Cooperative: casi e soluzioni

Sono socia dal 2008 di una cooperativa edilizia che a tutt’oggi non è completata, nonostante qualcuno ci sia andato ad “abitare” senza aver ancora l’abitabilità con un verbale di assegnazione provvisoria ma senza ancora accollo del mutuo regionale che risultata intestato alla cooperativa.
Nel novembre 2016, avendo perso il lavoro, decidiamo di dare le dimissioni e chiedere la restituzioni delle somme versate in quanto non più in grado di pagare, mandando una pec e portando brevi mani la stessa mail (la ditta che esegue i lavori edili è la stessa ditta che mi ha licenziato, i quali soci sono anche loro stessi soci della cooperativa).
A tutt’oggi non abbiamo avuto nessuna risposta dalla cooperativa, anzi abbiamo saputo dagli altri soci che ancora non solo ci considerano soci ma anche morosi e secondo loro (ex titolari/soci cooperativa) stiamo causando un danno, in quanto l’alloggio a noi assegnato non risulta vendibile poichè troppo personalizzato (abbiamo cambiato la disposizione delle stanze ed ovviamente messo bagni, infissi extracapitolato pagando la differenza), per cui non vogliono rimborsarci le quote versate ma anzi vogliono chiederci di pagare la spesa per riportare il progetto della casa a quello di capitolato, ma nel verbale di assegnazione non è previsto il rimborso delle spese per il ripristino delle eventuali modifiche, ma si parla solo di risarcimento danni alla cooperativa in caso di inadempienza.
Secondo Lei possono chiedermi questi danni e non versarmi le quote da noi sottoscritte?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie, soprattutto se a contributo pubblico, il socio che receda ha diritto alla restituzione integrale delle anticipazioni in conto prezzo e il socio subentrante deve rimborsare il costo delle migliorie eseguite.
Occorre, pertanto, verificare se la Cooperativa ha assunto il nuovo socio, il quale ha accettato l’immobile nello stato in cui si trova.
In caso di controversia è la Cooperativa che deve provare l’impedimento alla assunzione del nuovo socio per l’eccessiva personalizzazione dell’immobile.
Quanto al recesso, se il CdA non riscontra in un tempo ragionevole la relativa domanda, essa si considera accolta.
L’accoglimento presuntivo di cui sopra, dovrebbe far cadere tutte le eccezioni sulla inutilizzabilità dell’immobile e comportare l’obbligo della Cooperativa ad eseguire il rimborso.
Occorre, pertanto, aspettare e sperare silenziose convinzioni degli amministratori, in questo caso molto utile per il socio receduto.

Sono socio di una cooperativa dal 2008, prenotatario di una bifamiliare al prezzo di 201.000 €, con il passare degli anni il prezzo è lievitato a 238.000 € come da scheda costi più tutte le spese di gestione più spese per cambio ingegnere direttore lavori.
Ho speso ad ora 270.000 € perché ho fatto migliorie tra esterno e interno, nel frattempo si è creato un conflitto tra il presidente amministratore unico e due soci, ad ora ci troviamo con la banca che ha chiuso il rapporto senza che frazionasse il mutuo con la scusante che il perito ha trovato degli abusi.
Il presidente mi manda una lettera di esclusione per grave morosità dopo che ho versato 196.000 € perché ne dovevo atri 11.000 €, siccome occupo da sette anni l’immobile mi intima di andare via entro trenta giorni.
Sono ormai stufo di essere estorto, mi conviene accettare l’esclusione o oppormi? Riuscirò a recuperare almeno metà di quello che ho anticipato, la banca aggredirà tutto il patrimonio della cooperativa e riusciamo tutto?

