Cooperative: casi e soluzioni

Un anno fa circa ho aderito ad una Cooperativa edilizia a proprietà divisa versando una quota di euro 1000. Il fine della Coop è quello di costruire delle villette con successiva assegnazione ai soci.
La Coop ha già acquistato il terreno e in questi giorni è stato fatto un computo metrico estimativo. Orbene, i prezzi delle abitazioni sono andati oltre le aspettative con differenza per il mio caso di quasi 100 mila euro.
All’inizio gli amministratori della Coop. mi avevano detto che il costo massimo avrebbe sorpassato di poco i 200 mila euro. In banca tutti gli 8 soci, inclusi i 3 del CdA hanno firmato delle fideiussioni omnibus di 30 mila euro su un importo di euro 300 mila (valore del terreno e spese di consulenza). E’ mia intenzione recedere dalla Cooperativa in quanto impossibilitato a far fronte ad una cifra per me divenuta improponibile.
Domanda: il recesso dalla Coop e dalla fideiussione comporterà l’insorgere di penalità?

Risposta al quesito:
Preliminarmente occorre verificare le disposizioni statutarie che regolano il recesso dei soci (in mancanza valgono le norme di cui all’art. 2532 del codice civile).
Ciò posto, va osservato che in generale nelle Cooperative convivono due diversi rapporti: quello sociale e quello mutualistico, che scontano un diverso trattamento nell’ipotesi di recesso.
In ordine al rapporto sociale, il socio che recede deve sopportare pro quota le perdite risultanti dal bilancio d’esercizio nei periodi di vigenza del rapporto sociale; in riferimento al rapporto mutualistico (contratto di prenotazione) vige il principio del rimborso delle anticipazioni a fronte del costo alloggio prenotato e non assegnato.
In tal caso, tuttavia, la Cooperativa acquisisce le risorse finanziarie necessarie dal socio subentrante, in mancanza del quale possono insorgere questioni di vario genere (ad esempio di tipo risarcitorio per l’interruzione ingiustificata del programma costruttivo).
Per quanto riguarda la fideiussione, occorre controllare il testo contrattuale e soprattutto verificare il soggetto destinatario della garanzia; se, cioè, il soggetto è lo stesso socio, nulla quaestio; se, viceversa, il soggetto è l’Istituto di credito in relazione a finanziamenti effettuati, in tale ultimo caso il socio è, comunque, obbligato alla garanzia, indipendentemente dall’avvenuto recesso, salvo il diritto di rivalsa nei confronti della Cooperativa ovvero del socio subentrante assegnatario dell’alloggio.

Vorrei sapere informazioni su come procedere per la restituzione di somme versate che ammontano ad euro 16.000, in quanto da settembre 2014 sono socio della cooperativa XX sita in Roma, per l’assegnazione di alloggi in zona Casal Monastero (Roma), attualmente ancora non ho avuto nulla e nessuna certezza della consegna.
Ho inviato lettera di recesso immediato la scorsa settimana, ed il presidente mi ha risposto che per la restituzione delle somme versate devo provvedere io a trovare un sostituto che entri al mio posto.
Chiedo è giusto così o le somme versate mi devono essere restituite a priori? La cooperativa deve provvedere alla ricerca del nuovo socio?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare le disposizioni dello Statuto della Cooperativa in ordine ai tempi di rimborso delle quote e delle anticipazioni ai soci receduti (spesso 120 giorni successivi all’approvazione del bilancio dell’esercizio in cui si è verificato il recesso).
Lo Statuto può anche prevedere che l’accoglimento della domanda di recesso sia condizionato al subentro di altro socio prenotatario, che venga presentato dal socio che intende recedere.
Se, pertanto, il CdA accoglie la domanda di recesso cade la predetta condizione.
Se, viceversa, la predetta domanda non dovesse essere accolta, in tal caso occorre verificare se esistono altre cause oggettive che giustifichino il recesso, in modo da neutralizzare la predetta condizione statutaria.
Alcune cause giustificative potrebbero essere quelle di gravi inadempienze della Cooperativa, di importanza tale da consentire la risoluzione del contratto sociale addebitabile al sodalizio.

