Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio di una coop. nel 2014 c’è stata la trasformazione da indivisa a divisa con i relativi rogiti notarili, dato che lo scopo di detta coop. si intende esaurito, non essendoci più programmi di costruzione, posso dare le dimissioni da socio? Oppure devo attendere che il consiglio attui lo scioglimento della società?
Parte dell’area urbana, il Comune l’ha data in convenzione alla coop. per 99 anni. Allo scioglimento della coop. ed esistendo un regolamento di condominio statutario, è possibile trasferire detta convenzione al condominio stesso, senza doverne richiedere una nuova, dato che tutta la spesa dell’urbanizzazione è da sempre a carico dei condomini (soci proprietari, e nuovi proprietari non soci)?

Risposta al quesito:
Da quanto sinteticamente esposto, sembra che la Cooperativa sia stata da sempre a proprietà divisa e abbia assegnato gli alloggi allorquando gli stessi siano stati ultimati.
Ciò posto, se originariamente al concessione del terreno è avvenuta in diritto di superficie, anche gli assegnatari sono proprietari superficiari, con obbligo di rinnovo della concessione alla scadenza.
Da precisare che il predetto obbligo di rinnovo è individuale e non riguarda il Condominio.
I diritti e gli obblighi di cui alla originaria Concessione si sono  trasferiti a ciascun assegnatario con l’atto pubblico di assegnazione, in cui viene certamente menzionata la Convenzione a suo tempo stipulata dalla Cooperativa con il Comune concedente.
Il socio assegnatario in via definitiva ha concluso il rapporto mutualistico, ma resta vincolato dal rapporto sociale, sicché resta obbligato al pagamento delle spese generali sino all’estinzione della Società. Il socio può, comunque, esercitare tutti i diritti a lui consentiti per il controllo sull’attività di Liquidazione.

Gent.le avvocato, La ricontatto per avere alcune delucidazioni riguardo una situazione molto complessa.
Come Le ho scritto in una mail datata 24.04.2017, mio marito ed io abbiamo prenotato un alloggio da una cooperativa edilizia costruito grazie ad un bando della Regione Campania n.17 del 22.04.2003 e decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti 27.12.2001, che concedeva contributi per la realizzazione di alloggi da cedere in locazione con patto di futura vendita per 15 anni.
Nell’ atto di prenotazione non compare mai la parola locazione, nè tale situazione ci è stata chiarita a voce, ma solo i riferimenti del bando regionale, per cui noi abbiamo creduto di aver acquistato detto alloggio. Solo dopo aver pagato per intero questa casa (una parte in contanti ed il resto con il mutuo), abbiamo scoperto che la proprietà resterà della cooperativa per 15 anni e che noi siamo dei semplici locatari.
Tale situazione è assurda perchè abbiamo pagato per intero (stiamo parlando di oltre 250.000 euro), una casa che diventerà nostra tra 15 anni, con tutte le problematiche che ne possono derivare in termini di rischi, spese, tasse, mutuo ecc; se avessimo voluto prendere una casa in affitto di certo non avremmo speso tutti questi soldi e ci saremmo esposti a notevoli complicazioni e problematiche.
Per tale ragione, abbiamo richiesto il recesso dalla cooperativa, con restituzione di tutte le somme versate (compreso i costi delle migliorie). La cooperativa,verbalmente, ha risposto che il recesso può essere concesso solo se subentra un altro socio, che dobbiamo trovare noi, condizioni che non sono riportate nello statuto. Inoltre, prima che ciò avvenisse la cooperativa ha provveduto a frazionare il mutuo ai singoli soci, (di fatto noi paghiamo il mutuo, che è intestato alla cooperativa, e che poi la cooperativa dovrebbe provvedere a versare alla Banca).
Tale frazionamento è stato fatto, più di due anni fa senza l’ agibilità degli immobili, che fino ad ora non è stata ancora concessa dal Comune. Di recente, è stata deliberata in presenza del notaio la liquidazione volontaria della cooperativa che prevede anche la richiesta alla Regione Campania dell’assegnazione in proprietà dei singoli alloggi prima del termine dei 15 anni (esiste una delibera regionale del 19/01/2009 che pare preveda questo) con accollo del mutuo al singolo socio.
Le mie domande sono queste:
per ciò che riguarda il recesso è vero che la restituzione delle somme avviene solo se subentra un altro socio?
Se tale socio non viene trovato, noi non avremo mai indietro i nostri soldi?
Per quanto riguarda il frazionamento del mutuo, poteva essere fatto senza che gli alloggi avessero l’agibilità? Se un socio non paga più le rate del mutuo, avendo fatto una richiesta di recesso, cosa potrebbe succedere?
Se la cooperativa non si impegna nel chiedere alla Regione l’assegnazione in proprietà che cosa si può fare? Infine, possiamo noi semplici locatari mettere in vendita detto alloggio per riuscire a trovare un altro socio che subentri al nostro posto?

