Cooperative: casi e soluzioni

Ho acquistato a settembre 2016 da una cooperativa un appartamento in provincia di Varese (esclusiva proprietà).
Da allora quando piove gli appartamenti a piano terra hanno delle infiltrazioni, da poco anche il tetto di un vicino presenta delle “macchie” e altri problemi… L’impresa sta cercando delle soluzioni, ma io non ci credo molto…
Esiste la possibilità di annullare l’atto di assegnazione?

Risposta al quesito:
L’ipotesi di annullamento del contratto di vendita si concretizza esclusivamente allorquando l’oggetto venduto non è adatto allo scopo, cioè è stata ceduta una cosa per un’altra.
Nel caso di specie sembra trattarsi di vizi e difetti della cosa venduta, che consentono al compratore di agire in giudizio per ottenerne l’eliminazione a spese del venditore ovvero la riduzione del prezzo. Resta salvo l’eventuale risarcimento del danno.

Sono socia lavoratrice di una cooperativa di tipo B attualmente in aspettativa.
Durante tale periodo di aspettativa posso svolgere prestazioni da lavoro autonomo occasionale con relativa ritenuta d’acconto?

Risposta al quesito:
Il lavoro autonomo occasionale si caratterizza per l’autonomia e per l’assenza di abitualità della prestazione, trovando il suo riferimento normativo generale nell’art. 2222 c.c., che disciplina il cd. contratto d’opera.
I relativi compensi, a fronte dei quali il percettore è tenuto a rilasciare la ricevuta, costituiscono “redditi diversi”, fuori dal campo iva ed assoggettati alla ritenuta d’acconto nella misura del 20% ove la prestazione sia stata effettuata in favore di sostituti d’imposta.
Quanto agli obblighi contributivi, il reddito annuo è esente fino al complessivo importo di € 5.000,00, soglia oltre la quale il lavoratore autonomo occasionale dovrà iscriversi alla Gestione separata INPS.
Premesso ciò, non esiste in via di principio alcun divieto per i lavoratori dipendenti di svolgere prestazioni di lavoro autonomo occasionale, nemmeno durante il periodo di aspettativa, eventualmente concesso dal datore di lavoro.
Nel caso prospettato, è bene, comunque, tener presente che qualora lo svolgimento dell’attività occasionale dovesse comportare il venir meno dei presupposti per cui è stata concessa l’aspettativa, la Cooperativa sarebbe legittimata, sulla base dei CCNL di categoria, ad invitare il lavoratore a riprendere il servizio.
Occorrerà, inoltre, verificare se nello Statuto o nel Regolamento interno (obbligatorio per tutte le cooperative di lavoro, ai sensi dell’art. 6, Legge n. 142/2001) siano previste limitazioni allo svolgimento, da parte dei soci, di prestazioni di lavoro autonomo occasionale.
Infine, si dovrà valutare se nel caso concreto esistano incompatibilità tra le due attività lavorative, considerato che durante la fase dell’aspettativa il rapporto di lavoro alle dipendenze della Cooperativa continua ad essere vigente, in quanto sospeso solo momentaneamente.

Ho acquistato un immobile costruito negli anni 80 da una coop. in edilizia convenzionata ed agevolata. Ho scoperto che insiste ancora ipoteca per il mutuo contratto dalla coop. benché il debito risulti pagato.
La Banca dice di non poter cancellare l’ipoteca perché il Minisyero Infrastrutture (ex Lav. Pubbl.) non ha versato i contributi ex art. 72 l. 865/1971. Può farlo?

Risposta al quesito:
Normalmente l’istituto di credito concede il mutuo agevolato iscrivendo l’ipoteca a garanzia per assicurarsi la restituzione dell’intero importo erogato.
Nel contratto di mutuo stipulato dalla Cooperativa l’Ente pubblico è il terzo finanziatore di una parte degli interessi, in ragione della specifica Legge agevolativa.
Nel contratto di assegnazione e accollo del mutuo individuale, al socio assegnatario viene attribuita una quota del mutuo concesso alla Cooperativa, ivi compresi i relativi interessi a carico dell’Ente finanziatore, sicché la relativa ipoteca frazionata si estingue del tutto allorquando l’Istituto mutuante riceve l’intero importo.
Nel caso di specie, i tempi indicati lascino sospettare che sussista una anomalia da parte della Cooperativa che non ha completato tutti gli adempimenti.
In ogni caso l’Istituto di credito avrebbe dovuto comunicare il mancato pagamento della quota degli interessi ai soci ormai proprietari degli alloggi.
Se sussiste l’effettivo inadempimento dell’Ente pubblico, occorre che esso Ente sia messo in mora e, permanendo il ritardo, il socio interessato può agire giudizialmente con giudizio amministrativo di ottemperanza e per il risarcimento.
Anche l’Istituto di credito, tuttavia, va messo in mora, in quanto, essendo creditore diretto dell’Ente, esso stesso avrebbe già dovuto intentare il giudizio verso il proprio debitore.
In tal caso, alternativamente alla prima ipotesi, il socio può agire direttamente contro l’Istituto di credito innanzi al Giudice Ordinario.

