Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio prenotatario di un alloggio di una Cooperativa edilizia a r.l. che ha ottenuto un finanziamento agevolato dalla Regione Lazio concesso ai sensi della Legge 493/93, per cui gli alloggi dovranno essere dati in locazione per un periodo non inferiore a otto anni, con concessione in proprietà degli alloggi stessi al termine del periodo di locazione, secondo le disposizioni di cui ai commi da 3 a 8 dell’articolo 8 della Legge 17 febbraio 1992, n. 179 .
In previsione dell’atto notarile di assegnazione degli alloggi, ci è stato chiesto di presentare l’APE (Attestazione di Prestazione Energetica). La direttiva Europea prevede che spetta al costruttore rilasciare tale attestazione prima di conseguire l’agibilità.
Nel caso specifico, la mia domanda è la seguente: a chi compete il pagamento del rilascio dell’attestazione menzionata: al costruttore o ai singoli soci?

Risposta al quesito:
E’ il venditore che, in generale, ha l’obbligo di fornire l’attestazione per la regolarità energetica.
Nel caso di specie, è la Cooperativa a dovere fornire a ciascun socio l’APE, ma lo stesso Sodalizio può richiedere ai soci il versamento per  il relativo fabbisogno finanziario.
Trattandosi di Cooperativa, occorre verificare se lo Statuto consente agli amministratori di provvedere autonomamente a richiedere i versamenti del programma finanziario ovvero è l’assemblea a dovere autorizzare la richiesta.
E’, inoltre, necessario verificare se la Cooperativa dispone di adeguate risorse finanziarie, che possano rendere illegittima la richiesta di versamenti ai soci.

Sono proprietario di una abitazione facente parte di un complesso condominiale a proprietà indivisa. L’edificio non ha ottenuto l’agibilità per alcuni abusi edilizi che però non ho commesso io.
Posso richiedere ed ottenere l’agibilità relativa solo alla mia abitazione?

Risposta al quesito:
La proprietà dell’immobile non è conciliabile con il “complesso a proprietà indivisa”.
Se si tratta di una Cooperativa a proprietà divisa che non ha ancora provveduto a trasferire le proprietà individuali con atto pubblico, in tal caso è il Sodalizio che deve regolarizzare l’intero edificio e ottenere l’agibilità dopo avere eliminato gli abusi edilizi.
Anche nel caso in cui la Cooperativa sia a proprietà indivisa e il socio gode dell’assegnazione in uso, egualmente devono essere gli amministratori del Sodalizio a regolarizzare la situazione urbanistica dell’edificio.
Se, viceversa, il socio è già assegnatario della proprietà individuale dell’alloggio, occorre preliminarmente verificare il regolamento urbanistico locale, nonché distinguere se l’edificio abbia ottenuto o meno la conformità e se gli abusi siano stati commessi prima o dopo l’ottenimento della predetta certificazione.
Secondo un recentissima norma, oggi l’agibilità si ottiene mediante la presentazione di una relazione tecnica che ne attesta l’esistenza rispetto all’intero edificio, salvi i successivi controlli della P.A..
Nel caso di specie, la relazione potrebbe essere inoltrata limitatamente all’alloggio in questione, escludendo la rimanente parte dell’edificio.
Anche in tal caso, tuttavia, la situazione urbanistica resterebbe anomala, sicché l’interessato si deve prodigare per la eliminazione delle parti abusive, sia in sede amministrativa che in sede giurisdizionale.
In ogni caso, il proprietario dell’immobile ha diritto al risarcimento dei danni, che può far valere contro la Cooperativa e contro coloro che hanno commesso gli abusi.