Risposta al quesito:
Ad alcune domande si può dare una pur generica risposta, ad altre non si può neppure tentare per la loro generica formulazione, assolutamente priva di elementi concreti da esaminare.
Se nella realizzazione della Cooperativa sono stati eseguiti dei lavori abusivi, tanto da indurre l’Istituto di credito a non frazionare il mutuo, in tal caso la Cooperativa medesima risulta inadempiente con grave responsabilità degli amministratori.
In tale prospettazione il socio può legittimamente omettere i versamenti dovuti eccependo l’inadempienza della Società.
In ordine al rimborso delle somme versate dal socio che voglia recedere, va rilevato che nelle Cooperative edilizie esistono due rapporti, quello sociale e quello mutualistico.
In riferimento al primo il socio versa le somme inerenti al capitale sociale, alle spese di amministrazione e ad ogni altro costo che riguarda la vigenza della Società (ad es. tenuta della contabilità, oneri fiscali, oneri camerali etc…); in relazione al secondo il socio effettua le anticipazioni sul prezzo di assegnazione, normalmente a copertura dei costi di costruzione dell’alloggio di cui è prenotatario (ad es. terreno, prezzo d’appalto, progettazione, direzione dei lavori, etc…).
In caso di recesso lo Statuto regola il rimborso delle somme versate, ma generalmente i versamenti eseguiti in ragione del rapporto sociale scontano la decurtazione delle perdite avute dalla Cooperativa nel corso della gestione; mentre quelli eseguiti in relazione al rapporto mutualistico devono essere restituiti al socio per intero.
Occorre, però, verificare se lo Statuto impone clausole speciali, come ad esempio quella inerente alla necessità di subentro di altro socio, quale condizione di efficacia del diritto al rimborso.
La valutazione di convenienza sul percorso da intraprendere è complessa ed esige l’esame di tutte le circostanze di fatto e di diritto che condizionano i rapporti intrattenuti con la Cooperativa.

Le pongo questi quesiti per avere chiarimenti in merito alla disciplina delle Società Cooperative a mutualità prevalente, edilizia di abitazione a proprietà individuale o divisa (con tipo di società in S.c.a.r.l.):
1)      Per quanti esercizi consecutivi o non, in caso di non approvazione del bilancio oppure di non poterne discutere in Assemblea dei soci per la sua non validità costitutiva, vi è il commissariamento automatico o per ufficio della società?
2)    Il commissario o i commissari, il liquidatore o i liquidatori da chi sono pagati e quant’è il loro compenso monetario? A tal proposito, vorrei ricevere chiarimenti in seguito a quali rischi vanno incontro i soci cooperatori, se vi sono, in termini di responsabilità giuridiche, penali o civili, e in termine di costi eventuali che spettano ai stessi soci cooperatori! (In sostanza, il sottoscritto vorrebbe conoscere se il compenso del commissario/i, e del liquidatore/i spetta ai soci cooperatori con il loro patrimonio personale o alla cooperativa solo in quanto persona giuridica con il solo patrimonio della società).
3)     Per un socio cooperatore/adempiente in termini di costi monetari/finanziari/economici, da sopportare, conviene il commissariamento e quindi poi la procedura di liquidazione per estinguere la società, oppure aspettare l’estinzione automatica della società che avrà luogo solo nel 2050?

