Cooperative: casi e soluzioni

La nostra casa era un cooperativa legge Aldisio del 1950, cooperative allora Stefer Roma. I miei erano sposati dal 1943 comune di Roma.
Nel 1980 – casa già da tempo abitata – mio padre fece il passaggio notarile da cooperativa a proprietà ma il notaio sull’atto mise solo il suo nome senza citare comunione o separazione nonostante fosse intervenuta la legge nel 1975.
Nel 2004 è deceduto mio padre e la successione fatta in sede AGE è stata per moglie e 2 figlie 1/3+1/3+1/3. Non hanno messo la spunta su nessuna voce comunione o divisione beni. Mia madre è rimasta nella sua casa e fatta opzione per sconto prima casa, noi avevamo le nostre case.
Mia madre è deceduta ad aprile 2017. Ho fatto la successione della casa sulla base delle risultanze del 2004 cioè è andato in successione solo il terzo di mia madre in quanto noi risultavamo a 1/3 ciascuna, abbiamo già tutto a posto compreso le volture metà a me e metà a mia sorella.
Adesso vendiamo la casa e sono cominciati i guai. Il notaio dell’acquirente ha chiesto il regime dei beni separazione o comunione della successione del 2004 in quanto dice che il rogito fu fatto nel 1980 (non era acquisto ma trasformazione da cooperativa a proprietà) e noi non ne sappiamo nulla. Poiché nel 1975 era subentrata la comunione non capisco perché il notaio all’epoca non l’ha citata, forse riteneva mio padre proprietario al 100% della casa. Ho letto in internet che se il terreno apparteneva ad un coniuge, la casa costruita su quel terreno nonostante il matrimonio e nonostante la comunione di beni era di proprietà di questo coniuge.
Allora mio padre – già sposato ma in regime allora di separazione – socio fondatore in una cooperativa del 50 che aveva acquistato il terreno per la costruzione di una casa era proprietario del terreno si o no? Era anche unico proprietario anche della casa si o no? Nella successione del 2004 l’AGE ha fatto la successione moglie e 2 figlie 1/3+1/3+1/3. Era sbagliata?
Ora il notaio ci ha fatto richiedere l’estratto del matrimonio dei nostri genitori spostati nel 1943 (!!) cosa uscirà fuori non lo so. Non doveva controllare invece se era comunione o separazione l’acquisto in cooperativa?

Risposta al quesito:
La questione posta dal notaio degli acquirenti non ha alcun senso dal punto di vista civilistico, in quanto in atto le due sorelle risultano proprietarie ciascuno al 50°% dell’immobile proveniente dall’eredità del padre e da quella successiva della madre.
Il predetto risultato finale sarebbe stato identico anche ne caso in cui il notaio che ha rogitato l’atto di assegnazione della Cooperativa avesse indicato correttamente il regime di  comunione dei genitori.
L’irregolarità, quindi, potrebbe  rilevare esclusivamente in sede fiscale (ma, comunque, si sono verificati i termini di decadenza e prescrizione), ma non ha alcuna incidenza per l’atto di compravendita odierno.
Gli attuali acquirenti, dunque, non hanno nulla da temere in quanto acquistano il bene dai proprietari al 100% .