In data 10/10/2008 sono stati consegnati gli alloggi a tutti i soci della cooperativa edilizia e per l’occasione è stato redatto un verbale di “Assegnazione alloggi” sottoscritto dal socio assegnatario dal presidente della cooperativa, dalla ditta di costruzioni e dal direttore dei lavori. In data 11/11/2009 è stato stipulato l’atto notarile di “assegnazione di alloggi della cooperativa edilizia”.
La cooperativa ha successivamente attivato un nuovo piano costruttivo per la realizzazione di ulteriori alloggi con il conseguente ingresso di nuovi soci. Poichè il sottoscritto risulta ancora socio effettivo, avevo espresso, al presidente della cooperativa, il desiderio di rassegnare le dimissioni.
Il presidente mi ha risposto che non potevo dimettermi perchè la cooperativa era ancora attiva (con un nuovo piano costruttivo).
Dopo aver fatto notare che non ero minimamente interessato al nuovo piano costruttivo e che per quanto mi riguardava la cooperativa aveva assolto all’obbligo statutario di assegnazione degli alloggi, ribadendo, quindi, le mie intenzioni di voler rassegnare le dimissioni da socio. Mi ha confermato che non potevo farlo, dandomi delle giustificazioni verbali insensate.
Vorrei sapere se esiste realmente questo vincolo e se dopo oltre otto anni dall’assegnazione degli alloggi persiste ancora l’obbligo di restare soci di una cooperativa ormai estranea ai propri interessi.

Risposta al quesito:
Allorquando la Cooperativa completa il proprio programma raggiunge lo scopo e, pertanto, deve essere messa in liquidazione affinché si possa estinguere.
Tutti i soci hanno l’obbligo di contribuire alle spese generali sino all’estinzione. Se, poi, la Cooperativa  assume nuovi soci e predispone un nuovo programma costruttivo, è evidente che i soci assegnatari del primo programma non hanno più alcun interesse alla prosecuzione del rapporto sociale e hanno diritto a richiedere il recesso, essendo venuta meno la “causa negoziale”.
Si può porre il problema delle spese necessarie per la liquidazione e l’estinzione della Cooperativa, ma va osservato che, se i soci del nuovo programma sono sopraggiunti e, quindi, non hanno sostenuto gli oneri della costituzione della Società, in tal caso appare equo che gli stessi sopportino da soli le spese di estinzione del sodalizio.
Alla luce di quanto precede il socio può recedere inviando comunicazione scritta alla Cooperativa (racc. a.r. ovvero pec), in cui indica come causale la cessazione della originaria causa negoziale, cioè il vincolo sociale in riferimento al rapporto mutualistico.
Nel caso di rigetto dell’istanza da parte degli amministratori, il socio dovrà ricorrere al Tribunale nei termini di cui all’art. 2532 del codice civile (60 gg dalla comunicazione del rigetto).

Sono socio fondatore, assieme ad altre persone compreso il presidente/amministratore, di una coop. edilizia a r.l..
A seguito della costruzione degli alloggi, nr. 4 sono stati destinati e assegnati a 4 soci fondatori (me compreso) mentre altri assegnati a nuovi soci.  Dopo circa 7 mesi dall’atto notarile mi sono accorto che il presidente, assieme ad altri soci si sono dimessi dalla coop., lasciando solamente me ed altre due persone come membri della cooperativa (numero minimo per reggere la coop). Inoltre, malgrado vi sono dei contenziosi in atto (che personalmente non conosco nello specifico) il presidente, che prima aveva anche la qualifica di socio, è in procinto di dare le dimissioni.
Le chiedo quali sono i rischi a cui andiamo in contro nel momento vi fossero dei creditori.

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie sono spa ovvero srl a seconda delle previsioni statutarie, ma in nessun caso i soci rispondono per le obbligazioni sociali.
I soci rispondono esclusivamente per i conferimenti ancora dovuti, per eventuali crediti sociali che risultano dai bilanci d’esercizio ovvero da verbali di assemblea non opposti giudizialmente.
Gli amministratori, viceversa, rispondono personalmente verso i creditori se hanno posto in essere operazioni dirette a dissipare il patrimonio sociale  (ad esempio: gli atti di assegnazione ai soci senza imporre loro i debiti sociali pro quota).
Nel caso di specie, dunque, occorre un adeguato esame della documentazione sociale, in particolare della contabilità, dei verbali d’assemblea e dell’atto pubblico di assegnazione.

