Cooperative: casi e soluzioni

Mia madre ha stipulato in data 30.06.2015 un contratto di assegnazione in locazione di un appartamento con una cooperativa a proprietà indivisa della durata di anni 5 con rinnovo di altri 5 su semplice richiesta del socio. Il contratto, invece, non è rinnovabile se il conduttore perde i requisiti di “socio”.
Il 30.12.2015 la Cooperativa ha venduto tutti gli immobili ad una srl privata (ha proposto ai soci l’acquisto in prelazione ma non abbiamo aderito). Ora la nuova società srl proprietaria ci ha inviato la disdetta.
Può farlo alla scadenza del 5° anno non essendo noi più soci della cooperativa che non è più la proprietaria degli alloggi? Ovvero vi è il rinnovo tacito per altri 5 ex legge sulle locazioni?

Risposta al quesito:
La Società è subentrata alla Cooperativa, anche nel contratto precedentemente stipulato da quest’ultima con il socio, sicché deve osservare la clausola del rinnovo su richiesta del socio-locatario. Non ha importanza che la Cooperativa non esiste più, in quanto ciò che rileva è proprio il subentro della Srl nei diritti e negli obblighi di cui al pregresso contratto mutualistico.

Nel ringraziarLa della risposta e facendo seguito al quesito del 4 Gennaio (Prestito infruttifero in una Cooperativa per Box auto), rilevando una mia mancanza di chiarezza, specifico che:
– in luogo di un “conto anticipazioni” si è scelto il regime del “prestito sociale” in quanto i box erano stati ultimati ed alcuni assegnati; il bilancio crediti-debiti era in pareggio ma i debiti andavano onorati ora e i crediti (box invenduti e IVA anticipata) andavano incassati nel tempo.
– nello statuto, l’unico riferimento ai prestiti è alla voce “Oggetto sociale” e recita: “La Cooperativa può ricevere prestiti da soci, finalizzati al raggiungimento dell’oggetto sociale, secondo i criteri ed i limiti fissati dalla legge e dai regolamenti. Le modalità di tale attività saranno definite (ove necessario) con apposito Regolamento approvato con decisione dei soci.”
– il prestito è stato deliberato dall’assemblea a maggioranza relativa (senza definire alcun regolamento).
Rispetto a quanto precedentemente scritto, alcuni avvenimenti sono già successi. Pertanto mi correggo:
– L’assemblea aveva già deliberato di intentare le cause contro i soci che sono venuti meno all’ ”Obbligo del prestito” (soci assenti o dissenzienti alla deliberazione del prestito). Tali cause sono ormai avviate.
– I box invenduti sono stati parzialmente venduti; oltre ciò, rimane ancora da incassare l’anticipo IVA dall’Agenzia dell’Entrate
– Si paventa il rischio di un ulteriore causa: un socio (resistente al prestito), aggredito dalla Coop per il mancato prestito, ha deciso di vendere il suo box ma ha visto sfumare tale vendita, a causa della mancanza di agibilità (Agibilità promessa dalla Coop ma non ottenuta per ritardi tecnici) e ritiene di essere stato danneggiato.
– L’amministrazione prova a rassicurare i soci spiegando che l’obbligo di prestare era perentorio: chi non ha aderito al prestito, perderà la causa!
– C’è anche chi sostiene che i soldi “da prestare”, se incassati a seguito di sentenza, non costituiscano più un “prestito alla cooperativa” ma divengano un “credito inatteso”. Cosa che renderebbe un po’ più sensata una causa per un mancato prestito.
Chiarito ciò, mi domando
1) quale sia stata la reale utilità di tali cause, per un mancato prestito;
2) quali le possibilità di vincere contro chi ha negato un prestito, deliberato in sua assenza o con suo diniego
3) una sentenza favorevole al prestito alla Cooperativa, può trasformare un “prestito” in un “credito inatteso”.
4) il socio a cui è stata fatta causa per non aver prestato, avendo visto sfumare la vendita del box (per la mancanza dell’agibilità) ha titolo per intentare causa contro la Cooperativa per la mancata vendita del suo bene?

Risposta al quesito: 
Va confermato quanto detto, in quanto dai chiarimenti sembra ulteriormente emergere che i “prestiti” non erano richiesti ai soci a titolo di attività finanziaria della Cooperativa, ma necessitati dal fabbisogno di liquidità e, quindi, per esigenze gestionali.
Se i deliberati non sono stati opposti essi sono divenuti vincolanti per i soci. I soci medesimi possono intentare giudizi risarcitori er eventuali inadempienze (agibilità o meno), ma questa è tutt’altra vicenda che esige il fondamento della domanda giudiziale nella reale inadempienza della Cooperativa.
Altro non può dirsi, in quanto sarebbe necessario un approfondimento della documentazione probatoria e dei fatti societari.

