Cooperative: casi e soluzioni

La Coop. Edilizia a proprietà indivisa finanziata con contributo misto statale e regionale ha richiesto un anno fa alla Regione Puglia l’autorizzazione alla cessione in proprietà degli alloggi ai sensi dell’Art. 18 L. 179/92
La Regione a un anno dalla richiesta non rilascia ancora l’autorizzazione adducendo la colpa al Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti che non comunica il decreto concernente il definitivo contributo erogato sul mutuo statale.
Come può la Cooperativa obbligare la Regione a ottemperare alla propria funzione?
Da Atti reperibili su internet si apprende invece che la stessa Regione, procede nei confronti di altre coop. che da anni, grazie a Notai compiacenti, hanno trasferito la proprietà degli alloggi ai propri soci senza la prescritta autorizzazione e la restituzione del contributo, intimando il pagamento “ora per allora” delle somme dovute.
Cosa rischiano gli amministratori di quelle Cooperative? Gli Atti a rogito di quei Notai sono validi a tutti gli effetti?

Risposta al quesito:
Nel caso in cui l’Amministrazione Regionale sia inadempiente (ma occorre  verificare le reali circostanze) i soci possono ricorrere al TAR chiedendo la nomina di un Commissario ad acta con il mandato di provvedere agli adempimenti dovuti.
Gli atti compiuti improvvidamente dai Notai nel dispregio della legge sono invalidi, ma possono essere sanati con il pagamento delle somme dovute agli Enti pubblici aventi diritto in base alla legge. Gli amministratori compiacenti rischiano di rispondere personalmente dei debiti sociali verso gli Enti pubblici. Gli stessi Enti possono (anzi dovrebbero) addirittura evocare tutto il contributo e pretendere l’intero rimborso e non soltanto la differenza tra indivisa e divisa.

Sono amministratore di una società che vanta una rilevante somma da parte di una cooperativa edilizia per lavori eseguiti. Per cause imputabili ai soci della cooperativa la banca non ha provveduto, pur in presenza di decreto regionale di finanziamento, alla stipula dell’atto di mutuo e per tale ragione i lavori si sono definitivamente fermati.
Ho ottenuto titolo esecutivo da parte del Tribunale con il quale ho provveduto al pignoramento di due beni immobili societari. La vendita di uno di questi (non interessato dalla realizzazione di alloggi) è andata a buon fine. Il problema che si pone adesso mi pare surreale. Gli stessi soci (morosi) della società si sono fatti riconoscere dal Cda della società (costituito tutto da soci morosi) i crediti derivanti dalle somme versate per la realizzazione degli alloggi non più possibile (a loro detta per il pignoramento del terreno) e si sono inseriti come creditori privilegiati nella procedura esecutiva. Adesso con la vendita del bene immobile si procederà al riparto delle somme disponibili e questi soci, che hanno determinato il problema con la loro morosità, se verrà accettata la loro partecipazione, recupereranno le somme versate in frode al sottoscritto creditore procedente.
Le chiedo se rilevate profili di illegittimità o di carattere penalmente perseguibile nel comportamento dei soci.

Risposta al quesito:
La problematica è affrontabile con le disposizioni che, con la riforma del 2003, prevedono la “postergazione” dei crediti dei soci rispetto ai crediti dei terzi.
Occorre, pertanto, esaminare se, nel caso di specie, ricorrono i presupposti di fatto e di diritto per invocare la predetta disciplina (specificatamente è necessario il preventivo esame dei bilanci, da cui emerge la “qualificazione” dei crediti dei soci.

Sono stato escluso dalla qualità di socio da una società cooperativa edilizia a proprietà divisa perchè ho venduto il mio appartamento ad altro soggetto. La cooperativa non ha venduto o assegnato tutti gli alloggi e non ha raggiunto lo scopo sociale.
Le chiedo: mi spetta la liquidazione di quanto da me anticipato in conseguenza della mia esclusione dalla cooperativa o devo attendere (chissà fra quanti anni!) che si vendano o assegnino tutti gli alloggi?
P.s. secondo la cooperativa devo attendere il raggiungimento dello scopo sociale con vendita di tutti gli alloggi.

Risposta al quesito:
Si deve ipotizzare che la così detta “vendita” altro non è che una promessa intercorsa tra il socio e il terzo.
In tal caso è presumibile che l’esclusione sia stata correttamente motivata e, pertanto, occorre esaminare lo Statuto sociale in ordine al rimborso delle anticipazioni in conto costruzione (mentre le somme versate per spese generali sono rimborsabili detratte le perdite pro quota).
Le anticipazioni n conto costruzione sono generalmente rimborsabili per intero, ma occorre verificare se la Cooperativa può vantare pretese a titolo risarcitorio.
Circa i tempi del rimborso occorre verificare la disciplina statutaria, ma normalmente si prevede la restituzione entro 180 giorni dall’approvazione del bilancio relativo all’anno in cui si è verificato lo scioglimento del rapporto sociale. Non rilevano le condizioni finanziarie della Cooperativa in ordine alla assegnazione degli altri alloggi finiti.

