Cooperative: casi e soluzioni

Egr. avvocato, sono il Presidente di una Soc. Coop. Edilizia a proprietà indivisa che dopo aver ottemperato agli adempimenti previsti dall’art. 18 della L. 179/92 per la trasformazione indivisa/divisa ha chiesto e ottenuto dalla Regione l’autorizzazione alla cessione in proprietà individuale dei sedici alloggi realizzati, ai soci che li hanno già ottenuti in uso e godimento.
La Cooperativa dovrà provvedere, pena la decadenza automatica del provvedimento, alle assegnazioni in proprietà con rogito notarile entro i prossimi 45 giorni. Poiché nell’imminenza del rogito ci sono due situazioni, di natura diversa, che preoccupano il Consiglio di Amministrazione, Le pongo due quesiti:
1° – Un socio da circa due anni non versa le quote mensili per le spese generali di amministrazione, ivi comprese quelle condominiali e personali come il consumo di acqua. E’ stato sollecitato, invano, al rientro dall’esposizione debitoria con sette delibere di C.d.A. e di Assemblea, i cui verbali gli sono stati regolarmente notificati con raccomandata a mano. Il 02.02.2018, giusta delibera del C.d.A., con raccomandata A.R. gli è stato notificato un prospetto riflettente le somme a debito comprensive della quota parte del costo del rogito e del contributo da restituire alla Regione per la trasformazione indivisa/divisa. Gli è stato nuovamente rammentato che dopo le assegnazioni in proprietà la società sarà sciolta per il raggiungimento dello scopo sociale e gli sono stati concessi 5 giorni per saldare il debito, con l’avvertimento che il mancato pagamento e/o il mancato riscontro alla lettera, costringerebbe l’amministrazione a escluderlo da socio per morosità ai sensi dell’art. 8 dello statuto sociale.
Non avendo il socio ottemperato ai suoi obblighi e non avendo dato riscontro alla raccomandata A.R., Le chiedo cortesemente (in assenza di soluzione) l’iter per escludere il socio per morosità e se, data la scadenza imminente dell’autorizzazione alla cessione, si possono assegnare gli altri 15 alloggi ai 15 soci escludendolo.
2° – Ad un socio è stata diagnosticata una grave malattia e potrebbe non coronare il sogno di diventare proprietario dell’alloggio per cui ha fatto tanti sacrifici. In tal caso, data l’imminente scadenza dell’autorizzazione alla cessione, Le chiedo cortesemente se il Notaio in sede di rogito può assegnare l’alloggio al coniuge con una delibera del C.d.A. senza alcuna autorizzazione regionale.

Risposta al quesito:
Per il socio moroso si prospettano tre percorsi legali, tutti adottabili dal CdA:
il primo è quello della esclusione, il cui procedimento si fonda sulla conclamata inadempienza del socio, dopo i chiari e reiterati inviti ad adempiere entro un termine determinato, non inferiore a 15 giorni (se l’inadempienza riguarda le spese generali, il mancato versamento non deve essere inferiore a tre mensilità, per le Cooperative a contributo pubblico); con la lettera di esclusione occorre prospettare la volontà risarcitoria della Cooperativa in ordine ai danni subiti a seguito della inadempienza del socio (occorre individuare le prove dei danni); nel caso di esclusione occorre includere nella qualità di prenotatario dell’alloggio il socio aspirante, dandone immediata comunicazione all’Ente Regionale preposto al nulla osta; la sopravvenuta circostanza non incide sul termine per l’assegnazione degli alloggi se il procedimento ha già avuto corso nei riguardi degli altri soci.
Il secondo è quello con cui si procede all’assegnazione dell’alloggio effettuando la riserva di prezzo, pari alle somme non versate e agli oneri conseguenti; se il socio accetta la Cooperativa può assegnare un termine entro il quale eseguire i versamenti e in mancanza azionare la riserva mediante ingiunzione di pagamento e successivo pignoramento mobiliare o immobiliare a seconda dell’importanza del credito; tale percorso ha il vantaggio di semplificare l’attività della Cooperativa, ma ha lo svantaggio di recuperare le somme dovute dal socio con le maggiorazioni risarcitorie nel tempo.
Il terzo è quello di non procedere all’assegnazione dell’alloggio, che resterebbe nell’ambito della proprietà indivisa; nel caso di specie, però, non essendoci altri soci la Cooperativa indivisa sarebbe sciolta di diritto e l’immobile sarebbe affidato ad un Ente pubblico per la relativa gestione; una tale eventualità dovrebbe essere segnalata all’Ente regionale e imporrebbe la modifica del provvedimento autorizzativo già assunto.
E’ consigliabile che la scelta del percorso da seguire venga approvata dall’assemblea dei soci con regolare deliberato.

