Cooperative: casi e soluzioni

Cortese avvocato, con riferimento alla legge regionale della Sardegna, concernente i contributi in conto occupazione a favore delle cooperative sociali iscritte alla sezione B ai sensi dell’art 19 LR 16/97 annualità 2017, dopo una prima nostra ammissione al finanziamento da parte della Regione Sardegna, siamo stati poi considerati inammissibili (dopo aver inviato tutta la documentazione), in quanto in una dichiarazione di possesso dei requisiti si chiedeva anche la revisione per l’anno in corso 2017, che però non era stata ancora programmata dal Ministero.
Allora in alternativa si chiedeva l’asseveramento da parte dell’organo di revisione interno o esterno, pena l’esclusione. (art 6 dlgs 220/2002).
Invero, va subito detto che va applicata la normativa nazionale di riferimento in materia di finanziamenti pubblici ossia l’art. 6, comma 1 del D.lvo 2.08.2002, n. 220. Il comma testualmente recita: “Nel caso in cui l’ente cooperativo ha necessità di certificare il possesso dei requisiti mutualistici, al fine del godimento di un’agevolazione o dell’applicazione di un provvedimento di favore, e non dispone del certificato di revisione o dell’attestazione di revisione, relativi al periodo di vigilanza in corso, è tenuto a produrre agli Uffici territoriali del Governo e, nelle more dell’adozione del decreto del Ministro dell’interno di cui all’articolo 9, comma 3, del decreto del Presidente della Repubblica 17 maggio 2001, n. 287, alle Direzioni provinciali del lavoro, e all’Associazione cui eventualmente aderisce, una dichiarazione, sottoscritta dal presidente dell’ente medesimo e, per asseverazione, dal presidente del collegio sindacale”.
La scrivente ha omesso solo la firma di asseveramento del revisore esterno, ma ha inviato il modello solo con la firma del presidente della cooperativa (è stato stampato il modello prima della firma del revisore).
Poiché riteniamo che l’esclusione sia eccessivamente vessatoria, La preghiamo di informarci se per tale problematica ci sono stati dei precedenti e come sono stati interpretati, perché in questo caso la cooperativa potrebbe essere riammessa.
Infatti il modello non mancava ma era incompleto della firma del revisore che ad oggi siamo disposti ad integrare.

Risposta al quesito:
La Legge Regionale agevolativa indicata nel quesito prevede l’obbligo per la Cooperativa richiedente in contributo il conto occupazione di allegare il verbale di Revisione cui è stata sottoposta (nel caso di specie quello inerente all’anno 2016).
La medesima legge, tuttavia, prevede la possibilità di sostituire il predetto verbale con la dichiarazione resa dal presidente del CdA e dal presidente del Collegio sindacale ovvero del Revisore esterno.
Per rendere la succitata dichiarazione si deve utilizzare esclusivamente il modello di cui all’allegato n. 7 del decreto del MISE 23.02.2015.
Tutti i predetti adempimenti sono necessari e la mancata osservanza, anche solo di uno di essi, comporta l’inammissibilità della domanda.
La violazione anche parziale (ad esempio mancanza di una firma) è insanabile, come può evincersi dalla stessa norma e dalle circolari esplicative.
Si ritiene, pertanto, che nel caso di specie la domanda sia irrimediabilmente inammissibile.

Il commissario governativo in sostituzione del CdA di una cooperativa può procedere o meno a ratificare la cessione di quote tra due soci entrambi già iscritti nel registro dei soci ed appartenenti alla stessa famiglia ai sensi dell’ art. 2530 del c.c. quando tale opzione e prevista dallo statuto?
Decorsi i 60 giorni in caso di silenzio l’operazione di cessione di quote è omologata per mezzo del silenzio/assenso?
Quali possono essere i motivi giustificativi da parte del commissario per l’omessa omologa della cessione delle quote?

Risposta al quesito:
La genericità del quesito comporta la genericità della risposta.
Il Commissario governativo viene nominato a seguito di decreto del Ministero Dello Sviluppo Economico, nel cui testo devono essere enunciate, oltre alle ragioni della nomina, anche i poteri conferiti.
Il Commissario governativo, quindi, può essere munito dei poteri del Consiglio ovvero dell’Assemblea dei soci e, conseguentemente, può svolgere le attività riservate all’uno o all’altro organo.
La cessione delle quote, se consentita dallo Statuto, spetta ai poteri degli amministratori, sicché il Commissario governativo può autorizzarla se munito dei relativi poteri.
Se il Commissario non riscontra la richiesta entro sessanta giorni, il socio può cedere la quota con diritto all’annotazione nel libro dei soci.
L’autorizzazione alla cessione della quota non è atto discrezionale e, pertanto, il Commissario deve attenersi alle norme di legge, restando indifferenti i motivi di opportunità o di altro genere.
Tra le predette norme, però, devono annoverarsi i requisiti soggettivi dei soci (tra i quali la capacità  reddituale) la cui mancanza nel subentrante legittima il rifiuto dell’autorizzazione alla cessione della quota.