Dal 2009 sono socia di una Cooperativa a proprietà indivisa a responsabilità limitata. Nel 2016 la Cooperativa ha comunicato ai soci di aver ricevuto una cartella esattoriale per imposte arretrate più sanzioni e interessi per gli anni 2002/2003.
Sottolineo che prima del 2016, i soci non sono mai stati messi al corrente di questo debito, malgrado, in passato la Cooperativa avesse tentato due ricorsi in commissione tributaria; inoltre nei bilanci dell’epoca non risultano accantonamenti cautelativi per le imposte dovute in caso di eventuale rigetto del ricorso.
Essendo diventata socia nel 2009 e non essendo stata messa a conoscenza dell’esistenza di alcun debito, posso rifiutarmi di pagare imposte pregresse? E inoltre non avendo mai la Cooperativa rilevato il debito in bilancio, ad oggi, può ancora richiedere questi soldi ai soci? E’ possibile per il socio rivalersi sull’allora Consiglio di amministrazione?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente accertare la natura del recupero fiscale, se cioè esso sia attribuibile ad un costo generale (ad es. sanzione per omessa dichiarazione, etc.) ovvero sia correlato al costo di costruzione.
Nel primo caso, l’onere costituisce costo qualificabile come sopravvenienza passiva, ma, ai fini della ripartizione ai soci esso va imputato all’esercizio in cui si è effettivamente determinato, sicché restano obbligati esclusivamente i soci presenti nell’esercizio medesimo.
Nel secondo caso, l’onere va accorpato al “costo di costruzione” essendo ad esso complementare, sicché esso va ripartito nel prezzo di assegnazione dell’alloggio.
Se l’operato degli amministratori ha arrecato specifico ed effettivo danno (ad es. sanzioni per omessi adempimenti) i soci possono intentare azione di responsabilità.
Gli amministratori avrebbero dovuto prudentemente esporre nel bilancio l’esistenza del contenzioso tributario, ma tale omissione non necessariamente è sanzionabile a titolo risarcitorio, in quanto occorre un nesso di causalità tra il comportamento e il danno (da accertare a seguito di approfondimento).

Sono socio prenotatario di alloggio in cooperativa. A seguito di sofferenza e inadempienza dell’impresa di appalto stiamo recedendo il contratto verso la stessa per poter concludere i lavori con altre imprese.
I miei quesiti sono i seguenti: E’ possibile continuare i lavori senza incorrere in ritardi dovuti magari a interventi del tribunale fallimentare?
E’ possibile vista l’inerzia dell’impresa e i tempi biblici di attesa, finire i lavori più urgenti del mio alloggio e rivalersi successivamente sulla coop?
In ultimo: E’ legittimo in un piano sociale far entrare anche “non soci” con compromessi di vendita?

