la Convenzione.
Entrambi gli Enti possono autorizzare lo scambio in ragione delle obiettive dimostrate esigenze abitative delle parti.