Cooperative: casi e soluzioni

Il sottoscritto le pone questi quesiti per avere dei chiarimenti in merito ad una Società Cooperativa a mutualità prevalente, edilizia di abitazione a proprietà individuale o divisa (con tipo di società in S.c.a.r.l.):
1) Costituita da 100 soci cooperatori circa, qual’è per legge il quorum costitutivo e deliberativo, in prima convocazione e in seconda convocazione, per la validità della costituzione e delle deliberazioni dell’assemblea dei soci?
2) Poi, vi è un quorum costitutivo e deliberativo particolare, dell’assemblea dei soci, quando l’ordine del giorno prevede l’approvazione del bilancio e il rinnovo o nomina delle cariche sociali?
3) Infine, vorrei, cortesemente chiarimenti, se è conforme alla legge, uno Statuto di Società, che prevede come quorum assembleari questa dicitura, che riporto qui sotto, per intero, dallo Statuto: “in prima convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con la presenza di tanti soci che rappresentano almeno la metà più uno dei voti degli aventi diritto di voto. In seconda convocazione l’assemblea è regolarmente costituita qualunque sia il numero dei soci intervenuto o rappresentati aventi il diritto di voto. L’assemblea in ogni caso delibera a maggioranza assoluta dei voti su tutti gli oggetti posti all’ordine del giorno.”

Risposta al quesito:
Quanto enunciato nello Statuto sociale è legittimo, sicché i soci devono attenersi alle disposizioni statutarie.
Non esistono norme restrittive in merito al quorum deliberativo dell’assemblea avente ad oggetto l’approvazione del bilancio ovvero il rinnovo delle cariche sociali.

Faccio parte di una cooperativa edilizia di 12 soci, 9 dei quali fanno parte del mutuo cooperativo. Uno dei soci facente parte del mutuo cooperativo è moroso da qualche anno, non pagando più mensilmente le rate del mutuo.
Abbiamo intrapreso azioni legali nei suoi confronti vincendo due lodi arbitrali, ottenendo un pignoramento mensile dal suo stipendio di 240 euro. Considerato che la rata di ciascun socio appartenente al mutuo mensilmente è di 556 euro e che il debito da lui accumulato è pari a 15.000 euro, come possiamo uscire fuori da questa storia?
La banca ci ha proposto di fare l’accollo del mutuo per ognuno di noi in regola con i pagamenti e con la sua parte di mutuo da pagare di fare da garanti e pagarla noi diviso i soci appartenenti al mutuo cooperativo.
Ci può dare un consiglio come muoverci e intraprendere una strada che possa essere migliore per noi soci in regola con le rate del mutuo?

Risposta al quesito:
Occorre distinguere la situazione della Cooperative da quella dei singoli soci.
Mentre la Società resta solidalmente obbligata verso l’Istituto mutuante in forza degli obblighi contrattuali, i soci potrebbero agire autonomamente verso la Cooperativa e la Banca per ottenere il riconoscimento all’accollo individuale in base al mutuo richiesto.
La seconda ipotesi, tuttavia, va verifica in base agli obblighi assunto dai soci verso la Cooperativa (ad esempio delibere sociali), posto che, nel caso di deliberati impositivi dei versamenti verso i soci, in caso di fallimento della Società i soci medesimi potrebbero essere penalizzati.

Egr. avvocato, Le vorrei sottoporre un quesito visto che è un luminare al riguardo. Sono socio con mia sorella di una coop. edilizia a mutualità prevalente a r.l..
La coop doveva realizzare 8 appartamenti, frazionati da giunto tecnico in 2 lotti da 4 appartamenti. Il primo lotto è stato costruito (dove viviamo), il secondo invece ha solo dei garage e scheletro. Il lotto costruito è composto da persone richiedenti l’alloggio, dei quali solo 2 possono avere l’abitabilità, perchè appartamenti finiti mentre gli altri 2 allo stato grezzo e pertanto non possibili di rogito (ognuno costruisce in libertà).
L’altro lotto a scheletro, non è stato più completato e gli interessati sono emigrati in Germania… senza nessun pagamento di spese. A pagare le spese di costoro è stato il Presidente antistatario, il quale ha fatto causa a costoro e non ha beccato un centesimo; allora lo stesso ora chiede “un rientro” di 15.000,00 € anticipate (metà della somma), secondo lui giustamente, a 2 soci del lotto finito (che saremmo io e mia sorella) visto che siamo gli unici a volercene e potercene uscire dalla coop, altrimenti non firma la liberatoria per l’abitabilità richiesta per fare l’atto di assegnazione provvisoria davanti al notaio.
La domanda è questa: è legale una richiesta del genere? Non è un ricatto bello e buono il volere 15.000,00 € (a suo dire anticipate per le 4 persone latitanti) e volute da noi (dice per il principio mutualistico delle coop dove i debiti devono essere ripartiti tra i soci.. il che è stato risposto che sono stati pagati da lui per un suo errore aver inserito certa gente..e tra l’altro non ha fatto nemmeno una lettera di espulsione a queste sanguisuga perchè spera sempre di poter recuperare la somma…)?
Quindi o si cede a questo ricatto, oppure si va per muro contro muro e io non contribuisco più alle spese di coop visto che così verrà mantenuta aperta a vita con questi che non ci sono ed io dovrei pagare al posto loro!!?
Cosa potrebbe succedere in tal caso (io e mia sorella ci viviamo in questa casa perchè altre non abbiamo… 3 bimbi neonati… ed io sono disoccupato mentre lei è libera professionista part-time). Mi scusi la lunghezza, ma per farLe capire dovevo spiegare a sommi capi. La ringrazio per il parere-consiglio che mi vorrà dare quantomeno per poter capire come comportarmi ed affrontare il problema… sia io che mia sorella.

