Cooperative: casi e soluzioni

Sono entrata anni fa in una coop edilizia a proprietà indivisa, abbiamo preso un mutuo che è stato frazionato su gli appartamenti, però come soci assegnatari abbiamo firmato una fideiussione in banca, lo scorso anno ho dato le dimissioni, il consiglio di amministrazione mi ha escluso dalla cooperativa, però la banca mi chiede di pagare le rate del mutuo, non mi sembra normale, se la coop ha ratificato le mie dimissioni, e se non ha trovato un nuovo socio, saranno problemi della coop non certo miei.

Risposta al quesito:
La fideiussione è stata stipulata tra il socio e la Banca e, pertanto, è vigente tra le parti (anche se occorre verificarne il tenore letterale), sicché nel caso di specie il socio fideiussore, escluso della Cooperativa, può eccepire l’inefficacia del rapporto fideiussorio per la cessazione del rapporto principale ovvero chiamare in garanzia  la Cooperativa, unica obbligata al pagamento del mutuo.

Ad integrazione del quesito del 16/02/2017, Le chiedo un parere preciso su un aspetto: la legge che consente la vendita di alloggi a proprietà indivisa in proprietà, richiede l’impegno a assicurare la gestione degli alloggi residui; cosa che il presidente pro-tempore ha dichiarato anche negli atti di assegnazione in proprietà; poi si sono dimessi sia da amministratori sia da soci; potevano farlo e la predetta dichiarazione non li impegnava a sopportare le spese di amministrazione della coop e poi della cessazione della stessa una volta completate le assegnazioni in prop. di tutti gli alloggi;
anche perchè la responsabilità della mancata vendita dei 5 residuati non era dei soci interessati, che oggi sono rimasti a costituire la coop.

Risposta al quesito:
Le dimissioni dei soci, ancorché assegnatari di alloggi, devono essere accettate dagli amministratori in carica, altrimenti non hanno efficacia (almeno che non intercorra un lungo lasso di tempo senza riscontro alla relativa domanda).
In ogni caso, gli amministratori, ancorché dimissionari, restano in carica sino all’elezione dei nuovi e al passaggio delle consegne, con la conseguente necessaria iscrizione nel registro delle imprese.
Orbene, nel caso di specie, non è chiaro se i pregressi amministratori si siano dimessi eseguendo le consegne ai nuovi amministratori. Nel caso affermativo questi ultimi avrebbero dovuto rifiutare le dimissioni da soci, posto che questi ultimi, anche se assegnatari degli alloggi in via definitiva, rispondono delle spese generali per l’estinzione della Società (nel caso di specie limitatamente alla gestione sino all’accettazione delle dimissioni).
Nel caso negativo, i soci rimasti devono eleggere i nuovi amministratori e procedere giudiziariamente al recupero di tutte le somme dovute dai soci, le cui dimissioni devono essere rigettate.

Sono un socio di una cooperativa edilizia scpa dal 2007, nel 2009 otteniamo il permesso a costruire e finalmente nel 2012 si completano i lavori.
Nel 2013 veniamo messi in possesso con relativo atto firmato tra il presidente e i soci, premesso che ho pagato gli interessi di preammortamento alla cooperativa dal 2009 al 2013, altresì, premetto che sin dal 2011 in fase di costruzione ho fatto presente al CDA che l’alloggio a me assegnato era pieno di vizi di costruzione compresa una copiosa infiltrazione dal terrazzo che sfociava in camera da letto.
Il CDA non ha mai risolto i vizi da me lamentati fino a che mi sono rivolto al mio legale è ho denunciato la cooperativa. Ancora tutt’oggi con una causa in corso, con tutte le perizie fatte dai vari CTU sia di parte che della cooperativa sono a mio favore si ostinano ancora a non intervenire.
Ora viene il bello!! La cooperativa continua a chiedermi gli interessi di preammortamento che ho interrotto nel 2014 perché scoprendo le carte, i progetti per cui è stato rilasciato il permesso a costruire era sia scaduto ma soprattutto non conforme alle convenzioni progettuali.
Il Comune aveva intimato la presidenza della cooperativa a presentare nel lontano 2011 nuovo progetto cosa che non è stato mai fatto dal CDA, nel 2014 partono i controlli dall’ufficio tecnico scoprendo una serie di abusivismi del lotto. Nel 2015 sia il presidente che l’impresa e il direttore dei lavori vengono denunciati dallo stesso ufficio tecnico alla procura della repubblica. Oggi del vecchio CDA naturalmente dimessosi non si ha più tracce ma il nuovo continua ancora a non sistemare o regolarizzare la situazione trovando mille scuse.
La mia domanda è la seguente: io socio devo continuare a pagare tutti questi interessi di preammortamento dopo aver scoperto la mala fede e gestione del vecchio CDA che ci ha portato ad non avere ancora i certificati utili per accollarsi il mutuo? Ma soprattutto cosa posso fare per avere giustizia considerato che il vecchio presidente, l’impresa esecutrice e il direttore dei lavori erano tutti consenzienti perché fratelli e cugini?