Preg.mo avv. Cannavò, essendo socio di una cooperativa edilizia a r.l. peraltro moroso, avendo il diritto di ispezione ed estrazione di atti sarebbe possibile oppure, in base alla legge n. 59 del 31.01.1992 art. 1 comma 2, mi è precluso?

Risposta al quesito:
Occorre, intanto, verificare se la Cooperativa è spa ovvero srl, in quanto il diritto di ispezione dei libri sociali cambia nell’uno e nell’altro caso.
La morosità non preclude, comunque, il diritto del socio di avere conoscenza della sua situazione personale, in base alla quale gli è stata contestata la morosità.
In ogni caso, il socio ha comunque diritto richiedere le copie dei deliberati assembleari, ivi compresi quelli di approvazione dei bilanci, dal cui esame può rilevare la regolarità dei versamenti richiesti ai soci.
Se la morosità è esposta nel bilancio illegittimamente (per irregolarità contabili), in tal caso al socio non resta che denunciare gli amministratori per il reato di falso ovvero dare corso all’azione giudiziaria ex art. 2409 c.c. (controllo giudiziario sulle società); può inoltre formulare esposto alla Vigilanza sulle Cooperative (MISE o Assessorato Regionale) chiedendo l’intervento commissariale.

Sussistendo i presupposti per proporre azione contro gli amministratori di una cooperativa scpa, a proprietà divisa, a quale organo giudiziario competente devo rivolgermi, dato che un avvocato cui mi sono rivolto mi ha detto che la competenza è del tribunale dell’impresa, un altro invece mi ha detto che è possibile ricorrere all’arbitrato, stante una clausola compromissoria nello statuto che recita “qualunque controversia (fatta eccezione per quelle nelle quali la legge prevede l’intervento obbligatorio del pubblico ministero) sorga tra i soci o tra i soci della cooperativa, l’organo amministrativo dell’organo di liquidazione o i membri di teoria organi, ancorché sono tra alcuni di tali soggetti od organi, in dipendenza di affari sociali e / o della interpretazione e/o esecuzione del presente statuto e che possa formare oggetto di compromesso, è deferita al giudizio di un arbitro che giudica ritualmente secondo diritto”.
La prego mi dipani questo dubbio.

Risposta al quesito:
La recente giurisprudenza della Corte di Cassazione ha affermato il principio secondo cui la competenza del Tribunale delle Imprese può essere derogata dalla clausola compromissoria, sicché nel caso di specie, dalla lettura dello Statuto, sembra che la controversia debba essere affidata all’arbitro.

Egregio avvocato, dal 2007 sono un socio prenotatario di alloggio in Coop. Ed. Convenzionata ed Agevolata.
La cooperativa edilizia è in ritardo sulla consegna degli alloggi di circa 8 anni… intanto noi soci dal 2009 paghiamo il preammortamento. La cooperativa imputa i ritardi al comune di Roma. Su 26 alloggi prenotati siamo rimasti in 13 in quanto alle dimissioni dei soci il cda si limitava a prendere atto di tale dimissione. Oggi siamo in appello con un socio dimissionario che richiede quanto versato e cominciano ad arrivare altre diffide.
L’alloggio mi è stato dato in detenzione qualificata, ma con un foro nel muro centrale del salone che ho ripristinato a mie spese. Inoltre la cooperativa ha subito negli anni passati un furto con sottrazione di termosifoni (già pagati con SAL) anche questi pagati di nuovo da me stante l’inerzia del Cda che non ha provveduto a procedere contro l’impresa che custodiva il cantiere. Però il cda ha provveduto al pagamento dei termosifoni in un alloggio di nuova prenotazione (ora siamo 14 soci prenotatari).
Inoltre, essendo trascorso così tanto tempo, ed avendo la Coop. molti debiti si fa strada la paura di una liquidazione della cooperativa. In merito a ciò, a noi prenotatari la cooperativa ha rilasciato esclusivamente un foglio scritto con l’indicazione dell’alloggio prenotato ma ha assegnato con verbale cda l’alloggio in questione.
Le mie domande sono: posso fare un’azione contro il cda che non ha respinto le dimissioni dei soci e per la questione dei termosifoni? Posso chiedere i danni per tutti questi anni di preammortamento? Posso costringere il cda a stipulare la mia prenotazione davanti ad un notaio… così da trascrivere come ho letto nei suoi pareri su questo sito?