Risposta al quesito:
Al quesito n.1: il commissariamento della Cooperativa è un atto amministrativo di controllo gestionale previsto dalla Legge, che scatta ogniqualvolta emergono irregolarità nella conduzione della Società. La mancata approvazione del bilancio ovvero l’impossibilità di funzionamento dell’assemblea costituiscono eventi gravi che per la loro importanza comportano la necessità del commissariamento, allorquando essi vengono a conoscenza dell’Autorità di Vigilanza.
Quest’ultima può avere conoscenza degli eventi in diversi modi: a seguito di esposto dei soci ovvero dei creditori della Cooperativa; in conseguenza della revisione ordinaria obbligatoria ogni due anni; a seguito di ispezione straordinaria disposta dalla Vigilanza.
Trattandosi di atto amministrativo, esso deve essere, comunque, motivato ed è soggetto al ricorso al TAR competente per violazione di legge, errore di fatto o straripamento di potere.
Al quesito n.2: il compenso monetario dei Commissari Governativi, Straordinari e Liquidatori è stabilito dalla legge e tiene conto di diversi parametri quali la complessità dell’attività svolta, il risultato ottenuto in ragione del patrimonio sociale, il valore dell’attivo recuperato etc… (parametri che vengono valutati dall’Autorità amministrativa e il relativo provvedimento può essere opposto al Tar da chiunque vi abbia interesse).
L’onere del compenso è a carico della Cooperativa, la quale risponde con il patrimonio sociale (ad esempio alloggi, terreni, immobili etc…).
I soci non rispondono dei debiti sociali, almeno che non sussistano delibere assembleari impositive dei versamenti sociali ovvero non vi siano crediti iscritti in bilancio per versamento dovuti e non eseguiti (ad es. pagamento del residuo prezzo di assegnazione).
I Commissari possono agire con l’azione di responsabilità verso amministratori e sindaci per i risarcimento dei danni da questi arrecati nello svolgimento della loro attività amministrativa; possono anche agire coattivamente per i versamenti dovuti dai soci.
Il ricavato  delle predette azioni potrà essere utilizzato per soddisfare i crediti dei Commissari, dei creditori privilegiati, dei creditori chirografari degli stessi soci.
Al quesito n.3: la domanda non sembra chiara ed, anzi, sovrappone diverse ipotesi di diversa attuazione.
Se, infatti, la Cooperativa ha raggiunto lo scopo sociale, essa deve essere posta in Liquidazione volontaria (diversa dal Commissariamento e dalla Liquidazione Coatta) mediante la nomina di un liquidatore, il quale provvederà agli adempimenti per l’estinzione dei debiti e l’acquisizione dei crediti; ultimate le operazioni la Società può essere estinta.
Tale procedura di Liquidazione volontaria, se ricorrono i presupposti del raggiungimento dello scopo sociale (ovvero di altra causa di scioglimento obbligatorio), deve avere luogo indipendentemente dalla scadenza prevista dallo Statuto.
Se gli amministratori non provvedono, nonostante si sia verificata la condizione di scioglimento, in tal caso il socio può attivare il suo diritto di recesso e in caso di rigetto, può opporre il provvedimento innanzi al Tribunale competente.
Se, viceversa, la Cooperativa viene Commissariata per irregolarità di gestione, il socio può far valere i propri diritti innanzi al Commissario, chiedendo l’esecuzione di attività volte all’accertamento dell’avvenuto raggiungimento dello scopo sociale e, conseguentemente, l’applicazione delle norme sulla Liquidazione volontaria.
Se la Cooperativa è posta in Liquidazione coatta per mancanza di attivo, in tal caso è la stessa procedura concorsuale che per legge comporterà l’estinzione della Società a seguito di tutte le attività liquidatorie.
Nella gran parte dei casi il socio non può scegliere il percorso, ma può valutare il tipo di intervento da effettuare per la migliore tutela dei propri diritti.

In riferimento al quesito del 23 maggio, Le scrivo in qualità di segretario di tale società cooperativa.
Occorre precisare che la società cooperativa edilizia ha un mutuo ipotecario fondiario attualmente non frazionato.
Quindi la Banca, che non conosce i singoli soci, bensì la società, non vuole procedere al frazionamento del mutuo/ipoteca, in quanto a causa della morosità di alcuni soci, si è accumulato un debito di rate insiolute superiori a 50 mila euro. La banca da pochi giorni ci ha informato che a breve la pratica passerà all’ufficio dedicato ai mutui “in sofferenza”, quindi sta sollecitando a “sanare” l’insoluto nel migliore dei modi, ovviamente gravando sui soci che hanno sempre pagato.
Non è possibile procedere all’esclusione dei soci morosi e relativa vendita della quota in quanto il mercato immobiliare è ai minimi storici e comunque occorrerebbe tempo che attualmento non abbiamo.
Come uscire da questa situazione? E’ possibile che non ci sia una legge che non tuteli i soci che si trovano in questo circolo vizioso? Cosa ci succederà a breve? Si tratta di 11 famiglie sul lastrico per colpa di un solo individuo.
Gli studi legali della zona non sono riusciti a trovare una soluzione. Spero che Lei ci possa aiutare.
Risposta al quesito:
Occorre distinguere la posizione dei soci dalla posizione della Cooperativa.
Se, infatti, i soci hanno stipulato con la Società il contratto di prenotazione e gli alloggi sono ultimati e catastati, in tal caso essi stessi potrebbero convenire in giudizio sia la Cooperativa che la Banca e richiedere il trasferimento coattivo dell’alloggio ai sensi dell’art. 2932 c.c..
In tal caso la Banca è obbligata al frazionamento ai sensi dell’art. 39 TUB.
Occorre, però, che i soci agiscano prima della Banca, trascrivendo la domanda nei Registri Immobiliari, in modo da no far prevalere l’azione esecutiva dell’Istituto e quella seguente ad un eventuale fallimento.
Se, viceversa, si ritiene di agire come Cooperativa, occorre verificare da quanto tempo gli alloggi sono catastati e ultimati e se, nelle more, la Banca ha percepito interessi di preammortamento.
Nell’ipotesi affermativa, gli interessi percepiti sarebbero illegittimi e la Banca deve, comunque, procedere al frazionamento ex art. 39 TUB; l’esposizione debitoria della Cooperativa potrebbe essere compensata con quanto percepito illegittimamente dalla Banca; una tale strategia, tuttavia, esige l’adeguato approfondimento specialistico attraverso l’esame dei contratti di mutuo e degli stati d’avanzamento dei lavori.