Risposta al quesito:
Occorre distinguere i vizi costruttivi da eventuali altri danni subiti a seguito degli errori compiuti dagli amministratori.
Sui vizi costruttivi deciderà il Giudice già adito e, pertanto, solo dopo la sentenza potrà ottenersi un titolo esecutivo definitivo da potere opporre ai crediti della Cooperativa per versamenti dovuti a seguito di deliberati sociali.
Sugli altri danni, come ad esempio l’abusivismo, occorre verificare se esistono specifici deliberati che impegnano i soci ai relativi rimedi, posto che, in caso affermativo, occorre onorane il deliberato che non sia stato opposto.
In ogni caso, i soci danneggiati possono intraprendere azione di responsabilità contro gli ex amministratori (nel termine di cinque anni dalla loro cessazione), ma anche l’azione risarcitoria verso il direttore dei lavori e la stessa impresa esecutrice dei lavori.

Sono socio di una coop. edilizia, a breve dovremmo fare gli atti di compravendita delle case con relativo frazionamento e accollo.
Il Presidente della cooperativa afferma che il Notaio può stipulare gli atti di compravendita con suddivisione del mutuo fondiario e relativo accollo, e poi comunicarlo alla banca, senza il consenso della stessa.
Tutto questo è possibile?

Risposta al quesito:
Il frazionamento del mutuo e dell’ipoteca gravante sugli alloggi è atto contrattuale, sicché deve essere consentito dalla Banca mutuante (ciò anche a termini del contratto di mutuo).
L’art.39 TUB, tuttavia, obbliga la Banca al frazionamento, allorquando gli alloggi sono ultimati e catastati, ma, in caso di rifiuto dell’Istituto di credito resta pur sempre necessario un provvedimento del Presidente del Tribunale che ordina il frazionamento coattivo mediante l’ausilio di un notaio all’uopo nominato.
Il notaio può rogitare gli atti anche senza la partecipazione della Banca, ma in tal caso l’accollo del mutuo da parte dei soci è di tipo interno, sicché resta la responsabilità solidale di ciascun assegnatario, il quale garantisce per l’intero.
Conclusivamente, nel caso prospettato, senza il provvedimento del Giudice, il rogito del notaio non risolve la problematica della responsabilità di ciascun assegnatario per l’ipoteca che resta indivisa.

