Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio assegnatario di una proprietà indivisa, una villetta in schiera con altre 5, da 3 anni la mia ex moglie ha abbandonato l’immobile assegnatole dal Giudice in sede di separazione perché ha acquistato una sua proprietà. In sede di divorzio il Giudice ha sentenziato di vendere e dividere la somma.
Ora la mia cooperativa vuole togliermi la villetta perché non abitata. Lo può fare?

Risposta al quesito:
Le Cooperative a proprietà indivisa, se fruenti di contributo pubblico, assegnano gli alloggi ai soci in uso, sicché gli immobili devono essere personalmente abitati dai soci medesimi.
La predetta clausola di esclusività può essere prevista nello Statuto sociale, anche se la Cooperativa non ha fruito di contributo pubblico.
Nei casi che precedono, la Cooperativa deve risolvere il rapporto mutualistico con il socio che non abita l’alloggio e richiederne il rilascio, fermo restando l’obbligo di restituzione delle somme rimborsabili.

Gent.le avv. Cannavò, può una Cooperativa edilizia, invece dei soci, accettare la proposta del Comune relativa al prezzo da pagare?

Risposta al quesito:
La legge prevede che i terreni assegnati in diritto di superficie, possano essere riscattati in proprietà mediante il pagamento di una somma, determinata in rapporto alla differenza tra il contributo  pubblico a suo tempo concesso e il contributo all’epoca vigente per il diritto di proprietà o, in ogni caso, nella misura determinata dal Comune in base a parametri diversi.
Per ottenere la “trasformazione” della concessione occorre, tra l’altro, il deliberato maggioritario della Cooperativa, che deve essere espresso dall’assemblea dei soci.
Quanto precede vige fino a quando gli alloggi non siano assegnati in via definitiva ai soci, mediante il relativo atto pubblico, perché, in tal caso, ciascun socio può direttamente trattare per la trasformazione della concessione, pagando i relativo prezzo pro quota.

Ho letto su questo sito informazioni chiare e soddisfacenti. La contatto per un caso disperato.
Siamo 4 famiglie con le nostre case che andranno all’asta, esattamente il 03.08.2017 la questione è capire noi essendo soci, anche creditori, quali diritti abbiamo? Oltre che partecipare all’asta possiamo chiedere di dare solo la differenza visto che siamo creditori? Ci sono delle leggi nuove che ci possono cautelare, visto che viviamo nelle nostre case da 14 anni?

Risposta al quesito:
I rimedi auspicati vengono certamente richiesti in modo generico e, pertanto, si può sono presumere che essi non siano più azionabili, visto l’avanzato stadio della procedura di vendita.
Si dovrebbe, comunque, approfondire se la procedura di vendita sia giudiziale (pignoramento di terzi) ovvero eseguita dal Commissario Liquidatore, in quanto, in quest’ultimo caso andrebbe verificata la relativa regolarità sostanziale.
Nel caso di procedura giudiziale non è possibile procedere a “compensazioni”, ma si deve pagare il prezzo di aggiudicazione e, successivamente, partecipare alla distribuzione del ricavato in concorso con gli altri creditori.
Nell’ipotesi di vendita nell’ambito della Procedura di Liquidazione coatta, occorre preliminarmente esaminare lo Stato Passivo e verificare il grado dei vari crediti (prededucibili, privilegiati e chirografari); se esiste residua capienza per i crediti dei soci partecipanti all’asta (chirografari), gli stessi possono rivolgere istanza al Liquidatore affinché concordi l’eventuale compensazione, che dovrà essere poi autorizzata dall’Autorità di Vigilanza, previo parere dello stesso Commissario Liquidatore.