Sono qui per chiedere un parere riguardante il mio alloggio. A settembre è prevista la consegna, ma di comune accordo con la cooperativa ho deciso di non ultimare alcuni lavori (es. pavimentazione, porte, scale etc) che mi è stato detto che mi saranno detratti dalla rata finale del costo totale dell’alloggio.
Vorrei capire come o dove si possono evincere i costi di queste attività, che a mio parere hanno un valore ma per loro il valore ovviamente è inferiore.

Risposta al quesito:
Al contratto di appalto stipulato dalla Cooperativa deve essere allegato il capitolato delle opere e dei materiali.
Occorre, quindi, confrontare il predetto “capitolato” con quanto effettivamente realizzato (verificando eventuali scostamenti) e, quindi, procedere al computo metrico analitico, effettuando le proporzioni dell’intero prezzo d’appalto a forfait con il prezziario per le OO.PP., così ricavando i valori delle opere specifiche e dei materiali relativi.
Va, comunque, osservato che una tale operazione deve essere effettuata da un tecnico specializzato.

In breve: sono stato socio di una cooperativa edilizia militare dal 2003 all’ottobre 2012. Ad ottobre 2012 abbiamo rogitato e siamo stati dimessi da soci. Riceviamo annualmente il contributo statale.
Quest’anno (pochi giorni fa) sono venuto a conoscenza di un atto di pignoramento di Equitalia riscossioni per un debito di circa E. 100.000 di detta coop nei confronti dell’erario. La quota contributo è stata pignorata dall’Agenzia di riscossione per sanare il debito.
Oggi mi sono recato al Ministero delle Infrastrutture e mi hanno detto che nel caso in cui la coop non estingua il debito, verrà nominato un commissario e avverrà una liquidazione coatta. Nel caso in cui la coop non abbia beni mobili o immobili o altri soldi per sanare il debito, Equitalia pignora le nostre case.
Mi sembra strano che ciò possa avvenire. Sono ancora in attesa di conoscere di quale natura sia il debito e quando questo sia stato contratto (durante la nostra posizione di soci o in fase successiva una volta dimessi).
Corrisponde al vero che Equitalia possa aggredire la proprietà di noi ex soci?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente esaminare il rogito di assegnazione degli alloggi, al fine di verificare se esso contenga un qualche riferimento al debito della Cooperativa verso l’Erario.
Solamente in tal caso, l’Agenzia delle Entrate potrebbe pignorare pro quota i singoli alloggi assegnati in proprietà ai soci.
Per quanto riguarda le altre enunciazioni inerenti al contributo annualmente percepito e al pignoramento che sarebbe stato eseguito, gli elementi forniti sono talmente scarni da rendere incomprensibile la questione.
Il contributo, infatti, dovrebbe abbattere parzialmente gli interessi di mutuo e dovrebbe riguardare l’Ente finanziatore e l’Istituto di credito mutuante; in ordine al dichiarato pignoramento non si comprende cosa sia stato pignorato. Se il pignoramento riguarda la quota di contributo, in tal caso sarebbe l’Istituto di credito a dovere richiedere la differenza non percepita dall’Ente pubblico finanziatore.
Accertando le diverse circostanze si può formulare un eventuale programma di tutela.

Una cooperativa con 8 soci di cui 3 interessati alla costruzione del lotto C6 di edilizia convenzionata e 5 soci interessati al lotto E2 di edilizia privata la cui realizzazione attuale è al 60%.
Dovendo procedere all’assegnazione e intestazione notarile delle 5 villette di edilizia privata, i soci dell’altro lotto, a questo fine e solo per questo argomento, hanno diritto di voto anche loro? Oppure per questo argomento all’Odg devono astenersi?