Sono socio di una cooperativa edilizia a proprietà divisa. Nel 2008 ho firmato l’atto di assegnazione dell’immobile di cui avevo già ottenuto il possesso. Da quel momento in poi la mia qualifica di socio è diventata meramente formale dato che non sono mai stato interpellato per alcuna questione dalla cooperativa, tanto meno per l’approvazione dei bilanci. Nel 2014 ho versato, su richiesta della società, € 400,00 a titolo di spese per ottenere l’agibilità (a tutt’oggi non ancora ottenuta ostando a ciò, secondo il dirigente comunale, la pendenza di cause di esproprio).
Pochi giorni fa ricevo una nuova richiesta di versamento di € 10.000 a titolo di maggiori oneri derivanti dall’attuazione del piano di zona, in particolare opere di urbanizzazione primaria e secondaria asseritamente completate e consegnate al Comune e da quest’ultimo collaudate. Nella raccomandata ricevuta non c’è alcun dettaglio delle opere compiute, delle spese sostenute e delle modalità di riparto (trattandosi peraltro di Associazione temporanea di imprese la cui capogruppo è la società cooperativa di cui faccio parte).
Nella predetta raccomandata viene unicamente richiamata la clausola del contratto di assegnazione da me sottoscritto in cui mi impegno a rifondere alla società cooperativa, in proporzione a quanto ricevuto in assegnazione, gli oneri e i costi tutti assunti dalla Cooperativa nei confronti del Comune con la Convenzione.
E’ corretto un comportamento di tal fatta? Come posso tutelarmi onde pagare il giusto, oltre a richiedere alla società il quadro economico e il computo metrico delle opere compiute?

Risposta al quesito:
Occorre distinguere due aspetti, l’uno riguardante la regolare esecuzione degli obblighi di cui alla convenzione stipulata con il Comune, l’altro relativo alle modalità di gestione della Cooperativa.
Il primo aspetto impone di considerare che l’inosservanza degli obblighi convenzionali comporta gravi sanzioni che si riversano obbiettivamente sugli alloggi e, quindi, sui singoli assegnatari (basti pensare alle certificazioni comunali di conformità agibilità ecc, ma anche alla revoca della concessione).
Alla luce di quanto precede, gli assegnatari hanno interesse alla corretta esecuzione dei predetti obblighi e, pertanto, devono adempiere agli adempimenti (versamenti oneri, esecuzione opere etc…).
L’altro aspetto inerisce alla correttezza della gestione da parte degli amministratori, i quali, sono obbligati, innanzitutto a redigere i bilanci sociali e sottoporli all’approvazione dei soci.
Questi ultimi, dunque, devono verificare dai bilanci sociali la regolarità degli impieghi finanziari e, rilevando inadempienze degli amministratori possono convenirli in giudizio con l’azione di responsabilità.
La mancata convocazione del socio all’assemblea di approvazione dei bilanci consente l’impugnativa per nullità, con azione da proporsi nei cinque anni successivi alla deliberazione.
La predetta impugnativa potrebbe essere necessaria per contestare alcune spese , che altrimenti si consoliderebbero senza alcuna possibilità di contestazione.

Sono un socio assegnatario di una cooperativa edilizia a.r.l. a proprietà divisa. La società cooperativa stipulò diversi anni fa un contratto di utenza idrica in forza del quale fu installato un unico contatore comune a tutte le abitazioni della lottizzazione costruita dalla cooperativa. I consumi fatturati dall’ente gestore del servizio idrico non sono mai stati pagati nè dalla società nè dai singoli soci in quanto mai ripartiti ed è pertanto maturato un cospicuo debito che ha comportato l’emissione di un decreto ingiuntivo a favore dell’ente gestore del servizio idrico e contro la società cooperativa. Quest’ultima, in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, ha chiamato in giudizio i singoli soci assegnatari.
I soci assegnatari possono essere ritenuti carenti di legittimazione passiva, non essendo parti del contratto stipulato dall’ente gestore del servizio idrico con la società cooperativa, trattandosi di soggetto giuridico distinto dai singoli soci?
Inoltre, qualora l’azione della società cooperativa verso i soci fosse qualificata di ingiustificato arricchimento non sarebbe carente del presupposto della diminuzione patrimoniale?
In buona sostanza la società cooperativa non dovrebbe prima pagare l’importo ingiunto e poi agire con l’azione di ingiustificato arricchimento?

Risposta al quesito:
Il contratto di somministrazione non richiede la forma scritta ad substantiam, sicché, nel caso di specie non sembra doversi dubitare sul rapporto contrattuale instauratosi tra i soci e la Società, con la conseguenza che a quest’ultima è consentito di chiamare in garanzia  i medesimi soci fruitori del servizio.
Occorre, dunque, verificare se la Cooperativa ha risorse finanziarie accantonate per il consumo idrico e in  caso affermativo i soci potrebbero sostenere la preventiva escussione della Società.