Risposta al quesito:
I soci assegnatari del lotto ultimato sono obbligati a versare il costo degli alloggi loro assegnato, nonché le spese generali fino a quando mantengono la qualità di soci.
In ordine alla mancata finitura degli altri alloggi occorre verificare i reali motivi e all’esito dell’esame intervenire con le opportune azioni di tutela, ivi compresa l’azione di responsabilità verso gli amministratori per loro errori o inadempienze.
Nel caso di specie (salvo approfondimento) sembra che i soci assegnatari degli alloggi ultimati debbano tutelarsi con azione diretta all’esecuzione forzata del contratto di assegnazione dell’alloggio, trascrivendo la relativa domanda nei Registri Immobiliari.

Faccio parte, come socio, di una cooperativa edilizia scarl fondata nel 2002 a Monte Sant’Angelo (FG). Abbiamo realizzato 12 alloggi tutti ultimati ed accatastati, ove abitano 8 soci su 12 (tutti residenti).
Abbiamo usufruito, per la costruzione, di un mutuo non agevolato dalla Banca di € 818.000,00, per soli 9 soci su 12. Il mutuo è in ammortamento ed è ancora in capo alla cooperativa, a cui i soci versano la loro quota parte.
Nel frattempo due soci sono diventati morosi, non avendo versato le rate dovute, il debito ammonta ad € 30.000,00. Nei loro confronti abbiamo vinto due contenziosi, con pignoramento dello stipendio, che è insufficiente a coprire le due rate del mutuo.
Domanda: i soci che sono in regola con i versamenti possono obbligare la Banca, in virtù dell’art. 39, comma 6, TUB, a procedere al frazionamento del mutuo per l’accollo?

Risposta al quesito:
Se il mutuo è in ammortamento è molto probabile che esso sia stato già frazionato sulle singole unità abitative, sicché non appare necessario richiedere il frazionamento forzato ex art. 39 TUB.
Relativamente alla problematica dell’atto pubblico di assegnazione  con l’accollo del mutuo, l’Istituto mutuante non può liberare la Cooperativa dall’obbligo solidale se non viene regolarizzata la situazione dei due soci morosi.
In ragione di quanto precede, i due soci potrebbero essere esclusi e gli alloggi potrebbero essere assegnati a due subentranti. Una tale ipotesi risolverebbe il problema.
In ogni caso, permanendo il disagio rappresentato, stante la responsabilità diretta dei soci morosi, gli stessi sono obbligati al risarcimento di tutti i danni subiti dalla Cooperativa e dai soci.

