Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio lavoratore di una cooperativa di noleggio con conducente.
La mia domanda è molto semplice: devo essere retribuito in base al lavoro fatturato che come socio ho portato in cooperativa? Oppure devo essere retribuito in base alle ore che ho lavorato per svolgere tale lavoro che poi la cooperativa ha fatturato?

Risposta al quesito:
Se il socio è inquadrato con rapporto di lavoro dipendente, in tal caso la Cooperativa è obbligata ad applicare le regole del contratto collettivo nazionale di categoria e retribuire conseguentemente il socio lavoratore.
Se, viceversa, il socio è lavoratore autonomo, associato e/o convenzionato con la Cooperativa, in tal caso egli va retribuito secondo il contratto specifico stipulato tra le parti e in conformità all’eventuale regolamento interno della società.
Restano, comunque, vietati i contratti elusivi degli obblighi previsti dalla legge e l’intermediazione fittizia di manodopera.

Sono socia di una cooperativa edilizia che sta consegnando gli alloggi, tranne uno prenotato da poco che richiederà ancora un anno di tempo per il suo completamento. Il presidente sta consegnando gli alloggi singolarmente a qualche socio con un verbale di consegna.
Io ho richiesto che appena sarà completato il mio alloggio (10 giorni) oltre il verbale di consegna venga fatta l’ assegnazione dell’ alloggio (preciso che non ho richiesto mutuo), ma il presidente mi ha comunicato che può fare solo un verbale di assegnazione approvato dal consiglio di amministrazione ma non l’atto di assegnazione vero e proprio perchè si deve aspettare il completamento dell’ultimo alloggio ancora in costruzione. Il mutuo richiesto dagli altri soci ancora non è stato frazionato.
Come posso muovermi per avere la garanzia che se si verifica un fallimento la banca non si rivale sul mio alloggio non avendo inoltre chiesto alcun mutuo? Sono tutelato con il verbale di consegna e con il verbale di assegnazione approvato dal consiglio di amministrazione anche se non ho ancora
l’agibilità? In che modo posso tutelarmi?

Risposta al quesito:
La procedura concorsuale consente al curatore/liquidatore di sciogliersi dal contratto preliminare di assegnazione ed ammettere il socio prenotatario al passivo fallimentare.
Il che significa che il socio concorrerebbe con gli altri creditori (in posizione sottomessa verso i privilegiati, ad es. Banche!) alla distribuzione del ricavato della vendita degli alloggi sul libero mercato (posizione molto svantaggiosa per il socio).
In tal caso le soluzioni sono due: o la trascrizione della “prenotazione“ ai sensi dell’art. 2645-bis del codice civile, purché sia eseguita adeguatamente (se l’alloggio è prima casa, la trascrizione è opponibile al curatore/liquidatore); ovvero, in alternativa, procedere in giudizio con azione ai sensi dell’art. 2932 c.c. e trascrivere la domanda giudiziale con effetto prenotativo (la trascrizione è opponibile al curatore/liquidatore).

Sono socio di una cooperativa che sta realizzando degli immobili con contributi regionali. Qualche giorno fa ho ricevuto una lettera dalla cooperativa per il pagamento delle quote di preammortamento riferite al mutuo deliberato.
La circolare dell’Agenzia delle Entrate stabilisce che si ha diritto alla detrazione solo se c’é una delibera di assegnazione dell’alloggio.
Chiedo: è possibile a livello giuridico che la delibera di assegnazione alloggio possa avvenire anche se le unità immobiliari non sono completate e quindi ancora non avviene l’accollo del mutuo? A me la cooperativa ha risposto che la delibera di assegnazione avviene con la consegna delle chiavi a lavori ultimati, è corretto quanto mi è stato riportato?

