Cooperative: casi e soluzioni

Sono socia con verbale assegnazione, si aspetta di frazionare il mutuo e poi fare atto di assegnazione dell’appartamento. Mi correggo l’assegnazione è stata fatta meno di un anno fa.
Pago il mutuo a nome della coop,  nel 2007 fine lavori edificio  ma io ci abito e ho residenza dal 2012. Sono  venuta a conoscenza che si hanno difficoltà ad avere le certificazioni di conformità impianti. In parte  ero a conoscenza che si aspettava abitabilità. Ho fatto richiesta data non chiarezza e ho chiesto anche in comune le planimetrie dei progetti approvati e ho potuto osservare che  non sono conformi allo stato di fatto perché ho ricevuto copie  conformi all’originale e inoltre un responsabile tecnico comune mi riferiva che non c’è nessuna variante e non era stata chiesta abitabilità.
Dovrei comunicare con urgenza tutto ciò alla coop? Verificare il tutto con  con un ingegnere?
Come socia a cosa posso andare in contro dato che ho residenza senza abitabilità e se mai possa essere ci sono abusi  di non conformità al progetto cosa può succedere?
Posso chiedere i danni per non conformità urbanistica e denunciare alle autorità?

Risposta al quesito:
E’ necessario il preventivo esame di un tecnico in ordine ai progetti assentiti e alla loro eventuale corretta esecuzione. In caso di riscontrata difformità, il socio assegnatario si deve tutelare, stante la gravità del vizio costruttivo, la cui necessarie eliminazione (ovvero adeguamento) resta a suo carico.
Il socio può, dunque, convenire in giudizio a titolo risarcitorio sia la Cooperativa che eventuali altri soggetti responsabili, quali il Direttore dei Lavori che la stessa impresa costruttrice.

Sono socio di una cooperativa edilizia da qualche anno e siamo arrivati dopo quasi 18 mesi di ritardo alla stipula del contratto.
E’ normale che dopo 18 mesi di ritardo ci siano stati degli aumenti anche sostanziali. I soci sono stati chiamati singolarmente dal CDA per “trattare” gli sconti e stabilire il prezzo di vendita. Molto probabilmente alcuni alloggi sono stati venduti ad un prezzo molto inferiore a soci subentrati successivamente, altri hanno avuto altri benefici e favori. Inoltre il CDA è percepisce uno stipendio che non è stato sospeso durante i mesi di ritardo andando poi a gravare sul prezzo finale, ovviamente oltre gli interessi passivi del mutuo per il prefinanziamento.
Quello che vorrei sapere se come socio posso accedere a tutte le spese, bonifici ricevuti ed emessi, prezzo di vendita al mq, prezzo reale di vendita alla fase del rogito per gli altri soci facente parte della cooperativa, etc…

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie sono  soggette alla disciplina delle Società per azioni, ma possono anche essere a responsabilità limitata in determinate condizioni.
Nel primo caso  esistono gli Organi  di controllo previsti nello Statuto (Collegio Sindacale o Revisore), sicché i soci non possono direttamente accedere alla contabilità. Nel secondo caso i soci possono accedere anche alla contabilità.
In ogni caso, nell’ipotesi di gravi sospetti i soci possono ricorrere al controllo giudiziario ovvero a quello disposto dall’Autorità amministrativa di Vigilanza.
Le Cooperative sono, comunque, tenute alla redazione del bilancio che devono sottoporre all’approvazione dei soci, i quali possono preventivamente esaminare il documento con l’ausilio di un tecnico specializzato.

A seguito di frazionamento mutuo di cooperativa avvenuto ad ottobre 2015, tutti gli appartamenti sono stati assegnati tranne 2, i cui proprietari hanno presentato le dimissioni richiedendo la restituzione di quanto versato.
La situazione è rimasta sospesa, la cooperativa si sta facendo carico del pagamento delle frazioni di mutuo dei dimissionari non accollate. È subentrata la possibilità di vendere uno dei due appartamenti ad un soggetto esterno che, per poter acquistare deve diventare socio. L’assemblea ha deliberato un prezzo di vendita più basso rispetto a quello che è stato pagato da tutti gli altri soci per favorire l’operazione e sgravare la cooperativa da spese ulteriori.
Potrebbe un socio impugnare la decisione e fare causa alla cooperativa per aver deciso di vendere l’appartamento ad un prezzo più basso di quello sostenuto dagli altri? Ha facoltà l’assemblea, con voto a maggioranza, di deliberare un prezzo più basso?
È chiaro che il prezzo è stato deciso in base alla proposta del nuovo acquirente.