Sono socio di una cooperativa edilizia dal 2010, senza nessun contributo statale o altro, nel contratto da me firmato c’era la possibilità di pagare una prima parte in contanti e poi il resto tramite mutuo, oppure tutto in contanti, io scelsi quest’ ultima, le case dovevano essere consegnate a ottobre del 2012, ma per problemi dovute al mutuo slittò a ottobre 2014, ad oggi le case non sono state consegnate, i lavori sono fermi da mesi, e soprattutto le spese di costruzione sono aumentate esponenzialmente, non rispettando nessuna spesa iniziale, e con costi di molto superiori a quanto stabilito dal preziario regionale.
Ho fatto richiesta per vedere i libri contabili, ma mi è stato detto che non sono autorizzato a visionarle, nè a farle visionare da nessun professionista del settore, da ricordare che la coop. e una S.P.A., ho dubbi fondati che ci sia pure del falso in bilancio, tutto orchestrato dagli amministratori e dall’ex presidente dimissionario (beccato ad aver sottratto dal conto della cooperativa una certa somma) infatti 80% dei soci è all’oscuro di tutto, non mi vengono mai mandate le delibere delle riunioni, gli inviti alle riunioni non vengono mandate con raccomandata A/R, cosa si può fare per farmi assegnare la casa con i relativi danni che mi hanno creato, oppure farmi restituire il tutto???

Risposta al quesito:
Gli amministratori devono fornire le copie dei deliberati assembleari, in quanto sono atti accessibili dai soci.
Le convocazioni assembleari prive di regolare convocazione rendono nulli l’adunanza e i relativi deliberati.
La situazione economica e finanziaria della Cooperativa si può esaminare sommariamente attraverso le analisi dei bilanci sociali, dai quali possono desumersi gravi indizi di irregolarità contabili e amministrative della gestione sociale.
A seguito degli approfonditi esami che precedono e in ragione delle anomalie riscontrate si possono esperire le diverse attività di tutela consentite dalla legge:
– In sede amministrativa: esposto accuratamente circostanziato all’Autorità di Vigilanza (MISE per tutto il territorio nazionale, fatta eccezione per le Regioni a Statuto speciale, per le quali è preposto l’Assessorato competente) contenente la descrizione delle anomalie gestionali e la richiesta di ispezione straordinaria e successivo commissariamento della Cooperativa;
– In sede penale: circostanziata denuncia alla Procura della Repubblica dei fatti costituenti reato addebitabili agli amministratori, preferibilmente supportati da documentazione probatoria;
– In sede civile istanza di controllo giudiziario e/o azione di responsabilità in danno degli amministratori responsabili; altre azioni specifiche, da individuare a seguito della qualificazione giuridica delle violazioni riscontrate.

Nel 1974 divengo Socio di una Cooperativa Edilizia a.r.l a proprietà indivisa (legge 865/71). Nell’ottobre del 1976 il CDA assegna, con regolare delibera, ai singoli soci i singoli appartamenti. Per insolvenza amministrativa, Il Ministero dello Sviluppo Economico in data 25 febbraio 2008, emana, nei confronti della Cooperativa, un Decreto di liquidazione coatta amministrativa. Liquidazione che a tutt’oggi il Commissario liquidatore non ha portato a termine.
Il Commissario non ha da soddisfare alcun creditore in quanto la Cooperativa non ha debiti di sorta. I Soci, anzi, dispongono di un attivo piuttosto consistente in previsione di dover soddisfare la parcella del Liquidatore e di acquisire il terreno dal Comune.
La sensazione è che il Liquidatore non abbia le idee chiare su come uscirne, né sembra, a livello Ministeriale, sappiano dare precise direttive.

Risposta al quesito:
La Liquidazione coatta amministrativa è una procedura concorsuale a prevalente controllo dell’Ente Pubblico di Vigilanza sulla Cooperativa ( nel caso di specie il MISE), i cui provvedimenti sono soggetti alla Giustizia Amministrativa (TAR, Consiglio di Stato, etc…).
Restano, tuttavia, ferme le tutele giurisdizionali innanzi al Giudice Ordinario, nel caso di lesione di diritti soggettivi dei creditori, siano essi soci che terzi.
Nel caso di specie, pertanto, occorre preliminarmente individuare quali siano le cause del notevole ritardo nelle operazioni di liquidazione, ciò al fine di potere  formulare adeguatamente le strategie di tutela dei diritti (con ricorso al Giudice Ordinario) ovvero degli interessi legittimi (con ricorso al Giudice Amministrativo) dei soci.
In ogni caso, prima di dare corso a qualunque azione giurisdizionale, sarebbe opportuno mettere in mora il MISE  con un atto specifico, contenente i rilievi sull’attività commissariale, la richiesta di sostituzione del Commissario nominato e la specificazione dei percorsi solutori per la chiusura tempestiva e regolare della procedura, come richiesto dalla Legge.