Sono una socia di cooperativa edilizia che ha accettato la locazione per 8 anni con patto di futura vendita insieme ad altri 4 soci. Era stato stabilito nel preliminare con la cooperativa che io avrei dovuto pagare per intero l’alloggio a me assegnato, anche se sono locataria, e che la cooperativa in cambio mi avrebbe fatto il contratto di locazione nel momento della consegna dell’alloggio.
Ebbene, io ho pagato interamente l’alloggio, tra contante e mutuo, come concordato, ma la cooperativa non mi ha fatto ancora il contratto di locazione, anche se son trascorsi oltre 4 anni. Dapprima mi ha proposto un contratto di locazione con un canone simbolico di 10 euro (complessivi per gli 8 anni di locazione) che io non ho accettato perchè non rispetta la Convenzione. 2 soci su 5 invece hanno accettato.
Io ho fatto intervenire gli ispettori del Ministero che si occupa delle cooperative e mi hanno dato ragione. Hanno stabilito il canone di locazione minimo mensile (intorno alle 220 euro) e hanno dato alla cooperativa 1 mese di tempo per stipulare i contratti di locazione mancanti, sottolineando che i contratti di 10 euro non rispettavano la Convenzione e che andavano rivisti.
La cooperativa, non solo non ha corretto i contratti “illegali”, ma continua a non volerci fare i contratti, a meno che noi locatari non accettiamo le loro condizioni: vogliono che nel contratto dobbiamo accollarci tutte le spese, comprese quelle straordinarie e l’IMU, spese che per legge spettano al proprietario. E’ chiaro che stiamo prendendo in considerazione di chiamare in causa la cooperativa perchè non rispetta nè la Convenzione, nè assolve ai propri doveri nei confronti dei soci locatari. In questi anni il C.D.A. ha chiesto un prestito infruttifero di 1000 euro a ogni socio per provvedere alle spese di gestione e che è stato approvato dall’Assemblea dei soci.
Volevo chiederLe, considerato che al momento io sono creditore nei confronti della cooperativa di 230 mila euro e che in cambio non ho ricevuto nè atto di proprietà, nè contratto di locazione, posso rifiutarmi di pagare questo prestito infruttifero perchè la cooperativa è inadempiente?
E posso anche non pagare più il condominio, visto che per la legge attualmente non sono locataria, nè proprietaria, ma un’occupante abusiva?
Il mutuo lo pago regolarmente, anche se non se lo meritano… potrei chiedere al Giudice un contratto di locazione retroattivo, per recuperare gli anni persi, più i danni subiti?

Risposta al quesito:
Sul presupposto di quanto esposto (salvo approfondimento mediante l’esame documentale), appare la responsabilità della Cooperativa in ordine alla gestione dei costi e dei ricavi da esporre in bilancio.
Sembra, inoltre, confermata anche la responsabilità contrattuale della Cooperativa in ordine alla stipula della locazione, con gravissimo danno per il socio assegnatario a seguito del ritardo nell’acquisizione della proprietà dell’alloggio.
In relazione ai costi di gestione degli alloggi nel periodo della locazione obbligatoria, la Cooperativa dovrebbe quantificarne l’entità (salvo conguaglio) e riversarla pro quota sulla determinazione del canone locativo (la Cooperativa gestisce le risorse acquisite dai soci).
In ragione delle gravi inadempienze che precedono, il socio può agire sia in sede amministrativa (richiedendo al Ministero il Commissariamento della Cooperativa stante il persistere dell’inadempienza), sia giudizialmente per il controllo giudiziario e l’eventuale risarcimento del danno.
E’ preferibile agire preliminarmente in sede amministrativa, inoltrando l’esposto contenente la precisa descrizione dei danni e la richiesta della nomina del Commissario ad acta.

Ho da qualche mese accettato l’incarico di presidente di una cooperativa edilizia a proprietà divisa a seguito di rimozione del precedente CDA su sentenza del Giudice per palesi violazioni.
Nei prossimi mesi dovrò procedere all’assegnazione degli ultimi alloggi rimasti ad alcuni soci, questi hanno sottoscritto con il mio predecessore dei preliminari di vendita con un prezzo di favore, sicuramente un’ultima regalia del vecchio presidente in odore di rimozione, rispetto ad altri soci.
Oggi mi trovo ad essere minacciato di azioni legali, da parte di alcuni soci, se non procedo immediatamente al rogito notarile e a rispettare il preliminare, e dagli altri soci già proprietari-assegnatari, i quali minacciano anch’essi di procedere ad azione di responsabilità qualora procedessi ad effettuare l’assegnazione di un immobile ad un prezzo inferiore rispetto a quanto da loro corrisposto a loro tempo, soprattutto in considerazione all’imminente esborso di soldi che la cooperativa dovrà affrontare per il ripristino di alcune opere comuni e che provvederò a ripartire equamente tra tutti i soci.
Attendendo ansiosamente una risposta, ringrazio anticipatamente.

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie sussiste il principio della parità di trattamento dei soci, sicché, a meno di una delibera autorizzativa unitaria, non è consentito effettuare sconti nei prezzi di assegnazione degli alloggi, favorendo alcuni soci e danneggiandone altri.
In base a quanto precede, il preliminare di cui trattasi non è valido nella parte in cui prevede la violazione del predetto principio e, pertanto, può essere disatteso.
Va rilevato che gli amministratori i quali assegnino gli alloggi, peraltro ad un prezzo inferiore a quello già praticato, rispondono personalmente con il proprio patrimonio per eventuali obbligazioni sociali rimaste insoddisfatte a causa dell’incapienza finanziaria della Società.
Nel caso di specie, quindi, il neo presidente deve convocare il CdA affinchè deliberi per il disconoscimento del preliminare e inviti i soci a stipularne uno nuovo.