Risposta al quesito:
Se la delibera impone oneri a carico dei soci essa deve essere tempestivamente impugnata (60 gg).
Eseguito il frazionamento e ottenuta l’assegnazione i soci assegnatari non hanno  alcun obbligo di versare la quota di mutuo dei due alloggi assegnati.
Il mutuo gravante sui due alloggi rappresenta il “rischio d’impresa“ per la Banca (come da giurisprudenza), la quale può agire contro la Cooperativa, ma non contro i soci.
Alla luce di quanto precede, l’Istituto di credito si adeguerà e aspetterà che si assegnino gli alloggi residui.
In ogni caso, l’eventuale  declaratoria di insolvenza della Cooperativa non si riverserà a carico dei soci, a condizione che gli stessi si siano saputi tutelare (soprattutto nelle assemblee sociali).

Facendo seguito ai miei precedenti quesiti, provo a riferirLe la questione nella sua interezza, sperando che Ella voglia essere così gentile di darci un parere utile:
2011 – 5 soci fanno esposto alla regione perchè il cda non amministra legalmente la coop, tra cui il procedimento di vendita così come è regolamentato dalla legge nazionale e regionale;
2013 – il cda procede alla vendita degli alloggi già in uso a prop. indivisa, avendo ottenuta l’autorizzazione nonostante l’esposto e vengono esclusi i 5;
2014 – il cda  cancella i soci che hanno avuto gli alloggi in propr. tra cui gli stessi componenti il cda; durante lo stesso anno viene nominata dal ministero una commissione ispettiva, avendo ricevuto dalla Regione segnalazione;
04.2015 – la commissione riscontra le irregolarità e propone al ministero la nomina di un commissario (a insaputa dei 5); nel contempo l’ex presidente del cda convoca assemblea dei 5 soci e si dimette da presidente facenti funzioni, scaricando la coop. ai cinque; i cinque non si esprimono sulle dimissioni del presidente e non eleggono il cda nuovo tra loro perchè chiedono gli atti della coop., compreso il bilancio 2014;
05.2015 – arriva la convocazione dei 5 soci da parte del commissario nominato dal ministero; e impone l’approvazione del bilancio del pregresso cda senza consentire alcuna discussione in merito e dichiarando che non conosce il suo contenuto se veritiero o meno: pena gravi conseguenze;
06.2015/06.2016 – durante questi dodici mesi il commissario non si sa cosa ha fatto e certamente non ha sanato le irregolarità del pregresso cda; alla fine del periodo consente di eleggere il nuovo cda tra i cinque soci e si dimette;
10.2016 – arriva una specifica, liquidata dal Ministero, di 20.000 euro calcolati sui dati di bilancio 2013, quando il capitale era pari a 32 alloggi e non a 5 (nel 2013: 800.000 euro per 32 alloggi, nel 2014: 170.000); per il 2013 il compenso sarebbe di 1400/mese, per il 2014 di 700/mese circa.
Questione fondamentale: a parte se detta determinazione sia corretta (e ci sono molti dubbi); chi deve pagare detto esoso importo?
Chi ha denunciato le irregolarità (i 5), o anche gli altri 27 che si sono autocancellati poco prima del commissariamento (compreso i soci del cda responsabile delle irregolarità)?
Spero che Ella abbia la gentilezza di dare una risposta chiara e semplice, per poter valutare la utilità di un’azione conseguente.

Risposta al quesito:
Se i residui cinque soci non hanno ricomposto le cariche sociali, in tal caso gli amministratori vigenti al momento restano in carica sino alla loro effettiva sostituzione (prorogatio).
Così stando le cose, i nuovi amministratori possono, innanzitutto, richiedere la quota parte delle spese generali pro tempore (ivi compresi i compensi del Commissario) agli amministratori ancora soci.
Ed inoltre, se i predetti amministratori hanno accettato le dimissioni degli altri soci assegnatari (così risolvendo ogni rapporto con la Cooperativa), i soci residui possono intraprendere l’azione di responsabilità verso i predetti ex amministratori, i quali avrebbero dovuto garantire i crediti verso i soci receduti imponendo loro l’accollo pro quota.
Ulteriori approfondimenti esigono il preventivo esame della documentazione, da eseguirsi in forza di specifico mandato.