Sono socio di una cooperativa che ha raggiunto lo scopo sociale assegnando tutti gli immobili e deliberato lo scioglimento, che non ha eseguito per una causa iniziata con il Comune e l’impresa costruttrice che verosimilmente sarà pluridecennale. Trovandomi nell’impossibilità economica di sopportare ulteriori esborsi futuri vorrei recedere da socio utilizzando l’art. 2530 c.c. previsto dallo statuto.
Vorrei sapere se e quali conseguenze questa mia scelta potrebbe recarmi considerando la possibilità di provare a vendere l’immobile (che per colpa della cooperativa risulta senza agibilità).

Risposta al quesito:
La Cooperativa si fonda sul contratto di società che vincola tutti i soci in ragione delle norme statutarie, delle disposizioni di legge e dei deliberati sociali.
Nelle Cooperative edilizie coesistono due rapporti contrattuali, uno inerente al contratto di società e l’altro relativo al contratto mutualistico.
La cessazione del rapporto mutualistico in ragione dell’avvenuta assegnazione dell’alloggio, non comporta l’automatica cessazione del rapporto sociale, che prosegue fin all’estinzione della Cooperativa.
Ciascun socio, pertanto, resta obbligato a sopportare le spese di mantenimento della Società fino alla definitiva liquidazione delle attività e delle passività, con la conseguente cancellazione dal Registro delle Imprese.
Nel caso di specie, sembra che l’Assemblea dei soci abbia confermato il deliberato consiliare di instaurare il giudizio contro l’impresa e, conseguentemente, la Cooperativa non può estinguersi per la pendenza del Giudizio, che certamente incide sulla condizione patrimoniale della Società.
Alla luce di quanto precede, il socio è obbligato agli adempimenti sociali sino alla definitiva conclusione della controversia e alla presumibile conseguente estinzione della Società.
Se, tuttavia, il socio si è opposto all’instaurazione del giudizio e può dimostrarne l’inutilità ha diritto di recedere dal contratto di Società.

Gent.mo avvocato, circa 8 anni fa ho acquistato un appartamento (già ultimato e abitato da diversi anni) in una cooperativa edilizia. Nell’ambito di tale cooperativa, un certo numero di soci aveva già riscattato il suolo dal Comune, ottenendo la piena proprietà dell’immobile. Avendo acquistato l’appartamento da uno di tali soci, ho acquistato la piena proprietà dell’immobile (con regolare atto di compravendita).
Ciononostante, mi fu “imposto” il pagamento di una quota per subentrare come socio, che pagai per “quieto vivere”. Di fatto, da allora sono socio della cooperativa e continuo a pagare annuali “spese di gestione” (oltre alle regolari quote condominiali – di fatto c’è una “gestione” parallela cooperativa/condominio).
La prima domanda è questa: avrei potuto rifiutare di subentrare come socio a suo tempo, avendo acquistato un immobile in piena proprietà e (mi corregga se sbaglio) non avendo nulla a che spartire con la cooperativa?
Attualmente, posso recedere dallo status di socio (sempre ritenendo di non avere nulla a che spartire con la cooperativa essendo proprietario dell’immobile)?

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie constano di due rapporti : uno sociale, basato sul “contratto di società” riconducibile allo Statuto e al conseguente svolgimento della vita sociale (deliberati assembleari e consiliari, Bilanci d’esercizio etc…); l’altro riconducibile al rapporto mutualistico, basato sul contratto di scambio tra l’alloggio e il pagamento del prezzo.
Allorquando si conclude il rapporto mutualistico mediante l’assegnazione dell’alloggio con atto pubblico di trasferimento della proprietà individuale, non necessariamente si verifica la cessazione automatica del rapporto sociale, che può proseguire in  ordine alla regolamentazione delle modalità di estinzione della Società.
Va, tuttavia, osservato che, una volta assegnato l’immobile con atto pubblico, la Cooperativa non ha più alcun potere sull’immobile medesimo, le cui successive vicende non incidono sul rapporto sociale in prosecuzione.
Nel caso di specie, pertanto, l’acquirente dal socio (purché già proprietario) non era necessitato ad assumere la qualità di socio della Cooperativa, ma se ciò ha fatto deve osservare le regole del contratto di Società (Statuto).
Se, tuttavia, l’acquisto dell’immobile  è stato effettuato mediante la cessione della quota sociale, in tal caso si è verificato per legge il subentro del nuovo socio nella posizione del socio uscente, sicché il primo ha acquisito necessariamente la qualità di socio, così assumendo i relativi diritti e obblighi.
Il socio subentrante non può recedere a meno che la sua richiesta venga approvata dal CdA; egli resta obbligato al pagamento delle spese di gestione sino alla estinzione della Società; ha, tuttavia, i diritti di controllo sula gestione sociale, spettanti a tutti i soci, in conformità alla legge e alle disposizioni statutarie.