Sono un socio di una Cooperativa Edilizia in regime di edilizia agevolata dal 2008. Per motivi economici ho dovuto dare le dimissioni ad agosto 2016 chiedendo il rimborso delle somme versate.
Ad oggi non hanno ancora trovato un nuovo socio, poichè a dicembre partirà la prima rata del mutuo ho saputo che gli altri soci di comune accordo hanno deciso di abbassare il prezzo dell’alloggio a me assegnato di 20.000 euro o più, affinchè diventi appetibile e di detrarli dalle somme da me versate.
Volevo sapere se è una prassi fattibile e se è giusto che devo perderli solo io queste somme!? Ho chiesto visto che devono abbassare il prezzo, allora la pago io di meno a questo punto e non mi è stata data questa possibilità. Quindi solo un nuovo socio la può acquistare a 180.000 euro e non mi rimborserebbero le 20.000 di differenza del prezzo iniziale richiesto di 200.000 euro.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare quali siano i termini previsti nello Statuto per il rimborso delle somme anticipate dal socio receduto.
E’ possibile che sia previsto il termine di 120 giorni successivi all’approvazione del bilancio relativo all’esercizio in cui si è verificato il recesso.
In tal caso i termini sarebbero ancora pendenti.
Il socio receduto ha diritto al rimborso integrale delle anticipazioni in conto costruzione, indipendentemente dagli “abbuoni” operati dalla Cooperativa in favore del socio subentrante.
Per evitare di incorrere nell’ipotesi risarcitoria conseguente al recesso anticipato (conseguente alla caduta del mercato immobiliare) il socio receduto può trattare con la Cooperativa dichiarandosi disponibile  a riacquisire la qualità di socio versando il nuovo prezzo scontato.
Una tale ipotesi, tuttavia, può essere frutto di un accordo, ma non scaturisce da alcun diritto del socio receduto.

In una Società Cooperativa edilizia di abitazione a mutualità prevalente, a proprietà individuale o divisa, in ambito di rinnovo di cariche sociali, se un socio viene nominato dalla stessa assemblea a maggioranza o all’unanimità, a Consigliere di Amministrazione, può il socio nominato accettare con riserva?
Cioè può chiedere un periodo di 30 giorni per decidere se accettare la nomina di Consigliere di Amministrazione e sciogliere la riserva alla prossima riunione di assemblea dei soci?

Risposta al quesito:
Non esiste una disciplina esplicita che regoli i tempi dell’accettazione della nomina da parte dell’amministratore, ma dal complesso delle norme si può desumere che la Società ha interesse all’immediato deposito delle nuove cariche sociali, posto che gli amministratori cessati hanno i poteri della sola ordinaria amministrazione.
Ne consegue che, in via generale, l’accettazione dei neoeletti deve essere immediata, in modo da consentire la convocazione di una nuova assemblea nel caso del loro rifiuto alla carica sociale.
L’assemblea, tuttavia, può concedere un termine ai neoeletti per l’accettazione, ma ciò dipende dagli eventuali danni che possono derivare alla Società dal conseguente ritardo nell’esecuzione di operazioni di straordinaria amministrazione non eseguibili dagli amministratori cessati.

Relativamente al mio quesito dell’11/07/2017 sono a chiarirLe alcuni aspetti: la cooperativa in questione é una di quelle cooperative che non si estingue, ma che costruisce ogni 3-5 anni circa dei nuovi lotti quando ottiene convenzioni col Comune sul cui territorio edifica “storicamente”.
Nel caso specifico, dopo aver “fintamente” chiuso il rapporto mutualistico a fine 2011 con i 30 soci assegnatari con cui si era impegnata, di fatto assegnando con rogito a tutti e 30 i soci assegnatari i rispettivi appartamenti, nel 2014 acquisisce altri 12 soci assegnatari per edificare una palazzina di 12 appartamenti che consegnerà a fine 2017 con un nuovo lotto e una nuova convenzione col comune, portando a 42 i soci oltre i soci consiglieri. Trovo assurdo rimanere “ostaggio” della cooperativa, non essendo più in essere i motivi mutualistici coerenti al lotto edificato a fine 2011, lotto terminato in ogni sua parte.
Vorrei uscire da una cooperativa che continua ad edificare per altri nuovi soci assegnatari, perché vorrei evitare di rimanere coinvolto in rischi economici impertinenti col fine mutualistico del mio lotto di costruzione ultimato a fine 2011, fine mutualistico che io ritengo estinto a fine 2011 con l’ultimazione e la consegna con rogito degli appartamenti con cessione degli immobili in diritto di proprietà. Per questi motivi vorrei che le mie dimissioni (recesso) da socio siano formalizzate a tutti gli effetti con la cancellazione del mio nome dai libri della cooperativa.
Attendo Sua valutazione per intraprendere azioni.

