Cooperative: casi e soluzioni

Dopo averle provate tutte sembra che la proprietà differita sia la soluzione migliore per poter stipulare l’atto pubblico con la cooperativa.
Restano le perplessità su chi deve fiscalmente dichiarare la proprietà dell’alloggio con i connessi successivi oneri a cui mi dicono dovrei provvedere io in quanto già alla stipula dell’atto la proprietà risulterà mia. E’ veramente cosi o no?

Risposta al quesito:
Nel caso di locazione con patto di futura vendita, la Cooperativa rimane proprietaria dell’alloggio fin al verificarsi della condizione del perfezionamento della vendita.
Nel predetto periodo tutti gli oneri fiscali incombono sulla Cooperativa quale proprietaria dell’alloggio.
Nella determinazione del canone  di locazione (risorsa della Società) la Cooperativa deve prevedere tutti gli oneri, ivi compresi quelli di natura fiscale.
Cessata la locazione e ottenuta la proprietà dell’alloggio, al socio competeranno tutti i relativi oneri decorrenti da quella data.

Sono socio di Cooperativa edilizia a proprietà individuale libera, composta da 9 soci, avente come unico programma costruttivo la realizzazione di 9 unità abitative, tramite la sottoscrizione di un mutuo (circa 892.000 Euro) integrato per quanto necessario da anticipazioni di capitale da parte dei soci.
Scaduti i tempi per l’ammortamento del mutuo, la realizzazione di tali unità era incompleta, poiché alcuni soci hanno rifiutato di anticipare i capitali ancora occorrenti per il completamento del programma. La Cooperativa di conseguenza non ha proceduto all’assegnazione con rogito dei singoli alloggi e all’accollo delle quote del mutuo ai singoli soci. Sta comunque pagando le rate del mutuo rivalendosi sui soci. Le unità abitative incomplete sono state di fatto consegnate (senza rogito e senza verbali di sorta) ciascuna al socio pre-assegnatario.
Alcuni soci hanno successivamente completato le rispettive unità a proprie spese, ottenendo l’agibilità e di fatto vi abitano. Gli stessi intenderebbero ottenere dalla Cooperativa l’assegnazione in proprietà delle rispettive unità con rogito notarile di “compravendita”, previa restrizione dell’ipoteca e ripartizione della propria quota di mutuo da parte della banca.
Chiedo, vista l’atipicità della situazione e trattandosi di alienazione di parte di una proprietà comune, se per tale atto notarile occorre l’approvazione all’unanimità dei soci o, in caso contrario, quale maggioranza dell’Assemblea dei soci debba approvarla. Chiedo inoltre, se i soci che ottenessero la proprietà dell’alloggio sono vincolati a restare soci della Cooperativa.

Risposta al quesito:
Preliminarmente va rilevato che l’Istituto di credito ha l’obbligo di procedere al frazionamento del mutuo se tutte le unità immobiliari siano già ultimate e catastate.
Ciò posto, va rilevato che lo scopo della Cooperativa è quello di assegnare gli alloggi realizzati ai soci prenotatari, sicché, nel caso di specie, non occorrono maggioranze speciali.
Occorre, viceversa, informare l’assemblea sui particolari del contratto di assegnazione, soprattutto se sussistono deroghe in ragione dei lavori eseguiti direttamente dai soci.
Gli amministratori dovranno, quindi, verificare i termini contrattuali, curando che permanga l’interesse della Cooperativa, in mancanza del quale potrebbero, comunque, essere chiamati a rispondere dei danni, ancorché ci sia un deliberato assembleare.
Ex lege, i soci che ottengano l’assegnazione restano, comunque, obbligati a rifondere le spese di amministrazione e generali sino all’estinzione della Società.
La predetta regolo è, in ogni caso, derogabile con apposita delibera assembleare autorizzativa dello scioglimento anticipato del rapporto sociale.

Gentile avvocato, Le scrivo per avere alcune delucidazioni riguardo una situazione abbastanza complicata.
Sono socia di una cooperativa edilizia. Questa cooperativa ha avuto un contributo regionale per la costruzione di alloggi da concedere in locazione a termine di 15 anni con patto di futura vendita. Mio marito ed io abbiamo fatto un contratto di prenotazione (2013) per uno di questi alloggi, versando una cospicua somma come anticipo e il restante come mutuo.
Innanzitutto, nel contratto di prenotazione la parola locazione non compare mai, infatti mio marito ed io pensavamo di aver fatto una normale compravendita, cosa che nella realtà non è, per cui ci siamo trovati di fronte ad un’ amara realtà, cioè quello di aver pagato ( e non poco) per intero una casa che diventerà nostra tra 15 anni, e che per questo lungo periodo è di fatto proprietà della cooperativa,con tutti i rischi che si potrebbero verificare.
Inoltre il mutuo che paghiamo è una quota di mutuo frazionata della cooperativa, per cui noi versiamo la rata di mutuo alla cooperativa che mensilmente lo gira alla banca (il mutuo non è intestato a noi ma alla cooperativa), per cui non possiamo scalare gli interessi passivi e siamo vincolati dal passaggio socio-cooperativa con i rischi che ne potrebbero derivare se un bel giorno la cooperativa decide per esempio di prendersi i soldi e non pagare la banca.
Preoccupati, e non poco da questa situazione, abbiamo deciso di recedere dalla cooperativa ed abbiamo presentato verso fine 2015 una lettera di recesso dalla cooperativa con restituzione di tutte le somme versate per motivi personali, descrivendo tutte le problematiche di cui eravamo venuti a conoscenza e che non ci erano state prospettate prima. La cooperativa ci ha risposto dopo un mese dicendo che non c’erano gli estremi per un nostro eventuale recesso (di fatto loro ci hanno detto che solo se dovesse subentrare un altro socio a prenotare il nostro alloggio potremo recedere, cosa che non è descritta nello statuto della cooperativa che prevede il recesso del socio e la restituzione delle somme versate).
In effetti le soluzioni che noi avevamo prospettato loro erano due: o il recesso, con restituzione dei soldi o la cessione in proprietà prima della scadenza del vincolo dei 15 anni. Come è possibile realizzare l’una o l’ altra soluzione?