Risposta al quesito:
Sul presupposto che le risposte all’articolato quesito restano pur sempre generiche, stante il mancato approfondimento della documentazione, da quanto esposto si può ipotizzare che:
1 Il recesso deve essere motivato (ad esempio irregolarità, anche di tipo urbanistico, imputabili alla Cooperativa) e deve essere accolto dal CdA. Se tale recesso non viene accolto, il socio richiedente deve proporre opposizione nel termine di trenta giorni dal rifiuto innanzi al Tribunale competente;
2 Se la motivazione del recesso è obiettivamente fondata sull’inadempienza della Cooperativa, in tal caso al socio non può essere opposto alcun obbligo conseguente al vincolo contrattuale e, pertanto, il socio medesimo ha diritto alla restituzione delle somme a lui rimborsabili (a norma di legge e di Statuto);
3 Il frazionamento del mutuo è un atto che intercorre tra la Cooperativa e l’Istituto di Credito non necessariamente legato all’ottenimento del certificato di agibilità degli alloggi sociali;
4 Nel caso di inerzia degli amministratori, il socio che ne ha interesse può ottenere tutela in sede sia giudiziale che amministrativa e, in ultima analisi, convenire in giudizio gli amministratori con azione risarcitoria di responsabilità;
5 Il socio prenotatario, anche se locatario con patto di futura vendita, può attivarsi per trovare un soggetto interessato al subentro, stipulando con lui un contratto preliminare condizionato all’accettazione da parte della Cooperativa. Per legge, il subentrante deve versare alla Cooperativa le somme inerenti il costo alloggio (ed eventualmente il sovrapprezzo azioni), mentre deve versare al socio uscente il costo delle migliorie apportate all’alloggio.

Sono socio assegnatario di una proprietà indivisa, una villetta in schiera con altre 5, da 3 anni la mia ex moglie ha abbandonato l’immobile assegnatole dal Giudice in sede di separazione perché ha acquistato una sua proprietà. In sede di divorzio il Giudice ha sentenziato di vendere e dividere la somma.
Ora la mia cooperativa vuole togliermi la villetta perché non abitata. Lo può fare?

Risposta al quesito:
Le Cooperative a proprietà indivisa, se fruenti di contributo pubblico, assegnano gli alloggi ai soci in uso, sicché gli immobili devono essere personalmente abitati dai soci medesimi.
La predetta clausola di esclusività può essere prevista nello Statuto sociale, anche se la Cooperativa non ha fruito di contributo pubblico.
Nei casi che precedono, la Cooperativa deve risolvere il rapporto mutualistico con il socio che non abita l’alloggio e richiederne il rilascio, fermo restando l’obbligo di restituzione delle somme rimborsabili.

Gent.le avv. Cannavò, può una Cooperativa edilizia, invece dei soci, accettare la proposta del Comune relativa al prezzo da pagare?

Risposta al quesito:
La legge prevede che i terreni assegnati in diritto di superficie, possano essere riscattati in proprietà mediante il pagamento di una somma, determinata in rapporto alla differenza tra il contributo  pubblico a suo tempo concesso e il contributo all’epoca vigente per il diritto di proprietà o, in ogni caso, nella misura determinata dal Comune in base a parametri diversi.
Per ottenere la “trasformazione” della concessione occorre, tra l’altro, il deliberato maggioritario della Cooperativa, che deve essere espresso dall’assemblea dei soci.
Quanto precede vige fino a quando gli alloggi non siano assegnati in via definitiva ai soci, mediante il relativo atto pubblico, perché, in tal caso, ciascun socio può direttamente trattare per la trasformazione della concessione, pagando i relativo prezzo pro quota.

Ho letto su questo sito informazioni chiare e soddisfacenti. La contatto per un caso disperato.
Siamo 4 famiglie con le nostre case che andranno all’asta, esattamente il 03.08.2017 la questione è capire noi essendo soci, anche creditori, quali diritti abbiamo? Oltre che partecipare all’asta possiamo chiedere di dare solo la differenza visto che siamo creditori? Ci sono delle leggi nuove che ci possono cautelare, visto che viviamo nelle nostre case da 14 anni?

Risposta al quesito:
I rimedi auspicati vengono certamente richiesti in modo generico e, pertanto, si può sono presumere che essi non siano più azionabili, visto l’avanzato stadio della procedura di vendita.
Si dovrebbe, comunque, approfondire se la procedura di vendita sia giudiziale (pignoramento di terzi) ovvero eseguita dal Commissario Liquidatore, in quanto, in quest’ultimo caso andrebbe verificata la relativa regolarità sostanziale.
Nel caso di procedura giudiziale non è possibile procedere a “compensazioni”, ma si deve pagare il prezzo di aggiudicazione e, successivamente, partecipare alla distribuzione del ricavato in concorso con gli altri creditori.
Nell’ipotesi di vendita nell’ambito della Procedura di Liquidazione coatta, occorre preliminarmente esaminare lo Stato Passivo e verificare il grado dei vari crediti (prededucibili, privilegiati e chirografari); se esiste residua capienza per i crediti dei soci partecipanti all’asta (chirografari), gli stessi possono rivolgere istanza al Liquidatore affinché concordi l’eventuale compensazione, che dovrà essere poi autorizzata dall’Autorità di Vigilanza, previo parere dello stesso Commissario Liquidatore.