Risposta al quesito:
Preliminarmente occorre precisare che nelle Cooperative il recesso dei soci è regolato dall’art. 2932 del codice civile, le cui disposizioni richiamano le leggi speciali e lo Statuto sociale.
Nelle Cooperative con programmi multipli, il completamento di uno specifico programma (anche sotto l’aspetto amministrativo) costituisce il presupposto per la risoluzione del rapporto sociale intrattenuto con gli assegnatari del programma medesimo.
Ciò posto, nel caso di specie è necessario verificare se, in riferimento al programma costruttivo di cui trattasi, permangano o meno le  pendenze (ad esempio controversie giudiziarie, crediti da riscuotere, attività da svolgere, autorizzazioni e certificazioni da ricevere, etc) che non consentono la definitiva estinzione del rapporto sociale con gli assegnatari degli alloggi ricompresi in quel programma.
Se le predette pendenze non dovessero sussistere ovvero la loro permanenza dovesse essere imputabile a dolo o colpa degli amministratori (da accertare preventivamente con i elativi supporti probatori), in tali casi i soci che ne abbiano interesse possono inoltrare istanza motivata di recesso. La predetta istanza può essere accolta ovvero rifiutata dal Consiglio di amministrazione entro 60 giorni dal ricevimento.
Il rigetto dell’istanza può essere opposto in sede giudiziaria dal socio, il quale dovrà esporre adeguatamente le proprie ragioni (pieno raggiungimento dello scopo sociale, inadempienze degli amministratori, etc…) che verranno vagliate nel corso dell’istruttoria, a conclusione della quale verrà emessa la sentenza.