Decidiamo dopo aver visionato un appartamento assegnato ad un socio di una cooperativa di subentrare a lui coprendo la sua parte di quota. Chiediamo un incontro in cooperativa e li ci prospettano delle spese maturate sull’appartamento perchè il socio assegnatario non ha rogitato da circa 3 anni (2013). Il socio rifiuta di pagarne alcune e si fa carico solo di una parte delle spese. Noi valutando comunque la convenienza decidiamo di accettare queste spese.
Successivamente il socio ci contatta privatamente chiedendo una scrittura privata e il versamento a lui di un assegno come caparra per la vendita della sua quota altrimenti girata a qualcun altro. Nell’accordo inserisce la clausola che le spese maturate e maturande sull’appartamento non spettano a lui. Noi certi degli accordi presi davanti al presidente della cooperativa firmiamo.
Al momento del subentro il socio torna sui suoi passi e dichiara di non aver mai detto di accollarsi una parte delle spese ed il presidente dichiara di non ricordare l’accaduto. Pertanto decidiamo di non concludere l’affare perdendo la caparra.
Le chiedo ci sono estremi per un qualche tipo di ricorso o denuncia?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente accertare se la scrittura privata tra cedente e cessionario sia stata firmata, in quanto, in tal caso, le convenzioni lì trascritte prevalgono su tutte le contrattazioni verbali.
Se, viceversa, la scrittura non è stata firmata, non sembra che nel caso di specie si possa ipotizzare una caparra, in quanto non si tratta della compravendita di un immobile, ma, piuttosto, di una cessione di quota sociale.
In forza di quanto precede, se l’accordo contrattuale non si è perfezionato (occorre approfondire le cause) l’importo versato deve essere restituito, altrimenti si verificherebbe un ingiustificato arricchimento.
In tale direzione si può ipotizzare un giudizio civile.

Sono socio di una Cooperativa Edilizia a proprietà INDIVISA. La Società è stata sottoposta a LIQUIDAZIONE COATTA AMMINISTRATIVA.
Le chiedo: in fase di liquidazione la Cooperativa può essere definitivamente ESTINTA (sciolta) senza prima acquistare il terreno dal Comune per trasformarla da PROPRIETA’ INDIVISA a proprietà divisa?

Risposta al quesito:
Nella fase della Liquidazione Coatta (procedura concorsuale assimilabile al fallimento) non ha alcuna importanza la qualificazione giuridica della Cooperativa, se divisa o indivisa, in quanto il Liquidatore ha il mandato di realizzare l’attivo mediante la vendita dei beni di proprietà della Società e, con il ricavato, soddisfare i creditori.
Il Liquidatore deve procedere all’acquisizione del patrimonio sociale se detenuto da terzi, ma non può compiere attività gestionali previste dallo scopo sociale. Nel caso di specie, se la Cooperativa è già titolare del diritto di superficie può alienarlo nel rispetto della Convenzione, se, viceversa, non ha alcun diritto non può acquisirlo, essendo cessato lo scopo sociale.

Questa è una coop edilizia a proprietà indivisa, con locazione a termine di 8 anni, e ha usufruito di un contributo della Regione Lazio a fondo perduto, per tutti e due i lotti.
La cooperativa ha due costruzioni in due lotti, al primo lotto nel 2012 sono scaduti gli otto anni e vorrebbero fare il rogito, vorrei sapere se per fare il rogito per il primo lotto, bisogna trasformare tutta la cooperativa a proprietà divisa, o il primo lotto può fare il rogito indipendentemente, rimanendo a proprietà indivisa.

Risposta al quesito:
E’ improbabile che la Cooperativa sia a proprietà indivisa, posto che dal Bando di finanziamento è prevista la locazione di otto anni con patto di futura assegnazione definitiva.
Nella prospettazione che precede, previa acquisizione della documentazione autorizzativa (che dovrebbe essere già acquisita!) dalla Regione, alla scadenza degli otto anni può stipularsi il rogito.
Va, anzi, osservato che sin dall’atto di locazione (se redatto adeguatamente) avrebbe dovuto essere prevista anche la dichiarazione unilaterale del socio per perfezionare il trasferimento di proprietà dell’alloggio a lui assegnato.