La ditta costruttrice di tre palazzine commissionate da una cooperativa edilizia per azioni, ha chiesto alla cooperativa il pagamento dell’ultimo sal, sospeso perché una parte di lavori non era stata eseguita bene, della rivalutazione prezzi non prevista dal contratto, dell’affitto del ponteggio non previsto dal contratto e di una somma per interessi passivi.
La cooperativa nonostante possegga altri terreni non vuole pagare. La ditta costruttrice ha invitato i proprietari degli alloggi, ex soci, a pagare quel debito altrimenti avrebbe chiesto la invalidità dell’atto.
Chiedo, se nell’atto dell’immobile non è precisato che c’è un sospeso con la ditta costruttrice, dobbiamo pagare? La ditta non dovrebbe rivalersi sulla cooperativa, considerato che ha dei beni? Il presidente della cooperativa non dovrebbe presentare un bilancio di fine costruzione?

Risposta al quesito:
Da quanto esposto emerge che la Cooperativa ha diritto di sospendere i pagamenti in ragione della cattiva esecuzione dei lavori.
La Società, tuttavia, deve intentare l’azione risarcitoria nei confronti dell’impresa per i vizi costruttivi e in quella sede verrà definito il rapporto debitorio-creditorio tra Cooperativa e impresa.
L’impresa minaccia di attivare l’azione revocatoria in ordine agli atti di assegnazione, ma occorre verificare se esistono i presupposti di diritto, cioè l’accordo fraudolento tra Cooperativa e soci, nonché il minor prezzo pagato. Non si ritiene che, nel caso di specie, sussistano i presupposti per la predetta azione revocatoria. In ogni caso i soci devono verificare l’entità dei vizi e il prezzo ancora dovuto all’impresa, nonché la regolarità del prezzo pagato per l’assegnazione, quindi, all’esito valutare la convenienza a resistere alle richieste della Ditta costruttrice (presumibilmente non fondate nei loro diretti confronti).

Sono stato escluso dalla qualità di socio e non ho comunque impugnato la delibera di esclusione. A distanza di quasi un anno, con raccomandata a/r ho richiesto la liquidazione della mia quota e quanto a me spettante da statuto.
Se dovessi far causa alla cooperativa per il rimborso della mia quota e di quanto da me anticipato devo rivolgermi al Tribunale delle imprese o al Tribunale ordinario?

Risposta al quesito:
Trattandosi di controversia inerente al pregresso rapporto sociale, il Tribunale competente è quello della Sezione specializzata per le imprese, come previsto per legge.

Esimio avvocato, sono un socio di una cooperativa edilizia che usufruisce di un contributo a fondo perduto da parte dello Stato. Avrei un quesito da sottoporre sul criterio di ripartizione delle spese della Cooperativa ovvero compenso al Presidente, spese di amministrazione e contabilità, ecc.. Premetto che le spese relative al Condominio vengono gestite separatamente attraverso i millesimi di proprietà e articoli del codice civile.
La Cooperativa per suddividere le sue spese non applica una suddivisione secondo millesimi di proprietà ma secondo una equa suddivisione delle spese. Invece, il contributo dello Stato viene suddiviso secondo il criterio dei millesimi di proprietà.
Si genera quindi la seguente situazione: chi ha l’appartamento più grande (più millesimi) usufruisce di un’entrata maggiore rispetto ai proprietari di appartamenti più piccoli (per effetto della suddivisione del contributo statale) e una spesa eguale agli altri per pagare i costi di esercizio della Cooperativa.
Secondo Lei è corretto un tale approccio?

Risposta al quesito:
E’ molto improbabile che il “contributo pubblico” fruito dalla Cooperativa non sia vincolato alla destinazione edificatoria e possa legittimamente essere utilizzato anche per le spese senza il rispetto dei canoni di cui al Quadro Tecnico Economico redatto in sede di ammissione al contributo.
Ciò posto, previa verifica del Bando pubblico, occorre rilevare che normalmente il contributo è destinato alla realizzazione edificatoria nel suo complesso e, pertanto, esso va a supportare il costo nel suo completo ammontare, non rilevando la diversa entità del costo per i vari alloggi.