Sono socio di una cooperativa edilizia a proprietà divisa. Nel 2008 ho firmato l’atto di assegnazione dell’immobile.
A febbraio c.a. ho ricevuto – così come gli altri soci assegnatari nella medesima lottizzazione – una richiesta di versamento di € 10.000 a titolo di maggiori oneri derivanti dall’attuazione del piano di zona. Ho provveduto a richiedere i “giustificativi” di tale pretesa. La Cooperativa mi ha inviato via pec sia un verbale d’assemblea del 2015 in cui era stato deliberato il pagamento dei 10.000 € (assemblea a cui i soci interessati non sono stati convocati individualmente, in spregio allo statuto, ma solo per pubblicazione su quotidiano), sia un atto plurimo notarile del 2012.
Da quest’ultimo emerge che la somma richiesta ai soci derivi dal debito della Cooperativa nei confronti del Comune per non aver eseguito le opere di urbanizzazione secondaria. Tuttavia emerge anche che il debito è stato saldato da una società privata attraverso una transazione contenuta nell’atto plurimo in commento. Pertanto la pretesa della Cooperativa nei confronti dei soci non ha alcun fondamento.
La mia paura è che la Cooperativa posso ottenere un decreto ingiuntivo sulla base di quel verbale d’assemblea senza potermi poi difendere in sede di opposizione per non aver impugnato la delibera (nonostante sia ancora nei termini). Sbaglio?
Vorrei pertanto impugnare la delibera in quanto nulla per mancata convocazione (art. 2379 c.c.) e anche perchè prevede una spesa già sostenuta da terzi in sede di transazione. Non vorrei però che la mia impugnazione fosse paralizzata dalla preclusione contenuta nell’art. 2434 bis c.c.. Sbaglio?
Ho formalmente richiesto alla Cooperativa i libri sociali contenenti i verbali d’assemblea e i bilanci dal 2010 ad oggi. La Cooperativa per ora ha fatto “orecchie da mercante”. Inoltre, trattandosi di Cooperativa che segue la disciplina delle S.p.A. – non essendoci alcun richiamo alle S.r.l. nello statuto – non so se il socio ha titolo per accedere ai bilanci.
Le chiedo, oltre appunto alla migliore tutela adottabile, anche lumi sui vantaggi/svantaggi dell’esercizio del diritto di recesso (sempre che il recesso non venisse respinto dalla Cooperativa per mancanza dei presupposti legali e/o statutari).

Risposta al quesito:
I deliberati assembleari divenuti esecutivi vincolano tutti i soci in ordine ai versamenti sociali da essi imposti.
Occorre, tuttavia, verificare due circostanze enunciate nel quesito:
La prima inerente alla mancata convocazione dell’assemblea secondo le norme statutarie, posto che in tal caso il relativo verbale sarebbe nullo e come tale privo di effetti in assoluto;
La seconda relativa alla illegittimità della richiesta, in quanto effettuata in assenza dei presupposti di diritto. La richiesta eseguita dagli amministratori potrebbe essere illegittima, ma anche illecita, comportando rispettivamente l’annullabilità e la nullità del deliberato.
Nell’ipotesi di annullabilità la delibera deve essere opposta entro 60 giorni dalla comunicazione per gli assenti, mentre nell’ipotesi di nullità l’opposizione non sconta i predetti termini.
Alla luce di quanto precede il socio potrebbe far valere la nullità anche in sede di opposizione al decreto ingiuntivo, ma è consigliabile prevenire la Cooperativa e dare corso all’opposizione del deliberato (non esiste alcuna preclusione, in quanto l’articolo menzionato riguarda solamente le delibere di approvazione del bilancio sociale e, comunque non le delibere nulle).
In generale nelle Cooperative spa il socio non ha diritto all’accesso alla contabilità sociale, ma può ottenere le copie del libro dei verbali di assemblea e del libro soci.
I bilanci sono accessibili a tutti in quanto depositati presso il Registro delle Imprese tenuto dalla locale Camera di Commercio.
Dalla lettura dei bilanci è possibile trarre adeguate conclusioni sull’andamento gestionale e in caso di emersione di irregolarità, il socio può agire in sede giudiziale (Controllo Giudiziario) ovvero in sede amministrativa (segnalando all’Autorità di Vigilanza e chiedendo il Commissariamento della Cooperativa).

