Cooperative: casi e soluzioni

Le scrivo perché mi trovo in una situazione davvero complicata sia famigliare che lavorativa. Nel 2015 si è aperta una società cooperativa arl famigliare nel settore del Ncc Autonoleggio con conducente. A me non hanno messo nel direttivo ma ci sono mio padre, mia madre e mio fratello io sono una semplice impiegata socia lavoratrice.
A latere è stato scritta una scrittura privata tra noi della famiglia (siamo in quattro) che sostiene quanto siano le quote di appartenenza per ognuno. Tutto ciò ha valore? Poi mia nuora ha voluto scrivere un’altra scrittura privata in cui veniva scritto che quando non ci saranno più i nostri genitori avranno sia le percentuali della cooperativa sia auto, licenze e casa… questo firmato da tutti e quattro.
Ora le auto sono state inserite nella cooperativa a me hanno fatto una specie di mobbing ed ora non sto andando a lavorare e mi hanno fatto le due lettere di richiamo ed ora attendo il licenziamento.
Io mi sento ingannata da mio fratello che ha tutto l’interesse di prendersi tutta la cooperativa… e non ho l’appoggio dei miei che hanno paura che io posso far qualcosa contro e la cooperativa chiude. Mio fratello è sempre stato un prepotente e i miei sono succubi di lui (mio fratello è presidente ed amministratore).
Cosa mi consiglia di fare?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative di produzione e lavoro coesistono due rapporti, quello strettamente sociale e quello lavorativo.
In base al primo, il socio ha i diritti previsti dalla legge, tra cui il diritto di voto, il diritto (limitato) di controllo diretto, il diritto alla tutela giudiziaria (opposizione al bilancio, controllo contabile, opposizione a delibere).
I diritti di tutela, tuttavia, presuppongono la violazione da parte degli amministratori degli obblighi loro imposti dalla legge, quali la diligente amministrazione, la veridicità del bilancio, la parità di trattamento dei soci lavoratori etc…
Nel caso di specie, pertanto, occorre individuare quali siano le violazioni commesse dagli amministratori, ciò per potere procedere con eventuali azioni di tutela.
Quanto ai patti “parasociali” occorrerebbe leggerne la stesura per valutare la loro effettiva validità.
In riferimento al presunto “mobbing” occorre verificare se sussistono atti discriminatori o persecutori, comunque lesivi dei diritti del socio lavoratore, il quale, in caso affermativo, può agire per far cessare la prevaricazione e ottenere il risarcimento del danno.

La cooperativa edilizia di cui ho fatto parte ha frazionato gli immobili e deliberato la chiusura per raggiungimento oggetto sociale. Istituito condominio. Ha ottenuto decreto ingiuntivo e nei miei confronti per arretrati in parte arbitrari a mio avviso.
Essendo in difficoltà economiche ho tentato di vendere ma sono letteralmente fallite tre trattative già chiuse a causa del mancato rilascio agibilità. Scopro infatti che non è stato richiesto per tempo e che è stata negata causa franamento della strada di accesso agli immobili.
Il Comune ha vinto ricorso al TAR e obbligato la cooperativa a ripristinare in modo corretto la strada per regolarizzare. Il Comune non ha concluso l’atto di passaggio dell’urbanizzazione e non rilascia agibilità. La cooperativa non intende regolarizzare.
Io non posso vendere in quanto le banche non concedono mutuo agli acquirenti ed ho già perso molte occasioni.
Posso agire legalmente? Nei confronti di quali soggetti? Posso ottenere risarcimenti? Bloccare mutuo? Quali azioni posso intraprendere?

Risposta al quesito:
La Cooperativa edilizia che assegna al socio l’alloggio dallo stesso prenotato è obbligata a garantire l’assenza di vizi e difetti costruttivi, altrimenti incorre nell’onere risarcitorio verso l’assegnatario.
Ciò posto, in linea generale si può affermare che, nel caso di specie, il socio abbia il diritto ad ottenere la regolarizzazione della situazione urbanistica dell’alloggio e, in mancanza di adeguato intervento da parte della Cooperativa obbligata, può agire giudizialmente a tutela dei propri diritti.
Si può ipotizzare che anche le pretese creditorie della Cooperativa possano essere neutralizzate del socio ingiunto, se sussistono i presupposti giuridici del legittimo rifiuto a fronte della grave e persistente inadempienza della Società creditrice.

Ancora una volta mi rivolgo al Suo Studio sempre sensibile ai problemi che vi vengono rappresentati e risolti  con competenza e sollecitudine
La nostra cooperativa (edilizia) è composta da due fabbricati realizati in due Comuni diversi. Essa  comprende 18 soci (12 a Follonica e 6 a Massa Marittima), il presidente ed il Consiglio di Amministrazione è unico. Domanda: possiamo chiedere la scissione in modo da staccarsi e formare due cooperative? Quale iter dovremmo seguite per realizzare il tutto? Per notizia gli appartamenti sono stati assegnati da anni a tutti i soci i quali siamo titolari godono di mutuo individuale.
Nel ringraziare per la rituale e cortese disponibilità, formulo ringraziamenti anche a nome dei 12 soci di Follonica.