Gent.mo avvocato, a me e mio marito il 26.04.2012 è stato assegnato con rogito notarile un appartamento dalla Cooperativa di cui siamo diventati soci.
Il terreno su cui queste abitazioni sono state costruite è pieno di falde acquifere e se le pompe aspiranti non funzionano l’umidità risale. Noi avevamo stipulato il preliminare di compravendita, con un prefinanziamento di 80.000 euro, il 26 febbraio 2010. In tale preliminare era stata prevista una polizza fidejussoria a garanzia del primo versamento  di 20.000 euro, mai attivata.
A quel tempo le informazioni raccolte sulla Cooperativa erano buone e nulla lasciava prevedere quello che sarebbe successo. Le abitazioni erano completate nella loro struttura essenziale e mancavano solo porte, finestre, piastrelle, sistemazione degli spazi esterni. Lavori di pochi mesi che la cooperativa rimandava sempre causa contenzioso in corso con altra impresa edificatrice che, a dir loro, aveva bloccato i lavori e, sempre a dir loro, stava per risolversi.
Si arriva ad aprile 2012: per noi, che all’epoca avevamo entrambi 49 anni, è l’ultima possibilità di accendere un mutuo trentennale. Facciamo scrivere alla Cooperativa da un avvocato che intima di rogitare pena l’attribuzione di tutti i danni derivanti dalla mancata stipulazione del rogito con un mutuo a quelle condizioni. La Cooperativa, intimorita, interviene e concorda con la banca una restrizione del mutuo gravante su tutta l’area in modo da permetterci di stipulare il rogito notarile. Noi abbiamo acceso il mutuo con un istituto di credito diverso da quello della Cooperativa. L’appartamento è stato comprato in regime di libero mercato, tanto è vero che per mio marito è prima casa, per me, seconda. Nell’atto di assegnazione la Cooperativa si era impegnata a farci avere l’abitabilità entro sei mesi dal rogito; inoltre, contemporaneamente a tale atto di assegnazione, su indicazione dell’avvocato, è stata sottoscritta la scrittura privata in cui la Cooperativa e la  ditta costruttrice, si impegnavano a garantirci le utenze di cantiere fino al completamento delle opere di urbanizzazione  che avrebbe permesso l’allacciamento alla rete urbana delle utenze. Nella scrittura privata era prevista una penale per ogni giorno  di ritardo di 100 euro per i lavori non effettuati. Siamo andati ad abitare nell’appartamento il 20 luglio 2012, soli in un cantiere, con comprensibile disagio. In seguito, si sono trasferite altre famiglie , ma i relativi assegnatari non hanno rogitato.
Nel frattempo il Comune ha dato la residenza a noi e agli altri. Stante questa situazione, constatati danni all’immobile (infiltrazioni di acqua dal sottosuolo) l’avvocato ha richiesto un Accertamento Tecnico Preventivo dal quale si evince l’entità dei danni presenti, quantificati in più di 33.000 euro, e la possibilità di futuri. L’avvocato ci disse che l’ATP era propedeutica ad una causa di merito che noi non abbiamo mai intrapreso perché nel frattempo cominciavano a diffondersi voci di possibile fallimento della Cooperativa.
Nel frattempo la ditta costruttrice è fallita e la Cooperativa ha cominciato a chiedere alle famiglie presenti sul cantiere il pagamento delle utenze che, per altro, risultavano essere piuttosto elevate per il consumo di energia elettrica, dato che, per quasi tutte le famiglie, era l’unica possibilità di riscaldamento (non per noi che abbiamo il termocamino). Noi dopo aver partecipato al pagamento di costosissime bollette, abbiamo sospeso i pagamenti in virtù di quanto stipulato nella scrittura privata e dei danni riscontrati nell’ATP.
Nel frattempo sono state riscontrate nei garage infiltrazioni d’acqua dai giardini pensili sovrastanti.; non solo, ma un architetto della ditta costruttrice ha reso dichiarazione firmata che nella costruzione del nostro blocco (4 appartamenti), ma presumibilmente di tutta l’area, non era stato aggiunto l’additivo impermeabilizzante previsto nel  progetto depositato al genio civile e nel capitolato d’appalto. In seguito a ciò abbiamo chiamato un ingegnere che nella sua relazione tecnica concludeva: “La numerosità e la gravità dei vizi strutturali accertati nella presente relazione tecnica pregiudicano fortemente la prestazione dell’opera in termini strutturali, nonchè il suo pieno godimento e la salubrità dei luoghi di proprietà dei committenti e delle parti comuni. Risulta inverosimile allo scrivente che un’ opera così giovane sia già fortemente ammalorata e pregiudicata nella sua sicurezza strutturale”. L’ing. infatti ha rilevato vizi strutturali relativi alla dimensione del copriferro, qualità del cemento impiegato, oltre alla mancanza di additivo impermeabilizzante e altre difformità dal progetto presentato al genio civile.
A questo punto noi, tramite il nostro avv., abbiamo contattato il direttore dei lavori, che in questo caso è anche proggettista, per trovare un accordo stragiudiziale di risarcimento. Il direttore dei lavori ha risposto tramite il suo avvocato che ogni addebito è infondato in quanto i lavori del cantiere non sono terminati e non è stato ancora effettuato il collaudo. In effetti, da accertamenti da noi effettuati, presso gli uffici del Genio Civile e del Comune, risulta che non sia stato effettuato nè il collaudo statico nè quello finale.
Preciso che abbiamo rivolto la nostra azione contro il direttore dei lavori non solo perchè l’effettivo responsabile dei gravi difetti strutturali, ma anche perchè l’unico da cui è possibile ottenere un risarcimento dato che la ditta appaltatrice è fallita e la cooperativa delibererà a giorni la messa in liquidazione volontaria. Che ne pensa?