Illustrissimo avvocato Cannavò, il sottoscritto Le pone questi quesiti per avere dei chiarimenti in merito a:
1. In una Società Cooperativa edilizia di abitazione a proprietà individuale o divisa, dove si presenta una situazione nella quale dei 31 alloggi costruiti 28 sono andati a rogito, ogni singolo socio cooperatore dei 28 alloggi firmatari dei rogiti, può presentare al Consiglio di Amministrazione una lettera di recesso, con questa motivazione? “RICHIESTA DI RECESSO IMMEDIATATO DELLA QUALITA’ DI SOCIO COOPERATORE DELLA X Scarl PER GIUSTA CAUSA, IN SEGUITO CIOE’ AL CONSEGUIMENTO DELL’OGGETTO SOCIALE DELLA SOCIETA’ COOPERATIVA”. Inoltre ogni singolo socio cooperatore può presentarla, facendo leva sul fatto di non essere d’accordo con l’approvazione del prossimo bilancio? Vantaggi e svantaggi del recesso per il socio cooperatore.
2. In una Società Cooperativa edilizia di abitazione a proprietà individuale o divisa, ogni singolo socio cooperatore può chiedere l’accesso agli atti della cooperativa? Lo scopo è quello di visionare le scritture contabili in forma analitica della società, in modo tale da prendere diretta conoscenza delle operazioni contabili effettuate dalla cooperativa nel corso degli esercizi amministrativi. Tale richiesta è individuale, di ogni singolo socio oppure collettiva in ambito della compagine sociale? E come può essere la richiesta? Qual’ è la legge di riferimento?
3. In una Società Cooperativa edilizia di abitazione a proprietà individuale o divisa, come avviene la richiesta di messa in stato di liquidazione della società? Una società cooperativa costituita da 100 soci cooperatori circa, divisa però in tre programmi edilizi, con ciascuno di 31 soci circa, i soci di uno solo di questi programmi, quello portato a termine, cioè concluso dal fatto di aver conseguito l’oggetto sociale, possono chiedere la messa in stato di liquidazione del solo limitato programma concluso? Oppure la liquidazione riguarda comunque per legge tutta la compagine sociale e quindi l’intera cooperativa, e aspettare quindi per forza anche la conclusione degli altri programmi edilizi? Se può riguardare anche solo uno dei tre programmi, quanti soci su 31 devono presentare domanda di liquidazione?
Vantaggi e svantaggi dello stato di liquidazione per il singolo socio cooperatore.

Risposta al quesito:
1)L’assegnazione degli alloggi rappresenta generalmente la fase conclusiva del rapporto mutualistico (prestazione contrattuale), mentre resta vigente il rapporto sociale sino alla definitiva estinzione della Cooperativa (attraverso la procedura di legge), con l’obbligo dei soci (anche se assegnatari) di contribuire a tutte le spese generali attinenti alla predetta procedura.
2)Le Cooperative edilizie hanno normalmente la forma delle spa, ma è prevista la deroga a determinate condizioni che consentono l’assunzione della srl. Nel primo caso i soci hanno diritto esclusivamente all’accesso a determinati libri (assemblee, soci), mentre nel secondo caso possono accedere su richiesta anche alla contabilità. In ogni caso, se sussistono gravi sospetti di irregolarità, i soci possono promuovere il controllo giudiziario, richiedendo l’ispezione della contabilità; gli stessi soci, inoltre, possono richiedere l’Ispezione Straordinaria in sede amministrativa (Ufficio Vigilanza del Ministero) esponendo le gravi irregolarità sospettate ovvero riscontrate. Per espletare le predette attività di tutela è necessario il preventivo esame dei bilanci sociali, nonché l’attività preparatoria con richieste informative inviate agli amministratori. I soci con le maggioranze previste nel codice civile possono richiedere la convocazione dell’assemblea indicando l’ordine del giorno (che può anche prevedere la revoca del mandato agli amministratori). Se gli amministratori non provvedono, i soci possono ricorrere al Presidente del Tribunale che dispone la convocazione dell’Assemblea.
3)La messa in liquidazione riguarda tutta la Società, mentre alla conclusione di uno dei programmi, i soci possono richiedere il recesso per il raggiungimento dello scopo sociale limitato al programma, ma dichiarandosi disponibile a versare le somme ritenute necessarie per le spese di estinzione della Cooperativa (pro quota). Se il recesso viene rigettato dagli amministratori, i soci interessati possono ricorrere al Tribunale per sentire pronunciare il riconoscimento del loro diritto.

Sono socio in una cooperativa edilizia a proprietà divisa. Sarei grato sapere se la tassa di ammissione va contabilizzata a patrimonio netto o a ricavo quale prestazione di servizi da fatturare.
Quale somma complessiva può raggiungere in media tale tassa e per quali servizi può essere richiesta? Se possibile sapere anche il momento in cui la tassa deve essere richiesta e pagata da parte del socio.

Risposta al quesito:
La tassa di ammissione dovrebbe essere remunerativa delle spese generali, soprattutto di impianto, sostenute dalla Cooperativa fino all’entrata del nuovo socio.
In tal caso essa non è soggetta all’imposizione fiscale e dovrebbe essere patrimonializzata (ad esempio nelle riserve utilizzabili in caso di perdita per spese generali).
Se, tuttavia, per norma statutaria ovvero per legittimo deliberato del CdA la predetta tassa è destinata a remunerare costi del rapporto mutualistico (spese tecniche, lavori, terreno etc…) in tal caso il versamento è soggetto all’imposizione fiscale e va fatturato con iva.
L’importo può indifferentemente contabilizzato come ricavi ovvero patrimonializzato nei costi delle opere in corso di realizzazione (ciò a seconda del criterio scelto per la redazione del bilancio).
Lo Statuto indica il momento in cui l tassa deve essere versata dal socio neo ammesso, ma normalmente è successiva la deliberato del CdA e ne condiziona l’efficacia.