Il sottoscritto le pone questi quesiti per avere dei chiarimenti in merito ad una Società Cooperativa a mutualità prevalente, edilizia di abitazione a proprietà individuale o divisa (con tipo di società in S.c.a.r.l.):
1) Costituita da 100 soci cooperatori circa, qual’è per legge il quorum costitutivo e deliberativo, in prima convocazione e in seconda convocazione, per la validità della costituzione e delle deliberazioni dell’assemblea dei soci?
2) Poi, vi è un quorum costitutivo e deliberativo particolare, dell’assemblea dei soci, quando l’ordine del giorno prevede l’approvazione del bilancio e il rinnovo o nomina delle cariche sociali?
3) Infine, vorrei, cortesemente chiarimenti, se è conforme alla legge, uno Statuto di Società, che prevede come quorum assembleari questa dicitura, che riporto qui sotto, per intero, dallo Statuto: “in prima convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con la presenza di tanti soci che rappresentano almeno la metà più uno dei voti degli aventi diritto di voto. In seconda convocazione l’assemblea è regolarmente costituita qualunque sia il numero dei soci intervenuto o rappresentati aventi il diritto di voto. L’assemblea in ogni caso delibera a maggioranza assoluta dei voti su tutti gli oggetti posti all’ordine del giorno.”

Risposta al quesito:
Quanto enunciato nello Statuto sociale è legittimo, sicché i soci devono attenersi alle disposizioni statutarie.
Non esistono norme restrittive in merito al quorum deliberativo dell’assemblea avente ad oggetto l’approvazione del bilancio ovvero il rinnovo delle cariche sociali.

Faccio parte di una cooperativa edilizia di 12 soci, 9 dei quali fanno parte del mutuo cooperativo. Uno dei soci facente parte del mutuo cooperativo è moroso da qualche anno, non pagando più mensilmente le rate del mutuo.
Abbiamo intrapreso azioni legali nei suoi confronti vincendo due lodi arbitrali, ottenendo un pignoramento mensile dal suo stipendio di 240 euro. Considerato che la rata di ciascun socio appartenente al mutuo mensilmente è di 556 euro e che il debito da lui accumulato è pari a 15.000 euro, come possiamo uscire fuori da questa storia?
La banca ci ha proposto di fare l’accollo del mutuo per ognuno di noi in regola con i pagamenti e con la sua parte di mutuo da pagare di fare da garanti e pagarla noi diviso i soci appartenenti al mutuo cooperativo.
Ci può dare un consiglio come muoverci e intraprendere una strada che possa essere migliore per noi soci in regola con le rate del mutuo?

Risposta al quesito:
Occorre distinguere la situazione della Cooperative da quella dei singoli soci.
Mentre la Società resta solidalmente obbligata verso l’Istituto mutuante in forza degli obblighi contrattuali, i soci potrebbero agire autonomamente verso la Cooperativa e la Banca per ottenere il riconoscimento all’accollo individuale in base al mutuo richiesto.
La seconda ipotesi, tuttavia, va verifica in base agli obblighi assunto dai soci verso la Cooperativa (ad esempio delibere sociali), posto che, nel caso di deliberati impositivi dei versamenti verso i soci, in caso di fallimento della Società i soci medesimi potrebbero essere penalizzati.