Risposta al quesito:
Nel caso prospettato, il mutuo ipotecario contratto dalla Cooperativa è ancora indiviso e gli alloggi non sono stati assegnati, in quanto in fase di ultimazione. Pertanto, la Cooperativa richiede ai soci il pagamento della quota di preammortamento del mutuo, che non ha nulla a che vedere con l’ammortamento del mutuo medesimo, in quanto remunera la Banca nel periodo tra l’erogazione e il relativo frazionamento.
Il diritto alla detrazione fiscale compete al socio esclusivamente in riferimento agli interessi di ammortamento del mutuo, con le modalità di seguito descritte.
Soltanto successivamente all’avvenuta assegnazione in proprietà dell’alloggio, ciascun socio potrà, secondo quanto previsto dall’art. 15 T.U.I.R., detrarre gli importi pagati alla Cooperativa a titolo di rimborso degli interessi passivi (di ammortamento) e degli oneri accessori relativi al mutuo ipotecario, anche se risulta ancora indiviso.
La Circolare del MEF n. 122/e/1999, nel rispondere ai quesiti sulla compilazione del modello di dichiarazione 730, ha chiarito che la detrazione di cui trattasi può essere esercitata dal socio già in presenza della delibera di assegnazione dell’alloggio (ancorché antecedente alla stipula dell’atto pubblico), a condizione che alla stessa conseguano l’immissione in possesso dell’alloggio, l’effettivo pagamento della rata per interessi, nonché l’obbligo per il socio (anche se non ancora titolare di mutuo individuale) di dichiarare il reddito fondiario dell’alloggio stesso (quest’ultima circostanza si risolve sostanzialmente in un maggiore onere per il socio, il quale farebbe, comunque, bene ad attendere l’obbligo di dichiarazione e il conseguente diritto di detrazione dopo la stipula dell’atto pubblico).
Ciò posto, l’eventuale assegnazione provvisoria (cioè a lavori non ancora ultimati) non sarebbe sufficiente a far sorgere il diritto alla detrazione da parte del socio, poiché, comunque, verrebbero a mancare gli anzidetti ulteriori presupposti.

Sono socio di una cooperativa, che non ha il mutuo regionale ma un mutuo con normale istituto di credito, tuttavia la cooperativa ha avuto assegnata l’aera in proprietà in base a una convenzione comunale (il terreno è stato comunque acquistato), nella quale si definisce il piano costruttivo di tipo economico e popolare.
La domanda è se gli alloggi sono da considerarsi di edilizia economica e popolare, se abbiamo dei vincoli, tipo quello di destinazione d’uso (se non possiamo fare studi) o di alienazione prima dei 5 anni, se ci dobbiamo considerare cooperativa libera, e se si se abbiamo vincoli oppure no.

Risposta al quesito:
Se il terreno è stato assegnato in area con destinazione urbanistica di edilizia popolare, in tal caso la Cooperativa deve stipulare con l’Ente concedente una Convenzione, il cui contenuto regola i rapporti economici di concessione e anche la destinazione degli immobili da costruire.
La Convenzione è stipulata mediante atto pubblico e viene trascritta nei registri immobiliari, sicché di essa si deve fare espressa menzione nell’atto di assegnazione degli alloggi ai soci, i quali, con il trasferimento della proprietà individuale degli alloggi, assumono tutti i relativi diritti e obblighi.
Normalmente gli alloggi convenzionati sono vincolati alle norme generali per l’edilizia economica e popolare, ma può accadere che la specifica Convenzione regoli diversamente alcuni aspetti. Occorre, pertanto, verificare il contenuto della Convenzione.

Gent.mo avvocato Cannavò, sono socio di una coop indivisa. Ogni anno la Cooperativa indice una assemblea per informare i soci della chiusura del conto economico dell’anno già passato con l’illustrazione del commercialista che ha redatto l’atto spiegando le vari voci che lo compongono.
La mia domanda è: l’atto in questione deve essere firmato dal commercialista con la dovuta città, via, e numero civico si o no oppure è facoltativo?