Sono socio di una coop. nel 2014 c’è stata la trasformazione da indivisa a divisa con i relativi rogiti notarili, dato che lo scopo di detta coop. si intende esaurito, non essendoci più programmi di costruzione, posso dare le dimissioni da socio? Oppure devo attendere che il consiglio attui lo scioglimento della società?
Parte dell’area urbana, il Comune l’ha data in convenzione alla coop. per 99 anni. Allo scioglimento della coop. ed esistendo un regolamento di condominio statutario, è possibile trasferire detta convenzione al condominio stesso, senza doverne richiedere una nuova, dato che tutta la spesa dell’urbanizzazione è da sempre a carico dei condomini (soci proprietari, e nuovi proprietari non soci)?

Risposta al quesito:
Da quanto sinteticamente esposto, sembra che la Cooperativa sia stata da sempre a proprietà divisa e abbia assegnato gli alloggi allorquando gli stessi siano stati ultimati.
Ciò posto, se originariamente al concessione del terreno è avvenuta in diritto di superficie, anche gli assegnatari sono proprietari superficiari, con obbligo di rinnovo della concessione alla scadenza.
Da precisare che il predetto obbligo di rinnovo è individuale e non riguarda il Condominio.
I diritti e gli obblighi di cui alla originaria Concessione si sono  trasferiti a ciascun assegnatario con l’atto pubblico di assegnazione, in cui viene certamente menzionata la Convenzione a suo tempo stipulata dalla Cooperativa con il Comune concedente.
Il socio assegnatario in via definitiva ha concluso il rapporto mutualistico, ma resta vincolato dal rapporto sociale, sicché resta obbligato al pagamento delle spese generali sino all’estinzione della Società. Il socio può, comunque, esercitare tutti i diritti a lui consentiti per il controllo sull’attività di Liquidazione.

Gent.le avvocato, La ricontatto per avere alcune delucidazioni riguardo una situazione molto complessa.
Come Le ho scritto in una mail datata 24.04.2017, mio marito ed io abbiamo prenotato un alloggio da una cooperativa edilizia costruito grazie ad un bando della Regione Campania n.17 del 22.04.2003 e decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti 27.12.2001, che concedeva contributi per la realizzazione di alloggi da cedere in locazione con patto di futura vendita per 15 anni.
Nell’ atto di prenotazione non compare mai la parola locazione, nè tale situazione ci è stata chiarita a voce, ma solo i riferimenti del bando regionale, per cui noi abbiamo creduto di aver acquistato detto alloggio. Solo dopo aver pagato per intero questa casa (una parte in contanti ed il resto con il mutuo), abbiamo scoperto che la proprietà resterà della cooperativa per 15 anni e che noi siamo dei semplici locatari.
Tale situazione è assurda perchè abbiamo pagato per intero (stiamo parlando di oltre 250.000 euro), una casa che diventerà nostra tra 15 anni, con tutte le problematiche che ne possono derivare in termini di rischi, spese, tasse, mutuo ecc; se avessimo voluto prendere una casa in affitto di certo non avremmo speso tutti questi soldi e ci saremmo esposti a notevoli complicazioni e problematiche.
Per tale ragione, abbiamo richiesto il recesso dalla cooperativa, con restituzione di tutte le somme versate (compreso i costi delle migliorie). La cooperativa,verbalmente, ha risposto che il recesso può essere concesso solo se subentra un altro socio, che dobbiamo trovare noi, condizioni che non sono riportate nello statuto. Inoltre, prima che ciò avvenisse la cooperativa ha provveduto a frazionare il mutuo ai singoli soci, (di fatto noi paghiamo il mutuo, che è intestato alla cooperativa, e che poi la cooperativa dovrebbe provvedere a versare alla Banca).
Tale frazionamento è stato fatto, più di due anni fa senza l’ agibilità degli immobili, che fino ad ora non è stata ancora concessa dal Comune. Di recente, è stata deliberata in presenza del notaio la liquidazione volontaria della cooperativa che prevede anche la richiesta alla Regione Campania dell’assegnazione in proprietà dei singoli alloggi prima del termine dei 15 anni (esiste una delibera regionale del 19/01/2009 che pare preveda questo) con accollo del mutuo al singolo socio.
Le mie domande sono queste:
per ciò che riguarda il recesso è vero che la restituzione delle somme avviene solo se subentra un altro socio?
Se tale socio non viene trovato, noi non avremo mai indietro i nostri soldi?
Per quanto riguarda il frazionamento del mutuo, poteva essere fatto senza che gli alloggi avessero l’agibilità? Se un socio non paga più le rate del mutuo, avendo fatto una richiesta di recesso, cosa potrebbe succedere?
Se la cooperativa non si impegna nel chiedere alla Regione l’assegnazione in proprietà che cosa si può fare? Infine, possiamo noi semplici locatari mettere in vendita detto alloggio per riuscire a trovare un altro socio che subentri al nostro posto?