Sono socio di una cooperativa edilizia a proprietà divisa. Nel 2008 ho firmato l’atto di assegnazione dell’immobile.
A febbraio c.a. ho ricevuto – così come gli altri soci assegnatari nella medesima lottizzazione – una richiesta di versamento di € 10.000 a titolo di maggiori oneri derivanti dall’attuazione del piano di zona. Ho provveduto a richiedere i “giustificativi” di tale pretesa. La Cooperativa mi ha inviato via pec sia un verbale d’assemblea del 2015 in cui era stato deliberato il pagamento dei 10.000 € (assemblea a cui i soci interessati non sono stati convocati individualmente, in spregio allo statuto, ma solo per pubblicazione su quotidiano), sia un atto plurimo notarile del 2012.
Da quest’ultimo emerge che la somma richiesta ai soci derivi dal debito della Cooperativa nei confronti del Comune per non aver eseguito le opere di urbanizzazione secondaria. Tuttavia emerge anche che il debito è stato saldato da una società privata attraverso una transazione contenuta nell’atto plurimo in commento. Pertanto la pretesa della Cooperativa nei confronti dei soci non ha alcun fondamento.
La mia paura è che la Cooperativa posso ottenere un decreto ingiuntivo sulla base di quel verbale d’assemblea senza potermi poi difendere in sede di opposizione per non aver impugnato la delibera (nonostante sia ancora nei termini). Sbaglio?
Vorrei pertanto impugnare la delibera in quanto nulla per mancata convocazione (art. 2379 c.c.) e anche perchè prevede una spesa già sostenuta da terzi in sede di transazione. Non vorrei però che la mia impugnazione fosse paralizzata dalla preclusione contenuta nell’art. 2434 bis c.c.. Sbaglio?
Ho formalmente richiesto alla Cooperativa i libri sociali contenenti i verbali d’assemblea e i bilanci dal 2010 ad oggi. La Cooperativa per ora ha fatto “orecchie da mercante”. Inoltre, trattandosi di Cooperativa che segue la disciplina delle S.p.A. – non essendoci alcun richiamo alle S.r.l. nello statuto – non so se il socio ha titolo per accedere ai bilanci.
Le chiedo, oltre appunto alla migliore tutela adottabile, anche lumi sui vantaggi/svantaggi dell’esercizio del diritto di recesso (sempre che il recesso non venisse respinto dalla Cooperativa per mancanza dei presupposti legali e/o statutari).

Risposta al quesito:
I deliberati assembleari divenuti esecutivi vincolano tutti i soci in ordine ai versamenti sociali da essi imposti.
Occorre, tuttavia, verificare due circostanze enunciate nel quesito:
La prima inerente alla mancata convocazione dell’assemblea secondo le norme statutarie, posto che in tal caso il relativo verbale sarebbe nullo e come tale privo di effetti in assoluto;
La seconda relativa alla illegittimità della richiesta, in quanto effettuata in assenza dei presupposti di diritto. La richiesta eseguita dagli amministratori potrebbe essere illegittima, ma anche illecita, comportando rispettivamente l’annullabilità e la nullità del deliberato.
Nell’ipotesi di annullabilità la delibera deve essere opposta entro 60 giorni dalla comunicazione per gli assenti, mentre nell’ipotesi di nullità l’opposizione non sconta i predetti termini.
Alla luce di quanto precede il socio potrebbe far valere la nullità anche in sede di opposizione al decreto ingiuntivo, ma è consigliabile prevenire la Cooperativa e dare corso all’opposizione del deliberato (non esiste alcuna preclusione, in quanto l’articolo menzionato riguarda solamente le delibere di approvazione del bilancio sociale e, comunque non le delibere nulle).
In generale nelle Cooperative spa il socio non ha diritto all’accesso alla contabilità sociale, ma può ottenere le copie del libro dei verbali di assemblea e del libro soci.
I bilanci sono accessibili a tutti in quanto depositati presso il Registro delle Imprese tenuto dalla locale Camera di Commercio.
Dalla lettura dei bilanci è possibile trarre adeguate conclusioni sull’andamento gestionale e in caso di emersione di irregolarità, il socio può agire in sede giudiziale (Controllo Giudiziario) ovvero in sede amministrativa (segnalando all’Autorità di Vigilanza e chiedendo il Commissariamento della Cooperativa).