Risposta al quesito:
Se lo Statuto sociale non regola esplicitamente l’ipotesi della scissione, si applicano le regole del Codice Civile, che, in sintesi, dispongono:
– La scissione deve essere deliberata dall’assemblea dei soci con la maggioranza qualificata per le modifiche statutarie ; nella valutazione del voto non incide l’appartenenza a diversi programmi costruttivi ;la delibera deve essere depositata presso il Registro delle Imprese;
– Effettuata la deliberazione, il Cda deve redigere un piano economico – finanziario, certificato da Revisori iscritti all’albo, che deve essere depositato presso il Registro Delle Imprese;
– Si deve costituire la nuova Società e trascorsi 60 gg dal deposito del progetto nel Registro Delle Imprese, in assenza di opposizioni, la scissione diviene operativa in ordine all’autonomia delle due Società, con le regole precostituite inerenti ai trasferimenti patrimoniali e alle conseguenti quote del debito sociale.
Va osservato che, nel caso prospettato, sembra che gli alloggi siano stati tutti assegnati e, pertanto, più che di scissione andrebbe valutata la Liquidazione e successive estinzione della Cooperativa (come per legge).

La morte del de cuius è avvenuta prima dell’assegnazione dell’alloggio in cooperativa. Sempre prima dell’assegnazione, gli eredi (coniuge e tre figli) hanno rinunciato all’eredità mai posseduta in favore di altro erede (quarto figlio).
Quesito: l’alloggio successivamente assegnato al figlio, sposato in comunione dei beni, può essere considerato bene in comune con il coniuge al 50% o deve essere ritenuto bene proveniente da eredità e quindi escluso dalla comunione?

Risposta al quesito:
In caso di morte del socio prenotatario, gli eredi devono designare chi tra di loro entra formalmente nella compagine sociale.
Nel caso di specie, sembra che gli eredi abbiano addirittura rinunciato alla quota parte ereditaria.
Alla luce di quanto precede il socio subentrante al de cuius può acquistare individualmente, anche se il regime patrimoniale dei coniugi è quello della comunione dei beni.

Dopo averle provate tutte sembra che la proprietà differita sia la soluzione migliore per poter stipulare l’atto pubblico con la cooperativa.
Restano le perplessità su chi deve fiscalmente dichiarare la proprietà dell’alloggio con i connessi successivi oneri a cui mi dicono dovrei provvedere io in quanto già alla stipula dell’atto la proprietà risulterà mia. E’ veramente cosi o no?

Risposta al quesito:
Nel caso di locazione con patto di futura vendita, la Cooperativa rimane proprietaria dell’alloggio fin al verificarsi della condizione del perfezionamento della vendita.
Nel predetto periodo tutti gli oneri fiscali incombono sulla Cooperativa quale proprietaria dell’alloggio.
Nella determinazione del canone  di locazione (risorsa della Società) la Cooperativa deve prevedere tutti gli oneri, ivi compresi quelli di natura fiscale.
Cessata la locazione e ottenuta la proprietà dell’alloggio, al socio competeranno tutti i relativi oneri decorrenti da quella data.

Sono socio di Cooperativa edilizia a proprietà individuale libera, composta da 9 soci, avente come unico programma costruttivo la realizzazione di 9 unità abitative, tramite la sottoscrizione di un mutuo (circa 892.000 Euro) integrato per quanto necessario da anticipazioni di capitale da parte dei soci.
Scaduti i tempi per l’ammortamento del mutuo, la realizzazione di tali unità era incompleta, poiché alcuni soci hanno rifiutato di anticipare i capitali ancora occorrenti per il completamento del programma. La Cooperativa di conseguenza non ha proceduto all’assegnazione con rogito dei singoli alloggi e all’accollo delle quote del mutuo ai singoli soci. Sta comunque pagando le rate del mutuo rivalendosi sui soci. Le unità abitative incomplete sono state di fatto consegnate (senza rogito e senza verbali di sorta) ciascuna al socio pre-assegnatario.
Alcuni soci hanno successivamente completato le rispettive unità a proprie spese, ottenendo l’agibilità e di fatto vi abitano. Gli stessi intenderebbero ottenere dalla Cooperativa l’assegnazione in proprietà delle rispettive unità con rogito notarile di “compravendita”, previa restrizione dell’ipoteca e ripartizione della propria quota di mutuo da parte della banca.
Chiedo, vista l’atipicità della situazione e trattandosi di alienazione di parte di una proprietà comune, se per tale atto notarile occorre l’approvazione all’unanimità dei soci o, in caso contrario, quale maggioranza dell’Assemblea dei soci debba approvarla. Chiedo inoltre, se i soci che ottenessero la proprietà dell’alloggio sono vincolati a restare soci della Cooperativa.

Risposta al quesito:
Preliminarmente va rilevato che l’Istituto di credito ha l’obbligo di procedere al frazionamento del mutuo se tutte le unità immobiliari siano già ultimate e catastate.
Ciò posto, va rilevato che lo scopo della Cooperativa è quello di assegnare gli alloggi realizzati ai soci prenotatari, sicché, nel caso di specie, non occorrono maggioranze speciali.
Occorre, viceversa, informare l’assemblea sui particolari del contratto di assegnazione, soprattutto se sussistono deroghe in ragione dei lavori eseguiti direttamente dai soci.
Gli amministratori dovranno, quindi, verificare i termini contrattuali, curando che permanga l’interesse della Cooperativa, in mancanza del quale potrebbero, comunque, essere chiamati a rispondere dei danni, ancorché ci sia un deliberato assembleare.
Ex lege, i soci che ottengano l’assegnazione restano, comunque, obbligati a rifondere le spese di amministrazione e generali sino all’estinzione della Società.
La predetta regolo è, in ogni caso, derogabile con apposita delibera assembleare autorizzativa dello scioglimento anticipato del rapporto sociale.