Risposta al quesito:
Sul presupposto che le risposte all’articolato quesito restano pur sempre generiche, stante il mancato approfondimento della documentazione, da quanto esposto si può ipotizzare che:
1 Il recesso deve essere motivato (ad esempio irregolarità, anche di tipo urbanistico, imputabili alla Cooperativa) e deve essere accolto dal CdA. Se tale recesso non viene accolto, il socio richiedente deve proporre opposizione nel termine di trenta giorni dal rifiuto innanzi al Tribunale competente;
2 Se la motivazione del recesso è obiettivamente fondata sull’inadempienza della Cooperativa, in tal caso al socio non può essere opposto alcun obbligo conseguente al vincolo contrattuale e, pertanto, il socio medesimo ha diritto alla restituzione delle somme a lui rimborsabili (a norma di legge e di Statuto);
3 Il frazionamento del mutuo è un atto che intercorre tra la Cooperativa e l’Istituto di Credito non necessariamente legato all’ottenimento del certificato di agibilità degli alloggi sociali;
4 Nel caso di inerzia degli amministratori, il socio che ne ha interesse può ottenere tutela in sede sia giudiziale che amministrativa e, in ultima analisi, convenire in giudizio gli amministratori con azione risarcitoria di responsabilità;
5 Il socio prenotatario, anche se locatario con patto di futura vendita, può attivarsi per trovare un soggetto interessato al subentro, stipulando con lui un contratto preliminare condizionato all’accettazione da parte della Cooperativa. Per legge, il subentrante deve versare alla Cooperativa le somme inerenti il costo alloggio (ed eventualmente il sovrapprezzo azioni), mentre deve versare al socio uscente il costo delle migliorie apportate all’alloggio.

Sono socio assegnatario di una proprietà indivisa, una villetta in schiera con altre 5, da 3 anni la mia ex moglie ha abbandonato l’immobile assegnatole dal Giudice in sede di separazione perché ha acquistato una sua proprietà. In sede di divorzio il Giudice ha sentenziato di vendere e dividere la somma.
Ora la mia cooperativa vuole togliermi la villetta perché non abitata. Lo può fare?

Risposta al quesito:
Le Cooperative a proprietà indivisa, se fruenti di contributo pubblico, assegnano gli alloggi ai soci in uso, sicché gli immobili devono essere personalmente abitati dai soci medesimi.
La predetta clausola di esclusività può essere prevista nello Statuto sociale, anche se la Cooperativa non ha fruito di contributo pubblico.
Nei casi che precedono, la Cooperativa deve risolvere il rapporto mutualistico con il socio che non abita l’alloggio e richiederne il rilascio, fermo restando l’obbligo di restituzione delle somme rimborsabili.

Gent.le avv. Cannavò, può una Cooperativa edilizia, invece dei soci, accettare la proposta del Comune relativa al prezzo da pagare?

Risposta al quesito:
La legge prevede che i terreni assegnati in diritto di superficie, possano essere riscattati in proprietà mediante il pagamento di una somma, determinata in rapporto alla differenza tra il contributo  pubblico a suo tempo concesso e il contributo all’epoca vigente per il diritto di proprietà o, in ogni caso, nella misura determinata dal Comune in base a parametri diversi.
Per ottenere la “trasformazione” della concessione occorre, tra l’altro, il deliberato maggioritario della Cooperativa, che deve essere espresso dall’assemblea dei soci.
Quanto precede vige fino a quando gli alloggi non siano assegnati in via definitiva ai soci, mediante il relativo atto pubblico, perché, in tal caso, ciascun socio può direttamente trattare per la trasformazione della concessione, pagando i relativo prezzo pro quota.