Sono socia dal 2008 di una cooperativa edilizia che a tutt’oggi non è completata, nonostante qualcuno ci sia andato ad “abitare” senza aver ancora l’abitabilità con un verbale di assegnazione provvisoria ma senza ancora accollo del mutuo regionale che risultata intestato alla cooperativa.
Nel novembre 2016, avendo perso il lavoro, decidiamo di dare le dimissioni e chiedere la restituzioni delle somme versate in quanto non più in grado di pagare, mandando una pec e portando brevi mani la stessa mail (la ditta che esegue i lavori edili è la stessa ditta che mi ha licenziato, i quali soci sono anche loro stessi soci della cooperativa).
A tutt’oggi non abbiamo avuto nessuna risposta dalla cooperativa, anzi abbiamo saputo dagli altri soci che ancora non solo ci considerano soci ma anche morosi e secondo loro (ex titolari/soci cooperativa) stiamo causando un danno, in quanto l’alloggio a noi assegnato non risulta vendibile poichè troppo personalizzato (abbiamo cambiato la disposizione delle stanze ed ovviamente messo bagni, infissi extracapitolato pagando la differenza), per cui non vogliono rimborsarci le quote versate ma anzi vogliono chiederci di pagare la spesa per riportare il progetto della casa a quello di capitolato, ma nel verbale di assegnazione non è previsto il rimborso delle spese per il ripristino delle eventuali modifiche, ma si parla solo di risarcimento danni alla cooperativa in caso di inadempienza.
Secondo Lei possono chiedermi questi danni e non versarmi le quote da noi sottoscritte?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie, soprattutto se a contributo pubblico, il socio che receda ha diritto alla restituzione integrale delle anticipazioni in conto prezzo e il socio subentrante deve rimborsare il costo delle migliorie eseguite.
Occorre, pertanto, verificare se la Cooperativa ha assunto il nuovo socio, il quale ha accettato l’immobile nello stato in cui si trova.
In caso di controversia è la Cooperativa che deve provare l’impedimento alla assunzione del nuovo socio per l’eccessiva personalizzazione dell’immobile.
Quanto al recesso, se il CdA non riscontra in un tempo ragionevole la relativa domanda, essa si considera accolta.
L’accoglimento presuntivo di cui sopra, dovrebbe far cadere tutte le eccezioni sulla inutilizzabilità dell’immobile e comportare l’obbligo della Cooperativa ad eseguire il rimborso.
Occorre, pertanto, aspettare e sperare silenziose convinzioni degli amministratori, in questo caso molto utile per il socio receduto.

Sono socio di una cooperativa dal 2008, prenotatario di una bifamiliare al prezzo di 201.000 €, con il passare degli anni il prezzo è lievitato a 238.000 € come da scheda costi più tutte le spese di gestione più spese per cambio ingegnere direttore lavori.
Ho speso ad ora 270.000 € perché ho fatto migliorie tra esterno e interno, nel frattempo si è creato un conflitto tra il presidente amministratore unico e due soci, ad ora ci troviamo con la banca che ha chiuso il rapporto senza che frazionasse il mutuo con la scusante che il perito ha trovato degli abusi.
Il presidente mi manda una lettera di esclusione per grave morosità dopo che ho versato 196.000 € perché ne dovevo atri 11.000 €, siccome occupo da sette anni l’immobile mi intima di andare via entro trenta giorni.
Sono ormai stufo di essere estorto, mi conviene accettare l’esclusione o oppormi? Riuscirò a recuperare almeno metà di quello che ho anticipato, la banca aggredirà tutto il patrimonio della cooperativa e riusciamo tutto?

Risposta al quesito:
Ad alcune domande si può dare una pur generica risposta, ad altre non si può neppure tentare per la loro generica formulazione, assolutamente priva di elementi concreti da esaminare.
Se nella realizzazione della Cooperativa sono stati eseguiti dei lavori abusivi, tanto da indurre l’Istituto di credito a non frazionare il mutuo, in tal caso la Cooperativa medesima risulta inadempiente con grave responsabilità degli amministratori.
In tale prospettazione il socio può legittimamente omettere i versamenti dovuti eccependo l’inadempienza della Società.
In ordine al rimborso delle somme versate dal socio che voglia recedere, va rilevato che nelle Cooperative edilizie esistono due rapporti, quello sociale e quello mutualistico.
In riferimento al primo il socio versa le somme inerenti al capitale sociale, alle spese di amministrazione e ad ogni altro costo che riguarda la vigenza della Società (ad es. tenuta della contabilità, oneri fiscali, oneri camerali etc…); in relazione al secondo il socio effettua le anticipazioni sul prezzo di assegnazione, normalmente a copertura dei costi di costruzione dell’alloggio di cui è prenotatario (ad es. terreno, prezzo d’appalto, progettazione, direzione dei lavori, etc…).
In caso di recesso lo Statuto regola il rimborso delle somme versate, ma generalmente i versamenti eseguiti in ragione del rapporto sociale scontano la decurtazione delle perdite avute dalla Cooperativa nel corso della gestione; mentre quelli eseguiti in relazione al rapporto mutualistico devono essere restituiti al socio per intero.
Occorre, però, verificare se lo Statuto impone clausole speciali, come ad esempio quella inerente alla necessità di subentro di altro socio, quale condizione di efficacia del diritto al rimborso.
La valutazione di convenienza sul percorso da intraprendere è complessa ed esige l’esame di tutte le circostanze di fatto e di diritto che condizionano i rapporti intrattenuti con la Cooperativa.