Risposta al quesito:
A seguito del rogito con cui è stata trasferita la proprietà dell’alloggio prenotato, il socio assegnatario ha azione diretta per i vizi costruttivi e i disagi subiti a causa dei ritardi verso la Cooperativa che ha realizzato l’alloggio.
Il socio assegnatario deve esperire l’azione risarcitoria verso l’impresa di costruzione appaltata dalla Cooperativa, indipendentemente dalla circostanza che la stessa sia più o meno prossima al fallimento.
Il medesimo socio assegnatario può agire contestualmente (nel medesimo giudizio) anche verso il progettista e direttore dei lavori incaricato dal Sodalizio medesimo, qualora sussista il presupposto della responsabilità addebitabile per la di lui attività professionale, causalmente connessa ai fenomeni di infiltrazione e ad altri vizi costruttivi conseguenti o autonomi.
Nel caso di specie, dunque, bene ha operato il legale del socio, dando corso al procedimento di Accertamento Tecnico Preventivo.
Va precisato che l’azione risarcitoria deve necessariamente essere intrapresa tanto contro la Cooperativa, quanto contro il tecnico (eventualmente) ritenuto responsabile, entrambi litisconsorti necessari; conseguentemente, per utilizzare nell’instaurando giudizio risarcitorio le risultanze dell’ istruzione preventiva, è necessario che il relativo ricorso sia stato notificato a tutti i soggetti che saranno convenuti nel giudizio di merito (certamente Cooperativa e ingegnere D.L.), altrimenti sarà necessario ripetere gli accertamenti istruttori dell’ATP.
L’avvocato incaricato valuterà se instaurare il preventivo giudizio in via d’urgenza per gli interventi immediatamente necessari per evitare l’aggravamento dei danni in attesa dello svolgimento del giudizio risarcitorio.
Il medesimo professionista, inoltre, valuterà se sussistono eventuali responsabilità degli organi amministrativi della Cooperativa in relazione a ritardi e/o omissioni di atti dovuti.
Va, infine, rilevato che occorre verificare i termini di prescrizione e di decadenza dall’azione.

Alcuni soci di una cooperativa edilizia libera ad un certo punto (in un momento di bisogno di liquidità della cooperativa) decidono di versare anticipatamente l’intero prezzo dell’immobile loro assegnato, (finanziando la cooperativa) rinunciando quindi alla quota di mutuo che gli sarebbe toccata al momento del frazionamento del mutuo contratto dalla cooperativa.
A tutt’oggi ancora il frazionamento del mutuo generale della cooperativa non è stato effettuato e sullo stesso quindi tutti i soci (anche quelli che hanno anticipato per intero il prezzo dell’alloggio) hanno versato gli interessi di preammortamento. Oggi i soci che hanno versato l’intero prezzo dell’alloggio chiedono la restituzione pro quota degli interessi di preammortamento versati e di non versare quelli maturati fino al frazionamento del mutuo asserendo che con il versamento dell’intero prezzo in anticipo gli interessi di preammortamento non riguardano un debito loro, ma che debbano essere versati da coloro che usufruiranno del frazionamento del mutuo.
Le chiedo se un tale ragionamento sia legittimo e se quindi dobbiamo restituire gli interessi di preammortamento pro quota a questi soci.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare se gli interessi di preammortamento siano effettivamente dovuti all’Istituto di credito, il quale è obbligato al frazionamento allorquando gli alloggi siano ultimati e catastati.
Ciò posto va osservato che nelle Cooperative vige il principio di parità di trattamento dei soci, sicché non può accadere che uno di loro paghi l’alloggio ad un prezzo maggiore dell’altro.
Un  tale evento si verificherebbe anche nel caso in cui i soci che non hanno fruito del mutuo (avendo pagato per intero il prezzo di assegnazione) fossero costretti a pagare gli interessi di preammortamento del mutuo medesimo.
Se, dunque, le risorse del mutuo hanno coperto le esigenze finanziarie della Cooperativa per la quota dei soci mutuatari, solamente a questi ultimi compete il pagamento degli interessi di preammortamento.
Nel caso di specie , dunque, occorre accertare da quando i soci interessati non hanno più fruito del mutuo erogato (cioè dalla data dei versamenti ricompresi nel mutuo) e procedere al rimborso in loro favore di quanto versato in esubero (conteggi dalle singole  date di versamento in esubero sino al saldo prezzo).