Risposta al quesito:
Il bilancio sociale deve essere firmato esclusivamente dagli amministratori, i quali ne hanno la responsabilità in ordine al su contenuto.
La redazione tecnica del bilancio è affidata la commercialista (quella gestionale è degli amministratori) secondo le regole del mandato professionale, con le conseguenti responsabilità in caso di errori direttamente imputabili al professionista.
Se la Cooperativa ha affidato il controllo dei conti ad un Revisore (in ragione dell’obbligo di legge per alcune Cooperative), in tal caso il professionista incaricato (diverso dal commercialista che ha redatto il Bilancio) deve firmare il documento contabile e corredarlo della sua relazione in cui esprime il suo parere sulla regolarità formale del Bilancio.

Spettabile Studio, grazie innanzi tutto per le risposte che date sulla Vostra pagina web e che trovo di grande interesse e chiarificatrici di molte situazioni.
La cooperativa edilizia di cui faccio parte ha realizzato il programma edificatorio con 100 appartamenti di due diverse tipologie di grandezza. Il Condominio che si è costituito prevede che le relative spese di gestione siano pagate dai 100 soci facendo ricorso ai millesimi di proprietà degli appartamenti come prevede il codice civile. Per quanto riguarda invece le spese della Cooperativa esse vengono suddivise non attraverso i millesimi di proprietà ma in parti eguali tra i 100 soci. Tali spese sono relative al comprenso del CdA, del collegio dei revisori, delle spese legali per una causa alla ditta costruttrice, ecc.
I miei quesiti sono:
1. E’ giusto il criterio di ripartizione delle spese che vede una suddivisione paritaria delle stesse anche se alcuni soci hanno avuto appartamenti più grandi o meglio esposti?
2. Come mai si adotta per ripartire le spese del Condominio il codice civile e i millesimi di proprietà mentre per le spese della Cooperativa si può adottare un diverso criterio?

Risposta al quesito:
La Cooperativa si fonda sul contratto di società, stipulato tra i soci per l’ottenimento di vantaggi mutualistici.
Dopo la costituzione, la Cooperativa assume la personalità giuridica ed agisce per il raggiungimento dello scopo sociale, secondo le norme dello Statuto e del codice civile.
Accanto al rapporto societario insorge il rapporto mutualistico, il primo riguardante la struttura societaria, il secondo attinente alla prestazione dovuta al socio a fronte della controprestazione dallo stesso eseguita.
I due rapporti, ancorché connessi hanno cause giuridiche diverse in ragione delle finalità contrattuali, le une riguardanti la struttura societaria, le altre inerenti allo scambio dei beni (alloggio contro danaro).
Alla luce della distinzione che precede, le spese inerenti il funzionamento della Società sono di carattere generale e si ripartiscono tra tutti i soci in parti uguali, non sussistendo alcuna differenza immediata di vantaggio (la Società opera comunque, indipendentemente dalla dimensione dell’alloggio); al contrario, l’onere della prestazione mutualistica deve essere proporzionale al valore della stessa, al pari di un normale contratto commerciale; in chiave mutualistica il socio assegnatario di un alloggio più grande versa un prezzo maggiore, ma fruisce di un vantaggio maggiore. In tal caso sussiste un effetto immediato nel rapporto costi/benefici.
Se gli alloggi sono stati assegnati è insorto per legge il Condominio, che costituisce una entità giuridica del tutto autonoma dalla Cooperativa, in quanto è riconducibile ai singoli proprietari.
Il Condominio, infatti, è una comunione di beni, che a differenza della Cooperativa non ha personalità giuridica e non si fonda sulla volontà associativa dei partecipanti.
Il Condominio, infatti, nasce per legge e regola i rapporti tra i comproprietari delle cose comuni, secondo le regole del codice civile.
In tal caso gli oneri di gestione delle cose comuni devono essere ripartite in proporzione al diretto vantaggio fruito dal proprietario dell’unità immobiliare e, pertanto, la contribuzione deve avvenite in ragione della dimensione del bene ovvero della particolar allocazione del bene medesimo (maggiore fruizione del vantaggio)