Risposta al quesito:
L’assegnazione degli alloggi è atto attuativo dello scopo sociale e, pertanto, è normalmente riservato al Consiglio di amministrazione.
Ai soci prenotatari che non ottengano l’assegnazione dell’alloggio per inadempienza degli amministratori è consentito agire ai sensi dell’art.2932 c.c. per ottenere giudizialmente il trasferimento della proprietà dell’immobile.
Nel caso in cui lo Statuto preveda i poteri dell’assemblea per l’assegnazione degli alloggi sociali, in tal caso dovrebbe esistere un regolamento che disciplini il diritto di voto in caso di diversi programmi costruttivi.
In mancanza di regolamento l’assemblea delibera con il voto di tutti i soci, indipendentemente dalla loro appartenenza ad uno o all’altro programma costruttivo.
D’altra parte va osservato che i diversi programmi costruttivi di un’unica Cooperativa sono tra di loro collegati a titolo di garanzia verso i terzi e verso gli stessi soci.
Restano, tuttavia, ferme le tutele che ciascun socio ha in ragione dei diritti acquisiti con il contratto di prenotazione, in forza dei quali può esperire la predetta azione, bloccando l’immobile mediante la trascrizione della domanda giudiziale, che, se, accolta è opponibile alla Cooperativa e ai terzi (persino all’eventuale curatela fallimentare).

Pregiatissimo avvocato, complimenti innanzitutto per le delucidazioni che offre a quanti come me non hanno alcuna competenza in merito, ma attraverso le Sue risposte comprendono chiaramente.
Il problema è questo: mio figlio ha acquistato in cooperativa edilizia divisa un immobile in qualità di socio, ha fatto il rogito alla fine di dicembre 2016 per beneficiare delle detrazioni prima casa. Nel rogito c’era l’impegno da parte della cooperativa nella persona del Presidente di rilasciare l’abitabilità entro il 30 aprile 2017, ciò non è avvenuto perchè non tutti i lavori erano stati ultimati.
In seguito alla richiesta della residenza da parte di un socio che già abitava l’alloggio hanno riscontrato un abuso (tetto più alto nella mansarda di circa 30 cm. a quanto ha sentito dire) di 2 appartamenti.
Per questo il Comune di Livorno ha rigettato il fine lavori, negando conseguentemente l’abitabilità e quindi la residenza. Il presidente non risponde al telefono, il direttore dei lavori ha dato le dimissioni. I soci che devono fare?
L’abitabilità per mio figlio è indispensabile per surrogare il mutuo preso come accollo che è capestro ed inoltre ha dovuto pagare IMU seconda casa su questo alloggio. Si può chiedere l’abitabilità individualmente visto che la casa di mio figlio è sta controllata e risulta conforme?
Le chiedo scusa ma sono una mamma anziana che ha investito i risparmi di una vita per aiutare il figlio a prendere casa. Attendo con ansia una sua risposta e la ringrazio di cuore.

Risposta al quesito:
In assenza di conformità progettuale l’edificio non può ottenere l’abitabilità-agibilità.
Occorre, dunque, verificare quali siano le reali dimensioni dell’abuso e se esso sia rimediabile con un progetto di variante ovvero con la necessaria modifica costruttiva in conformità al progetto originario.
Ciò posto, la Cooperativa può agire in via risarcitoria contro il Direttore dei Lavori e contro l’impresa appaltata, certamente responsabili dell’abuso edilizio.
La Cooperativa deve provvedere sollecitamente alla nomina di un nuovo Progettista-Direttore dei Lavori, al fine di sanare la situazione abusiva nei modi e nei termini previsti dalla legge.
Nel caso di inadempienza della Cooperativa, i soci di minoranza possono tutelarsi in sede risarcitoria con azione diretta sia nei confronti della Cooperativa, sia nei confronti dell’impresa e del Direttore dei Lavori.
Allo stato attuale il singolo socio non può ottenere il provvedimento di abitabilità per il proprio aloggio.
I soci interessati (ovviamente se minoranza) possono agire anche in sede amministrativa chiedendo alla Vigilanza la nomina di un Commissario per rimuovere l’impedimento al raggiungimento dello scopo sociale da parte della Cooperativa.