Risposta al quesito:
Non si comprende perché è stato ipotizzato l’intervento del Tribunale Fallimentare, se, cioè, sia l’impresa ovvero la Cooperativa ad essere esposta alla declaratoria d’insolvenza.
Nel primo caso potrebbero verificarsi due ipotesi:
– l’una (poco probabile) inerente alla sopravvenuta autorizzazione giudiziale in ordine alla prosecuzione dell’attività d’impresa; in tal caso la Cooperativa può far valere le inadempienze dell’impresa e richiedere la risoluzione del contratto con il conseguente risarcimento del danno;
– l’altra relativa alla declaratoria di scioglimento dal contratto, pronunciata dalla Curatela; in tal caso occorre verificare la reale situazione debitoria verso l’impresa, in quanto il Curatore agirebbe per il recupero del credito.
Nel secondo caso potrebbero verificarsi tre ipotesi:
– la prima inerente allo scioglimento dal contratto pronunciato dal Curatore (ovvero dal Liquidatore), con la vendita all’incanto degli edifici nello stato di fatto in cui si trovano;
– la seconda relativa alla prosecuzione dell’attività da parte della Procedura Concorsuale, con contestuale scioglimento dal contratto di prenotazione con i soci e vendita all’incanto degli alloggi finiti;
– la terza inerente alla prosecuzione dell’attività da parte della Procedura Concorsuale, senza la pronuncia dello scioglimento dal contratto di prenotazione con i soci, ai quali verrebbero assegnati gli alloggi finiti.
Il verificarsi di una piuttosto che dell’altra ipotesi dipende da vari fattori, primo fra tutti quello riguardante l’entità della situazione debitoria e la possibilità di soddisfare al meglio tutti i creditori.
In nessun caso è consentito al socio di eseguire i lavori in proprio, almeno che non esista un deliberato assembleare in tal senso.
Le Cooperative in generale possono operare con terzi non soci, ma, nel caso in cui tale attività sia prevalente rispetto a quella mutualistica, la Società perderebbe i diritti e le agevolazioni riconosciute dalla legge alle Cooperative a mutualità prevalente.
In ogni caso, se vengono rispettate le proporzioni normative, la Cooperativa conserva le provvidenze e può operare anche con i terzi.

Sono socio di una cooperativa edilizia in Roma facente parte del programma “20.000 alloggi in affitto”.
Gli alloggi sono stati costruiti e regolarmente consegnati in uso con prelazione all’assegnazione in proprietà allo scadere di anni 8 e adesso siamo in attesa del frazionamento del mutuo poiché finalmente sono usciti i prezzi massimi di cessione del Comune. Per l’assegnazione in proprietà il costo complessivo dell’alloggio è stato quantificato sommando al prezzo massimo di cessione altre spese (per funzionamento della cooperativa, oneri di urbanizzazione, etc..) per circa € 50.000 ad alloggio e in una scrittura privata firmata alla data di assegnazione tra il socio assegnatario e la cooperativa tutti i soci abbiamo accettato tale somma complessiva.
Oggi alcuni soci sostengono che invece il prezzo massimo di cessione è l’unico da pagare per aver assegnato l’alloggio in proprietà e per tale motivo non hanno approvato il bilancio della cooperativa.
In bilancio risultiamo per altro ancora creditori verso la banca di circa 600.000 euro. Il bilancio è stato bocciato non per difformità, oltretutto è uguale a tutti quelli già regolarmente approvati negli ultimi 5 anni, ma solo perché vogliono pagare l’alloggio secondo l’importo stabilito dal solo prezzo massimo di cessione ritenendo tutte le altre spese non dovute. Nel verbale dove non si approvava il bilancio sono state allegate le motivazioni scritte dai soci e soprattutto sono riuscito a far verbalizzare che per me il bilancio era da approvare e che dissentivo interamente dalle motivazioni fornite.
Volevo chiede se in base agli eventi accaduti posso recedere dalla cooperativa per insanabili contrasti con i restanti soci. Lo statuto prevede l’eventuale accettazione del recesso dal Consiglio di Amministrazione solo all’atto di ammissione del nuovo socio.
Sono davvero vincolato fino a una data indefinita? Ci sono altre state percorribili?

Risposta al quesito:
Lo Statuto della Cooperativa regola i rapporti con i soci, sicché la disposizione concernente il recesso e il subentro del nuovo socio ha valore negoziale e, pertanto, vincola le parti (soci e Cooperativa).
Nel caso prospettato, tuttavia, rileva la mancata approvazione del bilancio e le regioni che la supportano.
La Cooperativa, infatti, sembra inadempiente in ordine alla determinazione del “prezzo di cessione”, lievitato oltre misura, tanto da indurre gli amministratori a proporre  una scrittura illegittima di accollo dei “costi in esubero”, da parte dei soci prenotatari.
Una tale situazione di “grave inadempienza” può costituire la base per richiedere il recesso con effetto immediato, nonché la restituzione di quanto versato, oltre al risarcimento dei danni.
La strategia di tutela, però, va approfondita e valutata dopo l’esame degli aspetti concreti, posto che potrebbero emergere circostanze specifiche, riconducibili alla effettiva situazione patrimoniale della Cooperativa, con i conseguenti pericoli per il risultato finale dell’azione.