Risposta al quesito: 
Sulla scorta di quanto esposto nel quesito, si può presumere che:
a) In ordine all’azione di tutela del diritto all’assegnazione, sul presupposto dell’esistenza di un contratto scritto di assegnazione provvisoria (scrittura, verbale cda, verbale assemblea etc), va introdotto il giudizio ex art. 2932 c.c. e trascritta la relativa domanda giudiziale. Quanto precede al fine di garantirsi l’opponibilità della domanda medesima sia agli eventuali creditori terzi, sia alla stessa ipotizzata Procedura di Liquidazione coatta;
b) Quanto all’azione di responsabilità, la relativa valutazione si appalesa più articolata ed esige certamente l’approfondimento della situazione di fatto. In linea generale le azioni di responsabilità sono di due tipi: la prima è quella intrapresa a seguito di deliberato dell’assemblea dei soci e presuppone il danno subito dalla società; la seconda è quella che può essere intrapresa dal singolo socio, a condizione, però, che il danno sia stato inflitto direttamente al procedente. Nel caso di specie, dunque, occorre valutare in entrambi i casi l’esistenza dei presupposti di fatto e di diritto. In ogni caso può già affermarsi che l’acquiescenza al recesso dei soci può costituire presupposto di responsabilità se sussista la prova della illegittimità del recesso richiesto e ottenuto (ad esempio in violazione delle norme statutarie ovvero in assenza dei conferimenti o versamenti dovuti dal receduto). La mancata azione verso l’impresa, viceversa, rappresenta una violazione dei doveri del mandato degli amministratori e, quindi, è un presupposto della loro responsabilità.
Conclusivamente, occorre valutare l’opportunità delle diverse azioni in considerazione della loro rilevanza economica e, in tal senso, è certamente in prima linea l’azione ex art. 2932 c.c., se bene impostata.

Mio padre è stato socio per 15 anni di una Soc. Coop a proprietà individuale che avrebbe dovuto costruirgli la prima casa.
Da fine 2016 la cooperativa è stato posta in liquidazione coatta amministrativa e mio padre ha di fatto perso i 50.000 € fino ad allora versati. Adesso si scopre che un privato terzo ha formulato proposta di acquisto e versato 10% di essa per il suddetto appartamento senza che siamo stati informati di tutto ciò dal curatore fallimentare. Mio padre non può più procedere all’acquisto in quanto non gli concederebbero il mutuo per superati limiti di età e vorrei quindi acquistare io l’appartamento.
Rispetto al contendente abbiamo un qualche diritto di prelazione in quanto vecchi assegnatari dell’appartamento?
Potrei subentrare a mio padre mantenendo i suoi diritti (se li ha)?
C’è la possibilità che venga considerata la cifra già versata prima del fallimento ai fini dell’assegnazione dell’alloggio?

Risposta al quesito:
La Liquidazione Coatta Amministrativa è una procedura concorsuale regolata dalla Legge Fallimentare.
A differenza del Fallimento, la predetta Procedura è sotto il controllo dell’Autorità amministrativa, fatta eccezione per la tutela dei diritti, che resta riservata all’Autorità Giudiziaria.
Il Commissario Liquidatore (assimilabile al Curatore) ha la facoltà di sciogliersi dai contratti in corso, tra i quali è annoverabile la prenotazione dell’alloggio.
Occorre, quindi, verificare se nel caso di specie il Liquidatore si sia regolarmente sciolto dal contratto e, in caso affermativo, se ne ricorrevano i presupposti di legittimità.
Il Liquidatore, infatti, non può sciogliersi dal contratto se il preliminare di assegnazione dell’alloggio prima casa è stato trascritto ai sensi dell’art. 2645 bis del codice civile ovvero se il socio prenotatario abbia preventivamente instaurato giudizio ai sensi dell’art. 2932 c.c. e abbia trascritto la domanda giudiziale.
Se non ricorrono i presupposti per la prosecuzione del contratto, il Liquidatore deve preventivamente ottenere l’autorizzazione alla vendita degli alloggi dall’Autorità amministrativa e successivamente eseguire la vendita medesima con le modalità del provvedimento autorizzativo (normalmente vendita all’asta pubblica).
Non esiste alcun diritto di prelazione in favore del socio prenotatario, il quale, però, può rivolgere all’Autorità amministrativa l’istanza di esecuzione del contratto, dichiarandosi disponibile all’eventuale maggiorazione del prezzo, tenuto conto delle esigenze della Procedura.
Il socio, inoltre, può tutelarsi con azione di responsabilità nei confronti degli ex amministratori, presumibilmente responsabili del dissesto sociale.