Risposta al quesito:
Nell’ambito dell’edilizia agevolata-convenzionata non è possibile derogare alle norme di legge che regolano la realizzazione dei programmi edilizi (come ad esempio il termine della locazione preventiva al trasferimento della proprietà).
Quanto al recesso sembra che esso sia stato rigettato dal CdA e tale rigetto non sia stato opposto innanzi all’Autorità Giudiziaria, come per legge.
Occorre, pertanto, verificare se sussistono i presupposti per esercitare il diritto di recesso senza dovere affrontare la problematica del “risarcimento dei danni” (per superare detta problematica la Cooperativa chiede di essere garantita da un subentro che eviti i danni).
Sembra che si possa ipotizzare il vizio del consenso, posto che nell’atto di prenotazione non è menzionata la locazione con patto di futura vendita e, pervia verifica della reale situazione contrattuale, su tale base potrebbe ipotizzarsi una nuova domanda di recesso.
Resta ferma l’ipotesi di praticare altri percorsi fondati su eventuali inadempienze oggettive della Cooperativa, tali da supportare il diritto di recesso del socio.

Dopo quattro degli otto anni previsti di locazione non ho ancora stipulato nessun tipo di atto/contratto colpa frazionamento del mutuo della cooperativa con banca e vari cambi di CDA.
Premetto che il mio alloggio è escluso da ipoteca perché non ho richiesto mutuo e ho saldato l’intero costo di costruzione quindi la parte di locazione sarebbe a questo punto solo formale come tra l’altro era previsto fin dal primo momento della prenotazione.
Che tipo di atto/contratto potrei fare per non perdere il tempo già passato, avendo già di fatto iniziato il periodo di locazione nello stesso alloggio da quattro anni?

Risposta al quesito:
Ai fini della decorrenza degli otto anni locativi è necessaria la stipula del contratto di locazione, che deve preferibilmente essere trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, anche in ragione del patto di futura vendita.
Se la Cooperativa è inadempiente la migliore tutela è quella in sede giurisdizionale, mediante atto di citazione ai sensi dell’art. 2932 del codice civile, che prevede l’esecuzione specifica dell’obbligo a contrarre.
In tal caso verrebbe trascritta la domanda giudiziale, che garantirebbe la decorrenza degli otto anni (anche per il periodo già trascorso) e salvaguarderebbe il socio prenotatario da eventuali diritti di terzi insorti nel periodo.

Sono socio di coop.indivisa, ora mutata in divisa con legge F.Botta, posso ora acquistare l’appartamento assegnatomi nel 1986?
Mi verrà restituito il conto costruzione versato nel 1986? Era di £ 10.000.000, ora in euro 5.000 senza rivalutazione, senza aggiornamenti!
Quali sono i miei diritti, cosa posso fare?

Risposta al quesito:
Il cambiamento dello scopo sociale genera la conseguente mutazione della causa contrattuale del rapporto mutualistico, sicché a seguito dell’evento la Cooperativa è obbligata a trasferire al socio prenotatario la proprietà dell’alloggio dallo stesso già condotto in locazione.
Nel caso di specie si deve presumere che la Cooperativa sia a mutualità pura (rapporti solo con i soci) sicché essa non ha alcuna finalità speculativa.
Alla luce di quanto precede la Cooperativa deve trasferire la proprietà degli alloggi al costo sopportato per la loro realizzazione, mentre può pretendere separatamente i costi di manutenzione e le spese generali di amministrazione della Società.
Nelle Cooperative vige il principio di parità di trattamento dei soci, sicché il prezzo di assegnazione deve essere uniforme, tenuto conto delle eventuali diverse dimensioni di ciascun alloggio assegnato.
Ai fini del pagamento del prezzo, le parti devono tenere conto dei versamenti eseguiti da ciascun socio nel corso della vita sociale, differenziando quelli per la copertura del costo di costruzione da quelli inerenti le spese generali e gli oneri di manutenzione degli immobili.

Le vorrei chiedere se, non essendo specificato nello statuto, è possibile eleggere nel CdA di una Coop una persona che rappresenta il socio tramite procura notarile generale.

Risposta al quesito:
La nomina dell’amministratore di una Società è equiparabile al contratto di mandato per l’esecuzione di attività da svolgere nell’interesse dei soci.
Si tratta di un mandato intuitu personae, cioè basato sul rapporto personale e fiduciario tra elettori ed eletto, sicché non è ipotizzabile che il mandatario conferisca a sua volta un sub-mandato; si possono ipotizzare delle specifiche deroghe (ad es. per attività tecniche), ma limitatamente a particolari situazioni (non già per le funzioni generali di amministratore) e, in generale, sul presupposto della previsione statutaria.